mm vorzeitiger auszug - Mieterverband

Der aktuelle Miet-Tipp:<br />

Stolpersteine beim vorzeitigen Auszug<br />

Die herkö<strong>mm</strong>lichen Zügeltermine verlieren zunehmend an Bedeutung. I<strong>mm</strong>er mehr Mieter ziehen<br />

ohne Einhaltung der Kündigungsfrist aus. Sie alle müssen einen Nachmieter vorschlagen. Was<br />

aber, wenn die Vermieterschaft bei dieser Gelegenheit den Mietzins erhöhen will?<br />

Ihr Arbeitgeber will Sie für ein paar Jahre nach England versetzen. Diese Chance wollen Sie sich nicht<br />

entgehen lassen. Nur ko<strong>mm</strong>t alles etwas schnell. Anfang nächsten Jahres sollen Sie den Job in London<br />

beginnen. Ihre Wohnung in der Schweiz können Sie gemäss Mietvertrag aber frühestens auf Ende März<br />

2013 kündigen.<br />

Gemäss Gesetz gibt es eine Lösung, um sich vorzeitig von Ihren mietvertraglichen Pflichten zu befreien. Sie<br />

müssen eine zumutbare Nachmieterschaft finden. Als Sie Ihren Vermieter darauf ansprechen, erklärt er keck:<br />

«Schreiben Sie die Wohnung für 2000 Franken aus, ich erhöhe den Mietzins». Sie haben bisher nur 1700<br />

Franken bezahlt.<br />

2000 Franken für Ihre bisherige Wohnung ist sehr viel. Sie bezweifeln, ob Sie zu diesen Bedingungen<br />

überhaupt einen Nachmieter finden. Scheitern Ihre Pläne nun also an den Absichten Ihres Vermieters?<br />

Nachvermietung zu gleichen Bedingungen<br />

Nein, gemäss Gesetz (Art. 264 OR) müssen Sie nur eine Nachmieterschaft vorschlagen, die «den Mietvertrag<br />

zu den gleichen Bedingungen überni<strong>mm</strong>t». Können Sie jetzt also die Hände in den Schoss legen und die<br />

Nachmietersuche sein lassen? Nein, so einfach geht es nun auch wieder nicht. Sie müssen den Tatbeweis<br />

erbringen, dass es eine Person gibt, die die Wohnung zu den bisherigen Bedingungen mieten würde.<br />

Schreiben Sie die Wohnung also für 1700 Franken aus. Teilen Sie dem Vermieter die Personen mit, die sich<br />

darauf melden. Diesen soll er dann selber sagen, dass er in Zukunft 2000 Franken verlangt. Ziehen sich diese<br />

deshalb zurück, müssen Sie keinen Mietzins mehr bezahlen. Und zwar von dem Zeitpunkt an, ab dem ein<br />

Nachmieter die Wohnung für 1700 Franken geno<strong>mm</strong>en hätte.<br />

Dokumentieren Sie sich gut!<br />

Aus Beweisgründen lassen Sie sich von den Nachmietinteressenten am besten schriftlich bestätigen, dass sie<br />

die Wohnung wegen des Mietzinsaufschlags von 1700 auf 2000 Franken nicht geno<strong>mm</strong>en haben.<br />

Beweismittel sind im Hinblick auf einen möglichen Rechtsstreit um einen vorzeitigen Auszug ohnehin<br />

wichtig. Wenn Sie vorzeitig ausziehen, sollten Sie den Nachmietinteressenten beispielsweise nicht einfach<br />

Formulare in die Hand drücken und sie auffordern, sich selber bei der Vermieterschaft oder<br />

Liegenschaftsverwaltung zu melden. Sonst haben Sie nichts in der Hand, wenn die Vermieterschaft<br />

behauptet, es habe niemand Interesse an der Wohnung bekundet. Am besten schicken Sie die<br />

Anmeldungen selbst mit eingeschriebenem Brief an die Vermieterschaft. Dann können Sie beweisen, wann<br />

Sie welche Person gemeldet haben.

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Wie viele Nachmieter muss ich vorschlagen?<br />

Laut Gesetz genügt ein zahlungsfähiger und zumutbarer Nachmieter beziehungsweise eine Nachmieterin.<br />

Viele Mieterinnen und Mieter meinen jedoch, sie müssten beim vorzeitigen Auszug drei Personen<br />

vorschlagen. Das frühere Mietrecht verlangte tatsächlich drei Nachmieterinnen oder Nachmieter. Seit Juli<br />

1990 gilt hingegen ein revidiertes Gesetz, wonach eine einzige Person genügt. Trotzdem empfiehlt es sich,<br />

so viele Nachmieter zu melden, wie Sie finden. Denn wenn Sie der Vermieterschaft nur eine Person melden,<br />

die sich als nicht zumutbar erweist oder freiwillig wieder abspringt, müssen Sie weiterhin Mietzins bezahlen.<br />

Wann gilt eine Nachmieterschaft als zumutbar?<br />

Das wichtigste Kriterium ist die Zahlungsfähigkeit. Als zahlungsfähiger Nachmieter oder Nachmieterin gilt<br />

eine Person, deren Betreibungsregister<strong>auszug</strong> höchstens vereinzelte Einträge aufweist, die nicht auf<br />

Zahlungsschwierigkeiten oder eine mangelhafte Zahlungsmoral schliessen lassen. Als Faustregel gilt, dass der<br />

Mietzins nicht mehr als einen Drittel des Einko<strong>mm</strong>ens ausmachen sollte. Zumutbar sind im Prinzip alle<br />

Mieterinnen und Mieter, durch die nicht zum Vornherein Störungen der Mitbewohner zu erwarten<br />

sind. Zudem darf die Wohnung nicht überbelegt werden. Wann eine Überbelegung vorliegt, ist nicht so<br />

eindeutig festgelegt. Im Einzelfall sind i<strong>mm</strong>er die Umstände zu prüfen.<br />

Kann ein Vermieter Ausländer oder Sozialhilfebezüger als Nachmieter ablehnen?<br />

Es gibt i<strong>mm</strong>er wieder Vermieter, die generell keine Ausländerinnen und Ausländer als Nachmieter<br />

akzeptieren. Rechtlich gesehen ist das aber kein triftiger Ablehnungsgrund, Menschen ausländischer<br />

Nationalität gelten selbstverständlich als zumutbare Nachmieterschaft. Auch Sozialhilfebezügerinnen und –<br />

bezüger stossen bei den Vermietern nicht i<strong>mm</strong>er auf Gegenliebe. Sie gelten aber als zumutbar, wenn das<br />

zuständige Sozialamt bestätigt, dass der Mietzins für die betreffende Wohnung in der Unterstützung<br />

einkalkuliert ist.<br />

Muss die Vermieterschaft einen zumutbaren Nachmieter akzeptieren?<br />

Nein, wenn es um eine Wohnung geht, können Sie der Vermieterschaft keinen Nachmieter aufzwingen.<br />

Lehnt die Vermieterschaft eine Person aber ab, obwohl diese zahlungsfähig und zumutbar ist, sind Sie aus<br />

Ihren vertraglichen Verpflichtungen entlassen und müssen ab dem Zeitpunkt keinen Mietzins mehr bezahlen,<br />

ab dem die Nachmieterschaft die Wohnung gemietet hätte. Es empfiehlt sich in einem solchen Fall, mit<br />

eingeschriebenem Brief an die Vermieterschaft festzuhalten, dass eine zumutbare und zahlungsfähige Person<br />

als Nachmieterschaft zur Verfügung stand.<br />

Renovation nach Auszug?<br />

Sie ziehen ausserterminlich auf Ende Januar aus und haben auf diesen Zeitpunkt einen Nachmieter<br />

vorgeschlagen. Die Vermieterschaft will die Wohnung aber erst auf Ende Februar weiter vermieten und in<br />

der Zwischenzeit renovieren. In diesem Fall müssen Sie für Februar keinen Mietzins mehr bezahlen. Die<br />

Renovationszeit geht zu Lasten der Vermieterschaft. Eine Ausnahme ist höchstens dann denkbar, wenn die<br />

Renovation ausschliesslich wegen eines Schadens nötig ist, den Sie zu verantworten haben.