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Teil I Mietrecht<br />
Kapitel 1a – Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen<br />
§ 555a Erhaltungsmaßnahmen<br />
(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der<br />
Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).<br />
(2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur<br />
mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung<br />
ist zwingend erforderlich.<br />
(3) 1 Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der<br />
Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. 2 Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.<br />
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.<br />
Übersicht Rn.<br />
1. Allgemeines 1<br />
2. Duldungspflicht 2–8<br />
2.1 Duldungspflichtige Maßnahmen 2<br />
2.2 Gegenstand der Duldungspflicht 3–4<br />
2.3 Umfang der Duldungspflicht 5–8<br />
3. Ankündigungspflicht 9–13<br />
3.1 Ankündigung gegenüber dem Mieter 9<br />
3.2 Inhalt der Ankündigung 10<br />
3.3 Form der Ankündigung 11<br />
3.4 Rechtzeitigkeit der Ankündigung 12<br />
3.5 Entbehrlichkeit der Ankündigung 13<br />
4. Aufwendungsersatzanspruch des Mieters 14–15<br />
4.1 Umfang des Anspruchs 14<br />
4.2 Vorschussanspruch 15<br />
5. Abweichende Vereinbarungen 16<br />
6. Durchsetzbarkeit des Duldungsanspruchs 17<br />
7. Muster 18<br />
1. Allgemeines<br />
1 § 555a regelt, wann und unter welchen Voraussetzungen der Mieter Maßnahmen des<br />
Vermieters zu dulden hat, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache<br />
erforderlich sind. Ob die Wohnung freifinanziert, preisgebunden oder çffentlich gefçrdert<br />
ist, ist für die Duldungspflicht unerheblich.<br />
Absatz 1 entspricht § 554 Absatz 1 a.F. Die hinzugefügte Legaldefinition der Erhaltungsmaßnahme<br />
stellt klar, dass sowohl Instandhaltungs- als auch Instandsetzungsmaßnahmen<br />
darunter fallen.<br />
Absatz 2 entspricht ebenfalls bislang geltendem Recht. Die zumindest bei Maßnahmen<br />
im Außenbereich notwendige Ankündigung war jedoch nicht ausdrücklich geregelt.<br />
Die Absätze 3 und 4 entsprechen bis auf eine rein sprachliche Anpassung § 554 Absatz 4<br />
und 5 a.F.<br />
590 Kinne
§ 555a<br />
Soweit die Bestimmungen der alten Fassung des § 554 entsprechen, kann auf die frühere<br />
Rechtsprechung dazu zurückgegriffen werden.<br />
2. Duldungspflicht<br />
2.1 Duldungspflichtige Maßnahmen<br />
Nach § 555a Abs. 1 hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder 2<br />
Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind.<br />
Die Instandhaltung umfasst alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um das Mietobjekt<br />
in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und Schäden vorzubeugen. Der Vermieter<br />
hat daher keinen Anspruch auf Duldung von Erhaltungsmaßnahmen bei Schäden an Putz<br />
und Stuck von Zimmerdecken in der Wohnung, wenn der beschädigte Zustand dem<br />
vertragsgemäßen Zustand der Wohnung entspricht (LG Berlin, Urteil v. 30.4.2010, 63 S<br />
493/09, WuM 2010, 564).<br />
Die Instandsetzung dient dazu, entstandene Schäden zu beseitigen.<br />
Der vertragsgemäße Zustand, dessen Wiederherstellung der Mieter dulden muss, ergibt<br />
sich aus dem Inhalt des Vertrages (BGH, ZMR 1989, 212 f.; BGH, Urteil v. 6.10.2004,<br />
VIII ZR 355/03, GE 2004, 1586 = WuM 2004, 715 = NJW 2005, 218 = NZM 2005, 60),<br />
hilfsweise aus den Umständen bei Vertragsschluss, hçchst hilfsweise aus der Verkehrssitte.<br />
Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache kçnnen auch konkludent in<br />
der Weise getroffen werden, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an<br />
die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt, wozu jedoch eine einseitig<br />
gebliebene Vorstellung des Mieters selbst dann nicht genügt, wenn sie dem Vermieter<br />
bekannt ist(BGH, Urteil v. 23.9.2009,VIII ZR 300/08, GE 2009, 1426 = WuM 2009, 659<br />
= NZM 2009, 855). Der Vermieter hat den Gebrauch sämtlicher Einrichtungen zu<br />
gewähren, die entweder ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt oder bei Vertragsschluss<br />
tatsächlich zur Nutzung zur Verfügung gestellt worden sind. War ein Bauteil der Mietsache<br />
aufgrund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bei Vertragsschluss bereits in diesem Zeitpunkt<br />
für ihren Zweck ungeeignet und damit unzuverlässig, liegt ein anfänglicher Mangel<br />
der Mietsache vor (BGH, Urteil v. 21.7. 2010, XII ZR 189/08, NZM 2010, 668 = GE 2010,<br />
1193 = NJW 2010, 3152 = ZMR 2011, 360), dessen Beseitigung der Mieter dulden muss.<br />
Verändert sich der Zustand der Mietsache wesentlich in der Zeit zwischen Besichtigung<br />
der Mietsache und Vertragsabschluss und weist der Vermieter bei Vertragsabschluss nicht<br />
darauf hin, ist aber als vertragsgemäßer Zustand derjenige geschuldet, der zum Besichtigungstermin<br />
vorhanden war (LG Berlin, Urteil v. 5.4.2005, 65 S 366/04, GE 2005, 739:<br />
Austausch einer hochwertigen gegen eine einfache Einbauküche).<br />
Der Austausch von Installationen (Waschbecken, Badewanne) ist daher vom Mieter<br />
dann hinzunehmen, wenn sie schadhaft sind oder ihr Ausfall bei sachgerechter Beurteilung<br />
zu erwarten ist (LG Hamburg, Urteil v. 6.12.1994, 316 S 307/93, WuM 1995,<br />
267; AG Berlin-Charlottenburg, MM 1993, 111). Den Einbau einer neuen Wohnungstür<br />
braucht der Mieter als Instandsetzungsmaßnahme nur dann zu dulden, wenn sie schadhaft<br />
ist (LG Kçln, Urteil v. 30.4.1992, 1 S 385/91, WuM 1993, 608).<br />
Kinne 591
Teil I Mietrecht<br />
Instandsetzung ist nach der weiterhin verwendbaren Legaldefinition des inzwischen<br />
aufgehobenen § 3 Abs. 4 ModEnG die Behebung von baulichen Mängeln, insbesondere<br />
von solchen, die infolge Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüssen oder Einwirkungen<br />
Dritter entstanden sind, durch Maßnahmen, die den zum vertragsgemäßen Gebrauch<br />
geeigneten Zustand wiederherstellen. Die Instandsetzung bezieht sich darauf, eingetretene<br />
Schäden zu beseitigen, geht mithin über die Instandhaltung hinaus (Schmidt-<br />
Futterer/Eisenschmid, zu § 554 a.F. Rn. 18).<br />
Voraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters gem. § 555a Abs. 1 ist schließlich,<br />
dass die Maßnahme erforderlich – also objektiv notwendig – ist. Unerheblich ist,<br />
wodurch die Schäden entstanden sind. Unter die vom Mieter grundsätzlich und unbedingt<br />
zu duldenden Erhaltungsmaßnahmen fallen zwar nur Maßnahmen, die zur Sicherung der<br />
Sache in ihrem ursprünglichen, wirtschaftlichen Bestand erforderlich sind (LG Kçln, Urteil<br />
v. 30.4.1992, 1 S 385/91, WuM 1993, 608; AG Berlin-Tiergarten, WuM 1989, 365). Das<br />
bedeutet aber nicht, dass der Vermieter gleichsam zu einer „restaurierenden“ Instandsetzung<br />
verpflichtet wäre (AG Berlin-Charlottenburg, GE 1991, 255). Der Vermieter hat<br />
vielmehr das Recht, auch den jeweils neuesten Stand der Technik einzuhalten (zum Teil<br />
ist er sogar aufgrund çffentlich-rechtlicher Vorschriften dazu verpflichtet). Die Verpflichtung<br />
des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten<br />
Zustand zu erhalten, bedeutet nicht, dass der (Original-)Zustand zu erhalten ist, der bei<br />
Mietbeginn bestanden hat (so ist es zulässig, anstelle einer erheblich defekten zentralen<br />
Warmwasserbereitung Durchlauferhitzer einzubauen: AG Berlin-Charlottenburg, GE<br />
1991, 255; der Einbau einer Wohnungseingangstür mit grçßerem Einbruchsschutz kann<br />
zugleich Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme sein: LG Berlin, Urteil v.<br />
5.11.2002, 64 S 170/02; LG Berlin, Urteil v. 15.12.2000, 64 S 318/00; AG Berlin-Hohenschçnhausen,<br />
Urteil v. 13.4.2000, 7 C 66/00, GE 2000, 1035; LG Kçln, Urteil v. 30.4.1992,<br />
1 S 385/91, ZMR 1992 Heft 12, XIII; a.A. LG Berlin, GE 1987, 1001, wonach der Mieter<br />
den Austausch von Holzkastendoppelfenstern gegen Kunststoff-Isolierfenster mit gleichen<br />
Schall- und Wärmedämmeigenschaften als Instandsetzungsmaßnahme nicht zu dulden<br />
braucht; ähnlich AG Berlin-Schçneberg, Urteil v. 22.11.2000, 12 C 302/00, GE 2001,<br />
142; AG Berlin-Mitte, Urteil v. 14.10.1999, 4 C 263/99, MM 2000, 280; AG Berlin-<br />
Tiergarten, Urteil v. 9.1.1989, 5 C 598/88, GE 1989, 729).<br />
2.2 Gegenstand der Duldungspflicht<br />
3 Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht bezieht sich grundsätzlich nur auf die<br />
„Mietsache“. Damit werden von § 555a – wie bisher – sowohl Räume als auch Teile des<br />
Gebäudes und Außenanlagen erfasst. Zu dulden sind primär Maßnahmen zur Erhaltung<br />
der im Mietvertrag als solche bezeichneten vermieteten Sache, bei Wohnungen mithin<br />
sämtliche zur Wohnung gehçrende Räume einschließlich der mitvermieteten Nebengelasse.<br />
Auch die dem Mieter überlassenen Einrichtungsgegenstände gelten als mitvermietet,<br />
wenn sie nicht davon ausdrücklich ausgeschlossen worden sind.<br />
Der Mieter ist auch dann zur Duldung von vorbeugenden Erhaltungsarbeiten verpflichtet,<br />
wenn die Mietsache defekt zu werden im Begriffe ist (LG Berlin, Urteil v.<br />
592 Kinne
14.11.1991, 12 O 337/91, GE 1992, 1099; LG Berlin, GE 1988, 145; LG Hamburg, Urteil<br />
v. 6.12.1994, 316 S 307/93, WuM 1995, 267), also wenn der Erhaltungsbedarf zwar<br />
nicht akut, aber absehbar ist (LG Berlin, GE 1986, 443, Erneuerung der Entwässerungsrohre<br />
in einem rund 50 Jahre alten Haus; etwas differenzierender: LG Berlin, GE 1988,<br />
145, wonach man von der Annahme einer erforderlichen Instandsetzung nur ausgehen<br />
kçnne, „wenn die Mietsache in irgendeiner Weise defekt ist oder zumindest defekt zu<br />
werden im Begriffe ist“; ebenso LG Berlin, Urteil v. 14.11.1991, 12 O 337/91, GE 1992,<br />
1099: vorbeugende Maßnahme ist grundsätzlich nicht Instandhaltung – Austausch von<br />
Bleirohren). Der Mieter braucht jedoch eine Überdachung der zur Wohnung gehçrenden<br />
Terrasse zum Schutz des Terrassenbodens nicht zu dulden (LG Gießen, Urteil v.<br />
3.4.1996, 1 S 1/96, WuM 1998, 278).<br />
§ 555a<br />
Die Vorschrift erfasst nicht Maßnahmen, die der Umgestaltung (LG Berlin, GE 1988,<br />
145 – Fensteraustausch zur Vereinheitlichung der Fassadenansicht; LG Gçttingen, Urteil v.<br />
8.11.1989, 5 S 104/89, WuM 1990, 205 – einheitliche Gestaltung von Dachgauben), der<br />
Verschçnerung (AG Kçln, Urteil v. 5.12.1985, 214 C 322/85 (A), WuM 1987, 31 –<br />
Außenrenovierung der Fassade; VG Berlin, GE 1981, 91 – Austausch einer hçlzernen<br />
Haustür gegen eine solche aus Metall; VG Berlin, GE 1991, 110 – leitungsverdeckende<br />
Abhängung von Decken) dienen oder zu einer ¾nderung des Vertragsgegenstandes<br />
führen (AG Berlin-Tiergarten, Urteil v. 9.1.1989, 5 C 598/88, GE 1989, 729). Daher<br />
braucht der Mieter nicht zu dulden, dass der defekte Gasherd durch einen Elektroherd (LG<br />
Berlin, Urteil v. 14.2.2000, 62 S 465/99, GE 2000, 893; LG Berlin, GE 1997, 185<br />
= NJWE-MietR 1997, 222) oder die defekte Nachtstromspeicherheizung durch eine Gasheizung<br />
(LG Hamburg, Beschluss v. 20.2.1998, 307 T 20/98, WuM 1998, 279) ersetzt wird.<br />
Die Formularklausel, die es dem Vermieter gestattet, durch Austausch der Küchenherde die<br />
Energieart zu ändern, ist unwirksam (LG Berlin, GE 1997, 185 = NJWE-MietR 1997, 222).<br />
2.3 Umfang der Duldungspflicht<br />
Der Begriff der Maßnahmen, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind, ist ein 5<br />
umfassender. Er beinhaltet jede Stçrung des Mieters in dem vertragsgemäßen Gebrauch<br />
durch die Erhaltungsmaßnahmen. Der Mieter muss daher den Zugang zu den Mieträumen<br />
gestatten (LG Berlin, GE 1997, 245) und darf die Arbeiten nicht verhindern oder<br />
behindern. Zu dulden sind auch Belästigungen durch Lärm, Erschütterungen und<br />
Schmutz, Entziehung von Licht und Luft durch Bau von Gerüsten. Kçnnen die Arbeiten<br />
nur durchgeführt werden, wenn die Räume nicht bewohnt werden, ist der Mieter auch zu<br />
(vorübergehendem) Auszug verpflichtet (LG Braunschweig, Urteil v. 20.11.1964, 7 S<br />
315/64, DWW 1965, 85). Der Vermieter ist aber gehalten, die Beeinträchtigungen für<br />
den Mieter mçglichst gering zu halten. Nur in Ausnahmefällen kann die ansonsten<br />
unbeschränkte Duldungspflicht des Mieters eingeschränkt sein (etwa für den Fall eines<br />
unmittelbar bevorstehenden Auszugs des Mieters aus der Wohnung, BVerfG v.<br />
14.1.1992, 1 BvR 1273/91, NJW 1992, 1378; vgl. auch zur Selbstmordgefahr bei bevorstehender<br />
Durchführung von Schçnheitsreparaturen LG Berlin, GE 1986, 283 mit Anm.<br />
der Redaktion; sowie Müller, GE 1986, 623).<br />
Kinne 593<br />
4
Teil I Mietrecht<br />
Der Mieter darf die Durchführung der Maßnahmen auch nicht davon abhängig machen,<br />
dass sich der Vermieter zur Wiederherstellung des früheren Zustandes oder zur Beseitigung<br />
von Schäden bereit erklärt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, zu § 554 a.F. Rn. 32).<br />
6 Der Mieter muss zwar die zur Erhaltung der Mietsache erforderlichen Maßnahmen<br />
dulden, braucht aber an diesen nicht (aktiv) mitzuwirken (LG Berlin, Urteil v.<br />
23.12.2008, 65 S 62/08, WuM 2010, 78 mit Anm. Schach; Schmidt-Futterer/Eisenschmid,<br />
zu § 554 a.F. Rn. 39, Marschollek, ZMR 1985, 1 ff.; ZMR 1986, 346 f.; LG<br />
Berlin, GE 1996, 187; a.A. Sternel, Modernisierung von A bis Z, S. 13; ders., Mietrecht,<br />
II Rn. 298 ff. m.w.N.). Unstreitig ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter und den von<br />
diesem Beauftragten nach vorheriger Absprache den Zugang zu seiner Wohnung zur<br />
Planung und Durchführung der Arbeiten zu gewähren (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, zu<br />
§ 554 a.F. Rn. 30; AG Berlin-Schçneberg, Urteil v. 3.4.1987, 15 C 96/87, GE 1987, 629);<br />
der Vermieter braucht sich nicht auf gleich geschnittene Wohnungen im Hause verweisen<br />
zu lassen (AG Berlin-Schçneberg, a.a.O.). Ob die geplanten Maßnahmen zumutbar<br />
sind, ist noch nicht im Rahmen des Zutrittsrechts zu prüfen; es gelten im Übrigen für<br />
den Zutritt die mietvertraglich vereinbarten Besichtigungszeiten (AG Berlin-Schçneberg,<br />
a.a.O.). Besichtigungen zur Unzeit braucht der Mieter nicht zu dulden (Sonn- und<br />
Feiertage, Samstagnachmittage, Abendstunden ab 19.00 Uhr, Fuchs-Wissemann, ZMR<br />
1986, 341), es sei denn, es ist Gefahr in Verzug (Kçhler, a.a.O.). Bei dringendem Anlass<br />
darf der Mieter eine Besichtigung nicht verweigern, sofern der Vermieter seine Absicht<br />
24 Stunden vorher angekündigt hat (AG Berlin-Schçneberg, Urteil v. 9.3.1990, 17 C<br />
707/89, GE 1990, 379: Wasserrohrbruch). Der Vermieter ist beim Betreten der Wohnung<br />
nicht verpflichtet, die Schuhe auszuziehen (AG Berlin-Tiergarten, Urteil v. 2.10.1989, 10<br />
C 251/89, GE 1990, 547).<br />
Dass der Mieter Handwerkern den Zutritt zum vereinbarten Termin verweigert, rechtfertigt<br />
nicht die fristlose Kündigung (LG Berlin, Urteil v. 31.3.2000, 64 S 534/99, NZM<br />
2001, 40).<br />
Der Mieter ist nicht verpflichtet, Mçbel beiseite zu rücken oder auszuräumen (LG Berlin,<br />
Urteil v. 23.12.2008, 65 S 62/08, WuM 2010,78; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, zu<br />
§ 554 a.F. Rn. 39; Marscholleck, ZMR 1985, 1; LG Berlin, Urteil v. 22.2.2005, 63 S<br />
389/04, GE 2005, 621; a.A AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 6.4.1982, 8 C 667/81, GE<br />
1983, 35; Blçmeke/Blümmel, Modernisierung Teil A, Rn. 14; so wohl auch Schläger,<br />
ZMR 1985, 193 und ZMR 1986, 348). Nur in Ausnahmefällen kann verlangt werden,<br />
dass der Mieter seine Wohnung zeitweilig räumt (OLG Braunschweig, DWW 1965, 85;<br />
LG Berlin, MM 1997, 280).<br />
7 Der Vermieter hat nach Durchführung der Erhaltungsmaßnahmen die Beschränkungen in<br />
der Gebrauchstauglichkeit zu beseitigen; dem Mieter steht das Minderungsrecht des<br />
§ 536 zu (LG Berlin, Urteil v. 7.5.2002, 63 S 334/01, GE 2002, 1269; Schmidt-Futterer/<br />
Eisenschmid, zu § 554 a.F. Rn. 46), soweit und solange durch die Maßnahme der<br />
vertragsgemäße Gebrauch aufgehoben oder nicht nur unerheblich gemindert wurde. Ein<br />
Minderungsrecht steht dem Mieter nicht zu, soweit ein Anspruch des Vermieters auf<br />
594 Kinne
§ 555a<br />
Durchführung der Maßnahme nicht bestand, die Maßnahme vom Mieter aber ausdrücklich<br />
gewünscht wurde (LG Berlin, Urteil v. 10.3.1988, 61 S 313/97, GE 1988, 409).<br />
Sofern Erhaltungsmaßnahmen untrennbar mit Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. 8<br />
§ 555b verbunden sind, richtet sich die Duldungspflicht des Mieters allein nach § 555d;<br />
insoweit hat sich an der bisherigen Rechtslage (vgl. dazu LG Berlin, GE 1994, 927; LG<br />
Gçttingen, ZMR 1990, 59; AG Dresden, Urteil v. 2.10.2008, 145 C 5372/08, GE 2009,<br />
913; Sternel, Modernisierung von A bis Z, 13) nichts geändert.<br />
3. Ankündigungspflicht<br />
3.1 Ankündigung gegenüber dem Mieter<br />
Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind dem Mieter anzukündigen. Mieter ist 9<br />
grundsätzlich derjenige, der den Mietvertrag unterschrieben hat. Ist der Mieter eine<br />
Einzelperson, braucht die Ankündigung nur ihm gegenüber erfolgen. Sind Mieter mehrere<br />
Personen, müssen die Maßnahmen allen gegenüber angekündigt werden. Werden beide<br />
Ehegatten im Vertrag als Mieter aufgeführt und unterschreiben sie auch beide, sind beide<br />
Mieter geworden. Die Maßnahmen müssen allen gegenüber angekündigt werden (OLG<br />
Frankfurt/Main, WuM 1991, 103; LG Kçln, Urteil v. 2.5.1990, 10 S 470/89, WuM 1990,<br />
297). Ein Ehepartner scheidet auch nicht allein dadurch, dass er aus der Wohnung auszieht,<br />
aus dem Mietvertrag aus, sodass auch in diesem Fall die Maßnahme gegenüber dem<br />
ausgezogenen Mitmieter angekündigt werden muss. Die Ankündigung gegenüber dem<br />
allein in der Wohnung verbliebenen Ehepartner reicht nur dann aus, wenn im Ehescheidungsverfahren<br />
durch das Familiengericht die eheliche Wohnung allein dem in der<br />
Wohnung verbliebenen Ehepartner zugesprochen worden ist oder der andere Ehepartner<br />
schon seit mehreren Jahren ohne Hinterlassung einer neuen Anschrift ins Ausland verzogen<br />
ist und der in der Wohnung verbliebene Ehepartner mit der Fortsetzung des<br />
Mietverhältnisses allein mit ihm einverstanden war (zur Kündigung: OLG Frankfurt/Main,<br />
WuM 1991, 103; LG Frankfurt/Main, Urteil v. 9.7.1991, 2/11 S 281/90, WuM 1992, 128).<br />
Unter Umständen ist der Zugang der beiden gegenüber erklärten Ankündigung an nur<br />
einen Ehepartner auch dann wirksam, wenn im Mietvertrag – mit Widerrufsmçglichkeit –<br />
vereinbart worden ist, dass sich die Mieter gegenseitig zum Empfang von Erklärungen des<br />
Vermieters bevollmächtigen. Eine derartige Klausel ist auch in Formularmietverträgen<br />
wirksam (BGH, Beschluss v. 10.9.1997, VIII ARZ 1/97, ZMR 1998, 17 = NZM 1998, 22<br />
= GE 1997, 1458).<br />
Sind beide Ehegatten im Kopf des Mietvertrages als Mieter aufgeführt, unterschrieben<br />
hat aber nur einer von beiden (vgl. dazu Kinne, GE 2006, 1450 m.w.N. und Teil II<br />
Rn. 28), sollte sicherheitshalber dennoch die Ankündigung gegenüber beiden erfolgen.<br />
Ist nur ein Ehegatte im Mietvertragskopf als Mieter aufgeführt, unterschrieben haben<br />
aber beide Ehepartner, so dürfte nur der im Kopf des Mietvertrags aufgeführte Ehegatte<br />
Mieter geworden sein (LG Berlin, Urteil v. 15.6.2004, 63 S 237/03, GE 2004, 1096; LG<br />
Berlin, Urteil v. 8.10.2001, 62 S 210/01, GE 2002, 189 = NZM 2002, 119; vgl. auch Teil<br />
II Rn. 28). Da es aber im Wesentlichen von den Umständen des Einzelfalls abhängt, ob<br />
beide Eheleute Vertragspartner werden, wenn nur einer von ihnen unterzeichnet (LG<br />
Kinne 595
Teil I Mietrecht<br />
Hamburg, Beschluss v. 5.8.2010, 333 S 17/10, GE 2011, 615 = ZMR 2011, 128), sollte<br />
auch in diesem Fall die Ankündigung an beide Ehegatten gerichtet werden.<br />
Für die neuen Bundesländer ist zu beachten, dass gem. § 100 Abs. 3 ZGB bei vor dem<br />
3.10.1990 geschlossenen Mietverträgen beide Ehegatten Mieter wurden, auch wenn nur<br />
einer von ihnen den Mietvertrag unterschrieben hatte (vgl. dazu Teil II Rn. 29). Daher ist<br />
bei Bestandsmietverhältnissen aus den neuen Bundesländern die Maßnahme immer<br />
beiden Ehepartnern anzukündigen.<br />
Bei Wohngemeinschaften (vgl. dazu Teil II Rn. 21) kommt es allein auf die vertragliche<br />
Gestaltung an. Schließt den Mietvertrag nur ein Mitglied der Wohngemeinschaft ab, so<br />
ist nur diese Person Mieter. Der Vermieter braucht daher die Maßnahme nur gegenüber<br />
seinem Vertragspartner, dem den Mietvertrag abschließenden Mitglied der Wohngemeinschaft,<br />
anzukündigen.<br />
Bei der Vermietung an eine studentische Wohngemeinschaft (vgl. dazu Teil II Rn. 21)<br />
sind Mieter immer die gegenwärtigen Mitglieder der Wohngemeinschaft, sodass die<br />
Ankündigung an diese zusammen gerichtet werden muss.<br />
Bei sonstigen Wohngemeinschaften, die gegen den Vermieter einen Anspruch auf die<br />
Entlassung ausscheidender und Aufnahme neuer Mieter in den Mietvertrag haben (vgl.<br />
dazu LG Frankfurt, Urteil v. 28.7.2009, 2-11 S 230/08, WuM 2012, 192) muss der<br />
Vermieter die Ankündigung ebenfalls an die gegenwärtigen Mitglieder der Wohngemeinschaft<br />
richten. Die Ankündigung muss jedem einzelnen Mitglied auch zugehen.<br />
3.2 Inhalt der Ankündigung<br />
10 An die Ankündigung dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Eine<br />
nach § 555a Abs. 2 erforderliche Ankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten<br />
Erhaltungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mçgliche Auswirkung mitteilen.<br />
Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des<br />
Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Maßnahme und die zu dessen<br />
Erreichung geplanten Arbeiten zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu<br />
vermitteln, in welcher Weise sein Mietgebrauch durch die geplanten Maßnahmen beeinträchtigt<br />
wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch auswirken.<br />
Die Mitteilung muss auch individuell sein Angaben, die sich allgemein auf das Gebäude<br />
richten, aber die konkrete Situation des betroffenen Mieters nicht berücksichtigen, sondern<br />
dafür Alternativen offen lassen, reichen nicht aus. Die Mitteilung darf keine Vorbehalte<br />
enthalten, sonst ist sie unwirksam. Allgemein bekannte Umstände müssen nicht angekündigt<br />
werden, übliche Baumaßnahmen müssen nicht detailliert in der Ankündigung beschrieben<br />
werden. Allerdings ist in einem solchen Fall der Vermieter an den aus dem<br />
Ankündigungsschreiben sich ergebenden Rahmen gebunden. Der Mieter darf dann darauf<br />
vertrauen, dass ein Regelfall vorliegt und eine Erhaltung im üblichen Rahmen geplant ist;<br />
falls kein Regelfall vorliegt, sind auf jeden Fall genauere Angaben erforderlich. Der<br />
Vermieter seinerseits darf – etwa im Rahmen der Mçblierung – „Üblichkeit“ vermuten<br />
und muss nicht damit rechnen, dass der Mieter sämtliche Wände zumçbliert hat.<br />
596 Kinne
§ 555a<br />
Kommt es bei umfangreichen Arbeiten zu erheblichen zeitlichen Verschiebungen oder<br />
zu gravierenden technischen ¾nderungen, ist die bisherige Mitteilung hinfällig und muss<br />
wiederholt werden. Hat der Mieter den Erhaltungsmaßnahmen zugestimmt –, oder sie<br />
sogar gefordert – genügt es, wenn der Vermieter bei Verzçgerungen der Maßnahme<br />
deren spätere Durchführung ein bis zwei Wochen vorher formlos ankündigt (LG Berlin,<br />
Urteil v. 5.11.2001, 62 S 280/01, MM 2002, 141).<br />
3.3 Form der Ankündigung<br />
Für die Ankündigung ist eine Form nicht vorgeschrieben. Die Erhaltungsmaßnahmen 11<br />
kçnnen daher auch mündlich angekündigt werden. Dennoch sollte die Ankündigung zu<br />
Beweiszwecken schriftlich erfolgen, ohne dass die Anforderungen der gesetzlichen<br />
Schriftform eingehalten zu werden brauchen. Ein Aushang im Treppenhaus ist ebenso<br />
ausreichend wie ein Rundschreiben an alle Mieter. Weder muss der Vermieter eigenhändig<br />
unterschreiben, noch muss aus der Ankündigung hervorgehen, dass sie vom Vermieter<br />
stammt. Notwendig ist allerdings, dass sich aus ihr ergibt, ob nur die Wohnung des Mieters<br />
oder darüber hinaus auch das Gebäude betroffen ist, in dem die Wohnung liegt. Auch eine<br />
sukzessive Ankündigung ist zulässig. Wenn die erste Ankündigung für die Information<br />
des Mieters nicht ausreichte, kann in einer späteren Ankündigung auf die vorangegangene<br />
Ankündigung Bezug genommen werden. Der sichere Weg ist eine erneute Gesamtankündigung.<br />
Sofern eine unwirksame Ankündigung vorgelegen hat, kann der Vermieter diesen<br />
Mangel im gerichtlichen Verfahren heilen; spätestens bis zum Schluss der mündlichen<br />
Verhandlung in erster Instanz müssen die erforderlichen Informationen dem Mieter<br />
zugegangen Der Vermieter hat allerdings die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, wenn<br />
aufgrund der im gerichtlichen Verfahren nachgereichten Ankündigung der Mieter den<br />
Duldungsanspruch sofort anerkennt.<br />
3.4 Rechtzeitigkeit der Ankündigung<br />
Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen. Eine Frist enthält das 12<br />
Gesetz nicht. Die Ankündigung muss so rechtzeitig erfolgen, dass sich der Mieter auf die<br />
Maßnahmen einstellen kann. Bei geringfügigen Maßnahme wird die Ankündigungsfrist<br />
daher eher kurz sein kçnnen, bei einschneidenden Maßnahmen eher länger. Insoweit<br />
kann auch eine Ankündigung zwei Tagen vor dem Beginn der Maßnahme ausreichen;<br />
diese Frist sollte jedoch nicht unterschritten werden.<br />
3.5 Entbehrlichkeit der Ankündigung<br />
Die vorherige Information des Mieters ist entbehrlich, wenn der Mieter der Erhaltungs- 13<br />
maßnahme wirksam zugestimmt hat (LG Berlin, GE 1990, 315) oder sie tatsächlich<br />
geduldet hat, indem er die Handwerker die angekündigte Maßnahme in der Wohnung hat<br />
ausführen lassen (KG, RE v. 1.9.1988, 8 RE-Miet 4048/88, GE 1988, 993; OLG Stuttgart,<br />
RE v. 24.4.1991, 8 RE-Miet 1/90, NJW-RR 1991, 1108 = GE 1991, 817; OLG Frankfurt/<br />
Main, RE v. 5.9.1991, 20 RE-Miet 3/91, NJW-RR 1992, 145 = GE 1991, 829). Wenn der<br />
Mieter der Durchführung der Erhaltungsmaßnahme mündlich oder schriftlich widersprochen<br />
hat, liegt auch dann keine Duldung vor, wenn er nicht gerichtlich gegen die Maß-<br />
Kinne 597
Teil I Mietrecht<br />
nahme (z.B. im Außenbereich) vorgegangen ist (LG Berlin, MM 1999, 390). Die Ankündigung<br />
ist ferner entbehrlich bei einer nur unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache.<br />
Das dürften diejenigen Fälle sein, in denen auch eine Minderung wegen der mit den<br />
Erhaltungsmaßnahmen verbundenen Beeinträchtigung ausscheidet, also bei fiktiver Minderung<br />
von 5 % und weniger (Bagatellklausel). Bei Bagatellmaßnahmen besteht für die<br />
Mitteilung nach Abs. 2 Satz 1 kein ausreichendes Bedürfnis. Werden allerdings umfangreichere<br />
Modernisierungsmaßnahmen zusammen mit Bagatellmaßnahmen durchgeführt,<br />
sind auch Letztere nach § 555 Abs. 2 Satz 1 anzukündigen (AG Berlin-Tiergarten, Urteil v.<br />
5.11.1990, 5 C 384/90, GE 1991, 153). Der Vermieter sollte jedoch einen solchen Bagatellfall<br />
nicht vorschnell annehmen. Andererseits macht sich der Mieter, der eine unter die<br />
Bagatellklausel fallende Maßnahme blockiert, u.U. schadensersatzpflichtig.<br />
Ebenso entfällt die Ankündigungspflicht bei Erhaltungsmaßnahmen, deren sofortige<br />
Durchführung zwingend ist (Notmaßnahmen). Zu denken wäre dabei an die Reparatur<br />
der Wasserleitung bei Rohrbruch, die Reparatur der Gasleitung bei einem Leck oder<br />
Frostschutzmaßnahmen bei Dauerfrost. Nicht dagegen fällt darunter der Einbau einer<br />
zusätzlichen Wasserpumpe zur Erhçhung des – für die Versorgung der oberen Geschosse<br />
notwendigen – Wasserdrucks.<br />
Schließlich ist die Ankündigung entbehrlich bei Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund<br />
einer behçrdlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat (zu<br />
§ 554 Abs. 3 Satz 1 a.F.: BGH, Versäumnisurteil v. 4.3.2009, VIII ZR 110/08, WuM<br />
2009, 290 = GE 2009, 646; LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 14.9.2009, 67 S 345/08, GE<br />
2010, 771). Gleichwohl sind auch derartige Maßnahmen, soweit es sich nicht um<br />
Notmaßnahmen handelt, (formlos) anzukündigen.<br />
4. Aufwendungsersatzanspruch des Mieters<br />
4.1 Umfang des Anspruchs<br />
14 Zu den ersetzenden Aufwendungen rechnen solche zur Sicherung der Wohnungseinrichtung<br />
in Betracht (Abnahme von Gardinen, Aufrollen von Teppichen, Abdecken von<br />
Mçbeln, Polstersachen und Fußbçden, die Sicherung von Gemälden, sonstigem Wandschmuck,<br />
Wertsachen, Dokumenten usw., Auslagerung von Mçbeln). Aber auch die<br />
Aufwendungen des Mieters für das Entfernen von Einrichtungen, mit denen er die<br />
Mietsache versehen hat, sind erstattungsfähig. Hierzu gehçren auch die Kosten für die<br />
Demontage und den anschließenden Wiederaufbau einer Einbauküche durch eine Fachfirma,<br />
wenn die Küchenmçbel einer umfassenden Strangsanierung im Weg stehen (AG<br />
Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 26.10.2001, 5 C 291/01, MM 2002, 142).<br />
Des Weiteren kommen Kosten für die Reinigung der Wohnung in Betracht; für die<br />
Reinigung einer 33 qm großen Wohnung sind maximal 75 Euro für gerechtfertigt gehalten<br />
worden. Ferner kommen Kosten für das Auslagern von Mçbeln bis hin zu Hotelkosten –<br />
aber unter Ausschluss der Verpflegungskosten – in Frage, wenn das Verweilen in der<br />
Wohnung zeitweise unzumutbar war. Bei kurzzeitigem Ausbau von Sanitärgegenständen<br />
ist ein Hotelaufenthalt nicht notwendig (AG Hamburg, Urteil v. 19.5.2009, 48 C 49/08,<br />
ZMR 2010, 455). Angemessene Aufwendungen des Mieters infolge von Erhaltungsmaß-<br />
598 Kinne
§ 555a<br />
nahmen in und an der Wohnung kçnnen auch Pflegedienstleistungen sein, die eine<br />
Unterbringung vorübergehender Art erfordern und Gesamtkosten des Trägers der Pflegeleistung<br />
und Unterbringung bewirken, die über die erstatteten Leistungssätze der Pflegeversicherungsstufe<br />
hinausgehen; sein Kontingent für Verhinderungspflege braucht der<br />
Mieter nicht in Anspruch zu nehmen. Außerdem sind Kosten für Putzarbeiten, die der<br />
Mieter selbst durchführt, oder für Schçnheitsreparaturen erstattungsfähig, und zwar unabhängig<br />
davon, ob Schçnheitsreparaturen ohnehin fällig gewesen wären und der Mieter<br />
sie vertraglich übernommen hatte (a.A. Bieber in MünchKomm, § 554 a.F. Rn. 40).Für die<br />
nach einwandfreier Durchführung der Maßnahmen verbleibenden optische Beeinträchtigungen<br />
kann der Mieter eine Entschädigung verlangen (AG Dortmund, Urteil v. 30.3.2004,<br />
125 C 8601/03, NZM 2005, 664). Der Mieter hat, wenn er die notwendigen Arbeiten selbst<br />
vornimmt, nicht nur Anspruch auf Ersatz der Materialkosten, sondern auch auf Ersatz für<br />
die eigene Arbeitsleistung. Er hat auch Anspruch auf Vergütung für die Beaufsichtigung<br />
der Handwerker, aber nur in beschränktem Umfang. Ein Mieter kann nicht den (Brutto-)Lohn<br />
seines Ehepartners als Aufwendungsersatz für die Beaufsichtigung der zu<br />
sanierenden Räume verlangen, wenn lediglich das Wohnzimmer nicht abschließbar war<br />
und der Vermieter seine Handwerker zu beaufsichtigen hatte, selbst wenn keine permanente<br />
Kontrolle angeboten wurde (AG Frankfurt/Main, Urteil v. 14.1.2010, 33 C<br />
3674/09-57, ZMR 2010, 861).<br />
Voraussetzung für den Aufwendungsersatzanspruch ist, dass die Maßnahme des Vermieters<br />
kausal für die Aufwendungen war. Außerdem müssen die Aufwendungen den<br />
Umständen nach angemessen sein, wobei auf den konkreten Lebenszuschnitt) und die<br />
konkrete Lebensweise des Mieters abzustellen ist. Entspricht es den Lebensverhältnissen<br />
des Mieters, Arbeiten wie Mçbelräumen, Wohnungsreinigung usw. von Fachkräften<br />
durchführen zu lassen, so kann er sie in Anspruch nehmen; er braucht seinen gewohnten<br />
Standard nicht um des Vermieters Willen aufzugeben. Die Aufwendungen müssen<br />
jedoch objektiv notwendig gewesen sein.<br />
Der Mieter kann beispielsweise keinen Kostenersatz für einen Hotelaufenthalt verlangen,<br />
wenn die Arbeiten nur wenige Tage in Anspruch nehmen und nur tagsüber<br />
eine Stçrung eintritt.<br />
Auf den Aufwendungsersatz sind im Übrigen §§ 256, 257 anzuwenden.<br />
Der Aufwendungsersatzanspruch nach § 555a Abs. 3 schließt weiter gehende Ansprüche<br />
des Mieters nicht aus. Als solche kommen in Betracht: Wiederherstellung des ursprünglichen<br />
Zustands, Mietminderung bis hin zur vçlligen Befreiung von der Mietzahlung<br />
(§ 536). Eine in einer Erhaltungsvereinbarung enthaltene Abrede einer Minderung bis zu<br />
100 % setzt nur einen Minderungsrahmen; für die Minderung im Einzelnen ist der Mieter<br />
darlegungs- und beweispflichtig. Der Mieter kann auch Schadensersatz verlangen, wenn<br />
durch Vornahme der Arbeiten seine Sachen des beschädigt werden; insofern muss ein<br />
Verschulden des Vermieters oder der von ihm Beauftragten vorliegen. Bei Schadens-<br />
Kinne 599
Teil I Mietrecht<br />
ersatz für beschädigte Einrichtungsgegenstände muss sich der Mieter einen Abzug „neu<br />
für alt“ anrechnen lassen. Verdienstausfall kann als Schadensersatz nur ersetzt verlangt<br />
werden, wenn eine weitere Pflichtwidrigkeit des Vermieters hinzukommt. Auch das<br />
Recht des Mieters, nach § 536a den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der dafür<br />
notwendigen Aufwendungen zu verlangen, wird durch die Duldungspflicht nach Abs. 1<br />
nicht ausgeschlossen; das gilt auch für die Mängel, die aus der Maßnahme resultieren<br />
(Bieber in MünchKomm, § 554 a.F. Rn. 8 m.w.N.) Schließlich kann der Mieter auch<br />
gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 bei Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der<br />
Mietsache durch die Erhaltungsarbeiten fristlos kündigen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid,<br />
§ 554 a.F. Rn. 50, 51; Bieber a.a.O.).<br />
4.2 Vorschussanspruch<br />
15 Der Vermieter hat auf Verlangen Vorschuss zu leisten. Das Vorschussverlangen des<br />
Mieters ist formlos, doch müssen Art und Umfang der voraussichtlichen Aufwendungen<br />
dargelegt und aufgeschlüsselt werden. Den Aufwendungsersatzanspruch kann der Mieter<br />
auch im einstweiligen Verfahren durchsetzen. Solange der Vermieter den Vorschuss<br />
nicht geleistet hat, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht (Bieber in MünchKomm, zu<br />
§ 554 Abs. 4 Satz 2 a.F.). Hat der Vermieter endgültig die Leistung des Vorschusses<br />
abgelehnt, braucht der Mieter die Erhaltungsmaßnahmen nicht zu dulden.<br />
5. Abweichende Vereinbarungen<br />
16 Zunächst haben es die Vertragsparteien in der Hand festzulegen, wie der vereinbarte<br />
Gegenstand beschaffen sein muss um als (noch) vertragsgemäß zu gelten. § 555a Abs. 1<br />
ist dispositives Recht; § 555a Abs. 5 erklärt nur von den Abs. 2 oder 3 abweichende<br />
Vereinbarungen für unwirksam. Die in vielen Formularmietverträgen zu findende<br />
Bestimmung, dass sich der Mieter verpflichtet, auch solche Erhaltungsmaßnahmen zu<br />
dulden, die zwar nicht notwendig, aber zweckdienlich sind, ist dann zulässig, wenn sie<br />
auch die Interessen des Mieters berücksichtigt (z.B. durch den Zusatz „soweit sie den<br />
Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen“). Klauseln, die den Mieter ohne weitere<br />
Voraussetzungen zu Duldung von Erhaltungsmaßnahmen verpflichten, sind gem. § 555a<br />
Abs. 5 unwirksam Wenn solche vertraglichen Bestimmungen fehlen, ist im Wege der<br />
ergänzenden Vertragsauslegung zu klären, ob der Vermieter zu einer „restaurierenden“<br />
Instandsetzung (vgl. LG Berlin, GE 1987, 1001) verpflichtet sein kçnnte. Im Regelfall<br />
steht bei der Instandhaltung und Instandsetzung die Erhaltung oder Wiederherstellung<br />
der Funktion eines Teils der Mietsache im Vordergrund. In solchen Fällen führt die<br />
Forderung nach einer „restaurierenden“ Instandsetzung u.U. zu abwegigen Ergebnissen<br />
(z.B. Ersatz von defekten Trinkwasserleitungen aus Blei gegen solche aus demselben<br />
Material). Vielfach müsste eine solche Instandsetzung schon daran scheitern, dass<br />
bestimmte Materialien überhaupt nicht mehr beschafft werden kçnnen. Die dagegen<br />
vorgebrachten Einwände (vgl. LG Berlin, GE 1987, 1001: Austausch von schadhaften<br />
Kassettentüren gegen glatte Sperrholztüren mit Stahlzargen oder Ersatz von schadhaften<br />
stuckverzierten Decken durch solche ohne Putzornamente) überzeugen nicht. Dort, wo<br />
600 Kinne
§ 555a<br />
bei bestimmten Bestandteilen der Mietsache die ästhetische Komponente die funktionelle<br />
weit überragt, kçnnte eine ergänzende Vertragsauslegung den Vermieter –<br />
keineswegs aber immer – zu einer „restaurierenden“ Instandsetzung verpflichten (wenn<br />
etwa für die Anmietung einer Wohnung das Vorhandensein von Stuckdecken, Delfter<br />
Kacheln oder Glasornament-Türen bestimmend war). Aber auch in solchen Fällen kann<br />
dem Vermieter eine „restaurierende“ Instandsetzung u.U. nicht zugemutet werden<br />
(§ 242; z.B. Ersatz eines reich gegliederten und ornamentierten Kachelofens).<br />
6. Durchsetzbarkeit des Duldungsanspruchs<br />
Der Duldungsanspruch kann prozessual grundsätzlich nur im Wege der Klage durch- 17<br />
gesetzt werden, nicht im Mahnverfahren. Die Klage muss auf Duldung des Mieters zu<br />
einer im Einzelnen genau zu bezeichnenden Maßnahme gerichtet sein, nicht auf Zustimmung.<br />
Die Klage kann sich u.U. auch auf Unterlassung von Behinderungen oder – soweit<br />
eine Mitwirkungspflicht des Mieters bejaht wird – auch auf Mitwirkung an bestimmten<br />
Maßnahmen richten. Der Klageantrag auf Duldung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen<br />
dürfte aber – ebenso wie derjenige auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen<br />
(vgl. dazu BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 242/10, NZM 2011, 849 = GE<br />
2011, 1545 = ZMR 2012, 94) – hinreichend bestimmt sein, wenn der erstrebte Duldungserfolg<br />
sowie der Umfang der zu duldenden Maßnahmen in seinen wesentlichen Umrissen<br />
und Schritten im Antrag umschrieben wird.<br />
Unter Umständen kann bei Erhaltungsmaßnahmen ein schneller Beginn erforderlich<br />
sein. Ob die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen dem Mieter gegenüber im Wege einer<br />
einstweiligen Verfügung durchzusetzen ist, ist umstritten (vgl. Hinz, WuM 2005, 615 ff.;<br />
Müller, GE 1986, 526 ff.). Grundsätzlich kçnnen auch Erhaltungsmaßnahmen (AG<br />
Berlin-Neukçlln, GE 1982, 1043) im einstweiligen Verfahren durchgesetzt werden,<br />
jedoch stellt dieser Weg die Ausnahme dar (a.A. Zimmermann in Mietprozess, 11.<br />
Kap. Rn. 26). Bei Erhaltungsmaßnahmen kann der Vermieter mit dem Erlass einer<br />
einstweiligen Verfügung rechnen, wenn ein Notstand bereits eingetreten ist oder der<br />
Eintritt des Notstands unmittelbar bevorsteht (Bieber in MünchKomm, § 54 a.F.Rn. 44;<br />
Hinz, WuM 2005, 615, 623; Müller, a.a.O., 535; LG Berlin, GE 1977, 245: Reparatur der<br />
instandsetzungsbedürftigen Wasserrohre; LG Frankfurt/Main, Urteil v. 31.1.1967, 2/11 S<br />
6/67, MDR 1968, 328: Gefahr für Feuersicherheit und Gesundheit; AG Wuppertal, Urteil<br />
v. 23.10.1972, 31 C 464/72, MDR 1973, 409: begonnene Heizungsinstallation und<br />
unmittelbar bevorstehender Beginn der Heizperiode); aber auch wenn von einem eigentlichen<br />
Notstand noch nicht gesprochen werden kann, eine gewisse Eilbedürftigkeit<br />
jedoch zu bejahen ist, bietet sich die einstweilige Verfügung als gerechtfertigt an (Müller,<br />
a.a.O.). Vielfach wird daran aber die Bedingung geknüpft, dass der Vermieter die<br />
Eilbedürftigkeit nicht zu vertreten habe (zweifelnd Müller, a.a.O., m.w.N. zum Meinungsstand).<br />
Die Eilbedürftigkeit kann jedoch nicht damit begründet werden, dass der<br />
Vermieter die Handwerker schon bestellt hat oder die Arbeiten in einem Zuge ausführen<br />
lassen will.<br />
Kinne 601
Teil I Mietrecht<br />
7. Muster<br />
Schreiben des Vermieteranwalts auf Duldung von Reparaturmaßnahmen<br />
18 … …<br />
Rechtsanwalt (Kanzleianschrift)<br />
(Datum)<br />
Einschreiben/Rückschein<br />
Frau/Herrn<br />
…<br />
(Vor- und Zuname des Mieters/der Mieter)<br />
…<br />
(Straße, Hausnummer und Lage der Wohnung im Gebäude, Ort)<br />
Sehr geehrte(r) Frau/Herr …,<br />
hiermit zeige ich an, dass ich Herrn/Frau … vertrete, von dem/denen Sie mit Mietvertrag<br />
vom … die Wohnung im Erdgeschoss/Obergeschoss Mitte/rechts/links des<br />
Vorderhauses/Hinterhauses/Seitenflügels/Quergebäudes/Gartenhauses … straße in<br />
… gemietet haben.<br />
Wie Sie meinem Mandanten mit Schreiben vom … mitgeteilt haben, befinden sich<br />
Feuchtigkeitsschäden in dem …zimmer der von Ihnen mit Mietvertrag vom …<br />
gemieteten Wohnung. Nachdem die Dachundichtigkeiten beseitigt worden sind,<br />
sollen nunmehr auch die Feuchtigkeitsschäden in den einzelnen Räumen beseitigt<br />
werden. Mit den entsprechenden Arbeiten hat mein Mandant die Firma … in …<br />
beauftragt. Namens und in Vollmacht meines Mandanten bitte ich Sie daher, zur<br />
Ausführung der entsprechenden Arbeiten den Handwerkern dieser Firma am … in der<br />
Zeit von … bis … Zutritt zu Ihrer Wohnung zu gewähren oder zu gewährleisten, dass<br />
die Handwerker in Ihre Wohnung gelangen kçnnen. Falls Sie mit dem angegebenen<br />
Termin nicht einverstanden sind, bitte ich Sie, dies mir bis zum … mitzuteilen, damit<br />
ggf. ein anderer Termin vereinbart werden kann.<br />
Vollmacht anbei<br />
Mit freundlichen Grüßen<br />
…<br />
(Unterschrift)<br />
602 Kinne
§ 555b Modernisierungsmaßnahmen<br />
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,<br />
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische<br />
Modernisierung),<br />
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird oder das Klima<br />
nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach<br />
Nummer 1 vorliegt,<br />
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,<br />
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhçht wird,<br />
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,<br />
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten<br />
hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder<br />
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.<br />
Übersicht Rn.<br />
1. Allgemeines 1<br />
2. Energieeinsparungsmaßnahmen 2–16<br />
2.1 Einsparung von Endenergie 3–13<br />
2.1.1 Wärmedämmung 4–6<br />
2.1.2 Thermostatventile 7<br />
2.1.3 Fensteraustausch 8<br />
2.1.4 Maßnahmen zur Verringerung des Energieverlusts der zentralen<br />
Heizungs- und Warmwasseranlagen 9<br />
2.1.5 Maßnahmen zur Verminderung des Energieverbrauchs der zentralen<br />
Heizungs- und Warmwasseranlagen. 10–12<br />
2.1.6 Einsparung von Strom 13<br />
2.2 Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie 14–16<br />
2.2.1 Primärenergie 14<br />
2.2.2 Nicht erneuerbare Primärenergie 15<br />
2.2.3 Einsparmaßnahmen 16<br />
3. Sonstige Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie oder<br />
Klimaschutzmaßnahmen 17–18<br />
3.1 Sonstige Einsparungsmaßnahmen 17<br />
3.2 Klimaschutzmaßnahmen 18<br />
4. Einsparung von Wasser 19–20<br />
5. Gebrauchswerterhçhung 21–46<br />
5.1 Allgemeines 21–24<br />
5.2 Anbau und Fahrstuhl 25<br />
5.3 Maßnahmen für behinderte und alte Menschen 26<br />
5.4 Verbesserung des Zuschnitts der Wohnung 27–28<br />
5.5 Verbesserung der Belichtung und Belüftung 29<br />
5.6 Verbesserung des Schallschutzes 30<br />
5.7 Verbesserung der Energieversorgung, Wasserversorgung und Entwässerung 31–33<br />
5.8 Verbesserung der sanitären Einrichtungen 34–36<br />
§ 555b<br />
Kinne 603