BGH zur mietvertraglichen Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung

Was bedeutet es, wenn sich der Mieter wegen der laufenden Miete der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft?

Der BGH gibt Antworten:

Die Unterwerfungserklärung des Mieters bietet dem Vermieter keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie etwa eine dingliche Sicherheit (Barkaution, verpfändetes Sparbuch) oder die Bürgschaft eines Dritten.
Sie enthebt den Vermieter lediglich der Notwendigkeit, sich vor der Zwangsvollstreckung einen Titel gegen den Mieter zu beschaffen.
Der Vermieter kann wegen der Ansprüche, die Gegenstand der Unterwerfungserklärung sind, sofort seine Befriedigung aus dem Vermögen des Mieters suchen und diesen so darauf verweisen, Einwendungen im Wege der Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen.
Die materielle Rechtslage einschließlich der Darlegungs- und Beweislast werden hiervon hingegen – unabhängig davon, ob eine Beweislastumkehr von den Parteien in der notariellen Unterwerfungserklärung ausdrücklich ausgeschlossen wird – nicht berührt.
Im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage kann die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde gemäß §§ 795, 769 ZPO – gegebenenfalls ohne Sicherheitsleistung – vorläufig eingestellt werden, so dass der Mieter nicht ohne Schutz ist.

Und wieso ist das nun wichtig?

Nach dem BGH (Versäumnisurteil vom 14. Juni 2017 – VIII ZR 76/16) folgt daraus, dass es sich bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten nicht um eine Sicherheit im Sinne von § 551 Abs. 1, 4, § 232 BGB handelt. Auch im Wohnraummietrecht (für das § 551 BGB gilt) kann daher die Unterwerfungserklärung neben der tatsächlichen Mietsicherheit wirksam bestehen:

Der Umstand, dass der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat, führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung.

Allerdings können sich im Einzelfall Unwirksamkeitsgründe aus § 138 Abs. 1 oder 2 BGB und aus § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB ergeben.