Dreispitz Mitte als KnackpunktAn diesem Areal wäre der Basler Wohndeal fast gescheitert
LDP-Grossrat Michael Hug spricht von einem «Husarenstück»: Die Initianten werden «Basel baut Zukunft» wohl zurückziehen.
Der grosse Basler Wohndeal steht kurz vor dem Abschluss. Die Gefahr, dass auf dem Dreispitz- und dem Klybeckareal einfach nichts passiert, ist so gut wie gebannt. 13 Parlamentarier und Parlamentarierinnen von SVP bis Basta stellen sich einstimmig hinter eine gemeinsame Lösung. Sie berücksichtigen die Interessen der Investoren, denen die Areale gehören und die dort eine gewisse Rendite erwirtschaften wollen. Andererseits kommen sie den Initianten von «Basel baut Zukunft» entgegen, die langfristig bezahlbaren Wohnraum, CO₂-Neutralität und eine verstärkte Mitwirkung der Bevölkerung fordern.
Die Regierung hat mit einem ersten Vorschlag vorgespurt: Vor einem Jahr einigte man sich darauf, dass ein Drittel aller Wohnungen auf Entwicklungsarealen zur Kostenmiete – heisst: fast ohne Rendite – vermietet werden soll. Die Bau- und Raumplanungskommission (BRK) hat an diesem Kompromiss weiter gefeilt und es letztlich geschafft, dass das Initiativkomitee bereit ist, die Hand zu reichen.
Heisst das, sie werden ihre Initiative, die die Investoren das Fürchten lehrte, zurückziehen?
«Ja», sagt Christoph Moerikofer vom Initiativkomitee. Sofern nichts Unvorhergesehenes passiere und der BRK-Vorschlag genau so im Grossen Rat verabschiedet werde, sei das der Plan.
Das Dreispitz-Mitte-Problem
Es ist ein bemerkenswerter Moment in der Geschichte dieses Kampfes um die Basler Entwicklungsareale. BRK-Präsident Michael Hug spricht von einem «Husarenstück». Denn reibungslos verliefen die Diskussionen in der Kommission nicht. Zu gewissen Zeitpunkten der Beratung habe sie sich «in zwei Lager aufzuteilen gedroht», heisst es im Bericht.
Hug stellt ihn am Freitag im Basler Rathaus zusammen mit seinen Ratskollegen Ivo Balmer (SP), René Brigger (SP) und Elisabeth Knellwolf (Mitte) den Medien vor. Die heftigsten Debatten fanden zwischen diesen vieren statt. Balmer und Brigger sind Teil des Initiativkomitees. Hug und insbesondere Knellwolf stehen den Investoren näher.
Der grösste «Zankapfel» war überraschenderweise einer, der über längere Zeit gar nicht so sehr im Fokus stand: eine Art Sonderlösung für die Christoph-Merian-Stiftung (CMS). An ihr drohte der Kompromiss zu scheitern.
Es geht dabei um das Areal Dreispitz Mitte zwischen der Dornacherstrasse und der Grenze zum Baselbiet. Es besteht aus Dutzenden von Baurechtsparzellen. Das heisst: Der CMS gehört zwar das Areal, was dort gebaut wird, entscheiden aber rund 80 Baurechtsnehmende. Das können sowohl Firmen als auch Privatpersonen sein.
Sie bauen zeitlich versetzt. Manche stocken Gebäude auf, andere bauen neu. Die CMS koordiniert diese Entwicklung, was offenbar ziemlich kompliziert ist. Wenn man sich nur schon auf eine gemeinsame öffentliche Grünfläche einigen wolle, sei dies mit einem «enormen planerischen und finanziellen Aufwand verbunden», heisst es im BRK-Bericht.
Müsste man nun auch noch die Vorgabe von 33 Prozent Kostenmiete einhalten, verkompliziere das die Sache zusätzlich. Ausserdem schmälere die Vorgabe «die Rentabilität zu stark». Das liegt mitunter daran, dass es lukrativer ist, grosse Wohnblöcke zu bauen – wie auf dem Areal Dreispitz Nord – als kleinteilige Wohnräume, wie sie in Dreispitz Mitte geplant sind.
Die Basler Regierung hat extra wegen der CMS entschieden, dass der grosse Wohnkompromiss nur für Entwicklungsareale ab 15’000 Quadratmetern gelten soll. Damit sind die Parzellen in Dreispitz Mitte aus dem Schneider. Für die drei grossen Wohntürme in Dreispitz Nord, die man von den Visualisierungen her kennt, gilt das Drittel Kostenmiete hingegen.
Die Initianten befürchteten daraufhin, andere Investoren könnten ebenfalls auf die Idee kommen, ihre Areale zu splitten. Die 15’000-Quadratmeter-Grenze biete «ein Schlupfloch für alle renditeorientierten Eigentümerschaften». Sie taxierten den Vorschlag der Regierung unter anderem aus diesem Grund als «ungenügend».
Der BRK ist es nun gelungen, die Initianten davon zu überzeugen, dass dies nicht wirklich eine Gefahr darstelle. «Es fällt auf, wenn jemand sein Areal scheibchenweise entwickelt», sagt Hug. Es wäre auch nicht erlaubt, sein Gebiet erst in Miniareale zu zerteilen und dann für das gesamte Gebiet eine Riesenwohnüberbauung zu planen.
Ein Schlupfloch für Investoren?
Um das zu verhindern, ist in der Vorlage jetzt vom «Planungsperimeter» die Rede und nicht mehr von der «Grundstücksfläche», ergänzt Brigger. Er, der sich seit Jahrzehnten für mehr Genossenschaftswohnungen im Kanton starkmacht, freut sich insbesondere über den zweiten Punkt, mit dem es gelang, dass die Initianten die 15’000-Quadratmeter-Grenze akzeptierten.
Für Areale, die unter diese Grenze fallen, kann das Parlament «Mindestquoten» an preisgünstigem Wohnraum festlegen. Dabei orientiert man sich am Ziel, dass bis 2050 ein Viertel aller Wohnungen im Kanton preisgünstig sein soll. Auch in kleineren Arealen ist Kostenmiete also ein Thema, was «wesentlicher Bestandteil» des gefundenen Kompromisses sei, erklärt Briggers Parteikollege Ivo Balmer.
«Preisgünstig» bedeutet in Basel-Stadt neuerdings ganz offiziell: zur Kostenmiete. Genossenschaften arbeiten schon länger mit dem Modell der Kostenmiete. Für Brigger und Balmer markiert dieses Umdefinieren einen Sieg in einer Debatte, in der sie auch schon unterlegen sind.
Auch die Investoren haben von der BRK gewisse Zückerli erhalten: Für die günstigen Wohnungen müssen sie etwa nur halb so viel Mehrwertabgabe zahlen. Dies dürfte helfen, falls während der Bauarbeiten «Überraschungen auftauchen», so Elisabeth Knellwolf. Mit Überraschungen meint sie: Mehr Altlasten im Boden als erwartet.
Die Rhystadt AG sagt auf Anfrage, sie müsse den Bericht «noch im Detail mit Blick auf unsere Pläne auf dem Klybeck-Areal anschauen». Konkret Stellung beziehe sie erst anfangs Mai. Inhaltlich habe man offenbar einen «akzeptablen Kompromiss» gefunden, der «jetzt dazu führen muss, dass die Initianten ihr Versprechen halten und die Initiative zurückziehen».
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