Eine Baugenehmigung ist nicht für jedes Bauvorhaben zwingend notwendig. In vielen Kommunen gibt es Unterschiede, welche Vorhaben genehmigungsfrei sind. Wir erklären, was den Bauantrag auszeichnet, wann Sie eine Baugenehmigung beantragen müssen und welche Unterlagen Sie benötigen.
Mit einer Baugenehmigung ist man als Bauherr auf der sicheren Seite. Sie können sich darauf verlassen, dass Sie gemäß Ihres genehmigten Bauantrags bauen können und keine rechtlichen Hindernisse mehr auf Sie zukommen. Anspruch auf Erteilung der Genehmigung besteht immer dann, wenn das Bauvorhaben keine bauplanungs- oder bauordnungsrechtlichen Bedenken auslöst. Die Genehmigung muss aber innerhalb von drei Jahren in Anspruch genommen werden, sonst verliert sie ihre Gültigkeit und Sie müssen eine Verlängerung beantragen.
Sie planen einen Neubau, einen Anbau an Ihr bestehendes Haus oder wollen Ihr Haus modernisieren? Dann brauchen Sie höchstwahrscheinlich eine Baugenehmigung. Grundsätzlich ist nämlich für jede Errichtung, Nutzungsänderung und Abrissmaßnahme eine Baugenehmigung erforderlich.
Das Baurecht ist auf Länderebene allerdings recht unterschiedlich geregelt. So benötigen in einigen Ländern selbst kleine bauliche Veränderungen wie zum Beispiel Dachgauben eine Baugenehmigung, in anderen wiederum dürfen sie genehmigungsfrei errichtet werden. Was ohne Baugenehmigung gebaut werden darf und was nicht, verrät ein Blick in die jeweilige Landesbauordnung, die Sie in der Regel auf den Internetportalen der Landesregierungen finden. Die Landesbauordnungen ähneln sich jedoch sehr stark.
Für den Laien verständlicher und zuverlässiger ist allerdings oft ein Gespräch mit einem Mitarbeiter der örtlichen Baubehörde. Diese findet man, je nach Region, unter verschiedenen Namen: Baureferat, Bauaufsichtsamt oder Bauamt.
Wenn Sie keine offizielle schriftliche – und kostenpflichtige – Bauvoranfrage stellen, sondern nur eine mündliche Auskunft möchten, machen Sie für sich unbedingt eine Gesprächsnotiz: Darin werden das aktuelle Datum und die Uhrzeit des Gesprächs, der Name des Mitarbeiters, gegebenenfalls seine Telefonnummer und natürlich der Inhalt festgehalten. Die Gesprächsnotiz kann hilfreich sein, falls es im Nachhinein Unstimmigkeiten gibt. Im Idealfall begleitet Sie ein Verwandter oder Bekannter zum Gesprächstermin, dessen Name dann ebenfalls in der Gesprächsnotiz vermerkt werden sollte.
Die Alternative: Sie schicken Ihre Anfrage schriftlich und formlos per E-Mail – auch das ist in der Regel kostenlos.
Es ist schon verwirrend: In Bayern brauchen Eigentümer für den Bau eines Wintergartens stets eine Genehmigung. In Thüringen gilt dies nur für besonders große, beheizte Exemplare. Das liegt daran, dass Baurecht Ländersache ist. Für Gartenhäuschen, Terrassenüberdachungen, Carports und Garagen, Photovoltaik, Sonnenkollektoren und Wasserbecken ist in einigen Bundesländern überhaupt keine Genehmigung erforderlich. Fragen Sie also bei der örtlichen Baugenehmigungsbehörde nach. Wenn Ihr Bauprojekt tatsächlich genehmigungsfrei ist, dürfen Sie gleich zur Tat schreiten.
Achtung: Manche Bauvorhaben sind in einigen Bundesländern zwar genehmigungsfrei, aber anzeigepflichtig. Bei solchen Maßnahmen muss der Bauherr oder sein Architekt zwar oft ebenso viele Formulare ausfüllen und Dokumente einreichen wie bei einem normalen Bauantrag. Aber die Baubehörde prüft das Bauvorhaben nur punktuell. Wenn der Bauherr nach einer bestimmten Frist nichts Gegenteiliges vom Bauamt hört, gilt die Baugenehmigung als erteilt. Hier spricht man dann auch von einem Freistellungsverfahren (siehe unten), einer Art vereinfachtem Baugenehmigungsverfahren.
Auch genehmigungsfreie Baumaßnahmen unterliegen den Anforderungen des öffentlichen Baurechts. So müssen Sie zum Beispiel die Abstandsvorschriften beachten. Andernfalls kann die Behörde nachträglich die Herstellung rechtmäßiger Zustände fordern.
Bevor Sie ein Gartenhaus bestellen, informieren Sie sich über die Bedingungen vor Ort, denn je nach Region und individuellem Vorhaben gibt es große Unterschiede: Die Landesbauordnungen schreiben die maximale Grundfläche vor, die ein genehmigungsfreies Haus nicht überschreiten darf. Außerdem regeln sie, ob das Gartenhaus eine Statik benötigt oder nicht – in der Regel ist dies nicht der Fall.
Die Errichtung kleiner Gartenhäuser ist oft genehmigungsfrei. In vielen Gebieten gelten Grenzwerte von 30 Kubikmeter umbautem Raum. Es kommt somit unter Umständen nicht nur auf die Grundfläche, sondern auch auf die Höhe der Gartenhütte an.
Klären Sie deshalb schon vor dem Kauf mit der Baubehörde, welche Genehmigungsunterlagen Sie vorlegen müssen. Vielleicht gibt sich das Bauamt auch mit der pauschalen Zulassung des Bausatzhauses zufrieden.
Für manche Bauvorhaben ist ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren, auch Freistellungsverfahren oder Kenntnisnahmeverfahren, möglich. Hier werden nur bestimmte Punkte der Bauvorlage geprüft. Der Bauherr beziehungsweise sein Architekt muss versichern, dass sein Entwurf den Vorgaben des Bebauungsplanes vollumfänglich entspricht. So können kleinere und mittlere Bauten beziehungsweise Wohngebäude schneller genehmigt werden, wenn sie innerhalb eines qualifizierten Bebauungsplanes liegen und die Erschließung gesichert ist. Einzureichen sind auch beim Freistellungsverfahren alle üblichen Bauvorlagen. Welche das sind, steht in der jeweiligen Bauvorlagenverordnung.
Beim Kenntnisnahmeverfahren gilt die Baugenehmigung innerhalb einer Frist – beispielsweise vier bis sechs Wochen – nach Einreichen der Bauunterlagen automatisch als erteilt, wenn dem Bauherren von der Baubehörde nichts anderes mitgeteilt wird.
Für einen Bauantrag sind fachmännische Planungsunterlagen zum Bauvorhaben erforderlich. Deswegen muss in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur den Antrag stellen. Aber auch hier gibt es Ausnahmen: Bei kleineren Maßnahmen können manchmal auch Handwerksmeister die Antragsdokumente verfassen.
Den Antrag müssen Sie in dreifacher Ausführung einreichen, zusammen mit allen Unterlagen, die für die Beurteilung der Baumaßnahme nötig sind. Hier ein grober Rahmen für Neubauten ohne Anspruch auf allgemeine Gültigkeit:
Gibt es keinen qualifizierten Bebauungsplan oder planen Sie Abweichungen zu einem vorliegenden Bebauungsplan, prüft die Behörde während des Baugenehmigungsverfahrens, ob sich Ihr Vorhaben nach Art der Nutzung, Größe und Lage des Bauwerks, der überbauten Fläche und der Bauweise in seine Umgebung einfügt. Sie achtet auch auf die Einhaltung von Abstandsflächen.
Wer die Einzelheiten vorher abspricht, läuft seltener Gefahr, dass der Bauantrag abgelehnt wird. Denn jede Bauverordnung lässt auch Interpretationsspielraum zu. Selbst wenn nach einigen Wochen eine Absage ins Haus flattert, ist das kein Grund gleich aufzugeben: Oft lässt sich im persönlichen Gespräch doch noch ein Kompromiss finden. Auch Sondergenehmigungen sind möglich, beispielsweise im Zuge einer effizienten Sanierung. Wegen Maßnahmen zur Wärmedämmung dürfen Bauherren schon mal die Grenzbebauung verletzen – hier geht der Klimaschutz vor.
ODER
Erst wenn die örtliche Baubehörde eine Baugenehmigung erteilt hat, dürfen die Handwerker anrücken. Das dauert oft mehrere Wochen, manchmal sogar einige Monate. Leider gibt es keine bundesweit geltenden Regeln zur Bearbeitungszeit von Bauanträgen. So fällt die Zeit, in der Bauherren untätig warten müssen, je nach Bundesland und Gemeinde unterschiedlich aus.
Wer Glück hat, kommt mit vier Wochen davon – andere müssen sechs Monate aushalten. Lediglich in Baden-Württemberg schreibt § 54 Abs. 5 LBO (Landesbauordnung) vor, dass die Entscheidung über den Bauantrag spätestens nach zwei Monaten zu erfolgen hat. Wie schnell die Baugenehmigung andernorts erteilt wird, hängt auch vom Einzelfall ab: Ein normales Wohnhaus im Neubaugebiet wird meist schneller genehmigt als eine Baulücke in der denkmalgeschützten Altstadt, Sonderbauten oder ein Gewerbeprojekt im unbeplanten Außenbereich.
Fehlen Unterlagen, verzögert sich das Baugenehmigungsverfahren unnötig. Achten Sie deshalb auf Vollständigkeit.
Möchte man schon vor dem Erstellen des Bauplans wissen, ob die eigenen Vorstellungen umsetzbar sind, kann man dies per Bauvoranfrage in Erfahrung bringen. Diese kann im Prinzip jeder stellen – es ist aber durchaus sinnvoll, den Rat eines Architekten einzuholen, der Ihnen aufgrund seines Fachwissens im Bereich des Planungs- und Bauordnungsrechts vorab auch schon die eine oder andere Frage beantworten kann.
Eine Bauvoranfrage ist auch dann sinnvoll, wenn kein Bebauungsplan für das Grundstück vorliegt oder dieses im sogenannten Außenbereich liegt – also außerhalb einer zusammenhängenden Bebauung. Dann lautet die Vorgabe nämlich, dass sich der Neubau „in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“. Auch wer ein unbebautes Grundstück verkaufen möchte, kann eine Bauvoranfrage stellen und damit den Preis erhöhen, denn immerhin erfahren Kaufinteressanten so recht schnell, ob sich der Kauf für sie lohnt oder nicht.
Wie die Baugenehmigung muss auch die Bauvoranfrage schriftlich beim zuständigen Bauordnungsamt oder der Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden. Dafür stehen zwei Optionen offen: Die förmliche Anfrage (gegen eine gewisse Gebühr – für ein Einfamilienhaus meist im zweistelligen Bereich) und der formlose Antrag. Letzterer ist zwar leichter zu stellen, doch die Antwort darauf hat keine rechtsbindende Wirkung.
Die Bauvoranfrage braucht nicht weniger Zeit als die Baugenehmigung. Mit bis zu drei Monaten Bearbeitungszeit müssen Sie rechnen.
Für den Bauantrag sollten Bauwillige circa 0,5 Prozent der Baukosten (ohne Nebenkosten) einkalkulieren. Alternativ können Sie die Kosten für den Bauantrag auch mit dieser Formel berechnen:
Umbauter Raum in Kubikmetern x Bauwert in Euro pro Kubikmeter / 0,5 Prozent = Kosten des Bauantrags.
Bei Neubau-Kosten von 300.000 Euro fallen für den Bauantrag also circa 1.500 Euro an. Sollte aber die Bausumme weitaus geringer sein, berechnen die Baubehörden in der Regel eine Mindestgebühr von 100 bis 200 Euro. Spezielle Genehmigungen, beispielsweise von der Wasserbehörde oder zum Fällen von Bäumen auf dem Grundstück, verursachen unter Umständen weitere Kosten.
Auch wenn Sie beim Neubau-Projekt mit dem Aufstellen der Garage noch warten wollen, berücksichtigen Sie sie trotzdem von Anfang an mit im Bauplan. So sparen Sie sich ein zusätzliches Baugenehmigungsverfahren. Aber Achtung: Durch die zusätzliche Arbeit fallen eventuell mehr Kosten für Architekt und Statiker an.
Wer alle Vorgaben des Bebauungsplanes und der jeweiligen Landesbauordnung befolgt, erhält eine Baugenehmigung – ganz gleich, wie sein Nachbar zu dem Projekt steht. Sollen hingegen Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt werden, liegt die Erteilung der Genehmigung im Ermessen der Behörde.
In einem solchen Fall steigt die Chance auf eine Genehmigung, wenn Bauwillige die Zustimmung ihrer Nachbarn vorweisen können. Legen Sie als Bauherr Ihren Nachbarn also rechtzeitig die Unterlagen zum Vorhaben vor und bitten sie um eine Unterschrift.
Als Anlieger erklären Sie sich durch ihre Unterschrift mit dem Bauvorhaben einverstanden. Es kann aber sein, dass Sie unbeabsichtigt weitere Zugeständnisse machen, etwa reduzierte Abstandsflächen. Damit das nicht geschieht, hier ein paar Tipps, auf was Sie bei der Prüfung der Unterlagen achten sollten:
Wer gegen eine bereits erteilte Baugenehmigung vorgehen will, dem bleibt dafür nur eine Frist von einem Monat. Ausnahme: Wurden Sie als Nachbar nicht informiert, können Sie der Baugenehmigung sogar noch innerhalb eines Jahres widersprechen, beginnend ab dem Zeitpunkt, ab dem Sie vom Bauvorhaben Kenntnis erlangt haben, spätestens also ab dem Baubeginn.
Sollte die Behörde den Widerspruch abweisen, ist eine Klage vor dem Verwaltungsgericht möglich. Sinnvollerweise wird diese Klage von einem Eilverfahren begleitet, mit dem Sie einen Baustopp erwirken. Sonst müssen Sie sich womöglich mit vollendeten Tatsachen abfinden. Erfolgversprechend ist der Widerspruch oder die Klage, wenn die Genehmigung eindeutig gegen eine nachbarschützende Vorschrift verstößt. Die freie Sicht, die Sie bislang genossen haben, werden Sie sich auf diese Weise allerdings höchstwahrscheinlich nicht sichern können.
Neubauten brauchen eine Baugenehmigung – klar! Aber bei kleineren Bauvorhaben ist der ein oder andere vielleicht geneigt, den langwierigen Prozess zu umgehen. Aufgepasst: Wer sein Bauprojekt ohne Genehmigung umsetzt, sei es ein Baumhaus oder einen Geräteschuppen, verstößt unter Umständen gegen die Bauverordnung des Bundeslandes.
Dieser sogenannte Schwarzbau bleibt in ländlichen Gebieten oft über Jahre unentdeckt. Doch seit es Google Street View gibt, fallen immer mehr Verstöße auf. Dann schickt die Behörde zuerst eine Einladung zur Anhörung an die Eigentümer. Danach wird das Objekt meist inoffiziell vom Nachbargrundstück aus geprüft. Handelt es sich um einen Schwarzbau, wird der Eigentümer von der Gemeinde aufgefordert, die Bebauung zu beseitigen.
Kommt der Eigentümer der Aufforderung nicht nach, handelt er sich ein Bußgeld ein. Dieses fällt je nach Bundesland und Tatbestand unterschiedlich aus. So zahlen baden-württembergische Schwarzbauer für kleine Raumveränderungen 500 bis 7.500 Euro und bei größeren Volumen 1.500 bis 50.000 Euro Strafe. In Mecklenburg-Vorpommern hingegen fällt das Bußgeld dafür mit 750 bis 10.000 Euro deutlich günstiger aus. Wer in Thüringen kleine Raumveränderungen ohne Erlaubnis vornimmt, kommt mit 250 bis 7.500 Euro davon. Übrigens: Wenn der Eigentümer das Objekt nach dem Bußgeldbescheid immer noch nicht entfernt, reißt das Bauamt es selbst ab. Die Kosten dafür trägt ebenfalls der Eigentümer.
Neben den baurechtlichen Strafen entstehen durch Schwarzbau möglicherweise versicherungsrechtliche und mietrechtliche Konsequenzen, etwa wenn die Gebäudeversicherung deshalb nicht zahlt oder der Mieter fristlos kündigt.
Beim Hauskauf kommt es mitunter vor, dass vor vielen Jahren getätigte Umbau- oder Erweiterungsmaßnahmen nicht durch eine Baugenehmigung gestattet waren. In diesem Fall kann eine nachträgliche Baugenehmigung erfragt werden. Sehr häufig wird diese für Terrassenüberdachungen, Mauern, Carports, Swimmingpools oder Gartenhäuser erteilt. Es gelten jedoch die Voraussetzungen der entsprechenden Gemeinde.
Vor dem Kauf der Immobilie sollten Sie sich vom Verkäufer sämtliche Baugenehmigungen zeigen lassen oder bei der Baubehörde nachfragen. Falls diese nämlich mitteilt, dass eine nachträgliche Baugenehmigung nicht erteilt werden kann, sollten Sie die Finger davon lassen! In diesem Fall müssten Sie unter Umständen sogar mit einer Beseitigungsverfügung rechnen.
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