Was uns in der Immobilienbranche bevorsteht

Im Gegensatz zur Börse reagiert die Real Estate Wirtschaft bei dieser aktuellen Krise zeitlich versetzt. Denn dort sind die Ausschläge nicht sofort erkennbar. Trotzdem sind die internen Reaktionen nahezu zeitgleich zum Börsenabsturz erfolgt. In nur wenigen Tagen hat es auch auf dem Immobilienmarkt einen mentalen „Shut Down“ gegeben. Fast nahezu alle Fonds und Anleger sind seitdem Börsenabsturz auf "Hold" gestimmt. Die Verunsicherung ist groß und Abwarten ist das Gebot der Stunde. Nur die klassischen „Opportunity Käufer“ sind schon mit dem Screening des Marktes beschäftigt. Sie klopfen bei uns bereits an. Wir haben uns in der Bankenkrise seit 2008 ein breites Netz an internationalen Investoren zugelegt, die auch in schwierigen Zeiten bereit sind frühzeitig Risiken zu tragen, die andere Fonds und Anleger nicht eingehen würden.

Derzeit kommt erst einmal die Phase der Bestandaufnahme. Erste Insolvenzen tun sich bereits bundesweit auf und wer schon davor in der Krise war, hat spätestens jetzt verloren.

Welche Bereiche sind aus heutiger Erkenntnis am stärksten betroffen?

Einzelhandel und Einzelhandelsketten

Shoppingcenter in fast allen Bereichen

Investments mit Single Tenants

Gaststätten, Restaurants

Veranstaltungsstätten

Hotels und Pensionen

Reiseveranstalter insbesondere Kreuzfahrtunternehmen

Autoindustrie mit ihren diversen Produktionsstätten

Kreditwirtschaft und ihre Niederlassungen, einschließlich den Filialen für den Privatbereich

Kommt es zu Arbeitsplatzverlusten, dann werden die privaten Haushalte nachziehen. Besonders in Berlin wird sich durch den initiierten Mietendeckel diese Entwicklung noch verschärfen. Schon heute werden die privaten Vermieter, da ihre Liquidität begrenzt ist, davon mehr betroffen sein. Bei den Kreditinstituten läuft bereits das erste Kredit-Screening. Die in Berlin geplante Mietreduzierung frisst bei vielen Kreditverträgen fast den gesamten Anteil des Eigenkapitals auf.

Bei einem Verkauf wären die zu erwartenden Erlöse deutlich niedriger, auch wenn nach wie vor, in bestimmten Regionen, ein hoher Wohnraumbedarf vorhanden ist. Eine weitere Reduzierung der aktuellen Zinssätze wäre kaum noch wirksam. Als Trost bleibt, die Immobilie kann gut einige Jahre in einer solchen Krise überstehen und behält im Wesentlichen seine Bausubstanz bei, um dann wieder an Wert zu gewinnen. 

Bei einer Zunahme der Insolvenzen aus diesen obigen Assetklassen, sind Büroflächennutzungen für die Administration ebenso damit verbunden. Damit werden zeitgleich Büroflächen frei. Dann käme es für die Eigentümer darauf an, möglichst keine Single Tennant Mieter im Portfolio zu haben, auch wenn diese im Handling vorher einfacher waren. Selbst bei einem plötzlichen Wegfall von 50-ig Prozent der Büromietflächen, sind die fiskalischen Auswirkungen kaum zu kompensieren. Zu diesem Zeitpunkt sind Nachvermietungen sehr schwierig.

Am schwersten von der Krise betroffen sind die Entwickler. In der Regel sind die Projekte in Meilensteinabschnitte für die Kreditauszahlungen aufgeteilt. Wird dann vom Kreditinstitut die Folgetranche nicht mehr ausgezahlt, - weil beispielsweise eine vereinbarte Vermietungsquote kaum mehr zu erreichen ist-, dann kommt es nicht selten zu einem Moratorium. Dies hilft allerdings weder dem Kreditinstitut noch dem Entwickler. Der eine (Kreditgeber) darf, - nur in Ausnahmefällen-, das unternehmerische Risiko übernehmen, und der andere hat kaum noch eine Chance für eine Umschuldung.

Wie sollten wir uns auf die Krise einstellen, oder besser haben wir noch eine Chance uns darauf vorzubereiten? Es bleibt zu hoffen, dass wir aus der zurückliegenden Bankenkrise etwas gelernt haben. Bei den Kreditinstituten sind allerding im Risikomanagement die Kapazitäten deutlich reduziert und erfahrenes Personal ist rar geworden.

Aus unserer Erfahrung in der Zusammenarbeit mit Banken und Kreditnehmern haben wir es stets als hilfreich empfunden, wenn alle Beteiligten verstehen, dass sie im gleichen Boot sitzen. Die besten Ergebnisse sind immer dann zu erzielen, wenn beide Seiten rechtzeitig aufeinander zugehen. Und sie sich auch über die Restriktionen des jeweils anderen im Klaren sind. Hierbei ist eine professionelle Begleitung durch einen Dritten unbedingt notwendig und hilfreich, um moderierend, wie auch zielorientiert eingreifen zu können.