Aktuell setzen institutionelle Investoren insbesondere wegen der Inflation auf Immobilien. Die erwartete Cashflow-Rendite steigt auf ein Zehnjahreshoch, doch der Standort Deutschland verliert an Bedeutung – und die Investoren werden risikoaverser.

Immobilien bleiben weiterhin ein wichtiges Fundament vieler Portfolios institutioneller Anleger. Aktuell steht dabei der Schutz vor Inflation im Vordergrund. Das geht aus einer Umfrage hervor, die Universal Investment unter institutionellen Investoren in Deutschland im August dieses Jahres durchgeführt hat. Angesprochen wurden mehrere Dutzend Pensionskassen, Versorgungswerke, Versicherer, Banken und Sparkassen, von denen 18 die Fragen vollständig beantwortet haben.

78% der Befragten gaben an, auf Immobilien zu setzen, um der weiterhin hohen Inflation zu begegnen. Das Ziel sei demnach, durchschnittlich etwa ein Fünftel der Werte in Stein und Beton anzulegen. Schaut man auf die Rendite-Erwartungen, ist das keine Überraschung: Die laufende Cashflow-Rendite der Immobilieninvestments liegt für die Befragten derzeit im Schnitt bei 4,1% – ein Anstieg um 0,25 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr und der höchste Wert seit zehn Jahren. Eine Entwicklung, an der sicherlich auch indexierte Mietverträge ihren Anteil haben.

Viele institutionelle Investoren bereiten derzeit eine stärkere internationale Diversifikation vor. Während sich in den Bestandsportfolios der befragten Anleger 69% der Immobilien in Deutschland befinden, sollen die heimischen Neuinvestitionen in Zukunft um zwölf Prozentpunkte sinken. Diese sollen stattdessen nach Nordamerika, Asien und ins europäische Ausland fließen.

Mit der Umschichtung der Anlageverhältnisse von Deutschland weg wollen institutionelle Anleger strukturelle Risiken streuen, die etwa ein schwaches Wirtschaftswachstum im deutschen Heimatmarkt mit sich bringen würde. Denn die deutsche Volkswirtschaft blieb 2023 bisher hinter den Erwartungen zurück. Zu schwacher Konsum und wenig Exporte: Insgesamt gehen Ökonomen davon aus, dass die deutsche Wirtschaft in diesem Jahr um 0,4% schrumpfen wird.

Auf Schrumpfkurs befinden sich derzeit auch immer noch die Angebots- beziehungsweise Verkaufspreise. Das hat zur Folge, dass sich bei gleichzeitig steigenden Baukosten Sanierungen mit anschließender Exitstrategie immer weniger lohnen. Entsprechend unbeliebt sind im Moment Gebäude, die sich in schlechtem Zustand befinden. Nur 8% ihrer Investments wollen institutionelle Anleger im Schnitt in die Risikoklasse Value-Add investieren, in die Kategorie Opportunistisch sogar nur 4%. 89% sollen im Schnitt dagegen in den Risikoklassen Core und Core untergebracht werden. Diese Entwicklung passt gut zur zuletzt gestiegenen Cashflow-Rendite.

In der bestehenden Allokation ist auch in diesem Jahr wieder das Bürosegment mit 40% am beliebtesten. Auf die Nutzungsklasse Büro folgen der Einzelhandel (18%), Wohnen (16,3%) und Logistik (13%). Bei der Beurteilung zukünftiger Investitionen verändert sich jedoch einiges: Das Wohnsegment ( 7,7 Prozentpunkte) wird in Zukunft beliebter, ebenso die sonstigen Segmente, zum Beispiel Ärztehäuser oder industrielle Liegenschaften ( 7 Prozentpunkte). Weniger Nachfrage gibt es hingegen nach Büroobjekten und Einzelhandelsimmobilien.

Das Thema ESG bleibt marktbestimmend. Institutionelle Investoren beobachten die regulatorische Entwicklung bei den Anforderungen genau. In den vergangenen Jahren wurden bei der Integration von ESG-Kriterien in die verschiedenen Teile der Immobilienwertschöpfungskette schon große Fortschritte erzielt. Trotzdem sind wir hinsichtlich der praktischen Implementierung in der Breite noch lange nicht am Ziel. Auch weil längst nicht alle Maßnahmen immer wirtschaftlich sind.

So wirkt sich die Implementierung von ESG-Maßnahmen nach Meinung der institutionellen Anleger tendenziell zwar positiv auf den Wert einer Immobilie aus, aber negativ auf den Cashflow. Lediglich 11% erwarten einen positiven Einfluss.

Die am häufigsten umgesetzten ESG-Maßnahmen sind die konforme Ausrichtung der Ankaufkriterien und das Errichten einer Datenbank für die ESG-Performance der einzelnen Immobilien. Nur knapp 10% der Befragten gaben an, dass sie die regulatorischen Vorgaben bereits vollständig umgesetzt haben. Es bleibt also noch viel zu tun.

Als Fazit zeigt die Umfrage, dass institutionelle Investoren an der Assetklasse Immobilien festhalten, vor allem, weil sie die regelmäßigen – und zuletzt auch wieder gestiegenen – Cashflows schätzen. Gleichzeitig ist zu bemerken, dass die Risikoaversion wieder zugenommen hat. Riskantere Geschäftsmodelle, die in der Niedrigzinszeit höhere Renditen versprachen, werden weitestgehend gemieden.