Immobilienpreise: Wo Wohnen noch bezahlbar ist

Die Deutschen scheinen die Freude am Sparen neu entdeckt zu haben. Der Anteil der Bundesbürger, die regelmäßig sparen, lag laut einer Umfrage des Verbandes der privaten Bausparkassen zuletzt bei gut 50 Prozent – das ist der höchste Wert seit dem Jahr 2011. Und nach Rücklagen fürs Alter oder dem Ansparen für Konsumwünsche liege das Sparen, um sich Wohneigentum anzuschaffen, an dritter Stelle bei den Deutschen, fand der Verband heraus.

Dass es sich auch für Normalverdiener in den meisten Teilen Deutschlands noch immer lohnt, für die eigenen vier Wände zu planen, belegt jetzt eine Studie der Postbank. Das gilt für Paare und Singles ebenso wie für Familien. So finden Familien mit zwei oder mehr Kindern in 74,6 Prozent der Kreise und kreisfreien Städte bezahlbare Kaufimmobilien, die genug Platz für die ganze Familie bieten.

Deutsche sehnen sich nach Einfamilienhaus

„Trotz unterschiedlicher Ansprüche haben alle untersuchten Gruppen eines gemeinsam: In der deutlichen Mehrheit der Kreise und Städte in Deutschland können sich Haushalte mit einem durchschnittlichen Einkommen Wohneigentum leisten“, sagt Dieter Pfeiffenberger, Bereichsvorstand der Postbank und für die Immobilienfinanzierung zuständig.

Vorteil für kleine Familien

Um zu dieser Aussage zu gelangen, hat das Wirtschaftsforschungsinstitut Prognos im Auftrag der zur Deutschen Bank gehörenden Postbank im Februar in allen 402 deutschen Kreisen und kreisfreien Städten die jeweiligen Einkommensgruppen und die Kaufpreise verschiedener Wohnungs- oder Hausgrößen auf Basis offizieller Daten ermittelt.

Im sogenannten „Postbank Wohnatlas 2015“ wurden die Ansprüche von sechs unterschiedlichen Haushaltstypen hinsichtlich der Immobiliengröße berücksichtigt. Diese wurden ins Verhältnis zum Einkommen und dem tatsächlichen Wohnungsangebot gesetzt.

Vor allem kinderlose Paare und Familien mit einem Kind können sich demnach Wohneigentum leisten. So können Paare ohne Kinder mit dem jeweiligen durchschnittlichen Einkommen in 368 der insgesamt 402 Kreise und kreisfreien Städte – das sind 91,5 Prozent – eine Wohnung mit bis zu 110 Quadratmetern finanzieren, darunter Köln, Dresden und Bremen.

Mehr Eigenkapital in Metropolen

Familien mit einem Kind finden in neun von zehn Kreisen bezahlbaren Wohnraum dieser Größenordnung, etwa in Braunschweig und Mainz. Einfamilienhäuser mit 130 Quadratmetern finden Familien mit einem Kind in 92,3 Prozent der Kreise. Schwierig sei die Marktlage nur in bestimmten „Hotspots“.

So muss zum Beispiel ein kinderloses Paar in Hamburg 52,5 Prozent, in Berlin 53,2 Prozent und in München sogar 67,3 Prozent seines Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung einer etwa 110-Quadratmeter-Eigentumswohnung aufwenden. Zu den beliebten Metropolen mit überdurchschnittlich hohen Immobilienkosten gehören auch Düsseldorf, Nürnberg und Stuttgart.

„Wer seinen Lebensmittelpunkt in einer Metropole sucht, muss Glück haben, eine finanzierbare Immobilie zu finden – oder eben deutlich mehr als 20 Prozent Eigenkapital mitbringen“, so Pfeiffenberger. „Alternativ können Kaufinteressenten auf umliegende Kreise ausweichen, wo es meistens familienfreundlicher und günstiger ist.“

Bezahlbar bei höchstens 40 Prozent des Haushaltseinkommens

Denn vier- oder mehrköpfige Familien können in drei von vier Kreisen in Deutschland für weniger als 40 Prozent eines durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommens Einfamilienhäuser finanzieren, die mit rund 150 Quadratmetern genug Platz für die ganze Familie bieten. Die Berechnungen seien konservativ erfolgt, so die Postbank. Bezahlbar sei eine Immobilie, wenn die Finanzierungslast maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmache.

Laut Statistischem Bundesamt liegt die Mietbelastungsquote in Deutschland durchschnittlich zwischen 20 Prozent und 25 Prozent. Beim Kauf orientiere sich der Wert für die Belastungsgrenze an dem, was Verbraucherzentralen empfehlen würden. Bei der Finanzierung von Wohneigentum wurde eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent zugrunde gelegt, die auch die angenommenen zehn Prozent Nebenkosten beim Immobilienkauf abdecke.

Das günstige Zinsumfeld mache es möglich, dass Haushalte weniger Zinslast haben und dafür höhere Tilgungsleistungen aufbringen können, sodass Immobilien schneller abbezahlt sind, sagt die Postbank. Allen Berechnungen wurde eine Zinsbelastung von drei Prozent zugrunde gelegt – bei aktuellen Zinssätzen von unter zwei Prozent für Immobiliendarlehen ist auch das eine konservative Annahme. Getilgt wird der Kredit mit zwei Prozent.

Beispiel Hamburg und Umland: Während eine Familie mit zwei oder mehr Kindern für ein Einfamilienhaus in Hamburg gut 74 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens aufbringen müsste, sind es im nahen Kreis Pinneberg 39,8 Prozent, im Kreis Stormarn 36,3 Prozent und im Herzogtum Lauenburg ein Drittel (33,8 Prozent). „Bei diesen Rahmenbedingungen fallen auch höhere Kosten durch längere Fahrtzeiten weniger ins Gewicht“, erklärt Pfeiffenberger.

Eine Ausnahme bildet allerdings die Region südlich von München. Hier wird es auch für Normalverdiener mit zwei Kindern schwer, geeigneten Wohnraum zu finden. Spitzenreiter ist der südbayerische Landkreis Miesbach: Mit 105,6 Prozent müssten sie mehr als ihr komplettes Haushaltsnettoeinkommen für die Finanzierung eines rund 150 Quadratmeter großen Hauses aufbringen.

Für Senioren lohnt sich der Kauf

Singles bis 65 Jahre finden laut Studie in 87,1 Prozent der Kreise und kreisfreien Städte eine bezahlbare 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung – selbst in beliebten Städten wie Köln, Dresden, Nürnberg und Mannheim. Zum Vergleich: Die Mietbelastung ist für Singles nur in 78,1 Prozent der Kreise vertretbar.

„Für Singles ist der Immobilienkauf in einigen Kreisen einfach günstiger als Mieten, da es immer mehr Singlehaushalte mit Bedarf an Mietwohnungen dieser Größenordnung gibt und die Preise entsprechend hoch sind“, sagt Immobilienvorstand Pfeiffenberger.

Auch alleinstehende Senioren können sich in 73,6 Prozent aller Kreise und kreisfreien Städte eine Eigentumswohnung mit 70 Quadratmetern leisten, zum Beispiel in Wuppertal, Flensburg und Schwerin. In jedem fünften Kreis ist die Finanzierung von Wohneigentum sogar günstiger als Mieten. Mit hohen Krediten brauchten sich die älteren Immobilienkäufer in der Regel nicht zu belasten.

Pfeiffenberger: „Oft haben Senioren mehr Eigenkapital als die Jüngeren, zum Beispiel durch den Verkauf eines Hauses, oder verfügen über eine Auszahlung einer Lebensversicherung. Daher benötigen sie für den Kauf einer kleineren, barrierefreien Wohnung nur einen Teilkredit, der entsprechend schneller abbezahlt ist. “