Lebensdauer der Baustoffe und Bauteile zur Harmonisierung der ...

Lebensdauer der Baustoffe und Bauteile 

Aktenzeichen: Z 6 - 5.4-02.05 / II 13 - 80 01 02 - 05 

Lebensdauer der Baustoffe und Bauteile 

zur Harmonisierung der wirtschaftlichen 

Nutzungsdauer im Wohnungsbau 

Kurzfassung 

Ziele 

Eine wichtige Grundlage zur Senkung der Mieten und zur Erhöhung der Eigentumsquote 

von Wohnimmobilien war in den neunziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts 

das „kostengünstige Bauen“. Baustoffe und Bauteile wurden weniger nach 

Qualitäts- sondern primär nach Kostengesichtspunkten ausgewählt und eingebaut. 

Dem Zusammenwirken und dem Zusammenhang hinsichtlich der Lebensdauer der 

einzelnen Komponenten der Baustoffe und Bauteile wurde wenig Beachtung 

geschenkt. Die Risiken für Mängel und Bauschäden wurden im Wohnungswesen 

falsch eingeschätzt. 

Die Lebensdauer von Immobilien hat heute einen anderen Stellenwert eingenommen. 

Die Gesamtwirtschaftlichkeit bekommt eine größere Bedeutung im Rahmen der Nachhaltigkeitsbedeutung. 

Durch Kriterien und Indikatoren wird Nachhaltigkeit für den Wohnungsbau angestrebt. 

Nachhaltigkeit sieht für alle Phasen der Lebenszyklen von Wohngebäuden hohe 

Qualität, ökonomische, ökologische und soziale Wertschöpfung vor, mit dem Ziel der 

Umweltverträglichkeit, Kostengünstigkeit und Sozialen Gerechtigkeit. 

Für die Baustoffe, Bauteile und Ausstattungsgegenstände von Wohngebäuden und 

ihre technische Ausrüstung ist die Nutzungszeit von großer Bedeutung. Eine Harmonisierung 

der eingesetzten Baustoffe und Bauteile im Sinne angepasster Lebensdauern 

ist sowohl für die Instandhaltung und -setzung, wie auch für den Abbruch und das Recycling 

ein wichtiges Kriterium. 

Wirtschaftlichkeit muss insbesondere durch die Reduzierung der Lebenszykluskosten 

im Wohnungsbau zum Ausdruck kommen. Die technischen Qualitäten und die Nutzungsqualitäten 

sind damit abzustimmen. 

Die ökologische Orientierung strebt insbesondere eine Reduzierung des Flächenverbrauchs, 

der Bodenversiegelung und des Stoffeinsatzes an. 

Der soziale Nutzen wird im bedarfsgerechten und gesundheitsverträglichen Bauen und 

Wohnen gesehen. Die demographische Situation in Deutschland verlangt für die 

Institut für Bauforschung e.V. • An der Markuskirche 1 • 30163 Hannover 

Tel.: 0511 / 96 51 60 • Fax: 0511 / 96 51 626 • http://www.bauforschung.de

Zukunft die besondere Berücksichtigung der älteren Menschen und damit den altersgerechten 

Wohnungsbau. 

Energieeinsparung im Wohnungsbau ist einerseits durch die EnEV geregelt, kann aber auch 

darüber hinausgehen, denn langfristig wird sicher mit einer erheblichen Steigerung der Energiekosten 

zu rechnen sein. Durch Energieeinsparung im Wohnungsbau wird auch das wesentliche 

Ziel der Reduzierung der CO2- Emissionen zu erreichen sein. 

Die Nachhaltigkeitsgrundsätze für den Wohnungsbau sollten schon bei der Bedarfsplanung 

und der Projektentwicklung bedacht werden und über das Planen und Bauen hinaus auch 

den Betrieb in der Nutzungszeit bis zum Abriss und Recycling berücksichtigen. Das ganzheitliche 

Denken und Handeln steht also immer im Vordergrund. Bei Beachtung der 

Lebensdauer kann unter Umständen von einer Verlängerung der Nutzung, aber 

grundsätzlich von einer Reduzierung der Lebenszykluskosten ausgegangen werden. 

Aufgabe 

Zur Feststellung der Kosten im Lebenszyklus eines Wohngebäudes und zur Harmonisierung 

der wirtschaftlichen Nutzungsdauer der Bauteile und Baustoffe ist es notwendig, deren technische 

Lebensdauer zu kennen. Zur Zeit wird die Auswahl von Baustoffen und Bauteilen in 

der Regel nach Kostengesichtspunkten zum Zeitpunkt der Beschaffung vorgenommen. Um 

die Kosten der Instandhaltung und -setzung zu reduzieren, ist es notwendig, rechtzeitig 

Überlegungen zur Qualität der Baustoffe und Bauteile und zur Harmonisierung der Lebensdauer 

vorzunehmen. Die Verarbeitung und das Zusammenfügen von Baustoffen mit unterschiedlichen 

Eigenschaften und unterschiedlicher Lebensdauer beeinflussen die Lebenszykluskosten 

erheblich. 

Ziel der Arbeit ist es, Erfahrungen über die Lebensdauer der Baustoffe und Bauteile zu 

sammeln, wobei der Frage der Trennung von Baustoffen bei unterschiedlicher Lebensdauer 

Beachtung geschenkt wird. Verträgliches Zusammenfügen und Trennen reduziert die Kosten 

bei der Instandhaltung und -setzung und bietet die Möglichkeit, verbrauchte Stoffe sortenrein 

einem Recycling zuzuführen. Die bisher vorliegenden Kataloge zur Lebensdauer von 

Baustoffen und Bauteilen sind veraltet und treffen zu dem genannten Problembereich keine 

Aussagen. Neuere Baustoffe sind in der Regel nicht berücksichtigt, Lebensdauer und 

Langzeitverhalten also nicht bekannt, so dass eine Bewertung nur schwer vorgenommen 

werden kann. Insoweit muss auch getrennt werden nach Stoffen, die die Gesamtlebensdauer 

eines Wohngebäudes bestimmen und solche, die ausgewechselt werden. 

Grundlagen 

Für die Zusammenstellung der Daten wird eine Bauteilliste erarbeitet, die sich an der DIN 

276 und ihren Kostengruppen 300, 400 und 500 orientiert. 

Ausgangsbasis ist eine Befragung von Wohnungsunternehmen, die Erfahrungen in der Instandhaltung 

und Instandsetzung ausweisen können. Des weiteren werden auch Herstellerangaben 

einbezogen, die aus nachvollziehbaren Untersuchungen stammen. Soweit notwendig 

und sinnvoll werden auch Hersteller direkt angesprochen. Auch die Literatur zu Bauschäden 

im Wohnungsbau wird in die Untersuchung einbezogen. 

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Der oft eher zufällige Einsatz von Baustoffen und Bauteilen nach vordergründig wirtschaftlichen 

Kriterien soll im Sinne einer langfristigen Wirtschaftlichkeit, die mit geringeren Instandhaltungs- 

und Instandsetzungskosten einher geht, vermieden werden. 

Alterung und Abnutzung 

Instandhaltungen sind vorbeugende Maßnahmen zur Erhaltung eines dem Soll-Zustand entsprechenden 

Ist-Zustandes. Die Maßnahmen enthalten Wartung und Pflege, die auch mit 

dafür geplanten Inspektionen durchgeführt werden können. 

Nach dieser Definition gehören die Instandsetzungen nicht zu den Maßnahmen – sie 

grenzen sich dadurch ab, indem sie einen nicht mehr vorhandenen Soll-Zustand wieder zum 

bestimmungsgemäßen Zustand herstellen sollen. 

Instandhaltung muss geplant werden. Der Abnutzungshorizont der Baustoffe und Bauteile ist 

unter Berücksichtigung der Einflüsse auf die Lebensdauer mit relativ geringen Schwankungen 

voraussehbar. 

Zielsetzung ist: 

– den Nutzen des Objekts zu erhalten, 

– die Nutzungszeit zu verlängern, 

– den Mieter/Nutzer zufrieden zu stellen, 

– die Bereitstellung der Finanzmittel vorzubereiten und 

– die Wirtschaftlichkeit sicherzustellen. 

Der Ausfall von Bauteilen im Wohnungsbau sollte nicht abgewartet werden; sondern 

rechtzeitig sind Maßnahmen zur Erhaltung einzuleiten. Bei regelmäßigen Inspektionen 

werden das Maß der Abnutzung bzw. vorhandene Mängel und Schäden erkennbar, so dass 

zuverlässig geplant werden kann. 

Abb. 1: Abhängigkeit von Bauleistung zu Lebensdauer (Quelle IFB 2004) 



Um den Wert eines Wohngebäudes auf dem Restwert des Rohbaus zu halten, sind laufend 

nach den spezifischen Erneuerungszyklen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten 

vorzunehmen. 

Baumängel entstehen während der Bauzeit; z. B. durch mangelnden Wärmeschutz, mangelnde 

statische Festigkeit, falsche Baustoffe. Baumängel können somit sowohl durch 

unsachgemäße Bauausführung als auch durch Einsparungen auf Kosten von Qualitätserfordernissen 

verursacht werden. 

Bauschäden entstehen nach der Fertigstellung von Wohngebäuden auch infolge äußerer 

Einwirkung; z. B. vernachlässigte Instandhaltung (Reparaturanstau), Wasserschäden, 

Brandschäden und Schädlingsbefall. Bauschäden können auch als Folge nicht untersuchter 

und nicht besetigter Baumängel auftreten. 

Auch ohne Mängel und Schäden ergibt sich ein altersbedingter Verschleiß insbesondere 

durch Abnutzung, Verwitterung und Stoffabbau dem durch Instandhaltung und Instandsetzung 

entgegengewirkt werden muss. 

Die Lebensdauer eines Baustoffs oder eines Bauteils ist keine exakte Größe. 

Sie hängt ab von: 

• der Stoff- und Schichtqualität, 

• der Komplexität des Bauteils, 

• von der Verarbeitung, der Umwelt, 

• der Nutzung, der Schadensanfälligkeit, 

• der Wartung und Pflege usw. 

Auch bei sonst gleichen Bedingungen kann Pflege und Wartung viel bewirken. 

Während Pflege, z. B. die Behandlung, Säuberung, Wiederauffrischung und den Oberflächenschutz 

betrifft, ist Wartung eine Durchsicht der technischen Details eines Wohngebäudes, 

die eine Pflege wie z.B. ölen und schmieren beinhaltet. 

Pflege und Wartung sind nur sinnvoll durchzuführen, wenn der Zustand der Baustoffe und 

Bau-teile sowie Anlagen durch regelmäßige Durchsichten/Inspektionen festgestellt wird. 

Sobald Abnutzungen oder Schäden erkennbar werden, ergibt sich ein Handlungsbedarf. Die 

Inspek-tionen können sich nach den Intervallen der Häufigkeit der Instandsetzungen der 

einzelnen Bauteile richten, sollten aber eher regelmäßig z. B. alle 3 Jahre, als größere 

Durchsicht durch-geführt werden. 

Ergebnisse der Befragung der Wohnungsunternehmen 

Durch Interviews wurden Experten aus 10 Wohnungsunternehmen in Niedersachsen, 

Bremen und Berlin befragt. Weiterhin wurden 10 Wohnungsunternehmen angeschrieben 

und um schriftliche Beantwortung einer Liste zu den Lebensdauern der Baustoffe und 

Bauteile gebeten. 



Recht einheitlich wurden die Bauteile in ihrer Lebenserwartung beurteilt, bei denen im allgemeinen 

kein oder wenig Instandhaltungsbedarf während der Lebensdauer erforderlich ist. 

Das waren geschützte äußere Konstruktionsbauteile bzw. Konstruktions- und raumteilende 

Bauteile im Inneren der Gebäude. Die Lebenserwartungen gehen über den festgelegten Referenzzeitraum 

von 80 Jahren hinaus. 

Weiterhin wurde deutlich, dass viele mit der Konstruktion zusammenhängenden Baustoffe 

und Bauteile mit einer Lebenserwartung von 40 Jahren belegt wurden, die den halben Referenzzeitraum 

darstellt. Damit ist auch ein Einfluss auf die Materialqualitäten gegeben, weil 

Wohnungsinhaber sehr daran interessiert sind, eine Instandsetzung nicht schon vorher vorzunehmen. 

Es muss auch angenommen werden, dass bei einem Referenzzeitraum von 100 

Jahren die oben genannten Bauteile mit einer Lebenserwartung von 50 Jahren belegt worden 

wären, natürlich wiederum mit Einfluss auf die Qualität. 

In diesem Zusammenhang war festzustellen, dass sich viele Erwartungen diesen Zahlen unterordnen, 

indem 10 oder 20 Jahre angegeben werden. Dabei spielte aber auch der Umgang 

mit den eher kurzlebigen Bauteilen eine Rolle, indem Wartung und Pflege intensiviert 

wurden um die Lebensdauern zu harmonisieren. Da die Personalkapazität für regelmäßige 

Begehungen nicht zur Verfügung steht, wurden Wartungs- und Pflegeverträge abgeschlossen 

bzw. von eigenen nachgeordneten Betrieben übernommen. Zum Teil werden auch die 

Hausmeister mit einem eigenen Budget in die Pflege eingeschaltet. 

Aus den vorgenannten Daten und dem Bezug zur Bausubstanz wurde deutlich, dass der 

Häufigkeit der Instandsetzung und Erneuerungsmaßnahmen durchaus Beachtung zu 

schenken ist, da sie eine Grundlage der Harmonisierung darstellt. Nicht die unbestimmte 

Lebensdauerfeststellung und -verlängerung sind also wichtig, sondern die Zusammenhänge. 

Unabhängig von der Qualität der Baustoffe und Bauteile spielen aber auch sich verändernde 

Ansprüche der Nutzer eine Rolle, Nutzungsperioden bezifferte man bisher grob mit ca. 30 

Jahren. 

Das führt zum Austausch von Baustoffen oder Bauteilen vor Beendigung ihrer Lebensdauer. 

Längerfristig geplant, könnten solche Veränderungen den Häufigkeitsintervallen der 

Instandsetzungen angepasst werden. Es können also Zeiträume von 20 oder 40 Jahren 

eingeplant werden. Die Erfahrung zeigt, dass Objekte aus den 60 Jahren der vergangenen 

Jahrhunderts heute schon umfassend modernisiert wurden. Diese Zeiträume werden kürzer, 

so dass auch eine Modernisierung nach 20 Jahren in absehbarer Zeit nicht unrealistisch 

erscheint. 

Fazit der oben genannten Feststellungen ist, dass beim Zusammentragen der Ergebnisse 

nicht schematisch gerechnet werden kann. Durchschnittsberechnungen erscheinen unsinnig. 

Eher zu berücksichtigen wäre eine Mehrheitsmeinung unter Berücksichtigung der Argumente 

für die Abweichungen. Hinzu kommt das Mängel- und Schadenrisiko, wobei aber 

auch Vorsicht angebracht ist, da sich Baustoffe und Bauteile durch neue Entwicklungen 

auch verändern können. 



Die Annahme, eine Lösung durch eine Mindest- und Höchstlebensdauer zu finden, erscheint 

ebenfalls nicht als zielorientiert, da konkrete Erwartungen nicht formuliert werden können. 

Insoweit erscheint es sinnvoller einen Zeitpunkt zu finden, der der Höchstlebensdauer nahekommt, 

also über dem Durchschnitt liegt. D. h. von einer ordnungsgemäßen, bewussten Instandhaltung 

auszugehen, die versucht die Lebensdauer auch wirtschaftlich zu optimieren, 

andererseits aber auch den Häufigkeitsintervallen entspricht. 

Diese Zielsetzung entspricht nach den Interviews auch der Intention der Wohnungswirtschaft 

im Sinne einer langfristigen Werterhaltung und hinsichtlich der Berücksichtigung der Häufigkeit 

verbunden mit der Befriedigung veränderter Mieteransprüche. 

Insofern wurde kein Erwartungsbereich, sondern ein Erwartungshorizont formuliert, der das 

wirtschaftliche Denken im Wohnungsbau unterstützt. 

Bauteilliste 

Abb. 2: Bauteile, Lebensdauer, Häufigkeit der Instandhaltung (Quelle: IFB 2004) 

Bauteilgliederung Lebensdauer in Jahren 

Bauwerk - Baukonstruktion Jahre Bemerkungen 

4 Decken, Treppen, Balkone 

4.1 Deckenkonstruktionen 

4.1.1 Beton 80 

4.1.2 Weichholz 80 

4.1.3 Hartholz 80 

4.1.4 Stahl 80 

4.1.5 Ziegel 80 

4.2 Deckenbeläge 

4.2.1 Estrich, schwimmend 40-80 Problem Dämmschicht 

4.2.2 Zementestrich 80 

4.2.3 Trockenestrich 40-80 

4.3 Bodenbeläge 

4.3.1 Naturstein, hart 80 

4.3.2 Naturstein, weich 80 

Betonwerkstein, Kunststein 

4.3.3 Hartholz, Keramik 60 Dicke der Nutzschicht 

4.3.4 Weichholz 40 

4.3.5 PVC 30 

4.3.6 Linoleum 20 

4.3.7 Textil 15 

4.3.8 Laminat 20 

4.3.9 Parkett 80 Dicke der Nutzschicht 

4.3.10 Fliesen 50 



4.4 Bodenschutz 

4.4.1 Versiegelung, Lack 5-10 

4.4.2 Imgrägnierung, Öl, Wachs 5-10 

4.5 Deckenbekleidungen 

4.5.1 Abhängekonstruktionen 

4.5.1.1 Holz 80 

4.5.1.2 Metall 80 

4.5.2 Bekleidungen 

4.5.2.1 Holz 40 

4.5.2.2 Metall 40-60 

4.5.2.3 Gipskarton 80 

4.5.2.4 Kunststoff 

4.5.2.5 Putz 80 

Ergebnis 

Das Ergebnis dieser Arbeit sind wissenschaftliche Erkenntnisse zu den ganzheitlichen Wechselbeziehungen 

zwischen den im Wohnungsbau eingesetzten Bauteilen sowie Baustoffen und den 

diesbezüglichen Lebensdauern im Lebenszyklus von Wohnbauten, die bisher nicht methodisch 

erarbeitet vorlagen. 

Mit den Erkenntnissen zu den systhematisch untersuchten Lebensdauern der Bauteile und Baustoffe 

können nun belastbare Kosten, insbesondere die Instandhaltungskosten der übergeordneten 

Nutzungskosten im Wohnungsbau, festgestellt und die technische und wirtschaftliche Nutzungsdauer 

der Bauteile und Baustoffe harmonisiert werden. 

Die Untersuchung zeigt zudem indirekt auf, das nach der vorgenommenen Qualitätsanalyse und 

Harmonisierung der Lebensdauern der Bauteile und Baustoffe erhebliche Kostenreduktionen in 

der Instandhaltung bzw. -setzung im Wohnungsbau zu erzielen sind und damit bisher nicht vorhandene 

Erkenntnisse für die Lebenszykluskosten im Wohnungsbau geschaffen wurden. 

Mit der hiermit vorliegenden, aktuellen Wissensbasis zu der Lebensdauer von Bauteilen und 

Baustoffen, anwendungsbezogen gegliedert nach der DIN 276, ergeben sich für die wohnungswirtschaftliche 

Praxis auch neue Möglichkeiten der Rückführung der verbrauchten Stoffe in die 

Wertstoffkreisläufe, als wichtigen Baustein zum nachhaltigen Planen, Bauen, Bewirtschaften und 

Rückführen in den Wohnungsbau-Lebenszyklen. 

Für die übergeordnete, nachhaltige Betrachtung zu den Nutzungskosten im Hochbau (DIN 

18960) und dem Gebäudemanagement (DIN 32736) im Wohnungsbau leistet diese Arbeit eine 

bisher nicht vorhandene Grundlage, insbesondere zum bisher in der Regel nicht begründbaren 

Einsatz von Bauteilen und Baustoffen nach vordergründigen Kriterien, durch die neuheitliche, 

fundierte Betrachtung der technischen und wirtschaftlichen Lebensdauer der Bauteile und Baustoffe 

im Lebenszyklus der Wohngebäude.

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