Unternehmen

Renditespanne für Pflegeheime wird größer

Der Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien zeigt sich nach neun Monaten weiterhin verhalten. Insbesondere bei Pflegeheimen sei die Marktlage schwierig, wie eine aktuelle Analyse zeigt. Die Renditeunterschiede zwischen erstklassigen und schlechteren Objekten werden sich dabei weiter vergrößern. Investoren setzen daher verstärkt auf andere Angebote.

Die aktuelle Krise wirkt sich massiv auf den Investmarkt aus, der im Vergleich zum Vorjahr um 62 Prozent eingebrochen ist.
Quelle: JLL

Der Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien kommt infolge diverser Betreiberinsolvenzen auch nach neun Monaten nicht richtig in Schwung. Das zeigt eine aktuelle Studie des Immobiliendienstleisters JLL Germany.  Mit einem Transaktionsvolumen von 823 Millionen Euro bleibt der Markt deutlich unter dem Vorjahreswert von 2,26 Milliarden Euro, was einem Rückgang von 62 Prozent entspricht. Das dritte Quartal 2023 brachte mit einem Umsatz von etwa 220 Millionen Euro keine entscheidenden Impulse gegenüber den beiden vorherigen Quartalen. Peter Tölzel, Team Leader Healthcare Investment JLL Germany, merkt an: „Die Marktlage ist nach wie vor schwierig, insbesondere bei Pflegeheimen aufgrund von Betreiberinsolvenzen.“

Diese Situation spiegelt sich in der Anzahl der Transaktionen und den durchschnittlichen Dealgrößen wider. In den ersten drei Quartalen wurden nur 36 Abschlüsse registriert, mit einem Durchschnittsvolumen von 23 Millionen Euro. Im Vorjahr betrug das mittlere Abschlussvolumen noch 32 Millionen Euro. Es fehlen vor allem größere Portfoliodeals, die das Transaktionsvolumen ankurbeln könnten.

Spitzenrenditen bleiben stabil

Die Spitzenrenditen haben sich im Quartalsvergleich kaum verändert. Für Pflegeheime beträgt sie derzeit 4,9 Prozent, für Rehakliniken 5,5 Prozent und für Servicewohnen 4,5 Prozent. Laut Tölzel bieten Objekte mit betreutem Wohnen eine bessere Drittverwendungsfähigkeit und höheres Mietsteigerungspotenzial, weshalb die Nettoanfangsrenditen hier niedriger sind als bei anderen Gesundheitsimmobilien.

Im weiteren Jahresverlauf werden die Spitzenrenditen voraussichtlich stabil bleiben, aber die Renditeunterschiede zwischen erstklassigen und schlechteren Objekten werden sich vergrößern. Schwächen in Bereichen wie ESG-Konformität, Brandschutz oder Renovierungsbedarf führen zu Preisminderungen. Die Kaufpreisfaktoren für erstklassige Produkte liegen bei 19-20fach, für durchschnittliche Qualität bei etwa 15fach und für schwache Produkte bei 13fach. Die Spanne beträgt bis zu sieben Jahresmieten und nimmt voraussichtlich weiter zu.

Verstärktes Interesse an Ärztehäuser

Investoren zeigen verstärktes Interesse an Ärztehäusern, da diese im Vergleich zu Pflegeheimen geringeres Betreiberrisiko bieten und eine Risikodiversifizierung durch verschiedene Mieter ermöglichen. Die Mieterträge sind oft zu 100 Prozent indexiert. Tölzel stellt fest, dass Ärztehäuser derzeit für viele Investoren attraktiver sind, auch wenn sich dies noch nicht in konkreten Transaktionen niederschlägt.

Für das Schlussquartal 2023 wird keine spürbare Belebung des Investmentmarkts erwartet. Obwohl einige Portfolios noch in der Vermarktungsphase sind, wird die Milliardenmarke voraussichtlich nicht überschritten, und das Gesamtjahr 2023 wird sich aus Investorensicht weiterhin herausfordernd gestalten.

Altenpflege Betriebswirtschaft Finanzierung Investitionskosten Pflegemarkt Stationäre Pflege