mm vorzeitiger auszug - Mieterverband
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Der aktuelle Miet-Tipp:<br />
Stolpersteine beim vorzeitigen Auszug<br />
Die herkö<strong>mm</strong>lichen Zügeltermine verlieren zunehmend an Bedeutung. I<strong>mm</strong>er mehr Mieter ziehen<br />
ohne Einhaltung der Kündigungsfrist aus. Sie alle müssen einen Nachmieter vorschlagen. Was<br />
aber, wenn die Vermieterschaft bei dieser Gelegenheit den Mietzins erhöhen will?<br />
Ihr Arbeitgeber will Sie für ein paar Jahre nach England versetzen. Diese Chance wollen Sie sich nicht<br />
entgehen lassen. Nur ko<strong>mm</strong>t alles etwas schnell. Anfang nächsten Jahres sollen Sie den Job in London<br />
beginnen. Ihre Wohnung in der Schweiz können Sie gemäss Mietvertrag aber frühestens auf Ende März<br />
2013 kündigen.<br />
Gemäss Gesetz gibt es eine Lösung, um sich vorzeitig von Ihren mietvertraglichen Pflichten zu befreien. Sie<br />
müssen eine zumutbare Nachmieterschaft finden. Als Sie Ihren Vermieter darauf ansprechen, erklärt er keck:<br />
«Schreiben Sie die Wohnung für 2000 Franken aus, ich erhöhe den Mietzins». Sie haben bisher nur 1700<br />
Franken bezahlt.<br />
2000 Franken für Ihre bisherige Wohnung ist sehr viel. Sie bezweifeln, ob Sie zu diesen Bedingungen<br />
überhaupt einen Nachmieter finden. Scheitern Ihre Pläne nun also an den Absichten Ihres Vermieters?<br />
Nachvermietung zu gleichen Bedingungen<br />
Nein, gemäss Gesetz (Art. 264 OR) müssen Sie nur eine Nachmieterschaft vorschlagen, die «den Mietvertrag<br />
zu den gleichen Bedingungen überni<strong>mm</strong>t». Können Sie jetzt also die Hände in den Schoss legen und die<br />
Nachmietersuche sein lassen? Nein, so einfach geht es nun auch wieder nicht. Sie müssen den Tatbeweis<br />
erbringen, dass es eine Person gibt, die die Wohnung zu den bisherigen Bedingungen mieten würde.<br />
Schreiben Sie die Wohnung also für 1700 Franken aus. Teilen Sie dem Vermieter die Personen mit, die sich<br />
darauf melden. Diesen soll er dann selber sagen, dass er in Zukunft 2000 Franken verlangt. Ziehen sich diese<br />
deshalb zurück, müssen Sie keinen Mietzins mehr bezahlen. Und zwar von dem Zeitpunkt an, ab dem ein<br />
Nachmieter die Wohnung für 1700 Franken geno<strong>mm</strong>en hätte.<br />
Dokumentieren Sie sich gut!<br />
Aus Beweisgründen lassen Sie sich von den Nachmietinteressenten am besten schriftlich bestätigen, dass sie<br />
die Wohnung wegen des Mietzinsaufschlags von 1700 auf 2000 Franken nicht geno<strong>mm</strong>en haben.<br />
Beweismittel sind im Hinblick auf einen möglichen Rechtsstreit um einen vorzeitigen Auszug ohnehin<br />
wichtig. Wenn Sie vorzeitig ausziehen, sollten Sie den Nachmietinteressenten beispielsweise nicht einfach<br />
Formulare in die Hand drücken und sie auffordern, sich selber bei der Vermieterschaft oder<br />
Liegenschaftsverwaltung zu melden. Sonst haben Sie nichts in der Hand, wenn die Vermieterschaft<br />
behauptet, es habe niemand Interesse an der Wohnung bekundet. Am besten schicken Sie die<br />
Anmeldungen selbst mit eingeschriebenem Brief an die Vermieterschaft. Dann können Sie beweisen, wann<br />
Sie welche Person gemeldet haben.
Wie viele Nachmieter muss ich vorschlagen?<br />
Laut Gesetz genügt ein zahlungsfähiger und zumutbarer Nachmieter beziehungsweise eine Nachmieterin.<br />
Viele Mieterinnen und Mieter meinen jedoch, sie müssten beim vorzeitigen Auszug drei Personen<br />
vorschlagen. Das frühere Mietrecht verlangte tatsächlich drei Nachmieterinnen oder Nachmieter. Seit Juli<br />
1990 gilt hingegen ein revidiertes Gesetz, wonach eine einzige Person genügt. Trotzdem empfiehlt es sich,<br />
so viele Nachmieter zu melden, wie Sie finden. Denn wenn Sie der Vermieterschaft nur eine Person melden,<br />
die sich als nicht zumutbar erweist oder freiwillig wieder abspringt, müssen Sie weiterhin Mietzins bezahlen.<br />
Wann gilt eine Nachmieterschaft als zumutbar?<br />
Das wichtigste Kriterium ist die Zahlungsfähigkeit. Als zahlungsfähiger Nachmieter oder Nachmieterin gilt<br />
eine Person, deren Betreibungsregister<strong>auszug</strong> höchstens vereinzelte Einträge aufweist, die nicht auf<br />
Zahlungsschwierigkeiten oder eine mangelhafte Zahlungsmoral schliessen lassen. Als Faustregel gilt, dass der<br />
Mietzins nicht mehr als einen Drittel des Einko<strong>mm</strong>ens ausmachen sollte. Zumutbar sind im Prinzip alle<br />
Mieterinnen und Mieter, durch die nicht zum Vornherein Störungen der Mitbewohner zu erwarten<br />
sind. Zudem darf die Wohnung nicht überbelegt werden. Wann eine Überbelegung vorliegt, ist nicht so<br />
eindeutig festgelegt. Im Einzelfall sind i<strong>mm</strong>er die Umstände zu prüfen.<br />
Kann ein Vermieter Ausländer oder Sozialhilfebezüger als Nachmieter ablehnen?<br />
Es gibt i<strong>mm</strong>er wieder Vermieter, die generell keine Ausländerinnen und Ausländer als Nachmieter<br />
akzeptieren. Rechtlich gesehen ist das aber kein triftiger Ablehnungsgrund, Menschen ausländischer<br />
Nationalität gelten selbstverständlich als zumutbare Nachmieterschaft. Auch Sozialhilfebezügerinnen und –<br />
bezüger stossen bei den Vermietern nicht i<strong>mm</strong>er auf Gegenliebe. Sie gelten aber als zumutbar, wenn das<br />
zuständige Sozialamt bestätigt, dass der Mietzins für die betreffende Wohnung in der Unterstützung<br />
einkalkuliert ist.<br />
Muss die Vermieterschaft einen zumutbaren Nachmieter akzeptieren?<br />
Nein, wenn es um eine Wohnung geht, können Sie der Vermieterschaft keinen Nachmieter aufzwingen.<br />
Lehnt die Vermieterschaft eine Person aber ab, obwohl diese zahlungsfähig und zumutbar ist, sind Sie aus<br />
Ihren vertraglichen Verpflichtungen entlassen und müssen ab dem Zeitpunkt keinen Mietzins mehr bezahlen,<br />
ab dem die Nachmieterschaft die Wohnung gemietet hätte. Es empfiehlt sich in einem solchen Fall, mit<br />
eingeschriebenem Brief an die Vermieterschaft festzuhalten, dass eine zumutbare und zahlungsfähige Person<br />
als Nachmieterschaft zur Verfügung stand.<br />
Renovation nach Auszug?<br />
Sie ziehen ausserterminlich auf Ende Januar aus und haben auf diesen Zeitpunkt einen Nachmieter<br />
vorgeschlagen. Die Vermieterschaft will die Wohnung aber erst auf Ende Februar weiter vermieten und in<br />
der Zwischenzeit renovieren. In diesem Fall müssen Sie für Februar keinen Mietzins mehr bezahlen. Die<br />
Renovationszeit geht zu Lasten der Vermieterschaft. Eine Ausnahme ist höchstens dann denkbar, wenn die<br />
Renovation ausschliesslich wegen eines Schadens nötig ist, den Sie zu verantworten haben.