So funktioniert eine Nachrangfinanzierung

1. Nachrangfinanzierung: Was ist das?
2. So kommt es zu einer Nachrangfinanzierung
3. Nachrangfinanzierungen als Risiko für Darlehensgeber
4. Konditionen einer Nachrangfinanzierung
5. Nachrangfinanzierung auf einen Blick
6. FAQ: Häufige Fragen und Antworten

Zu den AMEX Kreditkarten

Nachrangfinanzierung: Was ist das?

Oft wird eine Immobilie nicht ausschließlich über Eigenkapital, sondern mit einem Immobilienkredit finanziert. Als Sicherheit lässt sich der Finanzierer oder Darlehensgeber eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Sollte der Darlehensnehmer nicht mehr in der Lage sein, das Darlehen zurückzuzahlen, kann der Darlehensgeber die Immobilie zwangsversteigern lassen, um aus dem Erlös die noch ausstehenden Raten zu begleichen.

Im Grundbuch sind mehrere Rechte für die Grundschuld vorgesehen. Sind mehrere Finanzierer beteiligt, kann nur einer von ihnen eine sogenannte erstrangige Grundschuld eintragen lassen. Dieser Finanzierer erhält im Falle der Zwangsversteigerung als Erster das Geld zurück, dass er den Kreditnehmer:innen gab.

Darlehen, die im zweiten oder dritten Rang eingetragen sind, werden als nachrangiges Darlehen oder Nachrangfinanzierung bezeichnet. Die nachrangigen Finanzierer profitieren aus einer Zwangsversteigerung nur dann, wenn die Forderung des vorrangigen Darlehensgebers getilgt sind und von der Summe des Erlöses noch etwas übrig ist.

So kommt es zu einer Nachrangfinanzierung

Wenn du für einen Hauskauf einen Kredit aufnimmst, wird dieser als erstrangig ins Grundbuch eingetragen. Eine solche Finanzierung zu tilgen, dauert für gewöhnlich einige Jahre – du zahlst also deine monatliche Rate, auch wenn das Haus längst fertig gebaut ist.

Vielleicht stellst du während dieser Zeit fest, dass im Erdgeschoss doch zu wenig Platz ist oder eine kleine Terrasse im Obergeschoss schön wäre. Du möchtest also anbauen und benötigst dazu wieder Geld. Wenn du zu diesem Zweck nun einen neuen Kredit aufnimmst, kann dieser nicht erstrangig ins Grundbuch eingetragen werden, weil dort bereits der erste Finanzierer eingetragen ist. Das neue Darlehen erhält also einen zweitrangigen Grundschuldeintrag.

Nachrangfinanzierungen als Risiko für Darlehensgeber

Bei einer Nachrangfinanzierung hat der Finanzierer also als Sicherheit eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen und kann so im Falle der Zahlungsunfähigkeit auf den Erlös der Immobilie zurückgreifen. Da diese Grundschuld aber nicht an erster Stelle steht, besteht das Risiko, dass die Finanzierung mit vorrangiger Grundschuld bereits so viel vom Erlös beansprucht, dass die nachrangige Grundschuld nicht oder nicht vollständig bedient werden kann.

Ein Beispiel (ohne Berücksichtigung der Tilgungsleistung): Für einen Hausbau wurde ein Kredit in Höhe von 500.000 Euro aufgenommen, der mit einer erstrangigen Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Einige Jahre später erfolgt ein Anbau, der mit einem weiteren Darlehen in Höhe von 150.000 Euro finanziert wird. Dieses Darlehen ist als Nachrangfinanzierung im zweiten Rang eingetragen.

Können die Kreditnehmer:innen die Kreditraten nicht mehr zahlen, kommt es im schlimmsten Fall zur Zwangsversteigerung und das Haus wird für 600.000 Euro versteigert. Auf diesen Erlös hat zunächst der erstrangige Finanzierer Anspruch, weshalb für die Nachrangfinanzierung nur noch 100.000 Euro zur Verfügung stehen. Die Summe kann die Forderungen nicht vollständig tilgen, der zweite Finanzierer muss einen Verlust von 50.000 Euro hinnehmen.

Konditionen einer Nachrangfinanzierung

Aufgrund des höheren Risikos für Kreditgeber zweiten Ranges, bei Zahlungsausfall die Forderung nicht beglichen zu bekommen, kann es sein, dass Banken einen Kreditantrag ablehnen, wenn die Finanzierungssumme nur durch eine nachrangige Grundschuld abgesichert werden kann. Häufig vergeben dann Bausparkassen und Investitionsbanken oder die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, ein Nachrangdarlehen.

Allerdings können die Konditionen für eine Nachrangfinanzierung ungünstiger sein als die für eine erstrangige Finanzierung: Darlehensgeber wollen mit höheren Zinsen ihr erhöhtes Risiko ausgleichen, bei Zahlungsausfall die Forderung nicht beglichen zu bekommen. Dabei beträgt der Unterschied üblicherweise zwischen 0,3 und 0,9 Prozentpunkten. Aber nicht bei jeder Bank bedeutet eine nachrangige Finanzierung direkt schlechtere Konditionen.

Nachrangfinanzierung auf einen Blick

Eine Nachrangfinanzierung wird bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie nachrangig bedient. Das heißt: Erst wenn die Forderungen aus der Grundschuld, die im ersten Rang eingetragen ist, vollständig beglichen sind, können mit der Restsumme aus zum Beispiel einer Versteigerung die Forderungen von Finanzierern bedient werden, die auf dem zweiten oder dritten Rang eingetragen sind. Deshalb können die Konditionen für ein nachrangiges Darlehen ungünstig sein oder einige Banken einen Antrag für einen Kredit, der nur einen zweitrangigen Eintrag im Grundbuch erhalten würde, ablehnen.

FAQ: Häufige Fragen und Antworten