Die Preise für Wohnimmobilien liegen nach Schätzung der Bundesbank um bis zu 40 Prozent über dem Preis, der gerechtfertigt sei. Gründe sind die weiter große Nachfrage sowie die gestiegenen Baupreise. Auch EZB und BAFIN sind zunehmend besorgt.

Der Trend zu überhöhten Immobilienpreisen in deutschen Städten hat sich einer Bundesbank-Analyse zufolge im abgelaufenen Jahr verschärft. "Die Überbewertungen bei Wohnimmobilien nahmen zu", schreibt die Bundesbank in ihrem Monatsbericht. "Gemäß aktuellen Schätzergebnissen lagen die Immobilienpreise in den Städten im Jahr 2021 zwischen 15 Prozent und 40 Prozent über dem Preis, der durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist."

Im Jahr 2020 hatte die Spanne noch 15 bis 30 Prozent betragen. Allerdings betont die Bundesbank, die Einschätzung der Preise bei Wohnimmobilien sei derzeit mit besonders hoher Unsicherheit behaftet. Gründe dafür seien die teilweise noch ungewissen und länger anhaltenden Auswirkungen der Corona-Pandemie - beispielsweise auf die verfügbaren Einkommen - sowie die außerordentlich kräftigen Baupreissteigerungen.

Materialengpässe treiben Preise

Im vergangenen Jahr dürften sich nach Einschätzung der Bundesbank auch Wohnimmobilien außerhalb der städtischen Gebiete stark verteuert haben. Die Experten begründen dies mit der weiterhin hohen Nachfrage und mit Lieferengpässen, die zu deutlich gestiegenen Materialkosten beim Wohnungsneubau geführt hätten. Gleichwohl habe auch das Wohnraumangebot kräftig zugenommen.

Die Bundesbank nennt mehrere Preisangaben, um ihre Feststellungen zu untermauern. Demnach erhöhten sich die Preise für Wohneigentum nach Zahlen des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken im vergangenen Jahr um 11,3 (Vorjahr: 7,5) Prozent. Berechnungen auf Basis von Angaben des Datenanbieters Bulwiengesa für 127 deutsche Städte hätten einen Preisanstieg von sieben Prozent ergeben. Dies sei im Vergleich zu den beiden Vorjahren, in denen sich die Wachstumsraten ermäßigt hätten, wieder ein etwas stärkerer Anstieg.

BAFIN fordert Vorsorge der Banken

Die Bundesbank warnt schon seit Jahren vor Überbewertungen am Immobilienmarkt. Die starken Preissteigerungen in Deutschland und anderen europäischen Länder alarmierten zuletzt auch den EU-Risikorat ESRB. Hierzulande gebe es einen Anstieg der Häuserpreise auf breiter Front, warnte das bei der Europäischen Zentralbank angesiedelte Gremium. Schätzungen deuteten auf eine "hohe und wachsende Überbewertung". Deutschland solle mehr gegen den Preisschub tun. Der EU-Risikorat empfahl in der Immobilienfinanzierung die Einführung einer Obergrenze für das Verhältnis von Kredithöhe zu Immobilienwert.

Die Finanzaufsicht BAFIN hat bereits strengere Regeln für Geldhäuser auf den Weg gebracht. Sie hat verfügt, dass Deutschlands Banken als Vorsorge für mögliche Rückschläge etwa auf dem Immobilienmarkt in den nächsten zwölf Monaten einen zusätzlichen Kapitalpuffer ansparen müssen. Neu eingeführt werden soll zum 1. April ein zusätzlicher Puffer, der spezifisch Wohnimmobilien-Kredite absichert.