Klägerin - - Beklagter Ziffer 1 - - Beklagter Ziffer 2 - nocookie.net

LG Wiesbaden 

- Zivilkammer - 

Gerichtsstr. 2 

65185 Wiesbaden 

Heidelberg, den 30.10.2008 

Unser Zeichen: 2008/00375-KS/KSP (bitte stets angeben!) 

Aktenzeichen: neue Zivilsache 

3 beglaubigte und 3 Abschriften anbei (Streitverkündung) 

Streitwert vorläufig: € 1.201.011,74 

In Sachen 

Anna 

Strasse 

Schlangenbad 

gegen 

- Klägerin - 

1. Rechtsanwalt Dr. Franz Josef Jung 

Str................. 

Ort............ 

- Beklagter Ziffer 1 - 

2. Dipl-Ing./ Dipl.-Wirtsch.-Ing. Bach 

Strasse Y 

Wiesbaden 

- Beklagter Ziffer 2 - 

wegen Schadensersatz 

zeigen wir die Vertretung der Klägerin an. Namens und im Auftrag der Klägerin 

erheben wir 

Klage 

und bitten um Anberaumung eines Termins zur mündlichen Verhandlung, in dem wir 

folgende Anträge stellen werden: 

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 

€ 1.129.455,89 zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über 

dem jeweiligen Basiszins p.a. 

aus € 869.196,19 seit 01.09.1994

aus € 949,60 seit 28.10.2008 

Zug um Zug gegen Übertragung des Eigentums an dem Grundstück 

in Schlangenbad, Strasse auf die Beklagten zur gesamten Hand, zu 

bezahlen. Es wird festgestellt, dass die Beklagten mit der Annahme 

des in Satz 1 bezeichneten Grundstücks in Verzug sind. 

2. Der Beklagte Ziffer 1 wird verurteilt, an die Klägerin weitere 

€ 71.555,85 zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem 

jeweiligen Basiszins p.a. 

... 

zu bezahlen. 

3. Der Beklagte Ziffer 1 wird verurteilt, an die Klägerin weitere 

€ 10.296,83 (= nicht festsetzbare außergerichtliche 

Geschäftsgebühr) zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 

Prozentpunkten über dem Basiszins p.a. seit 14.07.2008 zu bezahlen. 

4. Der Beklagte Ziffer 2 wird verurteilt, an die Klägerin € 8.584,66 

(= nicht festsetzbare außergerichtliche Geschäftsgebühr) zuzüglich 

Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins p.a. 

seit 14.07.2008 zu bezahlen. 

5. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits. 

6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, die Erteilung einer 

vollstreckbaren Urteilsausfertigung wird beantragt. 

Im Falle des Vorliegens der gesetzlichen Voraussetzungen beantragen wir den Erlass 

eines Versäumnis- oder Anerkenntnis- bzw. eines entsprechenden Teilurteils. 

Zugleich verkünden wir 

RA Karl 

Rheinstr.XXXX 

Ort 

Streitverkündung: 

den Streit mit der Aufforderung, dem Rechtsstreit auf Seiten der Klägerin beizutreten.

Wir bitten darum, dem Streitverkündeten eine Abschrift der Klageschrift nebst allen 

Anlagen zuzustellen. 

Die Streitverkündung wird am Ende der Klageschrift begründet. 

1. Streitgegenstand 

Begründung der Klage: 

I. Sachverhalt 

Die Klägerin nimmt den Beklagten Ziffer 1 wegen Schlechterfüllung eines mit ihm 

geschlossenen Anwaltsvertrags, den Beklagten Ziffer 2 aus der Anspruchsgrundlage 

des § 839b BGB in Anspruch. 

Der Beklagte Ziffer 1 sollte für die Klägerin die Rückabwicklung eines 

Grundstückkaufvertrags gerichtlich durchsetzen. Dabei verletzte er das aus dem 

Anwaltsvertrag entspringende Gebot des sichersten Wegs, indem er das 

Rückabwicklungsbegehr der Klägerin nur auf eine von zwei möglichen 

Anspruchsgrundlagen stützte. Desweiteren unterliefen ihm im Gerichtsverfahren (Az: 7 

O 50/02) erhebliche Fehler, die mitursächlich zum Prozessverlust führten. 

Der Beklagte Ziffer 2 erstattete dem LG Wiesbaden in dem Rückabwicklungsprozess 

(Az: 7 O 50/02) zwei grob fahrlässig unrichtige Verkehrswertgutachten, so dass die 

Klägerin in dem auf die Anspruchsgrundlage der sittenwidrigen Überteuerung des 

Kaufpreises (§§ 138, 812 BGB) gestützten Prozess unterlag. 

2. Grund des ursprünglichen Rechtsstreits 

Mit Kaufvertrag vom 25.07.1994 erwarb die Klägerin ein Einfamilienhaus in 

Schlangenbad, Strasse . Verkäufer war eine Familie Cesar, genauer Heidi Cesar, Sohn 1 

Cesar, Thorsten Cesar und Frau MariaTochter Cesar, geborene Cesar. Der Kaufpreis 

betrug DM 1.700.000,00. 

Beweis: Kaufvertrag vom 25.07.1994 (Anlage K 1) 

Zwischen Oktober 2000 und November 2001, also sechs bis sieben Jahre nach Kauf, 

stellte die Klägerin fest, dass das im Außenbereich und im Landschafts- und 

Heilquellenschutzgebiet liegende Grundstück mit erheblichen Sach- und Rechtsmängeln 

behaftet war, die ihr die Verkäufer verschwiegen hatten.

2.1 Das Grundstück ist nicht an die öffentliche Wasserversorgung angeschlossen, 

sondern wurde bis 2005 von einem auf dem Grundstück gelegenen Tiefenbrunnen, der 

1960/61 durch die Familie Cesar ca. 24 Meter tief gebohrt und 1973 auf über 110 

Meter vertieft wurde, wassertechnisch versorgt; des weiteren hatte die Familie Cesar 

1973 zeitgleich mit der Vertiefung des älteren Brunnens mit der Bohrung eines zweiten 

Brunnens begonnen. Diese Bohrungen – Vertiefung des alten und Bohren eines neuen 

Brunnens – waren notwendig geworden, weil der ältere Brunnen 1973 versiegte. 

Sämtliche Bohrungen in 1973 – also sowohl die Vertiefung des älteren Brunnens, als 

auch die Bohrung eines neuen Brunnens – erfolgten ohne behördliche Genehmigung. 

Die Wasserbehörde hatte daher – nachdem sich Nachbarn über die Sprengungen 

beschwert und dies bei der Wasserbehörde angezeigt hatten – bereits 1973 

angeordnet, dass der zweite Brunnen verfüllt werde; dass auch der ältere Brunnen von 

24 auf 110 Meter vertieft worden war, hatte die Familie Cesar der Wasserbehörde 

erfolgreich verschweigen können; denn die Familie Cesar hatte die Bohrung des neuen 

Brunnens ja damit zu gerechtfertigt, dass der alte Brunnen versiegt war und dabei 

verschwiegen, dass dieser durch die erhebliche Vertiefung wieder Wasser führte. 

Mangels Kenntnis der Vertiefung des älteren Brunnens sah die Wasserbehörde 

bezüglich der „tiefergelegten“ Brunnenbohrung keinen Handlungsbedarf gegenüber der 

Familie Cesar und erlies insoweit keine Verfüllungsanordnung. Demgemäß nutzte die 

Familie Cesar diesen vermeintlich versiegten Brunnen bis zum Verkauf an die Klägerin 

im Jahr 1994. Die Täuschungshandlung gegenüber der Wasserbehörde (aktives 

Täuschen über die Vertiefung des Brunnens und über den Umfang der 

Wasserentnahme) durch die Familie Cesar wird durch einen Gesprächsvermerk der 

Wasserbehörde von 1987, den wir unten als Anlage K 1a vorlegen, offensichtlich. 

Das Abwasser des Grundstücks wird über ein Nachbargrundstück, das damals wie 

heute im Eigentum der Familie Cesar steht, in die öffentliche Kanalisation abgeleitet. 

Über dieses Nachbargrundstück – ein schmaler Wegstreifen, den die Familie Cesar der 

Klägerin nicht mitverkauft hatte – führt auch die eigentliche (Haupt-)Zufahrt auf das 

Grundstück der Klägerin. Dass der Klägerin die „Auffahrt“ nicht mit verkauft wurde, 

spielt später noch eine bedeutende Rolle; denn das fehlende Eigentum (sowie 

fehlendes Überfahrtrecht) an der „Auffahrt“ ist ein erheblich wertbildender Faktor für 

das Grundstück der Klägerin. Die Klägerin konnte zunächst nicht erkennen, dass die 

Wertbildung des Grundstücks maßgeblich von den Eigentumsverhältnissen an der 

Auffahrt abhängt, denn das Grundstück der Klägerin verfügt über eine weitere,

ückwärtig gelegene Zufahrt über einen Waldweg. Die Familie Cesar hatte der Klägerin 

auch zunächst einige Monate die Nutzung der Hauptauffahrt gestattet, ohne sich 

allerdings verbindlich hierzu zu verpflichten. Nach Meinungsverschiedenheiten 

untersagt die Familie Cesar die Überfahrt bis heute. 

Der Klägerin war im Kaufzeitpunkt bekannt, dass die Wasserleitungen des Hauses über 

einen Brunnen gespeist wurden. Nicht bekannt war der Klägerin allerdings, dass der 

Tiefenbrunnen weder genehmigt, noch genehmigungsfähig war, so dass sie dem 

Heilquellenschutzgebiet mehr als sechs Jahre lang – unbewusst – illegal Wasser 

entzogen hatte. 

Herausgestellt hatte sich dieser Rechtsmangel, als sich die Klägerin im Laufe des 

Jahres 2001 wegen der ihr fehlenden Dokumentation zur Wasserversorgung und 

Wasserqualität an die Gemeinde Schlangenbad gewandt hatte. Die zuständige Untere 

Wasserbehörde des Rheingau-Taunus-Kreis konnte ihr allerdings nicht weiterhelfen. 

Vielmehr teilte der Mitarbeiter der Wasserbehörde, Herr Wassermann, der Klägerin mit, 

dass der Brunnen weder genehmigt, noch genehmigungsfähig sei und untersagte im 

weiteren Verlauf die weitere Nutzung des Brunnens. Erst im Rahmen dieses 

Schriftwechsels mit der Unteren Wasserbehörde stellte sich für die Beteiligten heraus, 

dass die Familie Cesar die Wasserbehörde über die Vertiefung des alten Brunnens und 

über den Umfang der Wasserentnahme getäuscht hatte. Aus einem Gesprächsvermerk 

des Zeugen Wassermann vom 09.01.1987 mit der Verkäuferin Heidi Cesar ergibt sich, 

dass Frau Cesar auf eine Anfrage der Wasserbehörde 1987, weshalb eigentlich noch 

kein Anschluss an die Wasserversorgung vorgenommen sei, vorgab, ihr Wasser in ganz 

geringen Mengen aus dem angeblich versiegten – älteren – Brunnen zu beziehen, und 

dass das gerade „für sie und ihren ab und zu zu Besuch kommenden Sohn“ ausreiche 

(unten Anlage K 1a). 

In Wahrheit nutzte die Familie Cesar die auf 120 Meter vertiefte Bohrung intensiv zur 

Grundwasserentnahme und führte diese Möglichkeit des „kostenlosen Nutzens von 

Wasser in Hülle und Fülle“ bei den Kaufgesprächen mit der Klägerin als wesentlichen 

Vorzug des knapp 6.400 qm großen Grundstücks an. Die Klägerin könne mit dem 

Brunnenwasser jederzeit das Wasser in dem großen Außenschwimmbad wechseln; 

darüber hinaus zeigte die Familie Cesar der Klägerin die überall über das Grundstück 

zur Bewässerung des Gartens verlegten Wasserleitungen mit etwa 20 fest installierten 

Sprenklerausgängen und unzähligen auf dem Grundstück verteilten Wasserhähnen. Die

Sprenkleranlagen und Wasserhähne waren bei Besichtigung sämtlich funktionstüchtig, 

so dass die Klägerin den Eindruck gewann, sie könne das große Grundstück jederzeit 

mit kostenlosem Brunnenwasser wässern. 

Die fehlende Genehmigungsfähigkeit, Grundwasser über den Tiefenbrunnen 

abzuschöpfen, begründete die Untere Wasserbehörde Bad Schwalbach zu Recht damit, 

dass der Brunnen im Heilquellenschutzgebiet liege und eine private Entnahme von 

Grundwasser in einem solchen Gebiet kategorisch ausgeschlossen sei. 2005 erging 

gegen die Klägerin dementsprechend eine Stillegungs- und Rückbauverfügung, so dass 

der Brunnen verfüllt werden musste; mit anderen Worten verfügt das von der Klägerin 

bewohnte Haus heute nicht mehr über fließendes Wasser. 

Beweis: Zeugnis des ZZZ, zu laden über Untere Wasserbehörde des Rheingau- 

Taunus-Kreis, Heimbacher Strasse 7 , 65307 Bad Schwalbach 

Gesprächsvermerk des Zeugen ZZZ vom 09.01.1987 (Anlage K 1a) 

Schreiben Untere Wasserbehörde des Rheingau-Taunus-Kreis vom 

09.08.2001 (Anlage K 2) 


04.09.2001 (Anlage K 3) 


27.11.2001 – Ausführliche Begründung der Illegalität 

(Anlage K 4) 

Androhung Rückbau, Untere Wasserbehörde des Rheingau-Taunus-Kreis 

vom 15.12.2004 (Anlage K 5) 

Weitere Ankündigung Rückbau, Untere Wasserbehörde des Rheingau- 

Taunus-Kreis vom 10.01.2005 (Anlage K 5a) 

Nutzungsuntersagung und Rückbauverfügung, Untere Wasserbehörde 

des Rheingau-Taunus-Kreis vom 20.04.2005 (Anlage K 6) 

Inaugenscheinnahme des Grundstücks Strasse in Schlangenbad 

Aus der als Anlage K 1a vorgelegten Gesprächsnotiz kann erkannt werden, dass Frau 

Heidi Cesar 1987 nur durch eine Lüge gegenüber der Wasserbehörde um die Verfüllung 

des vertieften Brunnens herum kam: Denn es war unwahr, dass die Wasserentnahme 

nur in ganz geringem Umfang für Heidi Cesar erfolgte; denn im Zeitpunkt des mit 

Anlage K 1a dokumentierten Gesprächs zwischen der Unteren Wasserbehörde und der 

Verkäuferin Heidi Cesar waren laut Meldebehörde nicht nur Heidi Cesar, sondern auch

die weiteren Verkäufer Sohn 1 Cesar und MariaTochter Cesar, geb. Cesar mit ihrem 

Hauptwohnsitz in dem Anwesen gemeldet. Die Klägerin hatte bei Besichtigung des 

Grundstücks im Rahmen der Kaufgespräche zusätzliche eine intensive Wassernutzung 

der Außenanlagen vorgefunden, so dass die Behauptung einer geringen 

Wassernutzung unzutreffend war. 

Beweis: Hausauskunft Meldebehörde der Gemeinde Schlangenbad über Anwesen 

Strasse (Anlage K 6a) 

Nur durch diese Lüge gegenüber der Wasserbehörde konnte die Familie Cesar 

verheimlichen, dass der Brunnen illegal um über 80 Meter auf 110 Meter vertieft 

worden war. Und nur dadurch konnte die Familie Cesar die Verfüllung der illegalen 

Vertiefung schon 1987 verhindern. 

Erst mit der ausführlichen Begründung der Untere Wasserbehörde vom 27.11.2001 

(Anlage K 4) konnte die Klägerin erkennen, dass sie über die genehmigungsrechtliche 

Lage der Wasserversorgung getäuscht worden war. Denn sie ging bis dahin davon aus, 

dass die von den Verkäufern dargestellte und praktizierte Nutzungsmöglichkeit des 

Brunnens als einzige vorhandene Wasserversorgung selbstverständlich auch erlaubt 

sei. 

Beweis: Anlage K 4 

2.2 Kurz zuvor hatte die Klägerin schon feststellen müssen, dass das Wasser 

aufgrund eines zu hohen Eisengehalts keine Trinkwasserqualität hat und somit 

ungeeignet für die Versorgung des Hauses mit Trinkwasser ist. 

2.3 Im Oktober des Jahres 2000 stellte die Klägerin fest, dass die rückwärtige 

Zufahrt durch den Wald über einen 200 Meter langen Forstweg, der die einzige 

Zufahrtsmöglichkeit zu ihrem Grundstück darstellt, seit die Familie Cesar die Überfahrt 

über die Hauptauffahrt verweigert, von der Gemeinde Schlangenbad nicht genehmigt 

ist und auch nicht genehmigt wird. Mit anderen Worten verfügt die Klägerin über 

keinen gesicherten Zugang zu ihrem Grundstück. Die Gemeinde Schlangenbad 

bestätigte ihr mit Schreiben vom 25. Oktober 2000, dass sie sich illegal verhält, wenn 

sie über die Forststraße auf ihr Grundstück fährt.

Beweis: Schreiben der Gemeinde Schlangenbad vom 25. Oktober 2000 

(Anlage K 7) 

Inaugenscheinnahme des Forstwegs 

Diese Erkenntnis kam für die Klägerin vollkommen überraschend, weil an dem 

rückwärtigen Grundstückseingang der Klägerin zwei Garagen für PKW errichtet sind, 

die ihr die Familie Cesar im Rahmen der Kaufgespräche zeigte. Die Klägerin konnte sich 

naturgemäß nicht vorstellen, dass Garagen für PKW gebaut werden, die nur illegal 

angefahren werden können. Den Verkäufern, der Familie Cesar, war die Illegalität der 

rückwärtigen Zufahrt durch den Wald bekannt, weil diese Familie seit 1959 

Eigentümerin dieses und weiterer Grundstücke in unmittelbarer Nachbarschaft war. 

2.4 Am 22.05.2001 stellte der örtliche Kaminkehrer bei der sogenannten 

Feuerstättenschau fest, dass der im Haus errichtete offene Kamin in unzulässiger Weise 

an den Schornstein der Ölheizung angeschlossen ist. Nach Feuerstättenverordnung 

muss jede offene Feuerstelle einen eigenen Rauchabzug haben, sodass der Klägerin 

die Nutzung ihres Kamins untersagt ist. Die Verkäufer, die Familie Cesar hatten für den 

Kamin nie einen Bau- oder Abnahmeantrag gestellt, so dass ihnen dieser Mangel bei 

Verkauf bekannt sein musste. 

Beweis: Zeugnis des Schornsteinfegermeister Mathias, Str....., Ort...... 

Mängelmeldung Schornsteinfeger vom 22.05.2001 (Anlage K 8) 

Schreiben des Schornsteinfegermeister Mathias an das LG Wiesbaden 

vom 28.01.2004 (Anlage K 9) 

2.5 Des Weiteren stellte die Klägerin im vorbezeichneten Zeitraum fest, dass 

geplante bauliche Änderungen an dem Haus aufgrund dessen Lage im Außenbereich 

und Landschaftsschutzgebiet nicht genehmigungsfähig sind. So hatten die Verkäufer 

der Klägerin bei dem Kaufgespräch und bei Besichtigung des Hauses im nicht 

ausgebauten Dachboden versichert – und das als wesentliches Verkaufsargument 

angeführt – dass der sehr flach zulaufende und daher niedrige Dachstuhl ohne 

nennenswerte Wohnfläche durch Anhebung des Kniestocks insgesamt angehoben und 

damit ein vollwertiges Wohngeschoß entstehen könne. Die Anpreisung eines 

ausbaufähigen Dachgeschosses kann im übrigen durch das Maklerprospekt belegt 

werden, das die Verkäufer hatten erstellen und Kaufinteressenten aushändigen lassen.

Beweis: Auszug aus Maklerprospekt (Anlage K 9a) 

Dass ein solcher Ausbau aufgrund der Lage im Außenbereich nicht möglich ist, erfuhr 

die Klägerin erst durch ein privat eingeholtes Verkehrswertgutachten des 

Sachverständigen Emil vom 14.11.2000 (das Gutachten legen wir weiter unten vor). 

Den Verkäufern, der Familie Cesar, war die Lage im Außenbereich und die hieraus 

folgende rechtliche Konsequenz der Nichtausbaubarkeit bekannt, so dass die Klägerin 

den Kaufvertrag wegen dieser Täuschung seit Kenntnis durch das Gutachten Emil im 

November 2000 anfechten konnte. 

Weiterhin hatten die Verkäufer eine Sauna und Außenschwimmbad ohne die 

erforderliche behördliche Genehmigung errichtet. Die Lage im Landschafts- und 

Heilquellenschutzgebiet hatten die Verkäufer, die Familie Cesar ebenfalls arglistig 

verschwiegen, obwohl sie als Eigentümer des Grundstücks über die baurechtlichen 

Status und entsprechende Änderungen (Heilquellenschutzgebiet seit 1987) natürlich 

informiert werden. Dies kann auch zwanglos daraus erkannt werden, dass es sich um 

eine „alte Bauunternehmerfamilie“ handelt, der heute immer noch mehrere 

Grundstücke in unmittelbarer Nachbarschaft zur Klägerin gehören. 

Der Klägerin war das erst durch das Gutachten Emil (unten Anlage K 18) bekannt 

geworden. 

Weiterhin verfügte das Hausgrundstück über erhebliche versteckte Mängel, die von den 

Verkäufern verschwiegen worden waren und die sich erst im Rahmen der eingeholten 

Sachverständigengutachten herausstellten; zu erwähnen sei hier nur die gesenkte 

Terrasse, die den größten Bauschaden darstellt. 

2.6 Zusammenfassung und Zwischenergebnis 

Zusammengefasst stellte die Klägerin zwischen Oktober 2000 und November 2001 fest, 

dass sie ihr Hausgrundstück legal nicht anfahren kann, dass das Anwesen über keine 

legale Wasserversorgung verfügt, dass sie den offenen Kamin nicht benutzen darf und 

dass sie über die Ausbaufähigkeit getäuscht worden war. 

Die unter Ziffer 2.1 bis 2.5 genannten Sach- und Rechtsmängel hätten jeder für sich 

betrachtet die Klägerin berechtigt, die Anfechtung des Kaufvertrags vom 25.07.1994

aus dem Rechtsgrund der arglistigen Täuschung des § 123 BGB zu erklären. Denn 

jeder der unter 2.1 bis 2.5 dargelegten arglistig verschwiegenen Umstände war so 

wesentlich für die Kaufentscheidung der Klägerin, dass die Täuschung über das 

Nichtvorhandensein dieser Mängel einen Anfechtungsgrund eröffnet; so sind die Frage 

der Zuwegung, die Frage der Wasserversorgung, die Frage, ob man abends in seinem 

Wohnzimmer ein gemütliches Kaminfeuer entfachen kann, sowie die Frage, ob man 

Ausbaupotentiale des Hauses nutzen darf, wesentliche Motive, ein Einfamilienhaus für 

DM 1.700.000,00 zu erwerben. 

3. Beauftragung des Beklagten Ziffer 1 

Im Juli 2001 wandte die Klägerin sich unter Darlegung des gesamten Sachverhalts und 

unter Verfügungsstellung sämtlicher Unterlagen hilfesuchend an den Beklagten Ziffer 1, 

nachdem sie bis dahin von einem Rechtsanwalt Dr. Dominik aus Ort.... vertreten 

worden war. Die Klägerin legte dem Beklagten Ziffer 1 dabei die Schreiben vor, die RA 

Dominik unter dem 02.04.2001 an alle vier Verkäufer gesandt hatte. In diesen 

Schreiben hatte RA Dominik gegenüber den Verkäufern jeweils erklärt, dass eine 

Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistigen Verschweigens der verschiedenen im 

Schreiben näher genannten Mängel erfolge. 

Beweis: Anfechtungserklärung RA Dominik vom 02.04.2001 (Anlage K 9b) 

Obwohl der Beklagte Ziffer 1 die durch RA Dominik ausgesprochene 

Anfechtungserklärung vom 02.04.2001 kannte, erklärte er der Klägerin mit Schreiben 

vom 31.07.2001, dass 

„Anfechtungsgründe verfristet“ 

seien. Auf die von RA Dominik bereits wegen der bis dahin bekannt gewordenen 

Anfechtungsgründe erfolgte Anfechtungserklärung vom 02.04.2001 ging der Beklagte 

Ziffer 1 nicht ein. 

Der Beklagte Ziffer 1 maß dem Rückabwicklungsbegehr der Klägerin in dem genannten 

Schreiben allerdings unter Hinweis auf ein sogenanntes

Wuchergeschäft 

sehr gute Erfolgsaussichten bei. Diese Erkenntnis gewann der Beklagte Ziffer 1 aus 

einem zuvor auf Veranlassung des RA Dominik von der Klägerin eingeholten 

Privatgutachten des Sachverständigen Emil vom 14. November 2000, der den 

Verkehrswert des Hausgrundstücks im Verkaufszeitpunkt mit DM 920.000,00 bestimmt, 

bzw. später auf DM 900.000,00 korrigiert hatte. Ein am 19.11.2001 beim 

Gutachterausschuss des Rheingau-Taunus-Kreis eingeholtes Gutachten, dass zu einem 

noch geringeren Verkehrswert (DM 850.000,00) gelangte, bestätigte die Auffassung 

des Beklagten Ziffer 1, dass die Klägerin mit der Anspruchsgrundlage Wucher 

durchdringen würde. 

Beweis: rechtliche Einschätzung des Beklagten Ziffer 1 gemäß Schreiben vom 

31.07.2001 (Anlage K 10) 

Verkehrswertgutachten (werden unten an geeigneter Stelle mit weiteren 

Verkehrswertgutachten vorgelegt) 

Die Einschätzung des Beklagten Ziffer 1, dass Anfechtungsrechte im Juli 2001 verfristet 

waren, ist unzutreffend. Gemäß § 124 Absatz 2 BGB beginnt die einjährige 

Anfechtungsfrist der Täuschungsanfechtung im Zeitpunkt der Kenntnisnahme zu 

laufen. Die Klägerin hatte Kenntnis von den verschiedenen Anfechtungsgründen 

allerdings erst zwischen Oktober 2000 und November 2001 erlangt. Dies war dem 

Beklagten Ziffer 1 auch bekannt, wie sich aus seinem als Anlage K 10 vorgelegten 

Schreiben vom 31.07.2001 ergibt; darin schreibt er der Klägerin: 

„Unter Berücksichtigung dieser Umstände, die Ihnen erst mit der Zeit im 

einzelnen bekannt geworden sind, zuletzt die Situation hinsichtlich 

des illegalen Brunnens ...“ 

Beweis: Schreiben des Beklagten Ziffer 1 vom 31.07.2001 (Anlage K 10) 

Entsprechend seiner rechtlichen Würdigung vom 31.07.2001 stützte der Beklagte 

Ziffer 1 das Rückabwicklungsbegehren der Klägerin in seinem Anspruchsschreiben vom 

27.12.2001 an die Verkäufer ausschließlich auf den Wuchertatbestand, ob wohl er in 

dem Schreiben zu erkennen gab, dass ihm die Anfechtungserklärung des RA Dominik 

vorlag.

Beweis: Anspruchsschreiben des Beklagten Ziffer 1 an die Verkäufer Cesar vom 

27.12.2001 (Anlage K 11) 

Der Beklagte Ziffer 1 unterließ es dabei, sich auf die bereits durch RA Dominik erfolgte 

Anfechtung zu beziehen; er schrieb vielmehr 

Bereits im Schreiben des Rechtsanwalts Dominik wurde Ihnen gegenüber 

dargelegt, dass der Kaufvertrag wegen Sittenwidrigkeit nichtig ist. 

Beweis: Anlage K 11, Seite 1 

Er unterließ es weiterhin, eine eigene Anfechtungserklärung wegen der zwischenzeitlich 

bekannt gewordenen weiteren Anfechtungsgründe zu erklären. Zu diesem Zeitpunkt 

war dem Beklagten Ziffer 1 allerdings bekannt, dass die Klägerin kurz zuvor durch den 

Schriftwechsel mit der Unteren Wasserbehörde Bad Schwalbach erfahren hatte, dass 

sie ihr Hausgrundstück nur illegal mit Wasser versorgen kann, denn die Klägerin hatte 

dem Beklagten Ziffer 1 diese Erkenntnisse als neu mitgeteilt und den Schriftwechsel 

mit der Untere Wasserbehörde vorgelegt. 

Dennoch korrigierte der Beklagte Ziffer 1 seine schriftliche Einschätzung vom 

31.07.2001, wonach Anfechtungsrechte verfristet seien, nicht; er unterließ es vielmehr, 

die Klägerin darauf hinzuweisen, dass sie die Rückabwicklung des Kaufvertrags nicht 

nur wegen vermeintlichen Wuchergeschäfts, sondern auch wegen des aus § 123 BGB 

resultierenden Anfechtungsrechts begehren konnte. 

4. Verlauf der Klage Anna gegen Familie Cesar 

Wir 

beantragen die Beiziehung der Gerichtsakten 

- LG Wiesbaden, Az: 7 O 50/02, 

- OLG Frankfurt/Main, Az: 3 U 47/05 sowie 

- OLG Frankfurt/Main, Az: 3 U 205/07. 

Unter dem 01.03.2002 erhob der Beklagte Ziffer 1 vor dem LG Wiesbaden 

Rückabwicklungsklage für die Klägerin gegen die Familie Cesar und beantragte die 

Rückzahlung des Kaufpreises von € 869.196,20 Zug um Zug gegen Rückübertragung 

des Hausgrundstücks in Schlangenbad. Unverständlich und weder mit der Klägerin

abgesprochen, noch dokumentiert war, dass der Beklagte RA Jung nicht sämtliche 

Kaufnebenkosten und Aufwendungen auf das Grundstück sowie Zinsen mit einforderte. 

Beweis: Klageschrift vom 01.03.2002 (Anlage K 12) 

Auch die Klage stützte der Beklagte Ziffer 1 lediglich auf die sittenwidrige 

Überteuerung des Hausgrundstücks und unterließ es, die Klage auf die bereits durch 

RA Dominik erfolgte Anfechtung (Anlage K 9b) zu stützen; er unterließ es weiterhin, 

selbst die Anfechtung des Kaufvertrags namens der Klägerin zu erklären, was auch 

noch 

gewesen wäre. Denn die Klägerin hatte erst 

nach Klageerhebung möglich 

- am 25.10.2000 erfahren, dass Sie ihr Grundstück nicht mit dem KFZ befahren 

kann, 

- am 22.05.2001 erfahren, dass sie ihren gemütlichen Wohnzimmerkamin 

mangels eigenen Rauchabzugs nicht weiter benutzen darf und 

- am 27.11.2001 erfahren, dass die Wasserversorgung illegal ist und sie seit mehr 

als sechs Jahren unerlaubt Grundwasser entzogen hatte. 

4.1 Das LG Wiesbaden holte ein Verkehrswertgutachten durch den 

Sachverständigen Frank ein, der das Grundstück zum Stichtag mit DM 870.000,00 

bewertete; somit hätte die Klägerin nahezu das Doppelte des Verkehrswerts gezahlt. 

Beweis: Sachverständigengutachten (wird unten an geeigneter Stelle vorgelegt) 

Da es zwischen den Parteien des dortigen Rechtsstreits zu Uneinigkeit über den 

Wertansatz der Außenanlagen im Gutachten Frank kam, holte das LG Wiesbaden ein 

gesondertes Gutachten über den Wert der Außenanlagen durch den Sachverständigen 

Jörg ein. Der Gutachter Jörg kam zu einem deutlich höheren Wert der Außenanlagen 

als der Gutachter Frank, so dass das LG Wiesbaden mit Beschluss vom 11.03.2004 den 

Beklagten Ziffer 2 als Obergutachter mit dem Erstellen eines weiteren 

Verkehrswertgutachten beauftragte.

Beweis: Beschluss Obergutachten LG Wiesbaden, 7 O 50/02, vom 11.03.2004 

(Anlage K 13) 

Verfügung LG Wiesbaden, 7 O 50/02, vom 22.04.2004, mit der das 

Einholen des Obergutachtens begründet wird (Anlage K 14) 

Der Beklagte Ziffer 2 ermittelte mit Gutachten vom 20.08.2004 einen Grundstückswert 

von DM 1.850.000,00. 

Beweis: Gutachten Bach (wird unten an geeigneter Stelle vorgelegt) 

4.2 Mit Schriftsatz vom 03.12.2004 lehnte der Beklagte Ziffer 1 den Beklagten 

Ziffer 2 zu recht als befangen ab, weil dessen Gutachten erhebliche Mängel aufwies. 

Dabei stützte der Beklagte Ziffer 1 sich auf eine Stellungnahme des Erstgutachters 

Frank, die der Beklagte Ziffer 1 privat bei dem Sachverständigen Frank eingeholt hatte. 

Der Beklagte Ziffer 1 unterließ es allerdings, sämtliche Einwände gegen das Gutachten 

des SV Bach innerhalb der hierfür durch das LG Wiesbaden gesetzten Frist zu erheben. 

Der Beklagte Ziffer 1 unterließ es weiterhin, darauf hinzuwirken, dass das LG 

Wiesbaden die beiden zuvor eingeholten Privatgutachten des SV Emil und des 

Gutachterausschusses des Rheingau-Taunus-Kreises bei der Entscheidungsfindung 

berücksichtigte; dies wäre erfolgversprechend gewesen, weil diese Gutachten 

nachvollziehbar und insbesondere die drei Mitglieder des Gutachterausschusses als 

besonders kompetent für die hier interessierende Region gelten müssen. Schließlich 

unterließ der Beklagte Ziffer 1 es, den Beschluss des LG Wiesbaden auf gesonderte 

Bewertung der Anpflanzungen und Gehölze durch den SV Jörg argumentativ 

anzugreifen. 

Mit Beschluss vom 08.12.2004 wies das LG den Befangenheitsantrag gegen des SV 

Bach als verspätet zurück. Die dortige Beklagtenseite lehnte demgegenüber den 

Sachverständigen Frank als befangen ab, weil er dem der Beklagten Ziffer 1 eine 

private Stellungnahme zum Gutachten des Beklagten Ziffer 2 abgegeben hatte. 

Beweis: Verhandlungsprotokoll mit Beschluss des LG Wiesbaden 7 O 50/02 vom 

08.12.2004 (Anlage K 15) 

Der Beklagte Ziffer 1 unterließ es in diesem Zusammenhang, das Gericht darauf 

hinzuweisen, dass eine zwei Jahre später veranlasste private Stellungnahme nicht

geeignet war, ein zwei Jahre zuvor erstattetes Gutachten als wegen Befangenheit 

unzutreffend zu bewerten. 

Infolgedessen wies das LG Wiesbaden die Klage mit Urteil vom 13.01.2005 ab und 

folgte dem vom Beklagten Ziffer 2 ermittelten Verkehrswert. Das Urteil wird 

insbesondere auch damit begründet, dass der Sachverständige Frank als befangen 

anzusehen sei, weil er dem Beklagten Ziffer 1 eine private Stellungnahme zukommen 

ließ. 

Beweis: Urteil LG Wiesbaden vom 13.01.2005, Az: 7 O 50/02 (Anlage K 16) 

Mit der Durchführung der folgenden Instanzen betraute die Klägerin die Kanzlei & 

Kollegen aus ….., also die Streitverkündete. 

4.3 Obwohl das OLG Frankfurt das Urteil des LG Wiesbaden mit Urteil vom 

02.03.2006 (Az: 3 U 47/05) aufhob und an das Landgericht zurückverwies, bestätigte 

das LG Wiesbaden die Klageabweisung mit weiterem Urteil vom 20.07.2007 (Az: 7 O 

50/02). Das OLG Frankfurt bestätigte die Klageabweisung mit rechtskräftigem Urteil 

vom 24.04.2008 (Az: 3 U 205/07). 

Im Urteil des OLG Frankfurt vom 02.03.2006 (Az: 3 U 47/05) findet sich folgende 

Passage (Seite 17): 

„Soweit die Klägerin einwendet, der Sachverständige Bach habe einen 

erheblichen Teil der Außenanlagen bereits im Bodenwert berücksichtigt, so 

dass eine Doppelberücksichtigung vorliege, so ist dieser – neue – Einwand 

gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht mehr zuzulassen. Das Landgericht 

hatte den Parteien eine Äußerungsfrist zum 23.09.2004 gesetzt (§ 411 

ZPO). Zudem ist der SV im Termin am 08.12.2004 angehört worden. 

Spätestens in diesem Zusammenhang hätte die Klägerin den Einwand der 

Doppelberücksichtigung dem Sachverständigen vorhalten müssen.“ 

Beweis: Urteil des OLG Frankfurt vom 02.03.2006, Az: 3 U 47/05 (Anlage K 17) 

5. Gutachten zum Verkehrswert des Hausgrundstücks 

Die sich neben dem Beklagten Ziffer 2 mit der Wertermittlung beschäftigenden 

Gutachter kamen zu Verkehrswerten der streitgegenständlichen Liegenschaft zum 

Stichtag 25.04.1997 zwischen DM 765.000,00 und DM 900.000,00.

Beweis: Gutachten Emil vom 14.11.2000 (Anlage K 18) 

Ergänzende Stellungnahme Emil vom 20.12.2001 (Anlage K 19) 

Gutachten des Gutachterausschusses vom 19.11.2001 (Anlage K 20) 

Gutachten Frank vom 18.02.2003 (Anlage K 21) 

Ergänzende Stellungnahme Frank vom 08.05.2003 (Anlage K 22) 

Gutachten Bach vom 20.08.2004 (Anlage K 23) 

Gutachten Bach vom 16.02.2007 (Anlage K 24) 

Gutachterliche Stellungnahme Richard vom 20.04.2007 (Anlage K 25) 

Die Abweichung der Wertermittlung des Beklagten Ziffer 2 im Gegensatz zu allen 

anderen Gutachtern ist signifikant. Die Gutachten werden weiter unten erörtert und mit 

der Leistung des Beklagten Ziffer 2 verglichen werden. 

Deutlich wird, dass die Klägerin den Prozess gewonnen hätte, wenn der Beklagte 

Ziffer 2 den anderen Gutachtern gefolgt wäre und ein korrektes Gutachten erstellt 

hätte. Denn dann hätte festgestanden, dass sie annähernd das Doppelte des 

eigentlichen Verkehrswerts für das Hausgrundstück bezahlt hatte, was rechtlich ein 

Wuchergeschäft gewesen wäre. 

6. Ausgang des Rechtsstreits ohne die Fehler des RA Dr. Jung 

Hätte der Beklagte RA Dr. Jung die von RA Dominik erklärte Anfechtung in den Prozess 

eingeführt und hätte der Beklagte RA Dr. Jung die möglichen Anfechtungsgründe selbst 

erklärt, hätte die Klägerin in dem Prozess gegen die Familie Cesar obsiegt. 

Hätte der Beklagte RA Dr. Jung darüber hinaus nicht die oben beschriebenen Fehler in 

der Prozessführung begangen, insbesondere hätte er 

- rechtzeitig sämtliche Einwendungen gegen das Gutachten Bach innerhalb der 

gemäß § 411 IV ZPO gesetzten Frist vorgebracht, 

- den SV Bach rechtzeitig als befangen abgelehnt, 

- es unterlassen, eine private Stellungnahme des Gerichtssachverständigen Frank 

einzuholen, 

- zumindest dahin argumentiert, dass die private Stellungnahme des Gutachters 

Frank nicht dessen nahezu zwei Jahre zuvor erstelltes Gutachten unglaubwürdig 

mache, 

- darauf hingewirkt, dass das LG Wiesbaden die nachvollziehbaren 

Privatgutachten des Gutachterausschusses des Rheingau-Taunus-Kreises sowie 

des Sachverständigen Emil bei der Entscheidungsfindung berücksichtigt und

- den Beschluss des LG Wiesbaden, mit dem die gesonderte Feststellung von 

Außenanlagen angeordnet wurde sowie das daraufhin erstattete Gutachten Jörg 

ausreichend angegriffen, 

dann hätte die Klägerin in dem Prozess gegen die Familie Cesar obsiegt. Denn das LG 

Wiesbaden und die nachgeordneten Instanzen hätten die Täuschungsanfechtungen 

dann anerkannt; das LG Wiesbaden hätte dann weiterhin erkannt, dass Grünanlagen 

und Gehölze nicht gesondert zu bewerten sind und hätte nicht die Einholung eines 

Gutachtens über die Außenanlagen durch den SV Jörg veranlasst; das LG Wiesbaden 

hätte kein Obergutachten durch den SV Bach eingeholt; schließlich hätte das LG 

Wiesbaden dann erkannt, dass den Ausführungen des SV Bach nicht zu folgen ist und 

dass der Sachverständige Frank nicht befangen ist, insbesondere dass dessen 

Gutachten nicht aufgrund von Befangenheit zustande gekommen war. 

Beweis, unter Verwahrung gegen die Beweislast: 

Sachverständiges Zeugnis der 

, Str......., Ort 

zu laden über den Gutachterausschuss des 

Rheingau-Taunus-Kreises, Schmidtberg 19, 65307 

Bad Schwalbach 

Frank,, Adresse 

Richard, Adresse 

Einholung eines Sachverständigengutachten 

Wir sind der Auffassung, dass das Verlassen des sichersten Wegs durch den Beklagten 

RA Dr. Jung, indem er die Täuschungsanfechtung in seiner Klage gänzlich außer Acht 

liess, zu einer Beweislastumkehr führt, so dass nicht die Klägerin beweisen muss, dass 

der Beklagte Ziffer 2 ein unrichtiges Gutachten im Sinne des § 839b BGB erstattete. 

Weiterhin sind wir der Auffassung, dass die vorsätzliche, bzw. grob fahrlässige 

Unrichtigkeit der Gutachten des Beklagten Bach auf der Hand liegt, so dass die 

Einholung weiterer Gutachten Zeit- und Geldverschwendung bedeutet. Wir meinen, 

dass das Gericht die notwendige Überzeugung durch Einvernahme der sechs 

genannten Gutachterinnen und Gutachter erlangen kann und 

beantragen,

die benannten sachverständigen Zeugen zuerst zu vernehmen. 

Soweit wir zuvor oder auch nachfolgend das Einholen eines 

Sachverständigengutachtens beantragen, geschieht dies ausdrücklich 

und unter 

unter Verwahrung gegen die Beweislast 

Beantragung 

zunächst der Einvernahme der sachverständigen Zeugen Emil, Ulrich, Volker, Walter, 

Frank und Richard. 

1. Pflichtverletzung 

II. Haftung des Beklagten RA Dr. Jung 

Unter rechtlichen Gesichtspunkten hat RA Dr. Jung das Gebot des sichersten Wegs in 

mehrfacher Hinsicht verletzt. Weiterhin sind ihm erhebliche Fehler bei der Bewertung 

der Sach- und Rechtslage sowie bei der Führung des Rechtsstreits unterlaufen. 

1.1 Unterlassene Täuschungsanfechtung 

So hat RA Dr. Jung sich in der von ihm verfassten Klage und im Laufe des gesamten 

erstinstanzlichen Verfahrens lediglich auf eine von zwei möglichen 

Anspruchsgrundlagen gestützt. Da die Anspruchsgrundlage des Wuchergeschäfts 

höhere – jedenfalls andere – Voraussetzungen hat, hätte es dem Gebot des sichersten 

Wegs entsprochen, die Klage auch auf die Anspruchsgrundlage der 

Täuschungsanfechtung zu stützen. Dies wäre mangels Verfristung auch noch nach 

Klageerhebung – genauer: bis Ende November 2002 – möglich gewesen. Da die 

Täuschungsanfechtung bereits durch RA Dominik (Anlage K 9b) ausgesprochen war 

und wegen weiterer Erkenntnisse auch nach Klageerhebung noch möglich gewesen 

wäre, ist das eigentliche Berufversehen des RA Dr. Jung insoweit in einer 

ungenügenden Klageführung zu sehen.

Die dann in zweiter Instanz von den Nachfolgeanwälten der Klägerin ausgesprochene 

Anfechtung wurde zu Recht als verfristet zurückgewiesen, da sie erst nach Erlass des 

Urteils des LG Wiesbaden vom 13.01.2005 und mithin außerhalb der Anfechtungsfrist 

des § 124 Abs. 1 BGB erfolgte. 

1.2 Fehler bei der Verfahrensführung 

Es kommt hinzu, dass RA Dr. Jung Fehler bei der Verfahrensführung unterlaufen sind. 

1.2.1 So hat RA Dr. Jung es unterlassen, sämtliche Einwände gegen das Gutachten 

des Sachverständigen Bach rechtzeitig innerhalb der Frist des § 411 IV ZPO 

vorzutragen, so dass die Klägerin mit dem – durchgreifenden – Einwand der 

Doppelberücksichtigung der Außenanlagen ausgeschlossen war. 

1.2.2 Weiterhin hat RA Dr. Jung es unterlassen, den Gutachter Bach rechtzeitig als 

befangen abzulehnen. 

1.2.3 Weiterhin hat RA Dr. Jung den Gutachter Frank veranlasst, eine private 

Stellungnahme auf das Gutachten des SV Bach abzugeben, so dass der für die Klägerin 

eigentlich günstige Gutachter infolgedessen „verbrannt“ und aus der Sicht des Gerichts 

befangen war. 

Jedenfalls hätte er durch entsprechende Argumentation bewirken können, dass der 

Gutachter Frank nicht als befangen beurteilt worden wären, denn es ist nicht 

ersichtlich, weshalb eine zwei Jahre später eingeholte Stellungnahme Auswirkung auf 

das zwei Jahre zuvor erstellte Gutachten haben soll. 

1.2.4 Weiterhin hat RA Dr. Jung es unterlassen, bei dem LG Wiesbaden auf 

Berücksichtigung der zuvor eingeholten Privatgutachten hinzuwirken; denn die drei 

Sachverständigen des Gutachterausschusses sowie der Sachverständige Emil sind 

öffentlich anerkannte und vereidigte Gutachter, und auch Parteigutachten sind durch 

das zur Entscheidung berufene Gericht zu berücksichtigen. 

1.2.5 Schließlich hat RA Dr. Jung das Gutachten des Sachverständigen Jörg sowie den 

zugrundeliegenden Gerichtsbeschluss nicht in ausreichender Weise angegriffen. Denn 

die getrennte Bewertung von Teilbereichen ist einerseits nicht zulässig und führt in der

Bewertung regelmäßig zu höheren Gesamtwerten; der Sachverständige Händel hätte 

mit Erfolg als befangen zurückgewiesen werden können. 

2. Durch Pflichtverletzung eingetretener Schaden 

Der Klägerin Mandantin ist durch die Pflichtverletzung des RA Dr. Jung auch Schaden 

entstanden, da der Grundstückserwerb bei fristgerechter Anfechtung hätte rückgängig 

gemacht werden können. Jeder der oben genannten Mängel hätte für sich betrachtet 

die Täuschungsanfechtung des § 123 Abs. 1 BGB begründet, denn der Zugang zum 

Grundstück sowie die Wasserversorgung des Grundstücks dürften zwanglos als 

verkehrswesentliche Eigenschaften zu betrachten sein; aber auch die 

Nichtbenutzbarkeit eines offenen Kamins ist eine verkehrswesentliche Eigenschaft eines 

zu Wohnzwecken erworbenen, scheinbar luxuriösen Einfamilienhauses. Insbesondere 

dann, wenn wie vorliegend ein zweiter Kaminabzug aus bauordnungsrechtlichen 

Gründen (planerischer Außenbereich, Landschaftsschutzgebiet, 

Heilquellenschutzgebiet) nicht genehmigungsfähig ist und die Funktionsfähigkeit des 

offenen Kamins somit nicht hergestellt werden kann. 

Gleiches gilt für die ohne behördliche Genehmigung errichteten wesentlichen An- und 

Umbauten wie Sauna, Außenschwimmbad sowie die von Verkäuferseite 

verschwiegenen Mängel. 

Die Verkäufergemeinschaft hatte auch Kenntnis von den dargelegten Sach- und 

Rechtsmängeln, da sie bereits einen verwaltungsgerichtlichen Rechtsstreit mit dem 

Ziel, die Wasserversorgung durch Brunnen genehmigen zu lassen, geführt hatte und 

unterlegen war (Beispielhaft Anlage K 1a); weiterhin hatte sie die wesentlichen 

genehmigungspflichtigen An- und Umbauten wie Bau und Anschluss eines offenen 

Kamins an den vorhandenen Rauchabzug der Ölheizung, Sauna und 

Außenschwimmbad ohne behördliche Genehmigung vornehmen lassen. Schließlich war 

der Verkäuferseite bekannt, dass das Grundstück nicht offiziell über den Waldweg 

angefahren werden darf. 

Der Fall hätte dennoch – auch ohne Anfechtungsthematik – gewonnen werden können, 

wenn nicht durch das Verschulden des RA Dr. Jung (siehe II. 1. 1.2.1 bis 1.2.5) 

Einwendungen gegen den für die Klägerin ungünstigen Gutachter Bach präkludiert und 

der für die Klägerin günstige Gutachter Frank nicht durch das Verhalten des RA Dr. 

Jung „verbrannt“ worden wäre. Weiterhin hätte bei zutreffender Prozessführung das

Einholen eines Obergutachtens sowie der Beschluss auf gesonderte Bewertung von 

Grundstück und Gartenanlagen verhindert werden können. 

3. Schadenshöhe 

Die Schadensersatzansprüche der Klägerin sind darauf gerichtet, so gestellt zu werden, 

wie sie stünde, wenn der Vorprozess und Klageerhebung fehlerfrei geführt worden 

wäre. Die Klägerin hätte dann Zug um Zug gegen Übertragung des Hausgrundstücks in 

Schlangenbad den Kaufpreis von DM 1.700.000,00 wieder zurückerhalten; weiterhin 

wären Anwalts- und Gerichtskosten des Vorprozesses aus einem Streitwert von 

€ 869.000,00, der über insgesamt vier Instanzen geführt wurde und bei dem vier 

Rechtsanwaltskanzleien Kostenerstattung beantragen konnten, nicht zulasten der 

Klägerin angefallen. Schließlich hätte unsere Mandantin eine Verzinsung ihres 

Kaufpreises sowie Ersatz der Kaufnebenkosten und ihrer Aufwendungen in das 

Grundstück von den Verkäufern verlangen können. Weshalb der Beklagte Ziffer 1 die 

Kaufnebenkosten und die Aufwendungen nicht in die Klage einbezogen hatte, ist für 

die Klägerin nicht erklärlich; abgesprochen war dies jedenfalls nicht mit ihr. 

Die Schadenshöhe beziffern wir wie folgt: 

Kostenart Betrag in € 

gezahlt am / 

Zinsen seit 

Kaufpreis an Fam Cesar 869.196,19 01.09.1994 

Kaufnebenkosten und 

Aufwendungen 1994 bis 2000


Aufwendungen 2001 

gezahlt am / 

Zinsen seit


Aufwendungen 10/2005 -2008 

gezahlt am / 

Zinsen seit

Es ist somit zu erkennen, dass der Beklagte Ziffer 1 nicht nur zu verantworten hat, 

dass der Kaufpreis (€ 869.196,19) nicht wieder zurückerlangt werden konnte. 

Weiterhin hätte er die Kaufnebenkosten sowie die notwendigen und nützlichen 

Aufwendungen auf Grundstück und Haus zurückfordern müssen (€ 71.555,85), was 

aus nicht erfindlichen Gründen unterblieben ist. Schließlich haftet er für die für den 

verlorenen Prozess aufgewandten Rechtsverfolgungskosten (€ 260.259,70). 

Der Beklagte Ziffer 1 hat der Klägerin daher € 1.201.011,74 Zug um Zug gegen 

Auflassung des Hausgrundstücks zu zahlen. Dieser Betrag wird mit den Klaganträgen 

Ziffer 1 und Ziffer 2 von dem Beklagten Ziffer 1 verlangt. 

4. Anspruchsgrundlagen 

Die Haftung des Beklagten RA Dr. Jung ergibt sich aus dem Gesichtspunkt der 

Verletzung von Pflichten aus dem Anwaltsvertrag, § 280 BGB sowie aus der 

Anspruchsgrundlage der vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung, § 826 BGB; insoweit 

ist die Klägerin der Auffassung, dass die Versäumnisse des Beklagten Dr. Jung im 

Zusammenhang mit der Täuschungsanfechtung nur auf Vorsatz beruhen können, denn 

diese Argumentation war dem Beklagten Ziffer 1 bereits durch das Anfechtungs- 

schreiben des RA Dominik sowie durch die Informationen der Klägerin „auf dem 

goldenen Tablett“ serviert worden. 

1. Haftungsgrundlage 

III. Haftung des Beklagten Bach 

Der Beklagte Ziffer 2 hat beide Gutachten grob fahrlässig, wenn nicht sogar vorsätzlich, 

unrichtig erstellt, so dass er gemäß § 839b BGB auf alle Schäden haftet, die der 

Klägerin durch den daraufhin erfolgten Prozessverlust entstanden sind. 

In der Erstattung eines vorsätzlich falschen Gutachtens ist auch eine sittenwidrige 

Schädigung der Klägerin gemäß § 826 BGB zu sehen.

2. Unrichtige Verkehrswertermittlung 

Die Gutachten des Beklagten Ziffer 2 vom 20.08.2004 und vom 16.02.2007 sind aus 

folgenden Erwägungen unrichtig: 

Zunächst ist festzustellen, dass vor dem Beklagten Ziffer 2 fünf seiner Berufskollegen 

auf Grundstückswerte zwischen DM 850.000,00 und DM 900.000,00 gekommen waren; 

diese Gutachten waren dem Beklagen Ziffer 2 über die Gerichtsakte auch bekannt; 

dennoch setze er sich in seinen Gutachten in keiner Weise mit den zuvor ergangenen – 

ihm bekannten – Gutachten auseinander. Hervorzuheben ist dabei, dass es sich bei drei 

der Gutachter um die Mitglieder des Gutachterausschusses für den Rheingau-Taunus- 

Kreis handelt, denen zwanglos unterstellt werden kann, über besondere Kenntnisse 

hinsichtlich der örtlichen Gegebenheiten zu verfügen. Bei den beiden anderen 

Gutachtern handelte es sich um die öffentlich bestellten und vereidigten 

Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, 

Emil und Frank. 

Dass der Beklagte Ziffer 2 sich mit den Feststellungen der Vorgutachter nicht 

auseinandergesetzt, diese in seinen Gutachten sogar ignoriert hat, indiziert, dass er 

seine unrichtigen Feststellungen aufgrund vorsätzlichen Handelns, mindestens aber 

aufgrund grober Fahrlässigkeit getroffen hat; denn es hätte aufgrund seiner 

signifikanten Abweichung zu den Feststellungen der Vorgutachter nahe gelegen, dass 

er deren Feststellungen spätestens in einer Plausibilitätsprüfung berücksichtigt und 

seine Bewertung entweder korrigiert oder – aus der Sichtweise des Beklagten Ziffer 2 – 

plausibel macht, weshalb 5 Vorgutachter falsch gelegen haben sollen. 

Dass der Beklagte Ziffer 2 dann in der mündlichen Verhandlung versucht hat, sein 

Gutachten gegen die Feststellungen der anderen Gutachter zu verteidigen, lässt den 

Makel, dass eine Auseinandersetzung mit den gegenteiligen Auffassungen der anderen 

Sachverständigen schon im schriftlichen Gutachten hätte erfolgen müssen, nicht 

beseitigen 

Ein sechster Berufskollege, der Sachverständige Richard, gelangte in seiner 

gutachterlichen Stellungnahme vom 20.04.2007 sogar nur zu einem Verkehrswert von 

DM 765.000,00.

Bereits diese signifikante Abweichung seines Gutachtens gegenüber den Feststellungen 

von sechs anderen Gutachtern indiziert, dass die Gutachten des Beklagten Ziffer 2 in 

grober Weise unrichtig sind. 

Das vom Beklagten Ziffer 2 am 20.08.2004 erstellte Gutachten war zu alledem bereits 

unrichtig, weil er die Frage der ungesicherten Wasserversorgung dadurch falsch 

beantwortet hatte, dass er sich mit der falschen Fragestellung an die falsche Behörde 

wandte. Aus diesem Grund wies das OLG Frankfurt das Verfahren an das LG 

Wiesbaden zurück (Anlage K 17) und aus diesem Grund wurde sein zweites Gutachten 

vom 16.02.2007 notwendig. 

Der Beklagte Ziffer 2 haftet daher – unabhängig von den weiteren Ausführungen – auf 

Ersatz sämtlicher Schäden, die der Klägerin durch die von ihm verursachte dreijährige 

Prozessverzögerung inklusive zweier zusätzlicher Instanzen entstanden sind. 

2.1 unzutreffende Zustandsbeschreibung 

Sowohl sein erstes (Anlage K 23), als auch sein „nachgebessertes“ (Anlage K 24) 

Gutachten krankt an einer unzutreffenden Lage- und Zustandsbeschreibung der zu 

bewertenden Liegenschaft. 

2.1.1 mangelndes Wegerecht 

Der SV Bach kommt auf Seite 8 seines jüngeren Gutachtens (Anlage K 24) zu der 

Feststellung, dass das Grundstück der Klägerin über einen befestigten 

wassergebundenen Forstweg (Fahrstrecke etwa 160 m) an das öffentliche Straßennetz 

angebunden ist. 

Diese Feststellung ist unzutreffend, denn das zu bewertende Grundstück grenzt an 

keiner Stelle an eine öffentliche Verkehrsfläche an. Ein ordentliches Wegerecht über 

den über 200 m – und nicht 160 m – langen 

Beweis: Augenschein, Sachverständigengutachten 

Forstweg existiert nicht, sondern wird von der Gemeinde Schlangenbad sogar 

ausdrücklich verwehrt und als nicht genehmigungsfähig bezeichnet (siehe Anlage K 7). 

Hätte der Beklagte Ziffer 2 die Akten ordentlich durchgeschaut, auf die Hinweise der

Klägerin anlässlich der Ortstermine gehört oder zumindest vor Ort ordentlich 

recherchiert, wäre ihm das Schild 

„PRIVATWEG GESPERRT 

für Kraftfahrzeugverkehr, außer Forstbetrieb, der Gemeindevorstand“ 

Beweis: Augenschein 

aufgefallen. Er hätte dann die o.g. Feststellung nicht getroffen, sondern feststellen 

müssen, dass das Grundstück legaler Weise nicht mit KFZ erreicht werden kann – mit 

allen sich hieraus ergebenden wertmindernden Konsequenzen. 

Insoweit ergeben sich erheblich nachteilige Auswirkungen im Vergleich zu einem 

normal über eine öffentliche Straße erschlossenen Grundstück. So ist es der Klägerin 

verboten, mit dem Kfz zu ihrem Haus zu gelangen, sie muss stattdessen zu Fuß über 

200 m Waldweg gehen. 

Eine kostenintensive Folge der nicht vorhandenen Zuwegung ist darin zu sehen, dass 

die Verkehrssicherungspflicht bezüglich des Forstwegs – beispielsweise in Zeiten der 

Eis- und Schneeglätte – nicht von der Gemeinde sondern von der Klägerin 

übernommen werden muss, wenn sie sicheren Fußes – beispielsweise bei Eis- und 

Schneeglätte – über den Forstweg zu ihrem Grundstück gelangen möchte. 

Der Gutachter Richard kommt dementsprechend auf Seite 11 seiner Stellungnahme 

(Anlage K 25) zu einem Kostenaufwand für Reinigung, Pflege und 

Schnee-/Eisräumarbeiten zumindest für die notdürftige Nutzung von € 6.500,00 im 

Jahr. Neben einem weiteren Posten von € 2.000,00 jährlichen Betriebskosten, den wir 

in dem nächsten Unterpunkt erläutern werden, kommt der Gutachter Richard nach 

Kapitalisierung dieses jährlichen Aufwands auf einen Barwert von € 283.305,00. Da 

ein vernünftiger Marktteilnehmer, dem der Zustand der illegalen Zuwegung nicht 

verschwiegen worden wäre, diese laufenden Unterhaltungskosten bei der 

Kaufpreisbildung berücksichtigt hätte, hätten der Beklagte Ziffer 2 den kapitalisierten 

Barwert von € 283.305,00 wertmindernd von dem Grundstückswert abziehen müssen. 

Beweis unter Verwahrung gegen die Beweislast: 

Sachverständiges Zeugnis der Gutachter Emil, Ulrich, Volker, Walter,

Frank und Richard, alle bereits benannt. 

einzuholendes Sachverständigengutachten 

Dass der Beklagte Ziffer 2 diesen Umstand nicht berücksichtigt hat, obwohl ihm von 

der Klägerin und weiteren Personen bei der Ortsbesichtigung mitgeteilt sowie durch 

Gerichtsakte und Augenschein erkennbar war, lässt auf eine besonders schwere 

Verletzung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt und damit auf grobe Fahrlässigkeit, 

unseres Erachtens sogar auf vorsätzliches Handeln schließen. 

2.1.2 Anschlusskosten an die Trinkwasserversorgung/jährliche Betriebskosten 

In seinem Gutachten vom 16.02.2007 beziffert der Beklagte Ziffer 2 die Kosten der 

Anbindung des Grundstücks an die Trinkwasserversorgung auf Seite 11 unzutreffend 

mit € 60.000,00. Auf Seite 15 zinst er diesen Betrag sogar noch ab, sodass er lediglich 

auf Kosten von DM 103.596,66 (entspricht rund € 53.000,00) kommt. 

Sowohl der Ansatz von nur € 60.000,00, als auch die Abzinsung dieses Betrags sind 

unzutreffend. 

Wir verweisen insoweit auf die nachvollziehbare Kostenermittlung des 

Sachverständigen Richard in dessen Stellungnahme vom 20.04.2007 (Anlage K 25), 

dort Seite 10, in dem dieser auf € 160.000,00 Kosten für die Anbindung des 

Grundstücks an die Wasserversorgung kommt. 


Sachverständiges Zeugnis der Gutachter Emil, Ulrich, Volker, Walter, 



Eine Abzinsung, etwa aus dem Grund, weil die Klägerin die Kosten für den Anschluss 

an die Wasserversorgung bisher nicht aufgebracht hat, ist unzutreffend. Denn ein 

Käufer, der im Kaufzeitpunkt 1994 über die widerrechtliche Wasserversorgung des 

Grundstücks durch den Tiefenbrunnen Kenntnis erlangt hätte, hätte den Anschluss an 

die Trinkwasserversorgung sofort durchführen müssen und die hierfür entstehenden 

Kosten daher unmittelbar in seine Kaufpreisabwägungen einbezogen. 

Da der Beklagte Ziffer 2 nur einen Wertabschlag von rund € 53.000,00 vorgenommen

hat, während ein Wertabschlag wegen der fehlenden Wasserversorgung von rund 

€ 160.000,00 zutreffend gewesen wäre, hat der Beklagte Ziffer 2 den Verkehrswert der 

Liegenschaft in diesem Punkt mit weiteren € 107.000,00 zu hoch angesetzt. 





Weiterhin berücksichtigt der Beklagte Ziffer 2 die von dem Sachverständigen Richard 

auf Seite 11 oben angesetzten € 2.000,00 jährlich für Betriebs- und 

Bewirtschaftungskosten der für die Anbindung an die Trinkwasserversorgung 

notwendigen Druckerhöhungspumpen, die von dem Grundstückseigentümer zu tragen 

sind, nicht. Diesen Posten hatten wir rechnerisch allerdings bereits unter 2.1.1 im 

Barwert von € 283.305,00 berücksichtigt. 

Beweis: wie vor 

2.1.3 Wertabschlag bei Anschluss an die Trinkwasserversorgung 

Auch nach der technischen Herstellung des Anschlusses an die öffentliche 

Trinkwasserversorgung bestehen nach den Ausführungen des Sachverständigen 

Richard (dort Seite 12) Risiken und Unwägbarkeiten gegenüber einem „normal“ 

angeschlossenen Hausgrundstück. Diese Unwägbarkeiten verkörpern sich darin, dass 

bei der notwendigen Rohrleitungslänge von 185 m und der geringen Spülfrequenz 

wegen des über einen längeren Zeitraum in der Leitung stehenden Wassers die Gefahr 

der Verkeimung besteht. Hieraus entsteht zusätzlicher regelmäßiger 

Überprüfungsaufwand und das Bedürfnis nach zusätzlichen Leitungsspülungen die ein 

vernünftiger Marktteilnehmer mit einem Abschlag zum Verkehrswert von 15% 

einpreisen würde. 


2.1.4 Lichtverhältnisse 

Auf Seite 9 seines jüngeren Gutachtens (Anlage K 24) kommt der Beklagte Ziffer 2 zu 

der Feststellung, dass Sonne und Belichtung des Grundstücks als sehr gut eingestuft 

werden können. Dies ist unzutreffend, da das Grundstück salopp gesprochen mitten im

Wald liegt und die hohen und dicht belaubten Bäume erheblichen Schatten und 

Dunkelheit produzieren. Dies war im Stichtagszeitpunkt schon so. Da das Grundstück 

im Landschaftsschutzgebiet liegt, sind die Bäume nicht ohne Weiteres abholzbar und 

die Charakteristik als Waldfläche ist auch nicht veränderbar. Da die Bäume darüber 

hinaus weiterwachsen, bleiben Grundstück und Haus verschattet. 


Diesen Umstand hätte der Beklagte Ziffer 2 ohne Weiteres erkennen und 

entsprechende Feststellungen treffen können. Auch insoweit wäre er zu einem 

geringeren Grundstückswert gelangt, wenn er die Belichtungssituation zutreffend 

dargestellt und ihr Rechnung getragen hätte. 

2.1.5 Nutzungsentschädigung für Strom- und Abwasserleitungen 

Soweit der Beklagte Ziffer 2 auf Seite 10 seines jüngeren Gutachtens feststellt, dass 

Strom- und Abwasserversorgung über das private Nachbargrundstück verlaufen, hätte 

er eine Wertmindung für die insoweit üblicherweise zu fordernde 

Nutzungsentschädigung/Rentenzahlung sowie erhöhte Bewirtschaftungs- und 

Instandhaltungskosten berücksichtigen müssen. 


Derartige Kosten hat der Beklagte Ziffer 2 allerdings nicht berücksichtigt, obwohl er die 

insoweit kostenauslösenden Umstände korrekt aufgenommen hat; gerade dieser 

Umstand – erkennen eines Kostenfaktors ohne die naheliegende Konsequenz hieraus 

zu ziehen – spricht für grobe Fahrlässigkeit. 

2.2 Unzutreffender Bodenwert/Unzulässige Bewertung von Außenanlagen 

2.2.1 unzutreffender Bodenwert 

Der Beklagte Ziffer 2 gibt den Bodenwert im Gutachten vom 16.02.2007 (Seite 16) mit 

DM 950.000,00 an, wobei er auf sein Gutachten vom 20.08.2004, dort Seite 23 

verweist. 

Er bewertet insoweit 1.595 m² als Bauland und setzt einen Wert von 90% des 

Bodenrichtwerts, also 90% von DM 450,00 je m², an. Eine nachvollziehbare

Begründung, warum er zu einem so hohen Grundstücksanteil Bauland gelangen, liefert 

er ebenso wenig, wie er den Ansatz von 90% des Bodenrichtwerts für das –außerhalb 

eines Bebauungsplans belegene Grundstück begründet. Er setzt weiterhin einen 

zusätzlichen Erschließungswert von DM 40,00 je m² an, der sich in keiner Weise 

erklären lässt. Unter Absetzung des Kanalbeitrags vom 11.11.1994 kommt er zu einem 

Bodenwert bezüglich der 1.595 m² Bauland von rund DM 650.000,00. 

Weitere 3.294 m² bewertet er als Parkfläche und legt insoweit DM 90,00 je m² 

(resultiert aus DM 450,00 x 20%) zugrunde, gesamt Parkfläche somit DM 296.460,00. 

1.500 m² des Grundstücks bewertet er als Waldfläche und setzt DM 1,50 je m² an, 

gesamt Waldfläche somit DM 2.250,00. 

Bauland, Park- und Wald ergeben somit nach der Bewertung des Beklagten Ziffer 2 

einen Bodenwert von DM 950.000,00. 

Bewertung des Gutachterausschusses (Anlage K 20): 

Der Gutachterausschuss des Rheingau-Taunus-Kreises hatte den Bodenwert in seinem 

Gutachten vom 19.11.2001 noch wie folgt bestimmt: 

Wegen der Lage im Außenbereich (§ 35 BauGB) bewertet der Gutachterausschuss die 

um das Haus gelegene Grundstücksfläche nicht als Bauland, sondern lediglich als 

baureifes Land im Außenbereich; im Gegensatz zu dem Beklagten Ziffer 2 stufte der 

Gutachterausschuss lediglich 1.100 m² als eine solche Fläche ein (SV Bach: 1.595 m²), 

während er die restlichen Flächen als Flächen der Land- und Forstwirtschaft 

klassifizierte. Die Notwendigkeit einer höherwertigen „Zwischenfläche“ (wie von dem 

SV Bach als „Parkfläche“ ausgewiesen) sieht der Gutachterausschuss dabei nicht. 

Das baureife Land im Außenbereich bewertet der Gutachterausschuss mit 50% des 

Bodenrichtwerts und begründet das mit den wertbeeinflussenden Merkmalen, nämlich 

dass wegen der besonderen Genehmigungsverfahren aufgrund der Lage im 

Außenbereich sowie der ungesicherten Erschließungssituation einschließlich des 

Notwegerechts sowie der Lage im Landschaftsschutzgebiet und im 

Heilquellenschutzgebiet lediglich 50% des Bodenrichtwerts (=DM 225,00 je qm) 

angesetzt werden können. Somit ermittelt der Gutachterausschuss (Seite 11 des 

Gutachtens) einen Wert des baureifen Landes (1.100 m² x DM 225,00 je m²) von

DM 247.500,00. 

Die restliche Fläche der Land- und Fortwirtschaft von 5.289 m² bewertet der 

Gutachterausschuss mit DM 1,20 je m² und kommt mithin auf einen Wert von 

DM 6.347,00. Der gesamte Bodenwert des Gutachterausschusses beträgt somit 

DM 253.847,00 im Gegensatz zu den von dem Beklagten Ziffer 2 ermittelten 

DM 950.000,00. 

Mit anderen Worten bewertet der Beklagte Ziffer 2 nicht nur einen erheblich größeren 

Teil des Grundstücks als „Bauland“, sondern setzt auch noch einen nahezu doppelt so 

hohen Quadratmeterpreis als Verkehrswert für das Bauland an. Das erfolgt grob falsch, 

auf diese Weise kommt der Beklagte Ziffer 2 zu einem 

Bodenwert wie der Gutachterausschuss. 

nahezu viermal so hohen 





Weiterhin grob falsch ist die Bewertung eines Teils des Grundstücks als „Parkfläche“; 

solche Flächen werden allenfalls bei der Bewertung von Schlössern und Burgen 

angesetzt, letztlich ein verschwindend geringes Vorkommen in Deutschland und gewiss 

nicht zutreffend für das Grundstück der Klägerin. Insbesondere vor dem Hintergrund, 

dass das Grundstück der Klägerin im Außenbereich – also „mitten im Grünen“ liegt – 

wäre ein Grund, die große Grundstücksfläche wegen der erhöhten 

Bewirtschaftungskosten wertmindern anzusetzen. 


Mangels nachvollziehbarer Begründung für diesen wesentlichen wertbildenden Faktor 

erscheint insbesondere die unzutreffende Aufteilung des Grundstücks in drei Flächen, 

wobei „teures“ Bauland und Parkflächen nach der Bewertung des Beklagten Ziffer 2 

den überwiegenden Teil ausmachen sollen, als von dem Beklagten Ziffer 2 willkürlich

und damit vorsätzlich, jedenfalls aber grob fahrlässig, unzutreffend gewählt. 


Bewertung des Gutachtens Frank (Anlage K 21): 

Der Sachverständige Rolf Frank kommt auf Seite 18 seines dem LG Wiesbaden 

erstatteten Gutachtens vom 18.02.2003 auf einen Bodenwert von DM 291.497,00. 

Demgegenüber kommt der Beklagte Ziffer 2 immer noch zu einem mehr als dreimal so 

hohen Bodenwert. 

Trotz der signifikanten Überschreitung des Bodenwerts um das drei- bis vierfache 

gegenüber den Feststellungen der Sachverständigen Frank und des 

Gutachterausschusses, hält es der Beklagte Ziffer 2 in seinem Gutachten nicht für 

notwendig, auch nur mit einem Wort auf diese Differenzen einzugehen. 

Gutachterliche Stellungnahme Richard (Anlage K 25): 

Obwohl der Gutachter Richard die Gutachten des Beklagten Ziffer 2 kannte, konnte er 

dessen Feststellungen nicht beipflichten. Im Gegenteil. Auf Seite 14 schließt sich der 

Sachverständige Richard den Feststellungen des Gutachterausschusses an und 

bewertet das faktische Bauland mit DM 225,00 je m², wobei auch er von 1.100 m² 

insoweit ausgeht. Der Sachverständige Richard differenziert auf Seite 14 seiner 

Stellungnahme die weiteren Grundstücksflächen in hausnahe Gartenfläche und in 

Waldfläche. Die Größe der hausnahen Gartenfläche ermittelt der Sachverständige 

Richard in nachvollziehbarer Weise mit dem 1,5-fachen der Baulandfläche, mithin mit 

rund 1.650 m²; Den Wert der hausnahen Gartenfläche bewertet der Sachverständige 

Richard in nachvollziehbarer Weise mit 20% des Baulandwerts, sodass er die hausnahe 

Gartenfläche mit DM 74.250,00 (=1.650 m²x DM 45,00) bewertet. Die verbleibende 

Waldfläche von 3.639 m² bewertet der SV Richard mit DM 1,20 je m², gesamt 

DM 4.366,80. 

Aus dem so ermittelten Gesamtbodenwert von DM 326.000,00 zieht der SV Richard die 

Rückbaukosten des illegalen Brunnens in Höhe von DM 26.000,00 sowie 

Wasserversorgungskosten und- Verluste unter Verweis auf seine Feststellungen auf 

Seite 11 unten der Stellungnahme in Höhe von DM 206.000,00 ab, sodass er auf einen 

Gesamtbodenwert von rund DM 94.000,00 kommt.

2.2.2 Unzulässige zusätzliche Bewertung von Außenanlagen 

Auf Seite 16 seines Gutachtens vom 16.02.2007 bewertet der Beklagte Ziffer 2 unter 

Verweis auf seine Feststellungen vom 20.08.2004 (dort Punkt 5.2.2.4, Ergebnis auf 

Seite 41) die Außenanlagen mit DM 172.000,00. Mit Außenanlagen meint der Beklagte 

Ziffer 2 die Pflanzen, Wege und Einfriedungen auf dem Grundstück. 

Vorweg ist insoweit zu sagen, dass es grob fehlerhaft gewesen ist, die 

Herstellungskosten für Außenanlagen von Villengarten im Hangbereich, Parkartige 

Anlage und Waldrand (Seite 39 seines ersten Gutachtens) zusätzlich zu den bereits 

zugrundegelegten (und viel zu hohen) Bodenwerten Bauland, Parkfläche und 

Waldfläche zu berücksichtigen. Denn hierdurch findet eine Doppelbewertung der 

jeweils charakteristischen Landschaftsart statt – die Einteilung in die Landschaftsarten 

einmal als zutreffend unterstellt. 

Diese Fehlleistung ist offensichtlich und kann auch nicht dadurch gerechtfertigt 

werden, dass das LG Wiesbaden um gesonderte Bewertung der Außenanlagen gebeten 

hatte; denn dies entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Begutachtung, 

auf die der Beklagte Ziffer 2 vereidigt ist. Mit anderen Worten hätte er zwar die 

Außenanlagen – auftragsgemäß – bewerten können; Er hätte sie aber keinesfalls 

doppelt in das Verkehrswertgutachten einfließen lassen dürfen. 


Unzutreffend ist insbesondere seine Prämisse auf Seite 37 des Gutachtens vom 

20.08.2004, wonach selbst die Lage im Landschaftsschutzgebiet die bisherige Nutzung 

weiter erlaube. Denn eine Kultivierung zu einem parkartigen Garten war zum einen 

niemals genehmigungsfähig; nach Verwilderung, von der der Beklagte Ziffer 2 nicht 

feststellen konnte, ob sie vor oder nach Eigentumsübergang auf die Klägerin erfolgte, 

war zum anderen auch keine „Rekultivierung“ der vom Wald eingenommenen Fläche 

mehr möglich. 


Der Ansatz von Außenanlagen ist – neben dem ohnehin schon deutlich überhöhten 

Bodenwert – darüber hinaus grob falsch durch den Beklagten Ziffer 2 erfolgt. Der 

Sachverständige Richard erläutert auf Seite 13 seiner Stellungnahme vom 20.04.2007,

weshalb es fachlich unzutreffend gewesen ist, die Pflanzungen des Grundstücks 

zusätzlich als Außenanlage zu bewerten. So handelt es sich bei Gehölzen und 

Grünanpflanzungen weder im Sinne der Wertermittlungsverordnung, noch nach 

herrschender Meinung um Außenanlagen, sondern um sonstige Anlagen im Sinne des 

§ 21 Absatz 4 WertV. 


Die sonstigen Anlagen sind aber, soweit sie lage- und ortsüblich sind, im Bodenwert 

mit abgegolten. 

Insbesondere weil das zu bewertende Grundstück im Landschaftsschutzgebiet liegt und 

hieraus eine Beibehaltung des wald- und forstwirtschaftlichen Charakters gefordert 

wird, ist eine umfangreiche Kultivierung des Grundstücks z. B. als Parkfläche oder 

Nutzgarten überhaupt nicht möglich; Die vorhandenen Bäume und Ziergehölze sind 

schon rechtlich nicht als außergewöhnlich bzw. besonders zu würdigen. 


Vor allen Dingen besteht im Außenbereich auch keinerlei Bedürfnis nach einer 

pflegeintensiven parkartigen Gartenanlage; Man muss sich einmal vergegenwärtigen, 

dass das zu bewertende Grundstück von Natur umgeben ist, also „mitten im Grünen“ 

liegt. Man kann sogar ohne Übertreibung davon sprechen, dass das Grundstück der 

Klägerin „mitten im Wald“ liegt, denn unmittelbar neben und hinter ihrem Grundstück 

beginnt von Wanderwegen durchzogener Wald. 

Beweis: Augenschein 

Ein vernünftiger Kaufinteressent – wie auch die Gutachter vor dem Beklagten Ziffer 2 – 

sehen eine solche Konstellation eher als nachteilig. 

Der Sachverständige Richard kommt daher auf Seite 13 seiner Stellungnahme 

(Anlage K 25) zu dem Ergebnis, dass wegen der hohen Reglementierung im 

Landschaftsschutzgebiet bei kritischer Betrachtung des Grundstücks im Vergleich zu 

den in dem Gutachten des SV Bach vergleichend herangezogenen hochwertigen 

Wohnlagen von Wiesbaden eher ein Abschlag angemessen sein dürfte.

Insbesondere der Vergleich zu hochwertigen Wohnlagen in Wiesbaden ist grob 

fehlerhaft, denn es ist nachvollziehbar, dass große parkartige Grundstücke inmitten 

einer Großstadt einer höheren Wertschätzung unterliegen, als wenn ein solches 

Grundstück mitten im Grünen, im Außenbereich des § 35 BauGB liegt. 





Soweit der Sachverständige Richard der Auffassung ist, dass in der Bewertung des 

Beklagten Ziffer 2 der Außenanlagen auch bauliche Anlagen enthalten sind und er 

daher lediglich einen Betrag von DM 96.000,00 der Bewertung absetzt, liegt ein Irrtum 

des Sachverständigen Richard vor: Denn den Ausführungen des Beklagten Ziffer 2 auf 

Seite 39 bis 41 seines Gutachtens vom 20.08.2004 kann entnommen werden, dass er 

ausschließlich die Garten- und Parkflächen, nicht aber die baulichen Anlagen des 

Grundstücks mit DM 172.000,00 bewertet. 

Mithin hat der Beklagte Ziffer 2 grob fahrlässig einen insoweit um DM 172.000,00 zu 

hohen Verkehrswert ermittelt. 


2.3 Unzutreffende Ermittlung des Gebäudewerts 

2.3.1 In seinem Gutachten vom 20.08.2004 ermittelt der Beklagte Ziffer 2 auf den 

Seiten 18 und 19 eine Bruttogeschossfläche des Gebäudes der Klägerin von 725 m². 

In seinem Gutachten vom 16.02.2007 legt er diese Fläche zugrunde und ermittelt auf 

Seite 16 einen Gebäudewert von DM 695.648,00. 

Der SV Frank ermittelt in seinem Gutachten vom 18.02.2003 (Anlage K 21) hingegen 

eine Bruttogeschossfläche von 633 m². 

Die Ermittlung des SV Frank zur Bruttogeschossfläche sind zutreffend. 

Beweis: wie vor

Wäre der Beklagte Ziffer 2 von der zutreffenden Geschossfläche von 633 m² 

ausgegangen, hätte er nicht einen Gebäudewert von DM 695.648,00, sondern einen 

Gebäudewert von DM 573.071,00 ermittelt. Das ergibt sich, wenn man die Berechnung 

auf Seite 16 des Bach Gutachtens vom 16.02.2007 nicht mit 725 qm, sondern mit 633 

qm durchführt. 

Mit anderen Worten ist der von dem Beklagten Ziffer 2 ermittelte Gebäudewert aus 

diesem Grund um DM 120.000,00 übersetzt. 


Bei zutreffender Ermittlung der Bruttogeschossfläche hätte der Beklagte Ziffer 2 diesen 

Fehler ohne weiteres erkennen und korrigieren können. Es ist auch naheliegend, die 

grundlegenden Rahmendaten bei einer derart umstrittenen Grundstücksbewertung 

korrekt zu ermitteln. Dass der Beklagte Ziffer 2 hier unzutreffende Feststellungen 

macht, lässt auf besonders grobe Fahrlässigkeit schließen. 

2.3.2 Hinzukommt, dass der Beklagte Ziffer 2 auf Seite 42 seines Gutachtens ein 

fiktives Baujahr 1964 des im Jahr 1951 errichteten Gebäudes unterstellt und auf diese 

Weise zu einer unzutreffenden Restnutzungsdauer von 60 Jahren gelangt; zutreffend 

wäre gewesen, die Gesamtnutzungsdauer von 90 Jahren auf das eigentliche Baujahr 

1951 zu beziehen, so dass zum Bewertungsstichpunkt – 1994 – eine 

Restnutzungsdauer nur noch 47 Jahren (nicht 60 Jahre) zu unterstellen war. Eine 

umfangreiche Sanierung, die ein „fiktives Baujahr 1964“ gerechtfertigt hätte, wie es 

der Beklagte Ziffer 2 in einem späteren Anhörungstermin zu begründen versuchte, hat 

es nicht gegeben und wird in Abrede gestellt. Auf diese Weise hat der Beklagte Ziffer 2 

nicht nur einen höheren Preis je Quadratmeter Bruttogeschossfläche unterstellen 

können (Baujahrsklasse 1960-1969, richtig wäre 1951), sondern auch einen zu 

geringen Abschlag für Wertminderung wegen Alters ansetzen können. Es hätte bei der 

Restnutzungsdauer von 47 Jahren nicht nur ein 28%iger, sondern ein nahezu 50%iger 

Abschlag erfolgen müssen. Der Abschlag hätte dann nicht nur in Höhe von 

DM 270.529,98, sondern in Höhe von DM 483.089,25 erfolgen müssen. 

Mithin ist der Gebäudewert insoweit um weitere DM 212.559,27 zu hoch festgestellt 

worden, wobei noch nicht einmal die geringeren Gestehungskosten der Baujahrsklasse

1951 (nicht 1960-1969) berücksichtigt sind. 


Das Ansetzen eines „fiktiven Baujahrs“ ohne ersichtlichen Grund lässt insbesondere vor 

dem Hintergrund, dass der Gutachter hier einen deutlichen „Hebel“ in der Bewertung 

erzeugen kann, zwanglos auf vorsätzliche Falschbewertung schließen. 

2.4 Zusammenfassung und Zwischenergebnis 

Es ist davon auszugehen, dass der vom Sachverständigen Richard ermittelte 

Verkehrswert von DM 765.000,00 zum Stichtag 25.07.1994 zutreffend ist. 

3. Vorsatz/Grobe Fahrlässigkeit 

Grob fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonderem Maße 

außer Acht lässt. Sie ist insbesondere dann gegeben, wenn naheliegende 

Überlegungen nicht angestellt werden und das nicht beachtet wird, was jedem hätte 

einleuchten müssen. 

Wir haben an den jeweiligen Unterpunkten dargestellt, dass das Fehlverhalten des 

Beklagten Ziffer 2 jeweils auf grobe Fahrlässigkeit – wenn nicht sogar auf Vorsatz – 

zurückgeführt werden muss; insbesondere die Masse der begangenen Fehler und der 

Umstand, dass der Beklagte Ziffer 2 sich auch nicht durch die signifikant niedrigeren 

Feststellungen der anderen Gutachter veranlasst sah, erkennbare 

Plausibilitätskontrollen bereits in den beiden erstatteten Gutachten durchzuführen, lässt 

den „roten Faden“ einer systematisch zu hohen Bewertung erkennen, was unseres 

Erachtens ohne weiteres auf Vorsatz schließen lässt. 

Die Wertermittlung des Beklagten Ziffer 2 stellt sich daher nicht mehr als Ergebnis 

einer zulässigen Ausübung von Beurteilungsspielraum, sondern als Ergebnis 

vorsätzlichen, zumindest aber grob fahrlässigen Fehlverhaltens dar. 

4 Kausaler Schaden/Schadenshöhe 

Da der wahre Verkehrswert im Erwerbszeitpunkt über 50% weniger als der von der 

Klägerin gezahlte Kaufpreis betrug, hätte sie bei einer zutreffenden 

Verkehrswertberechnung durch den Beklagten Ziffer 2 den auf die Anspruchsgrundlage 

der sittenwidrigen Überteuerung gestützten Rückabwicklungsprozess gewonnen. So

aber ist die Klägerin durch die schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten Ziffer 2 in 

dem Rückabwicklungsprozess unterlegen. 

Der Schadensersatzanspruch der Klägerin ist auch hinsichtlich des Beklagten Ziffer 2 

darauf gerichtet, so gestellt zu werden, als hätte dieser eine zutreffende 

Wertermittlung durchgeführt. Die Klägerin hätte dann den Kaufpreis von umgerechnet 

€ 869.196,19 zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem 

Basiszins p.a. seit 01.02.2002 Zug um Zug gegen Rückübertragung des 

Hausgrundstücks auf die Verkäufer erstattet erhalten; weiterhin wäre sie nicht mit den 

oben bereits dargestellten Anwalts- und Gerichtskosten in Höhe von € 260.259,70 

belastet gewesen. 

Es ist somit zu erkennen, dass der Beklagte Ziffer 2 nicht nur zu verantworten hat, 

dass der Kaufpreis (€ 869.196,19) nicht wieder zurückerlangt werden konnte. Er 

haftet er auf Ersatz der für den verlorenen Prozess aufgewandten 

Rechtsverfolgungskosten (€ 260.259,70). 

Insgesamt hat der Beklagte Ziffer 2 daher einen Schadensersatzbetrag von 

€ 1.129.455,89 im Wege des Schadensersatzes Zug um Zug gegen Auflassung des 

Hausgrundstücks zu erstatten. 

Hilfsweise: 

Jedenfalls hat der Beklagte Ziffer 2 den Schaden aus der grob fahrlässigen falschen 

Erstattung des Gutachtens vom 20.08.2004 (Anlage K 23) zu ersetzen. Der Klägerin 

wäre dann die Zurückverweisung des Rechtsstreits an das LG Wiesbaden und das 

neuerliche Verfahren vor dem LG Wiesbaden und dem OLG Frankfurt (Az: 3 U 205/07) 

erspart geblieben. Wir bitten um richterlichen Hinweis, falls dieser Schaden gesondert 

aus der umfangreichen Schadensbezifferung dargestellt werden soll. 

5 Verjährung 

Es ist auch keine Verjährung eingetreten. Das durch das erste falsche Gutachten 

ergangene Urteil des LG Wiesbaden stammt vom 13.01.2005 (Anlage K 16); 

Verjährung könnte daher allenfalls ab dem 01.01.2009 diskutiert werden. Der Beklagte 

Ziffer 2 hätte mit Gutachten vom 16.02.2007 auch die Gelegenheit gehabt, den 

Grundstückswert zutreffend zu ermitteln. Die aufgrund des zweiten falschen

Gutachtens ergangenen Urteile des LG Wiesbaden und des OLG Frankfurt datieren aus 

dem Jahr 2007 bzw. 2008, sodass die dreijährige Verjährung des § 195 BGB noch nicht 

vollendet ist. 

IV. Sonstiges/Anträge 

Die Klägerin hat, vertreten durch den Unterzeichner, die Beklagten vorgerichtlich 

angeschrieben und die Schadensersatzansprüche geltend gemacht. Dabei hat sie den 

Beklagten ausdrücklich angeboten, das Haus in Schlangenbad Zug um Zug gegen 

Schadensersatzzahlung aufzulassen. Die Beklagten haben die Ansprüche kategorisch 

zurückgewiesen. 

Daher sind sie mit der Annahme der Auflassung in Verzug, was entsprechend 

auszusprechen ist. 

Da der Beklagte Ziffer 1 die Kaufnebenkosten und die notwendigen Aufwendungen im 

Vorprozess nicht geltend machte, haftet der Beklagte Ziffer 2 nicht auf diese Beträge. 

Der Beklagte Ziffer 1 haftet jedoch auf diese Beträge, die wir oben mit € 71.555,85 

beziffert haben. Dieser Betrag wird mit Klagantrag Ziffer 2 geltend gemacht. 

Mit den Klaganträgen Ziffer 3 und Ziffer 4 machen wir die vorgerichtlichen 

Anwaltskosten der Klägerin im Sinne einer nicht festsetzbaren und nicht 

streitwerterhöhenden Nebenforderung geltend. Die Klägerin hat insoweit an den 

Unterzeichner für die außergerichtliche Geschäftsführung gegenüber dem Beklagten 

Ziffer 1 ein Honorar von € 10.296,83 (= 1,8 Geschäftsgebühr aus Gegenstandswert 

€ 1.069.000,00 zuzüglich Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer) und für die 

außergerichtliche Geschäftsführung gegenüber dem Beklagten Ziffer 2 ein Honorar von 

€ 8.584,66 (= 1,5 Geschäftsgebühr aus Gegenstandswert € 1.069.000,00 zuzüglich 

Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer) gezahlt. 

Der außergerichtliche Streitwert ergibt sich aus dem Kaufpreis der Immobilie 

(€ 869.000,00) sowie aus den außergerichtlich noch mit € 200.000,00 geschätzten 

Erwerbsneben- und Rechtsverfolgungskosten sowie den Aufwendungen; erst im Zuge 

der genauen Schadensermittlung zur Klagevorbereitung ergab sich dann der für das 

Klageverfahren geltende Streitwert. 

Die Geltendmachung einer außergerichtlichen 1,8 Geschäftsgebühr für die

Anwaltshaftung sowie die Geltendmachung einer außergerichtlichen 

1,5 Geschäftsgebühr für die Gutachterhaftung ist ohne weiteres angemessen. Bei der 

Anwaltshaftung begründet sich die Überschreitung des Regelsatzes um 0,5 wegen des 

Aufwands der Prüfung: Es müssen nämlich inzident zwei unterschiedliche 

Rechtsangelegenheiten geprüft werden, einmal die Sach- und Rechtslage des 

Ausgangsfalls und danach die Pflichtverletzung des den Ausgangsfall bearbeitenden 

Rechtsanwalt und der daraus resultierende Schaden des Mandanten; hinzukommt die 

existentielle wirtschaftliche Bedeutung der Rechtsangelegenheit für die Klägerin, so 

dass die Überschreitung gegenüber der Regelgebühr um 0,5 gerechtfertigt ist. Bei der 

Gutachterhaftung handelt es sich um eine komplizierte und umfangreiche 

Angelegenheit mit fachfremden Bezügen zu Fragen der Immobilienbewertung; auch 

hier rechtfertigt die wirtschaftliche Bedeutung der Angelegenheit für die Klägerin und 

der überdurchschnittliche Aufwand die Überschreitung der Regelgebühr um 0,2 ohne 

weiteres. 

Den Streitwert beziffern wir vorläufig mit € 1.201.011,74. Wir bitten um Mitteilung des 

Akten- sowie des Kassenzeichens, damit wir die Gerichtskosten aus diesem Streitwert 

überweisen können. 

V. Begründung der Streitverkündung 

Der Streitverkündete, RA Karl, vertrat die Klägerin in dem Ausgangsprozess in der 2. 

Instanz, nachdem das Mandat zu RA Jung beendet war. RA Karl hätte den von RA Dr. 

Jung zu verantwortenden Verlust der I. Instanz möglicherweise noch „heilen“ können, 

wenn er die Berufung auf einen vollumfänglichen Angriff gegen das 

Sachverständigengutachten Bach gestützt hätte. 

RA Karl beschränkte sich in der Berufung allerdings nur auf die unzutreffenden 

Feststellungen des Sachverständigen bezüglich der illegalen Wasserversorgung. Mit 

Berücksichtigung allein nur diesen Mangels konnte eine sittenwidrige Überteuerung, 

auf die der Vorprozess ja ausschließlich gestützt war, nicht mehr begründet werden. 

Entsprechend urteilte das Oberlandesgericht Frankfurt am 02.03.2006 auf Seite 13: 

„Dabei hat sich der Senat auf die Angriffe der Berufung gegen das 

Gutachten des Sachverständigen Bach zu beschränken und die in der 

Berufung nicht mehr wiederholten erstinstanzlichen Einwände 

unberücksichtigt zu lassen (bezüglich Schwimmbad, Sauna, Öltank, 

Nebenhaus, Dachgeschoss, Wintergarten, Abzug des offenen Kamins und

Zuwegung). 

... 

Die Klägerin greift dieses Gutachten im Berufungsverfahren nur in zwei 

Punkten an, nämlich bezüglich des Komplexes Wasserversorgung / 

Illegalität des ersten Brunnens sowie wegen einer angeblichen 

Doppelberücksichtigung der Außenanlagen.“ 

Aus dem Urteil des OLG Frankfurt vom 02.03.2006 wird ersichtlich, dass gegenüber RA 

Karl begründete Vorwürfe bezüglich der Berufungsführung gemacht werden können. 

Für den Fall, dass die Beklagten sich erfolgreich gegen die Klage wehren können, 

müssten daher Ansprüche gegen RA Karl gestellt werden. 

Kai Spirgath 

Rechtsanwalt 

Protokoll 

Niederschrift über die öffentliche Verhandlung der 5. Zivilkammer des 

Landgerichts Wiesbaden 

22.4.2009 

5 O 267/08 

Gegenwärtig: Vors. Richterin am Landgericht Dr... 

Richterin am Landgericht Dr... Richterin am Landgericht .. 

Ohne Hinzuziehung eines Protokollführers; vorläufig auf Tonträger aufgezeichnet. 

In dem Rechtsstreit 

Anna 

gegen 

Rechtsanwalt Dr. Jung u.a. 

erschienen bei Aufruf der Sache: 

für die Klägerin, die Parteirechte wahrnehmend, ihre.....und Rechtsanwalt 

Spirgath, 

für den Beklagten zu.1) Frau Rechtsanwältin Dr...., 

für den Beklagten zu 2) Rechtsanwalt Dr..... 

Sodann erschien für den Beklagten zu 1) noch Herr Dr..... 

Die Parteien erörterten ausführlich den Sach- und Streitstand. 

Das Gericht wies darauf hin, dass über die Frage der Trennung der Prozesse zu 

verhandeln ist und insoweit ist den Parteien Gelegenheit zur Stellungnahme zu 

geben. 

Seite 2 

Das Gericht wies auf die Problematik der wasserrechtlichen Genehmigungsfreiheit 

oder Pflicht des vertieften Brunnens hin und gab insoweit die maßgeblichen 

gesetzlichen Grundlagen bekannt. 

Der Klägervertreter überreicht Schriftsatz vom 21.4.2009, von dem die 

Beklagtenvertreter Abschriften erhielten.

Der Klägervertreter wies nach der Einführung in den Sach- und Streitstand und 

der rechtlichen Erörterung durch das Gericht darauf hin, dass er der Ansicht ist 

unter Hinweis auf die aktuelle Rechtsprechung des BGH, dass hier von einer 

Beweislastumkehr auszugehen sei, insbesondere vor dem Hintergrund, dass es dem 

Beklagten zu 1) möglich gewesen wäre, sowohl vor Einholung des Gutachtens und 

nach Einholung des Gutachtens die außergerichtlich tätigen Sachverständigen als 

sachverständige Zeugen als Beweismittel anzubieten und damit den Gang der 

Beweisaufnahme sowie den Ausgang des Rechtsstreits zu beeinflussen. Indem er 

diese Möglichkeit nicht ergriffen habe, weder vor noch nach Einholung des 

Gutachtens, sei von einer Beweislastumkehr auszugehen. 

Im Hinblick auf die Kenntniserlangung des Mangels und der insoweit der 

Klägerseite aufgegebenen Substantiierung des Vortrages, wann die Klägerin von 

der Illegalität des ersten Brunnens erfahren habe, ob am 4.9.2001 am 27.11.2001 

oder erst 2002, erklärt der Klägervertreter, das werde noch einmal 

schriftsätzlich vorgetragen, er weise jedoch bereits jetzt darauf hin, dass es 

sich insoweit um einen dynamischen Prozess handele und es gerade die Aufgabe des 

Beklagten zu 1) gewesen wäre, anhand des gewechselten Schriftverkehrs mit der 

Klägerin, dies im Einzelnen durchzusprechen und den Kenntniserlangungszeitpunkt 

mit ihr zu erörtern. 

Der Klägervertreter wies weiterhin darauf hin, dass im Vorfeld der später 

erlassenen Verfüllungsverfügung hinsichtlich des Brunnens unterschiedliche 

Maßnahmen getroffen worden waren, um diese Verfüllungsanordnung zu verhindern. 

Insoweit würde diese Frage im Rahmen der Mitverursachung bzw. des 

Mitverschuldens zu erörtern sein, was der Klägerin an weiteren Möglichkeiten 

offengestanden und zumutbar ge- 

Seite 3 

wesen wäre, insbesondere, ob und inwieweit ein Widerspruchsverfahren oder ein 

verwaltungsgerichtliches Verfahren in Betracht gekommen wäre. 

Die Beklagtenvertreterin zu 1) trägt ihrerseits vor, dass ihr Vortrag darauf 

abziele, dass bereits keine Pflichtverletzung vorliege durch den Beklagten zu 

1), weil eine Anfechtung ergebnislos verlaufen wäre, also.keine Aussicht auf 

Erfolg geboten hätte. Dies gelte auch für mögliche weitere Anfechtungsgründe, 

die möglicherweise, was bestritten wird, später bekannt geworden sei, 

insbesondere im Hinblick auf die Illegalität des Brunnens könne von einem 

arglistigen Verhalten der Verkäufer nicht ausgegangen werden, da, wie bereits 

vorgetragen, in der Klageerwiderung noch 1995 an eine der Verkäuferinnen die 

Aufforderung von der Stadt gegangen ist, eine entsprechende Wasseruhr 

anzubringen. 

Der Beklagtenvertreter zu 2) erklärt, er halte es für prozessökonomischer, 

letztlich auch im Hinblick auf anfallende Kosten, dass die 

Prozessrechtsverhältnisse nicht getrennt werden. 

Der Klägervertreter regte, wie bereits im Schriftsatz vorgetragen, an, dass sich 

die Kammer selbst einen Eindruck vom Objekt verschafft im Wege einer 

Inaugenscheinnahme. 

Das Gericht wies darauf hin, dass es nach derzeitiger Aktenlage keinen 

Erkenntnisgewinn von einem Ortstermin für die anstehenden Fragen sieht, ob und 

inwieweit der Beklagte zu 2) die Befund- und Anknüpfungstatsachen möglicherweise 

falsch ermittelt hat oder die zugrunde zu legenden methodischen und 

wissenschaftlichen Grundsätze verletzt haben könnte. Das Gericht wird der 

Anregung des Klägervertreters jedoch noch einmal seine Aufmerksamkeit widmen. 

Der Klägervertreter stellt die Anträge aus der Klageschrift vom 30.10.2008 (BI. 

2 ff. d.A.). 

Die Beklagtenvertreterin zu 1) beantragt, die Klage abzuweisen. 

Der Beklagtenvertreter zu 2) beantragt, die Klage abzuweisen. 

Siete 4 

Die Parteien baten übereinstimmend im Hinblick auf die umfangreichen 

Erörterungen im Termin um die Einräumung wechselseitiger großzügiger 

Stellungnahmefristen. 

Demzufolge wurde der Eintritt ins schriftliche Verfahren als das sachgemäße 

Vorgehen von den Parteivertretern erachtet. 

- 

1. Mit Zustimmung der Parteien wird gem. § 128 Abs. 2 ZPO das schriftliche 

Verfahren angeordnet.

2. Die Klägerin kann bis zum 29.5.2009 vortragen, beide Beklagten können ihrerseits 

vortragen bis zum 3.7.2009. 

3. Der Termin, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht, wird 

festgesetzt auf Freitag, den 10. Juli 2009. 

4. Termin zur Verkündung einer Entscheidung wird demnach bestimmt auf Mittwoch, 

den 26. August 2009, 12.00 Uhr, Saal A 202 

im Hinblick auf den Jahresurlaub der Beisitzerin. 

Dr.... ..., 

zugl, f. d. Richtigkeit d. Tonbandübertragung 

28. APR. 2009 

Urteil Landgericht Wiesbaden Abweisung Klage Dr. Jung 

Landgericht Wiesbaden Aktenzeichen: 5 0 267/08 

Es wird gebeten, bei allen Eingaben das vorstehende Aktenzeichen anzugeben 

Verkündet am: 

26.08.2009 

Justizfachangestellte 

Urkundsbeamtin/-beamter der Geschäftsstelle 

Im Namen des Volkes 

Urteil 


Anna, Str.X, Schlangenbad, 

Klägerin, 

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Bornemann-von Loeben, Oberer Gaisbergweg 19-21, 69115 Heidelberg 

Geschäftszeichen: 2008/00375-Ks/KSP 

gegen 

Rechtsanwalt Dr. Franz Josef Jung, 

Beklagter, 

Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr., 

str., 

ZP 11 - Urschrift und Ausfertigung eines Urteils (EU_CU_00.DOT) — (05.95)2 

hat die 5. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden 

durch Vorsitzende Richterin am Landgericht Dr. ...Richterin am Landgericht ... 

Richterin am Landgericht Dr. .. --im 

schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 10.07.2009 

für Recht erkannt: 

Die Klage wird abgewiesen. 

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen. 

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig 

vollstreckbar. 

Tatbestand 

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten Schadensersatz wegen Schlechterfüllung 

eines Anwaltsvertrages. 

Mit Kaufvertrag vom 25.07.1994 erwarb die Klägerin unter Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses ein 

Einfamilienhaus in der Str.X in Schlangenbad von den Verkäufern Heidi, Sohn 1 und Torsten Cesar sowie Maria 

Tochter Cesar zu einem Kaufpreis von 1.700.000,-- DM. Wegen der Einzelheiten wird auf den notariellen Kaufvertrag 

vom 25.07.1994 Bezug genommen (K 1, BI. 1 ff. des Anlagenbandes). In einem Kurzexposee des Maklers Schön 

Immobilien (K 9a, BI. 35 des Anlagenbandes) lautet es unter anderem: „Erweiterungsmöglichkeiten ergeben sich im 

Dachgeschoss, das bereits für den Ausbau vorbereitet ist`. Die Wasserversorgung des Grundstücks erfolgte seit 1960 

über einen Brunnen auf dem Anwesen. 1973 bohrten die Verkäufer einen weiteren 

Brunnen, dessen Nutzung nach behördlicher Stilllegungsverfügung und Verfüllungsanordnung 1976 eingestellt worden 

ist. Das Grundstück liegt im Außenbereich und in einem Heilquellenschutzgebiet. Die Verkäufer verweigern nach 

Kaufvertragsschluss der Klägerin als Folge von Unstimmigkeiten ein Überfahrrecht über ihr angrenzendes Grundstück. 

Seitdem nutzt die Klägerin den rückwärtigen Waldweg als Zufahrt zu ihrem Grundstück. 

3 

Mit Schreiben vom 25.10.2000 (K 7, BI. 32 des Anlagenbandes) teilte der Bürgermeister der Gemeinde Schlangenbad

der Klägerin mit, dass eine Erlaubnis zum Befahren eines Waldweges hinter dem Grundstück der Klägerin in keinem 

Fall erteilt werden könne. 

Der frühere Bevollmächtigte der Klägerin hatte mit Schreiben vom 02.04.2001 (K 9b, BI. 37 ff. des Anlagenbandes) 

gegenüber den Verkäufern die Rückabwicklung des Kaufvertrages begehrt und ausgeführt, der Kaufvertrag vom 

25.04.1994 sei wegen eines überhöhten Kaufpreises sittenwidrig und daher nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Insoweit 

nahm er Bezug auf ein außergerichtlich eingeholtes Verkehrswertgutachten von Dipl.-Ing. Emil vom November 2000, 

wonach der Wert des Kaufobjekts zum maßgeblichen Zeitpunkt lediglich 920.000,-- DM betragen habe. Darüber hinaus 

liege der Tatbestand einer arglistigen Täuschung gegenüber der Klägerin unter verschiedenen Gesichtspunkten vor, die 

im Einzelnen dargestellt wurden. Vorsorglich werde nochmals die Anfechtung des Kaufvertrages nach § 123 Abs. 1 

BGB erklärt. 

Anlässlich einer Feuerstättenschau am 22.05.2001 stellte der Bezirksschornsteinfeger Mathias fest, dass der offene 

Kamin an den Heizungsschornstein angeschlossen sei. Dies sei nicht zulässig. Der offene Kamin sei von dem 

Heizungsschornstein zu trennen. Da ein zweiter Schornstein nicht vorhanden sei, sei der Betrieb des offenen Kamins 

nicht möglich (vgl. K 8, BI. 33 des Anlagenbandes). 

Im Juli 2001 wandte sich die Klägerin an den Beklagten und legte ihm unter anderem 

das Schreiben ihres früheren Bevollmächtigten vom 02.04.2001 (K 9b, 

BI. 37 ff. des Anlagenbandes) vor. Mit Schreiben vom 31.07.2001 (K 10, BI. 42 ff. des Anlagenbandes) wies der 

Beklagte die Klägerin darauf hin, dass eine Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages unter dem Gesichtspunkt 

der Sittenwidrigkeit in Folge des groben Missverhältnisses zwischen Grundstückswert und Kaufpreis unter besonderer 

Berücksichtigung der weiteren Umstände möglich sein könne. Insoweit komme es darauf an, dass nach dem 

vorliegenden Gutachten das Grundstück 920.000,-- DM wert gewesen sei, während die Klägerin 1.700.000,--DM 

gezahlt habe. Andere rechtliche Grundlagen, wie beispielsweise die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung oder 

Minderungsansprüche seien nicht gegeben. Insbesondere die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung sei wegen des 

Ablaufs der Anfechtungsfrist von einem Jahr nicht möglich. 

4 

Unter dem 01.03.2002 erhob der Beklagte im Auftrag der Klägerin Klage vor dem Landgericht Wiesbaden und 

beantragte die Verurteilung der Verkäufer zu Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 869.196,20€ Zug um Zug 

gegen Rückübertragung des Hausgrundstücks in Schlangenbad (K 12, BI. 47 ff. des Anlagenbandes. Die Klage war 

gestützt auf die Nichtigkeit des Kaufvertrages wegen Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB unter dem Gesichtspunkt eines 

überhöhten Kaufpreises. Unter anderem berief die Klägerin sich auf das Gutachten von Herrn Dipl.-Ing. Emil sowie auf 

ein Gutachten des Gutachterschusses des Rheingau-TaunusKreises vom 19.11.2001 (K 20, BI. 109 ff. des 

Anlagenbandes), wonach der Verkehrswert 850.000,-- DM betrage. 

Im Rahmen der durchgeführten Beweisaufnahme holte die 7. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden mehrere 

Gutachten ein: So mit Beschluss vom 14.06.2002 (BI. 92 f. der Beiakte 7050/02) ein schriftliches 

Sachverständigengutachten über den Wert des streitgegenständlichen Grundstücks der Klägerin zum Zeitpunkt des 

Kaufvertrages vom 25.07.1994. Der Sachverständige Frank erstattete unter dem 18.02.2003 (Anlagenband zur Beiakte 

7050/02) sein Gutachten und gelangte zu einem Verkehrswert am Stichtag in Höhe von 870.000,-- DM. In der 

mündlichen Verhandlung vom 16.05.2003 erläuterte der Sachverständige Frank sein Gutachten (BI. 173 ff. der Beiakte 

7 0 50/02). 

Mit Beschluss vom 26.06.2003 (BI. 225 f. der Beiakte 7 0 50/02) holte das Gericht ein schriftliches 

Sachverständigengutachten unter anderem zu dem Wert der Außenanlagen ein. Der Sachverständige Jörg, Wiesbaden, 

erstattete unter dem 07.01.2004 sein Gutachten (BI. 261 ff. des Anlagenbandes zur Beiakte) und gelangte zu einem Wert 

der Außenanlagen in Höhe von 157.000,-- DM. Der Sachverständige Jörg erläuterte in der mündlichen Verhandlung am 

27.02.2004 sein Gutachten (BI. 331 ff. der Beiakte 7 0 50(02). 

Mit Beschluss vom 11.03.2004 (BI. 335a der Beiakte 7 0 50/02) holte das Gericht ein schriftliches Obergutachten von 

Dipl.-Ing. Bach zu dem Wert des streitgegenständlichen Grundstücks und der Außenanlagen ein. Dem Sachverständigen 

wurde die Befugnis eingeräumt, einen Landschafts- oder Gartensachverständigen als Gehilfen hinzuziehen. 

Der Sachverständige Bach erstattete sein Gutachten unter dem 

20.08.2004 (K 23, BI. 181 ff. des Anlagenbandes) und gelangte zu einem Verkehrswert in Höhe von 1.850.000,-- DM 

zum Bewertungsstichtag 25.07.1994. Die Parteien erhielten Gelegenheit zur Stellungnahme zu dem Gutachten und 

einer Anhörung des Sachverständigen bis zum 26.10.2004. 

Der Beklagte nahm mit Schriftsatz vom 18.10.2004 (BI. 410 ff. der Beiakte 7 O 50/02) zu dem Gutachten Stellung und 

beantragte, die Sachverständigen Emil und Frank sowie den Gutachterausschuss des Rheingau-Taunus-Kreises zu dem 

Termin zur mündlichen Verhandlung zu laden und dem Sachverständigen Bach gegenüberzustellen. Am 03.12.2004 

übersandte der Beklagte eine 

Stellungnahme des Sachverständigen Frank zu dem Gutachten des Sachverständigen Bach (BI. 443 ff. der Beiakte 7 0 

50/02) und lehnte den Sachverständigen Bach wegen Besorgnis der Befangenheit ab (BI. 435 ff. der Beiakte 7 0 50/02): 

Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 08.12.2004 (BI. 439 ff. der Beiakte 7 0 50/02) wies das Gericht das 

Befangenheitsgesuch der Klägerin unter Hinweis auf die versäumte Frist des § 406 Abs. 2 ZPO zurück. Einer der 

Verkäufer als dortiger Beklagter lehnte seinerseits den gerichtlichen Sachverständigen Frank wegen Besorgnis der 

Befangenheit ab, weil er für die Klägerin eine außergerichtliche Stellungnahme (BI. 443 ff. der Beiakte) erarbeitet habe. 

Der Sachverständige Bach erläuterte im Termin sein Gutachten und nahm unter dem 22.12.2004 

zu den Ausführungen des Sachverständigen Frank nochmals schriftlich Stellung (BI. 459 ff. der Beiakte 7 0 50/02).

Mit Urteil vom 13.01.2005 wies die 7. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden 

die Klage der Klägerin ab, da es nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts feststehe, dass 

der Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstücks zum Zeitpunkt des Kaufvertrages vom 25.07.1994 mindestens 

1.665.000,-- DM betragen habe und somit der Kaufvertrag nicht gemäß § 138 Abs. 2 BGB nichtig sei (K 16, BI. 60 ff. 

des. Anlagenbandes). Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Urteil von 13.01.2005 Bezug genommen. 

Die Klägerin legte sodann — vertreten durch den Streitverkündeten — Berufung gegen das Urteil ein. 

Mit Bescheid vom 20.04.2005 (K 6, BI. 28 ff. des Anlagenbandes) untersagte der Kreisausschuss des Rheingau-Taunus- 

Kreises der Klägerin jegliche Grundwasserentnahme auf ihrem Grundstück und ordnete an, dass der seit 1960 in Betrieb 

befindliche Tiefbrunnen durch einen qualifizierten Fachbetrieb zurückzubauen sei. 

Mit Urteil vom 02.03.2006 (K 17, BI. 66 ff. des Anlagenbandes) hob das Oberlandesgericht Frankfurt am Main das 

Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 13.01.2005 auf und verwies die Sache an das Landgericht Wiesbaden zurück. 

Mit Beschluss vom 28.03.2006 (BI. 775 ff. der Beiakte 7 0 50/02) ordnete das Gericht die Einholung eines weiteren 

schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Bach sowie einer schriftlichen Auskunft des 

RheingauTaunus-Kreises und des Wasserverbandes Oberer Rheingau an. Insoweit wird auf die Stellungnahme des 

Rheingau-Taunus-Kreises vom 23.05.2006 (BI. 785 f. der Beiakte 7 0 50/02) Bezug benommen. Der Wasserverband 

Oberer Rheingau erteilte unter dem 21.06.2006 (Bl. 815 der Beiakte 7 0 50/02) Auskunft. 

Der Sachverständige Bach legte sein Gutachten unter dem 16.02.2007 

vor (K 24, BI. 244 ff. des Anlagenbandes) und gelangte zu einem Verkehrswert 

des Grundstücks in Höhe von 1.560.000,-- DM. 

Mit Schriftsatz vom 15.03.2007 (BI. 881 ff. der Beiakte 7 0 50/02) beantragte die Klägerin die Einholung eines 

Obergutachtens. Mit Schriftsatz vom 20.04.2007 (Bl. 911 ff. der Beiakte 7 0 50/02) legte die Klägerin eine 

außergerichtlich eingeholte gutachterliche Stellungnahme von Dipl.-Ing. Richard zur Bodenwertermittlung und 

Marktanpassung vor, wonach der Verkehrswert zum Stichtag 765.000,-- DM 

betragen habe. 

In der mündlichen Verhandlung vom 30.04.2007 (BI. 929 ff. der Beiakte 7 0 50/02) erhob das Gericht Beweis zu dem 

Verkehrswert des Grundstücks durch Vernehmung des sachverständigen Zeugen Richard. Weiter erläuterte der 

Sachverständige Bach sein Gutachten vom 16.02.2007. Mit Beschluss vom 04.05.2007 (BI. 939 der Beiakte 7 0 50/02) 

ordnete das Gericht eine weitere Beweiserhebung durch Vernehmung des Zeugen Claus, einem Mitarbeiter des 

Wasserverbandes Oberer Rheingau, und eine mündliche Erläuterung des Gutachtens durch den Sachverständigen Bach 

an. 

In der mündlichen Verhandlung vom 13.07.2007 (BI. 1040 ff. der Beiakte 

7 0 50/02) wurden der Zeuge Claus vernommen und der Sachverständige Bach erläuterte sein Gutachten. Das 

Befangenheitsgesuch der Klägerin 

7 

wurde wegen Verspätung zurückgewiesen. Der Sachverständige Bach 

korrigierte den von ihm ermittelten Verkehrswert auf einen Betrag in Höhe von 1.525.000,-- DM. 

Mit Urteil vom 20.07.2007 (BI. 1051 ff. der Beiakte 7 0 50/02) wies die 7. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden 

die Klage ab. Die hiergegen eingelegte Berufung wies das Oberlandesgericht mit Urteil vom 24.06.2008 — 3 U 205/07 

(BI. 1216 ff. der Beiakte 7 0 50/02) — zurück. 

Die Klägerin ist der Ansicht, der Beklagte habe die ihm aufgrund des Anwaltsvertrages obliegenden Pflichten verletzt, 

indem er das Gebot des sichersten Weges außer Acht gelassen habe. Hierzu macht die Klägerin geltend, der Beklagte 

habe es in dem Rechtsstreit auf Rückabwicklung des Kaufvertrages unterlassen, sich auf die bereits durch ihren 

früheren Bevollmächtigten erklärte Anfechtung des Kaufvertrages zu beziehen. Darüber hinaus habe er es unterlassen, 

eine eigene Anfechtungserklärung wegen zwischenzeitlich bekannt gewordener Anfechtungsgründe 

abzugeben. 

Die Klägerin habe erst kurz vor der Mandatierung des Beklagten im Juli 2001 durch den Schriftwechsel mit der Unteren 

Wasserbehörde des Rheingau-Taunus- 

Kreises (K 2 — K 6a, BI. 20 ff. des Anlagenbandes) erfahren, dass sie das Grundstück durch den, Brunnen nur illegal 

mit Wasser versorgen könne. Diese Erkenntnisse habe sie dem Beklagten mitgeteilt und den entsprechenden 

Schriftwechsel mit der Unteren Wasserbehörde vorgelegt. 

Der durch die Verkäufer niedergebrachte Brunnen sei den Behörden zu keinem Zeitpunkt bekannt gewesen und auch 

nicht von diesen genehmigt worden. Der Beklagte habe während des Prozesses nicht vorgetragen, dass die Verkäufer 

den Brunnen im Jahre 1973, 1975 oder 1976 — der Zeitpunkt ist zwischen den Parteien 

streitig — ungenehmigt von ca. 24 m auf über 110 m vertieft und dies nicht den Behörden angezeigt hätten. Vielmehr 

hätten die Verkäufer die Vertiefung des Brunnens auch den Behörden gegenüber arglistig verschwiegen, wie sich aus 

auch einer Aktennotiz eines Mitarbeiters der Wasserbehörde vom 09.01.1987 (K la, 

BI. 19 des Anlagenbandes) ergebe, Dort habe die Verkäuferin Heidi Cesar unter anderem erklärt, die alte Bohrung von 

1960 existiere immer noch und 

werde ausschließlich zur Trinkwasserversorgung des Grundstückes genutzt. Der Brunnen sei daher seit 1973 mit dem 

Makel der Illegalität behaftet, und es habe zu 

jedem Zeitpunkt die Gefahr bestanden, dass wegen der erheblichen nachträglichen 

Vertiefung die Verfüllung des Brunnen von den Behörden angeordnet werde. 

Die Klägerin behauptet weiter, dass sich die Stilllegungs- und Verfüllungsanordnung aus den 70er Jahren auf die 1.

Bohrung bezogen habe. 

Die Kenntnis der Verkäufer von der Illegalität des Brunnen ergebe sich aus dem Schreiben des Landrates des Rheingau- 

Taunus-Kreises vom 27.11.2001 (K 205, BI. 251 ff. der Akte) sowie dem darin in Bezug genommenen Gutachten des 

Hessischen Landesamtes für Bodenforschung, wonach eine derart tiefe Bohrung Thermalwassereinfluss zeige und eine 

Beeinträchtigung der staatlich anerkannten Thermen nicht ausgeschlossen werden könne mit der Folge fehlender 

Genehmigungsfähigkeit. Das Ergebnis dieses Gutachtens sei den Verkäufern bekannt gewesen, so dass sich ihnen — 

unabhängig davon, ob sich das Gutachten des Hessischen Landesamtes für Bodenforschung auf die Vertiefung des 

bereits vorhandenen Brunnens oder auf eine neue Bohrung bezogen habe — hätte aufdrängen müssen, dass eine 

Vertiefung des vorhandenen Brunnens keinesfalls nachträglich genehmigt werden würde. Diese fehlende 

Genehmigungsfähigkeit hätten die Verkäufer gegenüber der Klägerin in Kenntnis des Gutachtens arglistig 

verschwiegen. 

Eine Anfechtung des Kaufvertrages wäre sowohl nach Mandatierung des Beklagten als auch nach Klageerhebung noch 

möglich gewesen. So habe die Klägerin erst am 25.10.2000 erfahren, dass sie ihr Grundstück nicht mit dem Kfz 

befahren 

könne. Das Dachgeschoss könne wegen der Lage im Außenbereich nicht ausgebaut werden. Von diesem Umstand habe 

sie erst aufgrund des Gutachtens von Herrn Dipl.-Ing. Emil vom 14.11.2000 erfahren, was dem Beklagten bei 

Mandatierung im Juli 2001 bekannt gegeben worden sei. Sie habe weiter erst am 22.05.2001 erfahren, dass sie ihren 

Wohnzimmerkamin mangels eigenen Rauchabzugs nicht weiter benutzen dürfe, und am 27.11.2001, dass die 

Wasserversorgung illegal sei und sie seit mehr als sechs Jahren unerlaubt Grundwasser entzogen habe. Zudem seien die 

Anbauten wie Schwimmbad und Sauna ohne behördliche Genehmigung errichtet worden. 

Sie habe trotz eines Schreibens eines ihrer früheren Bevollmächtigten vom 24.06.1997 (K 206, BI. 253 ff. der Akte) 

keine positive Kenntnis von der Nichtnutzbarkeit 

des Waldweges als Zufahrt zu ihrem Grundstück gehabt habe. Daraus, 

dass die Verkäufer einen Nutzungsvertrag mit der Gemeinde hätten abschließen 

9 

wollen, wie aus einem Aktenvermerk ihres früheren Bevollmächtigten vom 

11.06.1997 (BI. 207 der Akte) hervorgehe, ergebe sich, dass ihnen die Widerrechtlichkeit der Nutzung bekannt gewesen 

sei. Die Offenbarungspflicht entfalle nicht dadurch; dass die Gemeinde die Nutzung des Waldweges nicht kontrolliert 

habe. ---- - - . 

Der Beklagte habe es unterlassen, sämtliche Einwände gegen das Gutachten des Sachverständigen Bach innerhalb der 

durch das Gericht gesetzten Frist zu erheben. Auch habe er das Befangenheitsgesuch verspätet angebracht. Der Beklagte 

habe es weiterhin unterlassen, darauf hinzuwirken, dass das Gericht die beiden zuvor eingeholten Privatgutachten des 

Sachverständigen Emil und des Gutachterausschusses des Rheingau-Taunus-Kreises bei der Entscheidungsfindung 

berücksichtige. Dies wäre erfolgversprechend gewesen, weil beide Gutachten 

nachvollziehbar seien und insbesondere die drei Mitglieder des Gutachterausschusses 

als besonders kompetent für die hier interessierende Region gelten müssten. Schließlich habe er es unterlassen, 

den Beschluss des Gerichts auf gesonderte Bewertung der Anpflanzungen und Gehölze durch den Sachverständigen 

Jörg argumentativ anzugreifen. Denn Grünanlagen und Gehölze seien nicht gesondert zu bewerten, sondern als 

Bestandteil des Bodenwertes zu berücksichtigen. Der Sachverständige Jörg hätte mit dem Argument der unzulässigen 

Doppelberücksichtigung mit Erfolg als befangen abgelehnt werden können. Stattdessen sei sie mit dem Einwand eines 

Verstoßes der Doppelberücksichtigung von Außenanlagen im Berufungsverfahren ausgeschlossen gewesen. 

Der Beklagte hätte das Gericht darauf hinweisen müssen, dass eine zwei Jahre später veranlasste private Stellungnahme 

des Sachverständigen Frank nicht dazu führe, diesen wegen Befangenheit abzulehnen, da sein bereits zwei Jahre zuvor 

erstattetes gerichtliches Gutachten nicht auf dieser privaten Stellungnahme beruhen könne. Es sei schon fehlerhaft 

gewesen, den Sachverständigen Frank überhaupt zur Abgabe einer außergerichtlichen Stellungnahme zu veranlassen, 

weil sich dadurch das Gericht veranlasst gesehen habe, das für die Klägerin günstige Gutachten des Sachverständigen 

Frank nicht zu berücksichtigen. 

Die Klägerin beantragt, 

1. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.129.455,89€ zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem 

jeweiligen Basiszins p.a. Aus...........Aufzählung des Schadens in EURO.....Zug um Zug gegen Übertragung des 

Eigentums an dem Grundstück in Schlangenbad, Str.X , auf den Beklagten, zu bezahlen. 

festzustellen, dass der Beklagte mit der Annahme des in Satz 1 bezeichneten Grundstücks in Verzug ist, 

2. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin weitere.......EURO zuzüglich Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über den 

jeweiligen Basiszinssatz p.a. Aus .....................EURO zu bezahlen. 

'12 

3. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin weitere ...€ zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten 

über dem Basiszins p.a. seit 14.07.2008 zu zahlen, 

Der Beklagte beantragt, 

die Klage abzuweisen. 

Der Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung. Hierzu trägt er vor, dass sich die überwiegende Zahl der Fehler, die 

ihm bei der Prozessführung vorgeworfen würden, zwischen der Mandatierung im Jahre 2001 und der Einholung der 

Sachverständigengutachten im Jahre 2004 ereignet hätten. Die Klägerin habe mithin ab

diesem Zeitpunkt Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen gehabt und hätte rechtliche Schritte einleiten 

müssen. Da dies nicht geschehen sei, seien die Ansprüche spätestens Ende 2007 verjährt. 

Der Beklagte trägt vor, die Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses sei nicht Gegenstand der Verkaufsverhandlungen 

gewesen. Auch die vermeintlich gesenkte Terrasse sei nicht Gegenstand der Verhandlungen gewesen. Zudem habe die 

Klägerin unstreitig noch am 21.07.1994 — kurz vor Abschluss des Kaufvertrages - eine Vielzahl von Unterlagen 

betreffend das streitgegenständliche Grundstück angefordert, ohne dass ihr diese zur Verfügung gestellt worden seien, 

bevor sie am 25.07.1994 den Kaufvertrag unterzeichnet habe. 

Die Klägerin sei schon ca. 1 Jahr nach ihrem Einzug von der Ordnungsbehörde der Gemeinde Schlangenbad mitgeteilt 

worden, dass das Grundstück im Außenbereich und in einem Landschaftsschutzgebiet liege, das Dachgeschoss nur 

eingeschränkt ausbaufähig sei, die Nebenbauten illegal errichtet worden seien und der Waldweg nicht befahrbar sei. 

In der Folgezeit. sei es zu der Beauftragung einer Vielzahl von Rechtsanwälten gekommen. Dass Inhalt der einzelnen 

Beauftragungen Unter anderem auch der vermeintlich mangelhafte Zustand des Gebäudes gewesen sei, ergebe sich aus 

einem Schreiben von Herrn Rechtsanwalt Siegfried an Herrn Rechtsanwalt Hans vom 24.06.1997 (B 7, BI. 161 ff. der 

Akte). Daraus werde deutlich, dass die Klägerin bereits 1997 von den behaupteten Mängeln des Kaufobjekts (Zufahrt 

zu dem 

Grundstück, Lage im Außenbereich, Illegalität von Schwimmbad und Sauna) 

Kenntnis gehabt habe. 

Eine Zufahrt zu dem Haus sei gewährleistet. Aus dem Schreiben der Gemeinde 

Schlangenbad vom 27.10.2000 ergebe sich nicht, dass die Klägerin das Grundstück 

von dem hinter dem Grundstück liegenden Waldweg her nicht anfahren könne. Vielmehr habe die Gemeinde auch 

das Erstellen zweier Garagen genehmigt, die genau an der rückwärtigen Teil des Hausgrundstücks angrenzten und 

mithin nur über den Waldweg erreichbar gewesen seien. Ausgehend von der Ausgestaltung der Bebauung und der Lage 

im Außenbereich sowie dem Alter des Grundstücks müsse die Gemeinde das Befahren dieses Waldweges dulden. 

Das von der Klägerin vorgelegte Privatgutachten des Sachverständigen Emil 

vom 14.11.2000 enthalte keinerlei zusätzliche Informationen, die die Klägerin nicht 

bereits in der unmittelbaren Folge des Erwerbs des Grundstücks erhalten habe. 

Im Rahmen einer persönlichen Besprechung im Jahr 2001 mit dem Beklagten habe die Klägerin den Sachverhalt 

eingehend erläutert und. ihn über die diversen behaupteten Mängel am Grundstück informiert, wann sie von diesen 

Kenntnis erlangt habe und dass sie bereits kurz nach dem Erwerb des Grundstücks aufgrund des Zerwürfnisses mit der 

Familie Cesar einige Rechtsanwälte mit der Sache betraut habe. Dass die Klägerin bereits im Nachgang zum Erwerb 

des Grundstücks von dessen vermeintlichen Mängeln erfahren habe, sei auch ihrer Stellungnahme vom September 2001 

zu entnehmen, die sie dem Beklagten zu 1) 

zur Verfügung gestellt habe (B 10, BI. 167 ff. der Akte). 

Der Kamin sei über 40 Jahre hinweg beanstandungsfrei durch die Familie Cesar genutzt worden, so dass eine Kenntnis 

der Verkäufer von der zwischen 

den Parteien streitigen Unzulässigkeit dieses Kamins nicht bestanden habe. 

Die Klägerin habe die Verfüllungsanordnung der Behörde vom 20.04.2005 (K 6, BI. 28 ff. des Anlagenbandes) in 

Bestandskraft erwachsen lassen, ohne einen entsprechenden Widerspruch bzw. eine Anfechtungsklage gegen die 

Verfüllungsanordnung zu erheben trotz der jahrelangen Kenntnis und Duldung der Brunnennutzung. 

Es fehle an der arglistigen Täuschung der Klägerin durch die Verkäufer, so auch 

das Landgericht Wiesbaden und das Oberlandesgericht Frankfurt am Main in ih- 

14 

ren Entscheidungen Denn beide Gerichte hätten sich mit der Frage der arglistigen Täuschung befasst. Dabei hätten die 

Gerichte weder in Bezug auf den Brunnen 

noch im Hinblick auf die Lage im Landschaftsschutzgebiet eine Arglist der Verkäufer bejaht. Darüber hinaus fehle es 

auch an der Kausalität einer etwaigen arglistigen Täuschung. Denn die Klägerin sei entschlossen gewesen, das 

Grundstück zu 

erwerben, was sich daran zeige, dass umfassende Gewährleistungsausschlüsse 

im Kaufvertrag vereinbart worden seien und ihr unstreitig vor Kaufvertragsabschluss bestimmte Unterlagen nicht 

übermittelt worden seien. Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung sei im Übrigen auch verfristet gewesen. 

Der Beklagte habe ausreichend Einwendungen gegen das Gutachten von Dipl.- 

Ing. Bach vorgetragen. Der Einwand der Doppelberücksichtigung der Außenanlagen sei in dem Verfahren irrelevant 

gewesen und hätte zu keiner anderen Bewertung des Gericht geführt, was sich bereits daran zeige, dass der 

Sachverständige Dipl.-Ing. Bach bei seiner Anhörung ausdrücklich erklärt habe, nach seiner Meinung müsse ein Teil 

des Gartens als Bauland gewertet werden. Damit sei der Einwand der Doppelberücksichtigung faktisch schon Gegen - 

stand der Anhörung des Sachverständigen gewesen. Die 7. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden habe diese 

Erläuterungen zur Vorgehensweise des Sachverständigen als überzeugend angesehen, wie sich aus dem Urteil ergebe. 

Eine Stellungnahme zu dem Befangenheitsantrag gegen den Sachverständigen 

Frank und eine isolierte Anfechtung der Beweisbeschlüsse vom 26.06.2003 und vorn, 11.03.2004 seien nicht 

erforderlich gewesen. Denn ausweislich des Urteils 

des Landgerichts Wiesbaden sei der Inhalt des Gutachtens Frank vom 18.02.2003

Gericht gewürdigt worden, so dass durch die Annahme der Befangenheit keinerlei 

rechtlicher Nachteil seitens der Klägerin entstanden sei. 

Es gebe keine prozessuale Möglichkeit, eine bestimmte Formulierung oder einen 

bestimmten Inhalt eines Beweisbeschlusses zu erzwingen. 

Der Beklagte habe auch die anderen Gutachten der außergerichtlich tätigen Sachverständigen Emil, Richard sowie des 

Gutachterausschusses des RheingauTaunus-Kreises ausreichend gewürdigt. Es sei nicht Aufgabe des Anwalts, jedweden 

Inhalt der Gutachten zum Gegenstand seiner schriftsätzlichen Ausführungen zu machen. Wann, wie und wo der 

Beklagte konkret den Inhalt eines anderen Gutachtens fälschlicherweise außer Betracht gelassen haben und so die 

vermeint- 

15 

lich falsche Gerichtsentscheidung verursacht haben solle,. werde nicht schlüssig 

dargetan 

Selbst wenn man dem Beklagten eine Pflichtverletzung bei Führung des Prozesses vorwerfen könnte, hätte sich diese 

nicht kausal auf das Urteil ausgewirkt. Denn es ließen sich keine Anhaltspunkte finden, dass der Rechtsstreit bei Beachtung 

der von der Klägerin bemängelten Punkte gewonnen worden wäre. 

Die Akte des Rechtsstreits vor dem Landgericht Wiesbaden — 7 0 50/02 — war zu Informationszwecken beigezogen. 

Die Akte ' lag -vor und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung. 

Das Gericht hat mit Beschluss vom 21.08.2009 die ursprünglich gegen den Beklagten und den Sachverständigen Bach 

erhobene Klage getrennt. Das Verfahren gegen den Sachverständigen Bach wird gesondert fortgeführt. 

Mit Beschluss vom 22.04.2009 hat. das Gericht mit Zustimmung der Parteien gemäß § 128 Abs. 2 ZPO das schriftliche 

Verfahren mit Schriftsatzende am 10.07.2009 angeordnet. 

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der zwischen den 

Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die zur Gerichtsakte gereicht worden sind. 

16 

Entscheidungsgründe 

Nach zulässiger Trennung der Verfahren ist die nunmehr nur noch gegen den Beklagten gerichtete Klage nach 

Anordnung des schriftlichen Verfahrens gemäß § 128 Abs. 2 ZPO zulässig, aber unbegründet. 

Die Klägerin als ehemalige Mandantin hat gegen den Beklagten als ehemaligen Prozessbevollmächtigten keinen 

Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz wegen einer Pflichtverletzung des zwischen den Parteien bestehenden 

Anwaltsvertrages gemäß § 280 i.V.m. §§ 675, 611 BGB oder aus deliktischer Haftung gemäß § 826 BGB. 

Einem etwaigen vertraglichen oder deliktischen Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen den Beklagten steht nicht 

das Leistungsverweigerungsrecht der Verjährung gemäß § 222 BGB entgegen. 

Die Verjährung richtet sich im vorliegenden Fall gemäß Art. 229 §§ 6 Abs. 1, 12 Abs. 1 EGBGB sowohl für vertragliche 

als auch für deliktische Ansprüche nach § 195 BGB. Danach beträgt die Verjährungsfrist drei Jahre. Sie beginnt gemäß 

§ 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den 

anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat. Danach begann die Verjährung eines etwaigen 

Schadensersatzanspruchs frühestens mit Schluss des Jahres 2005, in dem das erste Urteil der 7. Zivilkammer des 

Landgerichts Wiesbaden ergangen ist. Denn ein durch einen Fehler des Rechtsberaters bei Führung eines Prozesses 

verursachter Schaden 

tritt mit Erlass der ersten daraufhin ergehenden, für den Mandanten nachteiligen Entscheidung ein. Die im Jahr 2008 

erhobene Klage erfolgte danach vor Ablauf 

der Verjährungsfrist. 

Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Verletzung von objektiven 

Vertragspflichten aus § 280 i.V.m. §§ 675, 611 BGB. Der Beklagte keine seiner aus dem Anwaltsvertrag gegenüber der 

Klägerin resultierenden objektiven Pflichten verletzt. 

Eine Verletzung der Beklagten aufgrund des Anwaltsvertrags gegenüber der Klägerin obliegenden Pflichten kann nicht 

festgestellt werden. 

17 

Ein Rechtsanwalt ist kraft des Anwaltsvertrags verpflichtet, die Interessen seines 

Auftraggebers in den Grenzen des erteilten Mandats nach jeder Richtung und umfassend 

wahrzunehmen. Er muss sein Verhalten so einrichten, dass er Schädigungen -seines Auftraggebers, mag- deren - 

Möglichkeit auch -nur von--einem 

Rechtskundigen vorausgesehen werden können, vermeidet. Er hat, wenn mehrere Maßnahmen in Betracht kommen, 

diejenige zu treffen, welche die sicherste und gefahrloseste ist, und, wenn mehrere Wege möglich sind, um den 

erstrebten Erfolg zu erreichen, den zu wählen, auf dem dieser am sichersten erreichbar ist. 

Nach diesen Maßstäben kann in der von der Klägerin gerügten Unterlassung, dass der Beklagte nicht eine Anfechtung 

des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung erklärt hat, keine objektive Pflichtverletzung gesehen werden. Denn 

eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung der Klägerin nach § 123 BGB hätte keine Aussicht auf Erfolg gehabt. 

Für die hypothetische Betrachtung, ob eine Prozesspartei einen Rechtsstreit bei sachgemäßer anwaltlicher Vertretung 

gewonnen hätte, ist maßgebend, wie der Vorprozess nach Auffassung des Gerichts, das mit dem gegen den 

Rechtsanwalt gerichteten Schadensersatzanspruch befasst ist, richtig hätte entschieden werden müssen. 

Gewährleistungsrechte aus Kaufrecht nach §§ 459 ff BGB scheiden angesichts des umfassenden 

Gewährleistungsausschlusses im Kaufvertrag aus, so dass nur Ansprüche auf Schadensersatz oder Rücktritt in Betracht

kommen bei arglistiger Täuschung der Klägerin durch die Verkäufer. 

In diesem Zusammenhang macht die Klägerin geltend, dass die Verkäufer sie über eine fehlende Zufahrtsmöglichkeit, 

einen unzulässigen Anschluss des Kamins, eine Illegalität der durch einen Brunnen erfolgenden Wasserversorgung, eine 

fehlende Ausbaumöglichkeit sowie fehlende Genehmigung für Schwimmbad und Sauna arglistig getäuscht hätten. 

Eine auf diese Umstände gestützte Anfechtung gemäß § 123 BGB wäre indes nicht erfolgreich gewesen, da die 

darlegungs- und beweisbelastete Klägerin das Vorliegen eines Anfechtungsgrundes im Sinne von § 123 BGB nicht 

schlüssig dargelegt hat bzw. eine Anfechtung nach Ablauf der Anfechtungsfrist nach § 124 BGB nicht mehr möglich 

war. 

18 

Hinsichtlich des Anschlusses des Kamins hat die Klägerin ein arglistiges Handeln 

der Verkäufer nicht schlüssig dargelegt. 

Ein Täuschungswille kann nur vorliegen, wenn der Täuschende die Unrichtigkeit seiner Angaben kennt. Bei einer 

Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig, wer einen Fehler mindestens 

für möglich hält, gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Fehler 

nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. statt 

vieler Staudinger, BGB, § 123 Rdnr. 28). 

Der für das Anwesen der Klägerin zuständige Bezirksschornsteinfegermeister 

Mathias stellte den fehlerhaften Anschluss des Kamins anlässlich einer Feuerstättenschau erstmals am 22.05.2001 fest 

und bemängelte dies (vgl. Anlage K 8), obwohl er das Anwesen der Klägerin bereits seit 1991 betreut. Demnach ist 

nicht ersichtlich, dass die Verkäufer bereits im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses im Jahre 1994 Kenntnis davon 

hatten, dass der offene Kamin in unzulässiger. Weise an den Heizungsschornstein angeschlossen und der Betrieb des 

Kamins daher nicht möglich ist. 

Die Klägerin hat eine arglistige Täuschung durch die Verkäufer durch Verschweigen der fehlenden Ausbaubarkeit des 

Dachgeschosses nicht hinreichend substantiiert dargetan. 

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Verkäufer eines Grundstücks den Käufer über solche 

Mängel aufklären, die für den Entschluss des Käufers zum Kauf von erheblicher Bedeutung sind, wenn diese Mängel 

der Verkäufer kennt oder im Sinne einer billigenden Inkaufnahme mit ihnen rechnet; nicht aufklären muss indessen der 

Verkäufer über solche Eigenschaften und Mängel des Grundstücks, die einer Besichtigung durch den Käufer zugänglich 

sind. 

Die Frage, ob das Bauvorhaben genehmigungsfähig ist oder nicht, kann offenbleiben — richtet sich dies doch auch bei 

einer Lage im Außenbereich sowie im Landschaftsschutzgebiet nach den Umständen des Einzelfalles, wie sich 

insbesondere aus § 35 BauGB ergibt —, denn die Klägerin hat eine entsprechende Aufklärungspflicht der Verkäufer 

ebenso wenig schlüssig vorgetragen wie ein arglistiges Handeln der Verkäufer. 

19 

Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang auf das Expose des Maklerbüros 

Schön verweist, schließt sich das Gericht insoweit den Ausführungen des 

Oberlandesgerichts Frankfurt am Main in dessen Urteil vom 02.03.2006 

(3 U 47/05) an. Dort heißt es: „Über- diesen Umstand mussten die Beklagten 

Klägerin — wenn sie selbst diesen Umstand 1994 bereits gekannt haben sollten - ungefragt nur dann aufklären, wenn er 

für die Klägerin erkennbar wichtig war. Das wäre aber nur dann der Fall gewesen, wenn die Klägerin bei 

Vertragsschluss eine andere Bebauung oder bauliche Veränderung ausdrücklich als von ihr beabsichtigt bezeichnet 

hätte. Die Klägerin trägt aber in der Berufungsbegründung nicht vor, dass sie bei den Vertragsverhandlungen mit den 

Beklagten erklärt habe, sie wolle bauliche Veränderungen vornehmen. Soweit im Kurzexposee der Firma Schön von 

einer Erweiterungsmöglichkeit bezüglich des Fachgeschosses und des 

Wintergartens die Rede ist, so ist § 14 des notariellen Kaufvertrages so zu verstehen, 

dass etwaige Zusagen von Maklerbüros vorliegend keinerlei Rechtswirkungen entfalten sollten. Die Klägerin trägt 

im Übrigen auch nicht vor, bei den Vertragsverhandlungen 

habe sie irgendein Interesse an einem Ausbau des Dachgeschosses 

oder an dem Bau eines Wintergartens geäußert". 

Soweit die Klägerin vorträgt, die Verkäufer hätten ihr bei dem Kaufgespräch und bei Besichtigung des Hauses 

versichert, dass der sehr flach zulaufende und daher 

niedrige Dachstuhl ohne nennenswerte Wohnfläche durch Anhebung des Kniestocks insgesamt angehoben und damit 

ein vollwertiges Wohngeschoss entstehen 

könne, ist ihr Vorbringen unsubstantiiert und widersprüchlich. Dies gilt in gleicher 

Weise für die Behauptung, die Verkäufer hätten von einer fehlenden Ausbaumöglichkeit 

gewusst. Denn in dem Ausgangsprozess haben die Verkäufer als damalige Beklagte unwidersprochen 

vorgetragen, dass Herr Sohn 1 Cesar vor dem Verkauf beabsichtigt habe, das Haus auszubauen. Hierzu seien auch schon 

Vorgespräche mit dem Bauamt geführt worden, das mitgeteilt habe, ein Ausbau des Daches sei ohne weiteres möglich, 

es könnten sogar Dachgauben aufgesetzt werden. 

Auch bezüglich der fehlenden Zufahrtsmöglichkeit fehlt es an einer schlüssigen Darlegung eines arglistigen Handelns 

der Verkäufer. Zwar hat der Bürgermeister der Gemeinde Schlangenbad mit Schreiben vom 25.10.2000 (Anlage K 7) 

mitgeteilt, dass die von der Klägerin gewünschte Erlaubnis zum Befahren des Waldweges hinter dem klägerischen 

Grundstück nicht erteilt werden könne. Es ist indes

20 

nicht ersichtlich, dass den Verkäufern im Jahre 1994 bewusst gewesen ist, dass eine Zufahrt zu dem Grundstück über 

den Waldweg nicht zulässig sei. Denn über diesen Waldweg sind die Garagen zu erreichen, deren Errichtung unstreitig 

genehmigt worden ist, und die Verkäufer haben vorgetragen, dass sie immer davon ausgegangen seien, wegen der 

genehmigten Garagen das Grundstück von dieser Seite anfahren und den entsprechenden Waldweg nutzen zu dürfen. 

Dem steht nicht entgegen, dass es ausweislich eines von der Klägerin vorgelegten Aktenvermerks ihres damaligen 

Bevollmächtigten vom 11.06.1997 (BI. 207 der Akte) Schriftverkehr unter anderem mit dem Forstamt gegeben habe, 

auch hinsichtlich eines irgendwann einmal beabsichtigten Nutzungsvertrages bezügliches des Weges, der dann aber 

nicht abgeschlossen worden sei. Denn aus diesem Aktenvermerkt geht ebenso wenig wie aus dem Vorbringen der 

Klägerin hervor, welchen Hintergrund der damalige Schriftverkehr gehabt haben soll. 

Der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung wegen der Nutzbarkeit des Weges kommt auch deshalb nicht in Betracht, 

da die Anfechtungsfrist nach § 124 BGB nicht eingehalten worden ist. Danach kann eine Anfechtung nur binnen 

Jahresfrist erfolgen, wobei die Frist mit dem Zeitpunkt beginnt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung 

entdeckt. Entscheidend ist der Moment, indem er von dem Irrtum und dem arglistigen Verhalten des anderen Teils 

Kenntnis erlangt und über die Täuschung bestimmte Behauptungen treffen kann. Der Anfechtungsberechtigte muss 

sowohl die objektive Unrichtigkeit der seine Willensentschließung beeinflussenden Angaben erkannt haben als auch die 

Täuschungsabsicht des Anfechtungsgegners (Staudinger, BGB, § 124 Rdnr. 4). Zwar setzt nur positive Kenntnis die 

Frist in Lauf; nicht ausreichend ist lediglich ein Verdacht, eine Vermutung oder die auf Fahrlässigkeit beruhende 

Unkenntnis. 

Die Klägerin hatte jedoch nach Überzeugung des erkennenden Gerichts spätestens mit Ablauf des Jahres 1997 positiv 

Kenntnis davon, dass eine Benutzung des Waldweges unzulässig sei und eine Erlaubnis der zuständigen Behörden 

voraussetzte, wie sich aus dem Schreiben ihres damaligen Bevollmächtigten vom 18.06.1997 (BI. 208 f. der Akte) 

ergibt. Dort ist ausgeführt, dass die Gemeinde bereit sei, der Klägerin die Nutzung des Waldweges zu gestatten. Die 

Kenntnis der Klägerin von der fehlenden öffentlichen Zuwegung ergibt sich auch aus einem Schreiben ihres früheren 

Bevollmächtigten vom 24.06.1997 an den damaligen Bevollmächtigten der Verkäufer (BI. 253 ff. der Akte). Dort ist 

ausgeführt: „Unabhän- 

21 

gig von der Frage von Erklärungen vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages dürfte 

sich ein Wegerecht bereits aus § 917 BGB ergeben. Das Grundstück meiner 

Mandantin ist ordnungsgemäß nur über die Ihrer Partei gehörende Wegeparzelle 

Flurstück 4/23 zu erreichen. Die'Zuwegung` über einen Waldweg zu denen im 

süd-westlichen Teil des Grundstücks gelegenen Garagen war zu jeder Zeit illegal und ist dies auch heute noch. Eine 

förmliche Gestattung ist zu keiner Zeit ausgesprochen worden". Damit wusste die Klägerin bereits im Jahr 1997, dass 

eine Erlaubnis der Gemeinde erforderlich und ohne diese eine Nutzung des Waldweges nicht zulässig gewesen ist. 

Das Verschweigen der fehlenden Baugenehmigung für Sauna und Schwimmbad 

begründet kein Anfechtungsrecht, da es bereits an dem Verschweigen einer offenbarungspflichtigen 

Tatsache fehlt. 

Zwar kann eine fehlende Genehmigung grundsätzlich einen aufklärungspflichtigen Umstand darstellen. Im 

vorliegenden Falle bedurfte indes das Schwimmbad nach dem zum Zeitpunkt seiner Errichtung im Jahr 1962 keiner 

Baugenehmigung. Nach §65 HBO 1957 i.V.m. § 1 Ziffer 12 der Ersten Verordnung über Ausnahmen von der 

Baugenehmigungs- und Anzeigepflicht vom 20.10.1960 (GVBI. 1, S. 217) war das Errichten, Änderung und Beseitigen 

privater Schwimmbecken bis 50 cbm Beckeninhalt und einer Höchsttiefe von 1,50 m von der Baugenehmigungs- und 

Anzeigepflicht nach §§ 62, 63 HBO 1957 ausgenommen. Gleiches gilt nach § 65 Abs. 1 Nr. 2 HBO 1957 für die 

Errichtung, Veränderung oder Beseitigung von 

Bauwerken mit weniger als 15 cbm umbautem Raum und 3 m Höhe, die keine 

Feuerstätten oder Aufenthaltsräume enthalten. 

Danach sind Schwimmbecken und Sauna zum Zeitpunkt ihrer Errichtung formell und materiell baurechtmäßig 

gewesen. Dem steht nicht entgegen, dass, auch wenn sie nach damaligen Baurecht nicht genehmigungs- bzw. 

anzeigepflichtig sind, nach dem Hessischen Naturschutzgesetz nunmehr genehmigungspflichtig sind, da dieses zum 

Zeitpunkt der Errichtung der Anlagen noch nicht in Kraft war und das Schwimmbad und die Sauna insofern 

Bestandsschutz genießen. Dem Schreiben der Bauaufsichtsbehörde Bad Schwalbach vom 28.08.2001 (BI. 163 der Akte) 

lässt sich nichts Gegenteiliges entnehmen. Denn dort ist nur ausgeführt, dass Baugenehmigungen nur für die Terrasse 

mit Brücke und die Garage vorlägen. Aussagen über die behauptete Illegalität von Sauna und Schwimmbad ent- 

22 

hält dieses Schreiben ebenso wenig wie die Androhung von behördlichen Maßnahmen. 

Mangels eines aufklärungspflichtigen Umstandes kann es offenbleiben, ob eine Arglist der Verkäufer vorgelegen hat. 

Die Klägerin beschränkt sich auf die bloße 

Behauptung, die Verkäufer hätten Kenntnis gehabt. Demgegenüber hat die Verkäuferin Tochter Cesar in dem Verfahren 

7 0 50/02 vorgetragen, dass der Bau des Schwimmbeckens der Baubehörde angezeigt worden sei und der damalige 

Kreisbaumeister Linker die Auskunft erteilt habe, dass das Franken, soweit es ein Volumen von 50 Kubikmetern nicht 

überschreite, genehmigungsfrei errichtet werden dürfe. Die Sauna sei als künstlicher Hohlraum unter der Erdoberfläche 

ausgestaltet und unter diesem Gesichtspunkt bei ihrer Errichtung 1962 ebenfalls ein genehmigungsfreies Vorhaben

gewesen. 

Eine erfolgreiche Anfechtung wegen arglistiger Täuschung lässt sich auch nicht 

auf die von der Klägerin behauptete Illegalität des Brunnens auf ihrem Grundstück 

stützen. 

Festzuhalten ist in diesem Zusammenhang zunächst, dass zu der Zeit, als die Verkäufer Eigentümer der Liegenschaft 

waren, zwei Bohrungen vorhanden waren, zum einen auf dem Grundstück der Klägerin Flurstück 4/22, zum anderen 

auf dem Flurstück 3/4. Die behördliche Stilllegungsverfügung aus dem Jahr 1973 sowie die Verfüllungsanordnung 1976 

bezogen sich auf die Bohrung auf dem Flurstück 3/4.. 

Dies folgt beispielsweise aus dem Beschluss des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 17.02.1976, in dem es heißt, der 

Antragsteller, Herr Hanno Cesar, habe auf seinem Grundstück Str.X 4 im Jahre 1976 eine Bohrung niederbringen 

lassen. Gleichermaßen führt der Landrats des Rheingau-Taunus-Kreises in seinem Schreiben vom 27.11.2001 

(Anlage K 4) aus, die Anordnung des Regierungspräsidiums Darmstadt aus dem Jahr 1973 habe sich auf die Bohrstelle 

in Schlangenbad, Str.X 4, bezogen. Im Bescheid des Kreisausschusses des Rheingau-Taunus-Kreises vom 20.04.2005 

(Anlage K 6) heißt es, das Gutachten des Hessischen Landesamtes für Bodenforschung beziehe sich auf eine 

zwischenzeitlich verfüllte Brunnenbohrung auf dem Flurstück %‚ diese befinde sich in einer Entfernung von ca. 100 m 

zur heutigen Brunnenanlage. Insofern geht die Vermutung der Klägerin, es sei denkbar, dass eine 2. Bohrung nicht 

existiere, fehl, auch wenn sich auf ihrem Grundstück lediglich eine Bohrung befindet. 

23 

Soweit die Klägerin behauptet, die Stilllegungs- und Verfüllungsanordnung aus den 70er Jahren beziehe sich auf die 1. 

Bohrung aus 1960, wird dies bereits widerlegt 

durch den Inhalt der angeführten Unterlagen, wonach sich die Verfügungen auf das Grundstück Str.X 4, 

Flurstück 3/4, beziehen, und nicht auf das klägerische Grundstück, auf dem sich unstreitig der erst mit Verfügung vom 

20.04.2005 stillgelegte Brunnen befindet. Darüber hinaus hätte es keiner neuen Stilllegungsverfügung 2005 bedurft, 

wenn sich die Verfügung aus den 70er Jahren auf den dann 2005 stillgelegten Brunnen bezogen hätte, da die Behörde 

lediglich 

die Verfügung aus den 70er Jahren hätte durchsetzen können, möglicherweise auch erst nach deren Erneuerung. Für die 

Einleitung eines neuen Verwaltungsverfahrens, das dann in die Verfügung vom 20.04.2005 mündete, hätte kein Anlass 

bestanden. Dies gilt umso mehr, als die Gemeinde Schlangenbad, die am Stilllegungsverfahren 2005 beteiligt war, noch 

1995 die Anbringung eines Wasserzählers verlangt und somit gewusst hat, dass die Verfüllungsanordnung nicht zur 

Stilllegung des 1960 gebohrten Brunnens geführt hat. 

Der auf dem Grundstück der Klägerin befindliche Brunnen wurde unstreitig im Jahre 1960 niedergebracht. Nach dem 

damals geltenden § 33 Abs. 1 Nr. 1 WHG 1957 war eine Erlaubnis oder eine Bewilligung nicht erforderlich für das 

Entnehmen, Zutagefördern, Zutageleiten oder Ableiten von Grundwasser für den Haushalt, für den landwirtschaftlichen 

Hofbetrieb, für das Tränken von Vieh außerhalb des Hofbetriebs oder in geringen Mengen zu einem vorübergehenden 

Zweck. 

Auch zum Zeitpunkt der Vertiefung war eine Erlaubnis nach § 33 WHG nicht erforderlich. Auch eine Anzeigepflicht für 

die beabsichtigte Entnahme von Grundwasser bestand weder zum Zeitpunkt der Niederbringung noch der Vertiefung. 

Eine entsprechende Anzeigepflicht wurde erst eingeführt mit dem Gesetz zur Änderung des Hessischen Wassergesetzes 

vom 17.12.1980 (GVBI. 1, S. 513). 

Danach kann von einem unzulässigen Vorgehen der Verkäufer nicht ausgegangen werden. Einschränkungen der danach 

erlaubnisfreien Grundwasserentnahme ergaben sich erst, nachdem das Gebiet, in dem auch das streitgegenständliche 

Grundstück liegt mit Verordnung vom 10.08.1987 zum Heilquellenschutzgebiet 

erklärt wurde. 

24 

War aber eine Erlaubnis ursprünglich nicht erforderlich, kam allenfalls ein Einschreiten 

der zuständigen Wasserbehörde zum Schutz der Heilquelle in Betracht. 

Dies ist trotz Kenntnis der Behörden von der Existenz des Brunnens auf dem Grundstück der Klägerin erst im Jahr- 

2005 erfolgt. 

Es ist demzufolge schon zweifelhaft, ob im Hinblick auf den Brunnen ein offenbarungspflichtiger Mangel vorlag. 

Jedenfalls aber handelten die Verkäufer nicht arglistig. Bei einer Täuschung durch Verschweigen eines 

offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig, wer einen Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß 

oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Fehler nicht erkennt und bei Offenbarung 

den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst 

damit nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche 

Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens" reduziert sind und 

mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BGH, Urteil vom 03.03.1995 - V ZR 43/94 -, NJW 

1995, S. 1551 ff.). 

Danach kann ein arglistiges Handeln der Verkäufer nicht festgestellt werden. Denn den zuständigen Behörden war die 

Existenz des Brunnens auf dem Grundstück der Klägerin seit langem bekannt. Die Nutzung des Brunnens zur 

Trinkwasserversorgung war ausweislich des von der Klägerin vorgelegten Aktenvermerks (Anlage K la) Gegenstand 

eines Gesprächs zwischen der Verkäuferin Heidi Cesar und einem Mitarbeiter der Unteren Wasserbehörde im Jahre 

1987. Danach hat Frau Cesar damals ausdrücklich mitgeteilt, dass die alte Bohrung von 1960 immer noch existiere und 

ausschließlich zur Trinkwasserversorgung des Grundstücks genutzt werde. Gleichermaßen geht aus dem Schreiben der

Gemeinde Schlangenbad vom 24.02.1995 (BI. 153 der Akte) die Kenntnis von der Existenz des Brunnens hervor. Mit 

diesem Schreiben wurde der. Verkäuferin Maria Weder der Einbau eines Wasserzählers gemäß § 24 der gemeindlichen 

Entwässerungssatzung aufgegeben, da die Wasserversorgung über eine Brunnenbohrung erfolge. 

Auch nachdem die Verordnung zur Festsetzung eines Heilquellenschutzgebietes 

vom 10.08.1987 in Kraft getreten ist, haben sich die Behörden in Kenntnis der 

Existenz des Brunnens und dessen Nutzung als Trinkwasserversorgung nicht zu 

25 

einem Einschreiten veranlasst gesehen, obwohl nach der Verordnung vom 10.08.1987 die Grundwasserentnahme 

genehmigungspflichtig ist. Diese Genehmigungspflicht gilt unabhängig von der Art und Weise der Entnahme sowie der 

Tiefe des Brunnens, so dass es auf eine Kenntnis von-der Vertiefung des Brun - - 

nens von 24 m auf über 100 m, wie von der Klägerin behauptet, nicht ankommt und die angebotenen Beweise 

infolgedessen nicht zu erheben waren. 

Angesichts dieser Umstände musste sich den Verkäufern auch nicht aufdrängen, dass eine Vertiefung des seit längerer 

Zeit genutzten Brunnens den Behörden anzuzeigen ist und unter Umständen unzulässig (geworden) ist. Dies gilt auch 

und gerade wegen des langen Zeitraums, innerhalb dessen die Verkäufer in Kenntnis der Behörden die Brunnenanlage 

zur Versorgung ihres Grundstücks genutzt haben. 

Dies gilt auch unter Berücksichtigung, dass nach dem Vortrag der Klägerin dem Gutachten des Hessischen 

Landesamtes für Bodenforschung vom 04.03.1975 zu entnehmen sei, dass eine Grundwasserentnahme nachteilige 

Auswirkungen auf die Thermalquellen hätten. Denn diese Ausführungen in dem genannten Gutachten beziehen sich auf 

die zweite Bohrung aus dem Jahr 1973, die auf dem Flurstück 3/4 und lassen damit nicht zwingend, jedenfalls für einen 

Laien, den Rückschluss zu, dies gelte auch für den bereits existierenden Brunnen. Bei dieser Sachlage ist nicht 

ersichtlich, dass die Verkäufer die Unzulässigkeit der Brunnenanlage hätten erkennen können und müssen. Dabei ist 

auch zu berücksichtigen, dass die Untere Wasserbehörde in Kenntnis der Umstände bis zum Jahr 2005 mit 

wasseraufsichtsrechtlichen Maßnahmen zugewartet hat. 

Nach alledem hat eine Anfechtung des Kaufvertrages wegen. arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB keine Aussicht 

auf Erfolg und liegt in der unterlassenen Abgabe der Anfechtungserklärung durch den Beklagten keine Verletzung von 

ihm aufgrund des Anwaltsvertrages obliegenden Pflichten. 

Es kann des Weiteren nicht festgestellt werden, dass dem Beklagten Pflichtverletzungen im Rahmen der Prozessführung 

zur Last fallen. Insofern macht die Klägerin geltend, der Beklagte habe es pflichtwidrig unterlassen, den Beschluss des 

Gerichts anzufechten, mit dem eine gesonderte. Bewertung der Außenanlagen angeordnet worden sei, den 

Sachverständigen Bach rechtzeitig als befangen abzulehnen, das Gericht darauf hinzuweisen, dass die — 

außergerichtliche — Stellungnahme des Sachverständigen Frank nicht zu dessen Befangenheit ge- 

26 

führt habe, darauf hinzuwirken, dass die von der Klägerin vorgelegten Privatgutachten 

berücksichtigt werden, sowie rechtzeitig alle Einwände gegen das Gutachten 

des Sachverständigen Bach zu erheben mit der Folge, dass die Klä- 

-- gerin mit dem Einwand-der-Doppelberücksichtigung von Außenanlagen ausge- - - - - 

schlossen sei. 

Der Beklagte hat bis zu der Beendigung des Mandats bei der Prozessführung keine 

der Klägerin gegenüber obliegenden Pflichten verletzt. 

Der mit der Prozessführung betraute Rechtsanwalt ist seinem Mandanten gegenüber verpflichtet, dafür einzutreten, dass 

die zugunsten des Mandanten sprechenden tatsächlichen und rechtlichen Gesichtspunkte so umfassend wie möglich 

ermittelt und bei der Entscheidung des Gerichts berücksichtigt werden. Zwar weist die Zivilprozessordnung die 

Entscheidung und damit die rechtliche Beurteilung des Streitfalles dem Gericht zu; dieses trägt für sein Urteil die volle 

Verantwortung. Es widerspräche jedoch der rechtlichen und tatsächlichen Stellung der Prozessbevollmächtigten in den 

Tatsacheninstanzen, würde man ihre Aufgabe allein in der Beibringung des Tatsachenmaterials sehen. Der Möglichkeit, 

auf die rechtliche Beurteilung des Gerichts Einfluss zu nehmen, entspricht im Verhältnis zum Mandanten die Pflicht, 

diese Möglichkeit zu nutzen. Der Bundesgerichtshof hat hierzu ausgeführt, dass mit Rücksicht auf das auch bei 

Richtern nur unvollkommene menschliche Erkenntnisvermögen und die niemals auszuschließende Möglichkeit eines 

Irrtums es Pflicht des Rechtsanwalts ist, nach Kräften dem Aufkommen von Irrtümern und Versehen des Gerichts 

entgegenzuwirken (BGH, Urteil vom 18.12.2008 - IX ZR 179/07 - NJW 2009, S. 987 ff.). 

Die unterlassene Ablehnung des Sachverständigen Bach wegen Befangenheit 

stellt keine objektive Pflichtverletzung dar. 

Eine Befangenheit des Sachverständigen Bach ist nicht ersichtlich. Soweit ein Befangenheitsantrag darauf gestützt 

werden soll, dass das Gutachten nach Ansicht der Klägerin unrichtig ist, ist dies kein Befangenheitsgrund. Mängel des 

Gutachtens, Unzulänglichkeiten oder die Fehlerhaftigkeit mögen das Gutachten zwar inhaltlich entwerten und sind im 

Rahmen der Beweiswürdigung nach § 286 ZPO zu werten, sie können jedoch nicht für sich betrachtet die Ablehnung 

des Sachverständigen begründen (BGH, Beschluss vom 05.11.2002 -X ZR 178/01 -, zit. nach Juris). Das 

Ablehnungsverfahren dient nicht dazu, sich 

27 

gegen ein für unrichtig erachtetes Gutachten des Sachverständigen zu wehren. Die Befangenheitsablehnung ist kein 

Instrument der Verfahrens- oder Fehlerkontrolle. Bei Bedenken gegen die Richtigkeit des Gutachtens sieht das Gesetz 

das Verfährensinstrument des § 412 ZPO vor; für eine Ablehnung nach § 406 ZPO ist daneben kein Raum. Weitere für

eine Befangenheit des Sachverständigen Bach sprechenden Gründe hat die Klägerin im vorliegenden Verfahren nicht 

substantiiert vorgetragen. 

Soweit die Klägerin rügt, der Beklagte habe es pflichtwidrig unterlassen, den Beschluss des Gerichts vom 26.06.2003 

(BI. 225 f. der Beiakte 7 0 50/032) anzufechten, mit dem eine gesonderte Bewertung der Außenanlagen angeordnet 

worden ist, ist darauf hinzuweisen, dass ein Beweisbeschluss nicht gesondert anfechtbar ist. Ungeachtet der Frage, ob 

eine Gegenvorstellung geboten gewesen wäre, hätte das das Gericht auf eine Gegenvorstellung hin den 

Beweisbeschluss vom 26.03.2003 (BI. 225 f. der Beiakte 7 0 50/02) nicht abgeändert. Denn das Gericht ist gehalten, 

den Einwänden der Verkäufer, den damaligen beklagten, gegen das Sachverständigengutachten Frank nachzugehen, die 

insoweit unter Hinweis auf die von der Käuferin, der Klägerin, vorgelegten Privatgutachten ausgeführt haben, der Wert 

der Außenanlagen sei mit 185.000,-- DM anzusetzen. 

Soweit die Klägerin des Weiteren rügt, der Beklagte habe es pflichtwidrig unterlassen, darauf hinzuwirken, dass die von 

ihr vorgelegten Privatgutachten ausreichend berücksichtigt würden, ist zum einen nicht nachvollziehbar dargelegt, 

welche Inhalt dieser vom Gericht nicht berücksichtigt worden sind, zum anderen ist nicht ersichtlich, welche weiteren 

Maßnahmen der Beklagte dem Gericht gegenüber hätte ergreifen 

können und müssen. 

Der Beklagte hat nach Erhalt des Gutachtens von Dipl.-Ing. Bach vom 20.08.2004 mit Schriftsatz vom 22.10.2004 (BI. 

410 ff. der Beiakte 7 0 50/02) beantragt, für den anstehenden Termin, zu dem der Sachverständige Bach geladen war, 

die Sachverständigen Emil, Frank sowie den Gutachterausschuss des Rheingau-Taunus-Kreises zu laden, um diese dem 

Sachverständigen Bach gegenüberzustellen. Diesen Antrag hat das Gericht in dem Vorprozess abgelehnt. Ferner hat der 

Beklagte sich unter Bezugnahme auf die vorliegenden Gutachten mit dem Gutachten des Sachverständigen Bach 

auseinandergesetzt. Darüber hinaus geht aus dem Gutachten des Sachverständigen Bach vom 20.08.2004 hervor, dass 

diesem bei Erstellung seines Gutachtens die 

Gutachten der Sachverständigen Emil und Frank sowie des Gutachterausschusses des Rheingau-Taunus-Kreises 

vorgelegen haben. Den Inhalt der bereits vorliegenden Gutachten hat der Sachverständige Dipl.-Ing. Bach 

berücksichtigt, wie sich beispielsweise aus Punkt 4.4 seines Gutachtens vom 20.08.2004 ergibt, in dem er hilfsweise auf 

Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. Emil zurückgegriffen hat. Angesichts dessen ist nicht ersichtlich, welche 

weiteren Maßnahmen der Beklagte hätte ergreifen können und müssen, um eine nach Ansicht der Klägerin ausreichende 

Berücksichtigung der ihr günstigen Gutachten 

zu erreichen. 

Soweit die Klägerin darüber hinaus rügt, der Beklagte habe pflichtwidrig eine „private Stellungnahme" des 

Gerichtsachverständigen Frank eingeholt und damit seine Befangenheit begründet, ist nicht ersichtlich, dass sich eine 

etwaige Pflichtverletzung 

auf die Entscheidung des Gerichts ausgewirkt hat. Denn das Gericht hat die Ausführungen des Sachverständigen 

Frank trotz des stattgebenden Befangenheitsgesuchs als Parteivortrag im Rahmen seiner Entscheidung berücksichtigt 

und dessen Ausführungen darüber hinaus auch dem Sachverständigen Bach zur Stellungnahme übermittelt. 

Auch darin, dass der Beklagte es unterlassen habe, rechtzeitig Einwände gegen das Gutachten von Dipl.-Ing. Bach zu 

erheben, insbesondere einen Verstoß gegen das Verbot der Doppelberücksichtigung im Hinblick auf die Außenanlagen 

zu rügen, kann eine zum Schadensersatz führende Pflichtverletzung nicht 

gesehen werden. 

Denn ein Unterlassen ist nur dann für einen Schaden ursächlich, wenn pflichtgemäßes Handeln den Schaden mit 

Sicherheit verhindert hätte. Die bloße Möglichkeit 

oder Wahrscheinlichkeit genügt nicht. Wenn allerdings im Haftpflichtprozess die Frage, ob dem Mandanten durch 

eine schuldhafte Pflichtverletzung des 

Rechtsanwalts ein Schaden entstanden ist, vom Ausgang des Vorprozesses abhängt, 

muss das Regressgericht selbst prüfen, wie jenes Verfahren ohne einen Anwaltsfehler richtigerweise zu 

entscheiden gewesen wäre. Welche rechtliche Beurteilung das mit dem Vorprozess befasste Gericht seiner Entscheidung 

zugrunde gelegt hätte, ist ohne Belang. Vielmehr ist die Sicht des Regressgerichts maßgeblich. 

Nach Auffassung des erkennenden Gerichts liegt ein Verstoß gegen das Verbot 

der Doppelberücksichtigung von Außenanlagen nicht vor. 

Ausweislich des Sachverständigengutachtens vom 20.08.2004 ist bei der Wertermittlung zum einen der Bodenwert, zum 

anderen der Wert der Außenanlagen, der 

unter Heranziehung einer Landschaftsarchitektin ermittelt worden ist, berücksichtigt worden. Dabei wurden als 

Außenanlagen diejenigen Grundstücksflächen verstanden, die nicht mit Hochbauten und speziellen Einbauten versehen 

sind. Diese wiederum können nach den Ausführungen des Sachverständigen bestehen aus Bauwerken wie Fahrwegen, 

Fußwegen, Mauern, Treppenanlagen, Einfriedungen oder aus bepflanzten Flächen wie Baum- und 

Strauchanpflanzungen, Beetflächen mit Stauden und Sommerblumen und Wiesenflächen. Damit hat sich der 

Sachverständige im Rahmen dessen gehalten, was die Wertermittlungsverordnung vorgibt. Denn zu den Außenanlagen 

in diesem Sinne gehören (siehe Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg(Krautzberger, Baugesetzbuch, § 2 WertV Rdnr. 

7): 

- Entwässerungs- und Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das 

öffentliche Netz oder an nicht öffentliche Anlagen, die Daueranlagen sind;

außerdem alle anderen Entwässerungs- und Versorgungsanlagen außerhalb 

der Gebäude, Kleinkläranlagen, Sammelgruben, Brunnen, Zapfstellen 

&-LITtl 

- Befestigungen für Höfe und Wege, Einfriedungen, nicht öffentliche Spiel- 

Plätze usw.; 

- Gartenanlagen und Pflanzungen, die nicht mit einem Gebäude verbundenen 

Freitreppen, Stützmauern, festeingebaute Flaggenmaste, Teppichklopfstangen, 

Wäschepfähle usw.; 

- Sonstige Anlagen, z.B. Luftschutzanlagen. 

Danach können zu Außenanlagen entgegen der Ansicht der Klägerin auch Gartenanlagen und Pflanzungen gehören. 

Zwar kann ein entsprechender Wertanteil für Anpflanzungen bereits mit dem nach § 21 Abs. 2 WertV angesetzten 

Bodenwert miterfasst sein. Dies betrifft jedoch in erster Linie die üblichen Zier- und Nutzgärten. Lediglich 

außergewöhnliche Anlagen, wie parkartige Gärten und besonders wertvolle Anplanzungen werden in der Regel vom 

Bodenwert nicht umfasst und sind daher gesondert zu bewerten (Kleiber, a.a.O., § 21 WertV, Rdnr. 22). Mit 

30 

der Vorschrift des § 21 Abs. 4 WertV soll verhindert werden, dass in den Fällen, in denen nach Abs. 2 als Bodenwert ein 

Wert in das Sachwertverfahren eingeführt wird, der einen Wertanteil für den auf dem Grundstück befindlichen 

Aufwuchs bereits 

enthält, nicht noch zusätzlich nach Abs. 4 angesetzt wird. Die Vorschrift dient 

daher der Vermeidung einer Doppelberücksichtigung des Aufwuchses (Kleiber, 

a.a.O., Rdnr. 23). 

Ausweislich der Ausführungen in dem Gutachten sowie der beigefügten Fotodokumentation hat der Sachverständige 

insbesondere die Herstellung der Einfriedungen 

und Stützmauern als Außenanlagen berücksichtigt. Dass die entsprechenden Anlagen bereits bei dem 

Bodenwert Berücksichtigung gefunden haben, ist nicht ersichtlich, zumal der Wert der Außenanlagen nach dem 

sogenannten Sachwertverfahren anhand der Herstellungskosten bemessen worden ist. 

Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch keinen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 826 BGB, da, wie im 

Einzelnen dargelegt, keine Anhaltspunkte für eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung bestehen. 

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, wonach die Klägerin als unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits 

zu tragen hat. 

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 Satz 1 und 2 ZPO. 

Dr. … ,...,Dr.... 

Ausgefertigt 

Wiesbaden 



Landgericht Wiesbaden Wiesbaden, 26.08.2009 5. Zivilkammer 

Aktenzeichen: 5 0 267/08 

Es wird gebeten, bei allen Eingaben das vorstehende Aktenzeichen anzugeben 

Beschluss 


Anna, Str.X, Schlangenbad, 

Klägerin, 

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Bornemann-von Loeben, Oberer Gaisbergweg 19-21, 69115 Heidelberg 

Geschäftszeichen: 2008/00375- Ks/KS P 

gegen 

1. Rechtsanwalt Dr. Franz Josef Jung, 

2. Dipl-Ing./ Dipl.-Wirtsch.-ing. Bach, Str.Y , Wiesbaden, 

Beklagte, 

Prozessbevollmächtigter zu 1: Rechtsanwalt Dr., Geschäftszeichen: 

Beschluss volles Rubrum (EU_CB_00.DOT) 

Prozessbevollmächtigte zu 2: Rechtsanwälte ...... , Str.,

hat die 5. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden am 26.08.2009 nach Anhörung 

der Parteien beschlossen: 

Die Verfahren gegen den Beklagten zu 1) und gegen den Beklagten zu 2) werden gemäß § 145 ZPO voneinander 

getrennt. 

Das Verfahren gegen den Beklagten zu 2) wird als eigenständiges Verfahren unter einem noch zu vergebenden 

Aktenzeichen fortgeführt. 

Gründe: 

Eine Trennung der Verfahren war gemäß § 145 ZPO zulässig, da die Beklagten keine notwendigen Streitgenossen sind. 

Ferner ist eine Trennung der Verfahren im vorliegenden Verfahren im Hinblick auf den umfangreichen Prozessstoff 

geboten. Darüber hinaus ist das Verfahren gegen bisherigen Beklagten zu 1) bereits entscheidungsreif, während die 

Entscheidung über die gegen den Beklagten zu 2) gerichtete Klage einer Beweisaufnahme bedarf. 

Dr.... 

Ausgefertigt 

Wiesbaden, o - 0 



Dr. ... 

Berufungsbegründung 

Bornemann-von Loeben Rechtsanwälte 

Bornemann-von Loeben 1 Spirgath 1 Ebenrecht 1 Krieger 

RAeBomemann-vnnrneen&KolL • Oberer Gaisbergweg 19-21 •69115 Heide@ng 

An das 

Oberlandesgericht Frankfurt 

Zeit 42 

60313 Frankfurt a. Main 

Per Telefax vorab: 

Just _6 ir:is, Frankfurt (Main) 

- ,.. , rastselie - 

Ate 

069/1367-2976 

Fritz Hornmann bis 1998 

Werner Bornemann-von Loeben Rechtsanwalt 1 Bankkaufmann 

Kai Roland Spirgath Rechtsanwalt 

Jörg Ebenrecht Rechtsanwalt 

Uwe Krieger 

Rechtsanwalt 1 Bankkaufmann 

Julian Veitht Rechtsanwalt 

Gerichtsfach LG Heidelberg 135 

Oberer Gaisbergweg 19-21 69115 Heidelberg 


Unser Zeichen: 2008100375-KS/KSP (bitte stets angeben!) 

Bearbeiter: Rechtsanwalt Spirgath 

E-Mail: - Spirgath@kanzlei-bomemann.de 

Sekretariat Frau 

Durchwahl (06221) 60 7437 Telefax: (0 62 21) 60 74-38 

Aktenzeichen: 1 U 199/09 2 Abschriften anbei 

www.kanzlei-bornemann.de 

In Sachen 

Anna ./. RA Dr. Jung 

begründen wir die Berufung. Wir bitten um Anberaumung eines Termins zur

mündlichen 

Verhandlung, in dem wir folgende Anträge verlesen werden: 

1. Der Beklagte wird unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils - hilfsweise 

als Gesamtschuldner neben dem Sachverständigen Dipl.Ing. Bach, 

geschäftsansässig — verurteilt, an die Klägerin € 1.129.455,89 zuzüglich Zinsen 

in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszins p.a. 

Aus …....... 

zu bezahlen. 

3. Der Beklagte wird unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils 

verurteilt, an die Klägerin weitere € 10.296,83 (= nichtfestsei7bare 

aultergerichtiiche Geschäftsgebühr) zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 

Prozentpunkten über dem Basiszins p.a. seit 14.07.2008 zu bezahlen. 

4. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. 

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, die Erteilung einer 

vollstreckbaren Urteilsausfertigung wird beantragt. 

Im Falle des Vorliegens der gesetzlichen Voraussetzungen beantragen wir den 

Erlass eines Versäumnis- oder Anerkenntnis- bzw. eines entsprechenden 

Teilurtells. 

Seite 6 4' 

Begründung• 

1. Zum klageweise geltend gemachten Anspruch 

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Schadensersatz wegen Schlechterfüllung. 

eines Anwaltsvertrags. Mit Kaufvertrag vom 25.07.1994 erwarb sie von den 

Verkäufern Heidi, Sohn1 und Sohn2 Cesar sowie von Maria Tochter Cesar ein 

Einfamilienhaus in der Strasse X in Schlangenbad zum Kaufpreis von DM 

1.700.000,00. Sie war von den Verkäufern bei Abschluss des Kaufvertrags über 

verschiedene verkehrswesentliche Umstände getäuscht worden. Die Täuschung 

erfolgte zum Teil durch Vorspiegeln unzutreffender Tatsachen, zum Teil erfolgte 

die Täuschung durch Verschweigen und Weglassen aufklärungsrelevanter Umstände. 

Im Einzelnen täuschten die Verkäufer die Klägerin darüber, dass der Brunnen, 

über den das Haus und der dazugehörige sehr große Garten nebst Außenschwimmbad 

mit Wasser versorgt wurden, illegal von den Verkäufern vertieft worden und damit 

nicht genehmigungsfähig war. Des Weiteren täuschten die Verkäufer die Klägerin 

darüber, dass die einzige Zuwegung vom Grundstück zu einer öffentlichen Straße 

am rückwärtigen Ende des Grundstücks über einen Waldweg illegal und nicht 

genehmigungsfähig war, weil die Gemeinde das Befahren des Waldwegs mit 

Personenkraftwagen nicht genehmigt. Des Weiteren täuschten die Verkäufer die 

Klägerin bei Abschluss des Kaufvertrags darüber, dass der im Wohnzimmer des 

Hauses befindliche offene Kamin Illegal errichtet und nicht genehmigungsfähig 

war, weil er an den selben Abzug angeschlossen ist, wie die im Keller des Hauses 

befindliche Ölheizung. Des Weiteren täuschten die Verkäufer die Klägerin aktiv 

über die nicht vorhandene Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses, indem sie 

behaupteten, das sehr flache Walmdach könnte aufgestockt und zu Wohnzwecken 

ausgebaut werden; zu diesem Zwecke hätten die Verkäufer bereits Hausanschlüsse 

auf den Dachboden legen lassen. Tatsächlich befindet sich das Haus allerdings im 

baurechtlichen Außenbereich sowie im Heilquellen- und Landschaftsschutzgebiet, 

sodass eine derartige bauliche Veränderung gerade nicht genehmigt werden kann. 

Schließlich hatten die Verkäufer die Klägerin darüber getäuscht, dass das große 

Außenschwimmbad und die aufwändig in dem Garten erbaute und gemauerte Sauna ohne 

behördliche Genehmigung errichtet und auch nicht genehmigungsfähig waren. Die 

Klägerin hat insoweit über die Umstände, die zur Kenntnis der Verkäufer über die 

mangelnde Genehmigungsfähigkeit der oben beschriebenen Tatsachen führt, 

vorgetragen, dass es sich bei den Verkäufern um berufsbedingt mit dem Baurecht 

kundige Personen handelt, da Heidi Cesar die Ehefrau eines Bauunternehmers, 

Sohn1 und Sohn2 Cesar sowie Maria Tochter Cesar die Kinder eines Bauunternehmers 

sind, die 

Seite 7 

allesamt selbst jahrelang in dem Bauunternehmen gearbeitet haben. Bezüglich der 

Kenntnis der Verkäufer von der Illegalität der Wasserversorgung hat die Klägerin 

vorgetragen, dass den Verkäufern die Illegalität der Wasserversorgung bekannt 

war, dass die umfangreiche Wasserentnahme aus dem Brunnen zur Versorgung 

sämtlicher Hausanschlüsse, etwa zwei Duzend Sprinkleranlagen im Garten sowie

Befüllung des großen Außenschwimmbads illegal und nicht genehmigungsfähig ist; 

denn die Verkäuferin Heidi Cesar hatte der zuständigen Wasserbehörde auf 

Nachfrage im Jahr 1987 wahrheitswidrig mitgeteilt, dass die Wasserentnahme - 

entgegen den tatsächlichen Umständen — in nur ganz geringem Umfang erfolge; 

diese Behauptung der Verkäuferin Heidi Cesar — eine offensichtlich Unwahrheit - 

hatte die zuständige Behörde in einer Gesprächsnotiz festgehalten, die wir als 

Anlage K la vorgelegt haben. Weiterhin hat die Klägerin zur Täuschung durch die 

Verkäufer bezüglich der Möglichkeit der Wasserversorgung vorgetragen, dass die 

Verkäufer bei Besichtigung von Haus und Garten gerade unter Zurschaustellung des 

Brunnens und der umfangreichen Sprinkleranlagen und Wasserentnahmemöglichkeiten, 

einschließlich der Möglichkeit, das große Außenschwimmbad mit dem Brunnenwasser 

zu füllen, den Erwerb des Hauses bewarben. 

Die Klägerin hatte den Beklagten beauftragt, den Grundstückserwerb im Klagewege 

rückgängig zu machen. Der Beklagte verletzte in diesem Zusammenhang 

Anwaltspflichten, weil er die Rückabwicklungsklage lediglich auf den Vorwurf der 

sittenwidrigen Überteuerung, nicht aber auch auf eine bereits erfolgte 

Anfechtung (Anlage K 9b) stützte; die weitere Pflichtverletzung des Beklagten 

liegt darin, dass er der Klägerin nicht empfahl, wegen erst im Laufe des 

Mandatsverhältnisses zwischen Klägerin und Beklagter bekannt gewordener 

Täuschungshandlungen seitens der Verkäufer Cesar die Täuschungsanfechtung zu 

erklären und die Rückabwicklungsklage auch auf eine solche Anfechtung zu 

stützen. Stattdessen erklärte der Beklagte der Klägerin in einer schriftlichen 

Einschätzung vom 31.07.2001 (Anlage K 10), dass Anfechtungsgründe verfristet 

seien. Schließlich rügt die Klägerin verschiedene Versäumnisse des Beklagten im 

Rahmen der Führung des Vorprozesses. So hatte der Beklagte den Sachverständigen 

Frank im Vorprozess in fehlerhafter Weise dazu veranlasst, eine private 

Stellungnahme zu einem gerichtlich eingeholten Gutachten des Sachverständigen 

Bach abzugeben. Dies hatte zur Folge, dass das Gericht des Vorprozesses den 

Sachverständigen Frank, der eine für die Klägerin günstige Auffassung vertreten 

hatte, als befangen ansah und dessen Gutachterergebnisse nicht mehr als 

unabhängige Feststellungen berücksichtigte, Gravierender als die private 

Stellungsnahme einzufordern war allerdings, dass der Beklagte dieses Vorgehen 

des Gerichts, das von der gegnerischen Partei beantragt wurde, 

Seite 8 

hingenommen hat. Die Befangenheit hatte keinerlei Wirkung auf das etwa zwei 

Jahre 

zuvor erstellte Gutachten und. hätte abgewehrt werden müssen. 

Weiterhin hatte der Beklagte es unterlassen, rechtzeitig sämtliche Einwendungen 

gegen das Gutachten des Sachverständigen Bach innerhalb der gemäß § 411 Abs. 4 

ZPO gesetzten Frist vorzubringen; weiterhin hatte der Beklagte im Vorprozess 

nicht darauf hingewirkt, dass das Gericht des Vorprozesses die vielfachen und 

nachvollziehbaren Privatgutachten (Gutachterausschuss des Rheingau-Taunus- 

Kreises sowie des Sachverständigen Emil) bei der Entscheidungsfindung 

berücksichtigt; schließlich hatte der Beklagte es im Vorprozess unterlassen, den 

Beschluss des Vorgerichts, mit dem die gesonderte Bewertung von Außenanlagen 

angeordnet worden war, sowie das daraufhin erstattete Gutachten Jörg ausreichend 

anzugreifen. 

Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf die Klageschrift vom 30.10.2008 nebst 

aller darin enthaltenen Beweisangebote. Weiterhin verweisen wir auf unsere 

Schriftsätze in erster Instanz, insbesondere auf die Replik vom 18.03.2009, den 

Schriftsatz vom 30.03.2009, den Schriftsatz vom 21.04.2009, auf unseren 

Schriftsatz vom 03.06.2009, mit dem wir auf die Hinweise in der mündlichen 

Verhandlung Stellung genommen haben sowie auf den Schriftsatz vom 30.07.2009 

nebst aller darin enthaltenen Beweisangebote. 

Wir bitten um Erteilung eines richterlichen Hinweises, falls wir zu dem einen 

oder anderen 

Punkt vertiefend vortragen sollen. 

2. Zum Urteil des LG Wiesbaden 

2.1 Das Landgericht gibt ab Seite 7 des Urteils im Tatbestand die klägerseits 

angeführten Ansatzpunkte einer schadensbegründenden Pflichtverletzung des 

Beklagten wie folgt wieder: 

• Der Beklagte hätte die Ausgangsklage auf die frühere Anfechtung des RA Dominik 

vom 02.04.2001 (Anlage K9 b) stützen müssen;

• Der Beklagte hat es unterlassen eine eigene Täuschungsanfechtung wegen 

zwischenzeitlich bekannt gewordener Anfechtungsgründe zu erklären; 

• Im einzelnen: Unterlassene Täuschungsanfechtung wegen nicht 

genehmigungsfähiger Zufahrt über den Waldweg; 

• Im einzelnen: Unterlassene Täuschungsanfechtung wegen mangelnder 

Genehmigungsfähigkeit des offenen Kamins im Wohnzimmer; 

• Im einzelnen: Unterlassene Anfechtung wegen Täuschung über die Ausbaufähigkeit 

des Dachgeschosses; 

• Im einzelnen: Unterlassene Anfechtung wegen Täuschung über die 

Widerrechtlichkeit der Wasserentnahme durch den vertieften Brunnen; 

Seite 9 CV 

• Verschiedene Versäumnisse des Beklagten im Rahmen der Führung des 

Vorprozesses. 

2.2 In den Entscheidungsgründen ab Seite 16 des Urteils kommt das LG Wiesbaden 

zu dem Ergebnis, dass Schadensersatzansprüche der Klägerin gegen den Beklagten 

zwar nicht verjährt seien, dass der Beklagte allerdings keine Pflichten verletzt 

habe, weil eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung der Klägerin im 

Vorprozess keine Aussicht auf Erfolg gehabt hätte (Seite 17 fP des Urteils). 

Auch seien dem Beklagten' keine Fehler in der Prozessführung des Vorprozesses 

vorzuwerfen (Seite 25 fF des Urteils). 

Wir halten die Begründung des Urteils in mehrfacher Hinsicht für unzutreffend, 

die Klage führt ohne die dem LG Wiesbaden unterlaufenen Fehler zum Erfolg. 

2.3 Schon der Sachverhalt ist in mehrfacher Hinsicht unzutreffend von dem LG 

wiedergegeben, was den schlechten Gesamteindruck, der bei Lektüre der 

Entscheidungsgründe entsteht, unterstützt: 

So behauptet das Gericht auf Seite 7 der Urteils, die Klägerin trage vor, der 

durch die 

Verkäufer niedergebrachte Brunnen sei den Behörden nicht bekannt und genehmigt 

gewesen; zutreffend ist, dass die Klägerin vorgetragen hat, dass die Vertiefung 

des 

vorhandenen Brunnens von 20 meter auf 120 meter unbekannt und nicht genehmigt 

war. 

Das Gericht behauptet auf Seite 8 des Urteils, die Klägerin trage vor, dass sich 

die Stillegungs- und Verfügungsanordnung aus den 70iger Jahren auf die 1. 

Bohrung bezogen habe; zutreffend ist, dass die Klägerin vorgetragen hat, dass 

sie dies für möglich hält, weil sie eine verfüllte 2. Bohrung bis heute nicht 

auf ihrem Grundstück gefunden hat. 

Das Gericht behauptet auf Seite 8 des Urteils, die Klägerin trage vor, dass sich 

die Kenntnis der Verkäufer von der Illegalität des Brunnens aus einem Schreiben 

des Landrates des Rheingau-Taunus-Kreises vom 27.11.2001 ergebe; zutreffend ist, 

dass die Klägerin vorgetragen hat, dass sich die entsprechende Kenntnis der 

Verkäufer 

zwanglos aus dem in Anlage K la dokumentierten Gespräch bereits seit 1987 

ergibt. 

Seite 10 

Auf Seite 9 mitte des Urteils schreibt das Gericht, der Sachverständige Jörg 

hätte abgelehnt werden können; tatsächlich gemeint ist der beklagte 

Sachverständige 

Bach. 

Auf Seite 30 des Urteils lehnt das LG Schadensersatzansprüche aus § 826 BGB 

gegen die Beklagten ab, obwohl eine Entscheidung betreffend den Beklagten Ziffer 

2 (Bach) sich in diesem Verfahrensstadium und an dieser Stelle verboten hätte. 

Zu den Entscheidungsgründen im Einzelnen: 

3. Bewertung des erstinstanzlichen Urteils 

3.1 Keine Entscheidung bzgl. der früheren Anfechtungserklärung 

..Dominik" 

Das LG hat im Tatbestand des Urteils zwar zutreffend wiedergegeben, dass die 

Klägerin eine Pflichtverletzung des Beklagten darin sieht, dass dieser die — ihm 

unstreitig bekannte — Anfechtungserklärung des RA Dominik vom 02.04.2001 (Anlage 

K 9 b) in den Rückabwicklungsprozess gegen die Verkäufer Cesar nicht eingeführt 

und den Rückabwicklungsanspruch nicht auf jene Täuschungsanfechtung vom 

02.04.2001 gestützt hat. Es war auch unstreitig geblieben, dass dem Beklagten 

die Anfechtungserklärung des RA Dominik vom 02.04.2001 durch die Klägerin vor 

Klageerhebung im Vorprozess bekannt gegeben worden war.

Das LG hat jedoch an keiner Stelle des Urteils eine Entscheidung über diese 

Frage getroffen. Auch die vom Beklagten im Vorprozess nicht eingeklagten Zinsen 

und Aufwendungen wurden im Urteil des Landgerichts nicht erwähnt. 

Wir gehen davon aus, dass der Vorprozess gewonnen worden wäre, wenn der Beklagte 

die Anfechtungserklärung vom 02.04.2001 in den Vorprozess eingeführt hätte. Der 

Senat wir nun hierüber zu entscheiden haben. 

3.2 Unterlassene eigene Anfechtung wegen später bekannt gewordener 

Anfechtungsgründe 

3.2.1 Waldweg 

Das LG begründet ab Seite 19 letzter Absatz. des Urteils, dass es an einer 

schlüssigen Darlegung eines arglistigen Handelns der Verkäufer wegen der 

fehlenden Zufahrtsmöglichkeit fehlt. So hätten die Verkäufer im Vorprozess 

vorgetragen, dass sie davon ausgegangen seien, den Waldweg nutzen zu dürfen. Dem 

stehe — laut LG Wiesbaden — nicht entgegen, dass die Verkäufer bereits damals 

Schriftverkehr mit dem 

Seite 11 ~~~ 

Forstamt geführt haben, um einen Nutzungsvertrag bezüglich dieses Wegs 

abzuschließen (BI. 207 der Akte). Dieser — aus unserer Sicht offenkundige — 

Hinweis darauf, dass den Verkäufern bekannt war, dass eine Durchfahrtsrecht 

nicht bestand, wertet das LG als „irrelevant" ab, weil aus den Umständen nicht 

hervorgehe, welchen Hintergrund der damalige Schriftverkehr der Verkäufer mit 

dem Forstamt gehabt haben soll. Einen Hinweis, dass Näheres zum Hintergrund des 

damaligen Schriftwechsels zwischen Verkäufern und Gemeinde vorzutragen sei, hat 

das LG nicht erteilt. 

Diese Begründung halten wir einerseits für rechtlich unzutreffend und 

andererseits auch wegen des fehlenden richterlichen Hinweises für 

verfahrensfehlerhaft. 

Denn es ist eine überraschende und rechtsfehlerhafte Wertung, dass der damalige 

Schriftverkehr zwischen Verkäufern und Behörden nicht geeignet gewesen sein 

soll, eine Kenntnis von dem mangelnden Überfahrtsrecht und damit eine Arglist 

der Verkäufer zu substantiieren. Denn durch Vorlage dieses Schriftwechsels wird 

belegt, dass den Verkäufern bekannt war — und zwar unabhängig von der Frage, ob 

die Garagen genehmigt waren — dass ein förmliches Nutzungsrecht für den Waldweg 

nicht bestand. Gerade dass die Verkäufer — ergebnislos gebliebenen — 

Schriftwechsel mit der 

Gemeinde über einen förmlichen Nutzungsvertrag geführt hatten, zeigt, dass in 

diesem Punkt rechtliche und damit planerische Unsicherheit bestand, die die 

Verkäufer jedenfalls zum Anlass genommen hatten, mit der Gemeinde In 

Verhandlungen zu treten. Da es sich bei dem Waldweg auch um die einzige 

Möglichkeit für die Klägerin handelt, ohne über fremden Grund auf eine 

öffentliche Strasse zu gelangen, handelt es sich bei dem Umstand der fehlenden 

Genehmigung und der damit verbundenen rechtlichen Unsicherheit auch um eine 

ungefragt offenbarungspflichtige Eigenschaft 

des Grundstücks. 

Wir möchten an dieser Stelle auch erneut auf den Unterschied der Situation der 

Klägerin und der Situation der Verkäufer hinsichtlich der Zuwegung aufmerksam 

machen: So hatten die Verkäufer eine offizielle Auffahrt zu dem 

streitgegenständlichen Hausgrundstück über ein in ihrem Eigentum stehendes 

angrenzendes Grundstück; die 

Verkäufer mussten daher wegen dieser Alternative die Verhandlungen mit der 

Gemeinde hinsichtlich eines Nutzungsvertrags über den Waldweg nicht weiter 

verfolgen; das „Auffahrtsgrundstück" wurde der Klägerin aber nicht mitverkauft 

und die Verkäufer untersagen ihr auch die Überfahrt, so dass sie keine 

alternative Zuwegung zu ihrem Grundstück hat. 

Seite 12 

Wie das LG — zudem noch ohne je einen Zeugen oder die Klägerin angehört zu haben 

— bei diesen Sachverhalten auf die Feststellung kommt, dass die Verkäufer von 

einem dauerhaft gesicherten Nutzungsrecht ausgehen durften, ist unerfindlich. 

Wenn man diese Umstände noch nicht als Vollbeweis für die Kenntnis der Verkäufer 

von der nicht vorhandenen Genehmigung der Zuwegung über den Waldweg gelten 

lassen möchte, so reicht dies jedenfalls zur Substantiierung im Sinne des 

klägerischen 

Vorbringen aus. 

Das Landgericht hätte den von der Klägerin insoweit angebotenen Beweis erheben

müssen, wir erneuern unsere erstinstanzlichen Beweisangebote hiermit. 

Rechtsfehlerhaft ist in diesem Zusammenhang auch, wenn das Landgericht sich auf 

frühere Einlassungen der Verkäufer im Vorprozess beruft und diesen Einlassungen 

dadurch ein höheres Gewicht als dem klägerischen Vortrag verleiht, indem es von 

einem Fehlen der schlüssigen Darlegung eines arglistigen Handelns der 

Verkäuferseite (Seite 19 d. Urt.) spricht. Das LG verkennt in diesem 

Zusammenhang, dass frühere Behauptungen der Verkäuferseite im Vorprozess, die 

zudem bestritten waren und über die das Gericht des Vorprozesses keine 

Feststellung getroffen hat, keine Bindungswirkung in diesem Rechtsstreit 

entfalten — und zwar nicht einmal dann, wenn das Gericht des Vorprozesses 

Feststellungen über die dortigen Behauptungen getroffen hätte. 

Die Art und Weise, wie das Erstgericht hier zu einer vermeintlichen 

Überzeugungsbildung kommt, ist sehr befremdlich. 

Eine Verfristung des Anfechtungsrechts wegen dieses Anfechtungsgrundes wäre auch 

nicht gegeben gewesen. Denn der Klägerin war erst mit dem als Anlage K 7 

vorgelegten Schreiben des Bürgermeisters der Gemeinde Schlangenbad vom 

25.10.2000 endgültig bekannt geworden, dass eine Genehmigung zum Befahren des 

Waldwegs erforderlich war und eine solche nicht erteilt wird. 

Die Ausführungen des Gerichts auf Seite 20 des Urteils über den Zeitpunkt der 

Kenntniserlangung sind unzutreffend, weil Kenntniserlangung des 

Anfechtungsgrunds erst dann erreicht war, als der Klägerin durch endgültige 

Verweigerung der Durchfahrtsgenehmigung bewusst geworden war, dass die 

Verkäuferseite mit einer solchen Möglichkeit rechnen mussten. 

Seite 13 J 

Der Senat wird daher darüber zu entscheiden haben, ob der klägerische Vortrag 

bezüglich der arglistigen Täuschung im Zusammenhang mit der• Zufahrt auf das 

Grundstück über den Waldweg substantiiert ist; der Senat wird weiter 

Feststllungen zu treffen haben, ob die Klägerin von den Verkäufern in diesem 

Zusammenhang arglistig 

getäuscht wurde. 

3.2.2 nicht genehmigtes Schwimmbad und Sauna 

Das LG kommt auf Seite 21 zu dem Ergebnis, dass die angeblich 1962 errichteten 

Schwimmbad und Sauna nach den damals geltenden Vorschriften genehmigungsfrei 

gewesen seien und daher ein Anfechtungsrecht nicht bestehe. 

Das LG nimmt schon ein unzutreffendes Baudatum des Schwimmbads an; es ist 

bestritten, dass das Schwimmbad im Jahr 1962 errichtet wurde; es drängt sich die 

Vermutung auf, dass das LG dieses Baudatum einfach unterstellt hat, um dessen 

angebliche Legalität begründen zu können. Es bedarf aber ohnehin keiner 

Festlegung, da die Bauwerke unabhängig vom Baudatum illegal sind. Die 

Illegalität ist durch Maße, Feuerstätten, Aufenthaltsraum und zusammenhängender 

Komplex gegeben (s.u.). 

Das LG geht auch von einer unzutreffenden Größe des Schwimmbads aus: Das 

Schwimmbad hat ein Volumen von 80 cbm und nicht 50 cbm; auch die Tiefe 

übersteigt 

mit 1,70-1,80m die zulässige Tiefe für genehmigungsfreie Schwimmbäder von 1,50m 

— 

wie vom Gericht angenommen. 

Beweis: Inaugenscheinnahme 

Im Gutachten des Beklagten Bach auf den Seiten 10 und 11 wird fälschlicher 

Weise eine Tiefe von 2,00metern und einem Beckeninhalt von 100cbm für den zu 

beurteilenden Zeitpunkt als genehmigungsfrei genannt. Diese falschen Angaben 

hätten vom Gericht erkannt werden müssen und eine Überprüfung der tatsächlichen 

Maße erfordert. Dass sowohl Schwimmbad als auch Sauna eine Feuerstätte besitzen 

und deshalb auch nicht genehmigungsfrei sind, wird von der Kammer ignoriert. 

Für ein Schwimmbad solcher Ausmaße bestand eine Genehmigungspflicht gemäß 

HBOGVB104.11.1960 Nr. 31 (§ 65 Ziffer 12) gültig bis 1974, 

Landschaftsschutzgebiet seit 

1965: 

Seite 14 

„12, das Errichten, Ändern und Beseitigen privater Schwimmbecken bis 

zu 50 cbm Beckeninhalt und einer Höchsttiefe von 1,50 in." 

Wie das Gericht auf die unzutreffenden Maße kommt, ist unerfindlich, 

möglicherweise hat das LG in unzulässiger Weise Vortrag der Verkäufer aus dem 

Vorprozess

übernommen; entscheidend ist, dass das LG die Klageabweisung damit auf 

unzutreffende Tatsachengrundlage gestützt hat; einen Hinweis, von welcher Größe 

des Schwimmbeckens das Gericht ausgeht, hat es zu keinem Zeitpunkt erteilt. 

Hätte das Erstgericht die zutreffenden Ausmaße des Schwimmbads festgestellt, 

wäre es zu einer 

Illegalität des Schwimmbads gelangt. 

Die Sauna hat tatsächlich eine Grundfläche von 22gm bei einer Höhe von 

2,13metern, sodass der umbaute Raum 46cbm beträgt. Das Fenster ist 2,75meter auf 

1,25meter, mithin beträgt die Fensterfläche 3,43qm; der Saunaraum muss daher als 

genehmigungspflichtiger Aufenthaltsraum gelten. 


Für einen solchen umbauten Raum bestand eine Genehmigungspflicht gemäß HBOGVBI 

09.07.1957 Nr. 19 (§ 65 Ziffer 3) gültig bis 1974, Landschaftsschutzgebiet seit 

1965: 

„1 die Errichtung, Veränderung oder Beseitigung von Bauwerken mit weniger als 15 

cbm umbauten Raum und 3m Höhe .... " 

Schließlich geht das LG unzutreffend davon aus, dass Schwimmbad und Sauna keine 

Feuerstätten enthalten, womit es die Genehmigungsfreiheit begründet — wie das 

Gericht zu diesen Feststellungen gelangt, ist ebenfalls unerfindlich; zutreffend 

ist vielmehr, dass sowohl Schwimmbad als auch Sauna durch eine jeweils eigene 

Feuerstätte beheizt werden. 


Sie wären daher auch unter diesem Gesichtspunkt nicht genehmigungsfrei gewesen. 

Einen Hinweis, von welchem Zustand von Schwimmbad und Sauna das Gericht ausgeht, 

hat es zu keinem Zeitpunkt erteilt. 

Die Berufung ist daher auch wegen dieser Mängel des Urteils begründet. 

Seite 15 

3.2.3 nicht genehmigungsfähiger Kamin 

Ab Seite 18 des Urteils begründet das LG, dass die Klägerin ein arglistiges 

Handeln der Verkäufer hinsichtlich des Kaminanschlusses nicht schlüssig 

dargelegt habe. So hätten die Verkäufer den Kamin seit Jahren genutzt, ohne dass 

der Schornsteinfeger, der das Anwesen seit 1991 betreute, die Nutzung 

beanstandet hätte. Es sei daher nicht ersichtlich, dass die Verkäufer im 

Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses 1994 Kenntnis davon hatten, dass der offene 

Kamin unzulässig war. Diese Schlussfolgerung ist rechtsfehlerhaft und überspannt 

die Anforderung an die Darlegungslast der Klägerin: Denn es ist ohne weiteres 

nachvollziehbar, dass der Schornsteinfeger — mangels früherer Inaugenscheinnahme 

des Wohnzimmers des Hauses• — erstmals in 2001 

feststellte, dass an den Heizungsschornstein eine zusätzliche Feuerstätte (im 

Wohnzimmer) angeschlossen war. Der Schornsteinfeger war auch zum Beweis als 

Zeuge angeboten, sodass das Gericht diesen hätte anhören müssen. Der 

Schornsteinfeger Mathias hätte dann angegeben, dass er vor 2001 keinerlei 

Veranlassung hatte, in das Wohnzimmer zu gehen, so dass er den widerrechtlich 

angeschlossenen Kamin auch nicht vorher entdeckt hatte. 

Des weiteren hatte die Klägerin vorgetragen, dass den Verkäufern bekannt war, 

dass an einen Kaminabzug nicht zwei Feuerstätten angeschlossen werden dürfen, 

sodass es die Verkäufer als Zeugen hätte anhören müssen. Da es sich bei den 

Verkäufern um eine Bauunternehmerfamilie handelt, werden diese nicht schlüssig 

erklären können, 

keine grundlegende Kenntnis über den Anschluss von Feuerstätten an Rauchabzüge 

zu haben. 

Der Klägerin liegt eine Fotografie des Hauses vor, die das Haus mit 2 

Schornsteinen zeigt; der linke Schornstein existierte bei Verkauf im Jahr 1994 

nicht mehr, so dass geschlossen werden kann, dass die Verkäufer Cesar Änderungen 

an den Schornsteinen vorgenommen haben. 

Beweis: Fotografie des streitgegenständlichen Hauses (Anlage BK 1) 

3.2.4 mangelnde Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses 

Gleiches gilt für die nicht vorhandene Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses. Den 

Verkäufern musste als Bauunternehmerfamilie klar gewesen sein, dass im 

Außenbereich und Landschafts- und Heilquellenschutzgebiet ein Ausbau des 

Dachgeschosses durch Anhebung des Kniestocks — wie mit der Klageschrift 

vorgetragen — nicht möglich sein wird. Insoweit liegt auch nicht nur eine 

Täuschung 

Seite 16

durch Verschweigen — wie vom Landgericht auf Seite 18 des Urteils unterstellt — 

vor, sondern vielmehr hat die Klägerin unter Beweisangebot vorgetragen, dass ihr 

Kaufentschluss gerade dadurch hervorgerufen worden war, dass die Verkäufer ihr 

bei der Besichtigung mitgeteilt hatten, das Dachgeschoss könne durch Anhebung 

des Kniestocks ausgebaut werden. Die Klägerin hatte weiter vorgetragen, dass die 

Verkäufer ihr unter Zurschaustellung derselben mitgeteilt hatten, dass sie zu 

diesem Zweck bereits Hausanschlüsse auf den Dachboden hatten legen lassen. 

Die Klägerin hat insoweit auch nicht widersprüchlich vorgetragen — wie vom LG 

fälschlicherweise unterstellt — denn in der bereits in der als Anlage K 9 b 

vorgelegten Anfechtungserklärung vom 02.04.2001 stützte Rechtsanwalt Dominik die 

Täuschungsanfechtung auf diesen Gesprächsinhalt. 

Der Vortrag der Klägerin ist auch nicht — wie vom Landgericht auf Seite 19 

begründet - aus dem Grund widersprüchlich, weil die Klägerin diesen Vortrag im 

Ausgangsprozess nicht gehalten hatte. Das Landgericht übersieht nämlich, dass 

der Umstand, dass der Vorprozess nicht auf eine Täuschungsanfechtung gestützt 

war, dem Beklagten heute 

gerade zum Vorwurf gemacht wird. 

Mit anderen Worten ist es rechtsfehlerhaft, wenn das Landgericht der Klägerin 

heute widersprüchliches Vorbringen unterstellt, nur weil in der jetzigen Klage 

Sachverhalt vorgetragen wird, der im Vorprozess nicht gehalten wurde. Denn der 

Vorwurf gegen den Beklagten richtet sich ja gerade darauf, dass die 

Anspruchsgrundlage der Täuschungsanfechtung und der hierfür erforderliche 

Vortrag im Ausgangsprozess nicht 

gehalten worden war. 

Es ist befremdlich, dass das LG eine derart ersichtlich unzutreffende Begründung 

für die Klageabweisung bemüht. 

Die Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses ist nicht nur eine verkehrswesentliche 

Eigenschaft, sondern auch ein maßgeblicher preisbildender Faktor; die Klägerin 

ist somit auch über den eigentlichen Wert der Immobilie getäuscht worden. 

3.2.5 illegale Wasserversorgung 

Die Feststellungen des Landgerichts bezüglich der angeblichen Legalität des 

Brunnens vor, aber auch nach Vertiefung sind unzutreffend und berücksichtigen 

vor allen Dingen 

Seite 17 

nicht die jeweils relevante Gesetzeslage: Das Landgericht kommt ab Seite 23 des 

Urteils zu dem Ergebnis, dass die 1973 seitens der Verkäufer durchgeführte 

Vertiefung des Brunnens erlaubnisfrei im Sinne von § 33 WHG gewesen sei; auch 

habe eine Anzeigepflicht für die beabsichtigte Entnahme von Grundwasser im 

Zeitpunkt der Vertiefung des Brunnens nicht bestanden; eine entsprechende 

Anzeigepflicht sei erst mit dem Gesetz zur Änderung des Hessischen 

Wassergesetzes vom 17.12.1980 

eingeführt worden. 

Wir halten diese Rechtsausführungen für unzutreffend. 

• Schon vor Vertiefung des Brunnens im Jahr 1973 war der Brunnen aufgrund seiner 

Nutzung zur Speisung des Schwimmbeckens genehmigungspflichtig. Das ergibt sich 

aus § 33 Wasserhaushaltsgesetz in Verbindung mit § 38 des Hessischen 

Wassergesetzes in der Fassung von 1960 (GVBI Nr. 13 vom 12.07.1960, Seite 76). 

Schon im Verwaltungsprozess der Verkäufer im Jahr 1973 hatte sich die Untere 

Wasserbehörde und das Regierungspräsidium in mehreren Schreiben, zum Beispiel 

vom 06.07.1973 auf die Nassauische Verordnung betreffend den Schutz der 

Mineralquellen vom 07.07.1860, die bis 31.12.1965 auch für Schlangenbad gültig 

war, den § 41 HeWG vom 12 Juli 1960, gültig bis 1980, sowie auf §123 des 

Hessischen Wassergesetzes bezogen. Hätte das Landgericht diese 

Gesetzesmaterialien berücksichtigt, wäre es zum Ergebnis gekommen, dass der 

Brunnen schon vor Vertiefung illegal genutzt wurde. 

Nach der damaligen wasserrechtlichen Gesetzeslage war auch die exorbitante 

Vertiefung des Brunnens im Jahr 1973 von ca. 20 m auf ca. 120 m und der damit 

verbundene Eingriff in das Grundwasser nicht erlaubnisfrei, sondern vielmehr 

bestand schon damals ein Genehmigungserfordernis; die Genehmigung wäre damals 

auch nicht erteilt worden, wenn sie beantragt worden wäre. Die 

Rechtsausführungen des Landgerichts Wiesbaden sind insoweit unzutreffend, sodass 

sie in der Berufungsinstanz 

überprüft und korrigiert werden müssen. 

Das Landgericht kommt auf Seite 23 unten des Urteils weiter zum Ergebnis, dass

grundsätzliche Einschränkungen in der bis dahin angeblich erlaubnisfreien 

Grundwasserentnahme erst auftraten, nachdem das Gebiet mit Verordnung vom 

10.08.1987 zum Heilquellenschutzgebiet erklärt wurde; dass diese Feststellung 

rechtsfehlerhaft ist, zeigt sich schon daran, dass die Verkäufer Cesar 19731976 

in einem verwaltungsgerichtlichen Verfahren bezüglich der Brunnenbohrung 

n\ Seite 18 

unterlegen sind; wäre die Wasserentnahme erst seit 1987 reguliert worden, hätte 

es eines Verwaltungsprozesses 1973-1976 nicht bedurft. 

Soweit das LG weiter ausführt, dass die vermeintliche Bestandskraft des 

vertieften Brunnens durch die zeitlich spätere Einführung des 

Heilquellenschutzgebietes grundsätzlich nicht berührt werden könne, ist auch 

diese Feststellung rechtsfehlerhaft. Denn in einem Heilquellenschutzgebiet 

besteht qua Gesetzes keine Bestandskraft zeitlich früherer Bauten; vielmehr 

hätten die Verkäufer Cesar in diesem Gebiet „alte Rechte" binnen drei Jahren 

nach der öffentlichen Aufforderung gemäß § 16 Absatz 2 WHG vom 05.07.1961 

(Staatsanzeiger Seite 863) anmelden müssen, was sie jedoch nicht getan haben. 

Somit bestand kein Bestandsschutz. 

Soweit das LG weiter ausführt, dass unter dem Gesichtspunkt des 

Heilquellenschutzes unter Umständen eine Beschränkung in der Wasserentnahme 

hätte erfolgen können (auf Seite 24 oben des Urteils), kommt es rechtsfehlerhaft 

zu dem Ergebnis, dass ein arglistiges Handeln der Verkäufer hinsichtlich dieser 

— vom Landgericht gesehenen Möglichkeit der Einschränkung der Wasserentnahme — 

nicht gegeben gewesen sei. Das LG begründet diesen Schluss damit, dass die 

Behörde, obwohl sie von der generellen Existenz des Brunnens wusste, erst im 

Jahr 2005 gegen die Grundwasserentnahme eingeschritten sei. Diese Feststellungen 

sind rechtsfehlerhaft. Denn das Landgericht ignoriert in diesen 

Schlussfolgerungen den unstreitigen Sachverhalt. Zutreffend ist nämlich, dass 

die Behörde nicht erst nach Verkauf des Hauses an die Klägerin Maßnahmen im 

Sinne des Schutzes der Heilquelle unternommen hat. Vielmehr hat die Behörde 

bereits im Zusammenhang, mit der Heilquellensatzung im Jahre 1987 Erkundigungen 

bei den Verkäufern über das Ausmaß der Grundwasserentnahme durch die Verkäufer 

eingeholt. Diese Erkundigungen sind zwanglos als behördliche Maßnahme gegen eine 

übermäßige Grundwasserentnahme zu erkennen, denn zu welchem Zweck hätte die 

Behörde die Erkundigungen sonst einholen sollen. Wir verweisen insoweit auf den 

als Anlage K 1 a vorgelegten Gesprächsvermerk der Untere Wasserbehörde vom 

09.01.1987, dem entnommen werden kann, dass die Verkäuferin Heidi Cesar die 

Wasserbehörde auf telefonische Nachfrage über den wahren Umfang der 

Grundwasserentnahme getäuscht hatte. Dies haben wir auch umfangreich in der 

Klagebegründung und in weiteren Schriftsätzen vorgetragen, ohne dass das 

Landgericht diesen Vortrag bei seiner Entscheidung berücksichtigt hätte. 

Hätte das Landgericht unseren Vortrag berücksichtigt, hätte es festgestellt, 

dass die Verkäuferin Heidi Cesar die Wasserbehörde im Jahr 1987 über das wahre 

Seite 19 

Ausmaß der Grundwasserentnahme belogen hatte; das LG hätte dann weiter 

festgestellt, dass die Wasserbehörde bei wahrer Angabe über das eigentliche 

Ausmaß der Grundwasserentnahme bereits im Jahr 1987 die Nutzung des vertieften 

Brunnens untersagt hätte; des weiteren hätte das Landgericht festgestellt, dass 

den Verkäufern bewusst gewesen sein musste, dass die fortlaufende Nutzung des 

Brunnens nur durch die der Wasserbehörde unbekannte Vertiefung von 20m auf 120m 

und durch die unwahre Angabe von Heidi Cesar im Jahr 1987 (Anlage K la) bis zum 

Verkaufszeitpunkt 1994 ermöglicht worden war. Das LG wäre dann insoweit von 

einer arglistigen Täuschung über die verkehrswesentliche Eigenschaft der 

Wassernutzung ausgegangen, denn die Verkäufer mussten zumindest damit rechnen, 

dass die Wasserentnahme seitens der Behörde untersagt werde, wenn der Behörde 

das wahre Ausmaß der Wasserentnahme bekannt geworden wäre. 

Die Aussage des LG auf Seite 23 des Urteils, wonach die Gemeinde an der 

Verschließung des Brunnens beteiligt gewesen sei, ist unzutreffend. Die 

Anbringung eines Abwasserzählers durch die Gemeinde 1995 indiziert auch 

keineswegs die Legalität des Brunnens; schon gar nicht im Jahre 1994, da dieser 

Zähler alleine für die Berechnung der Abwassergebühren vorgeschrieben war. Die 

Gemeinde ist für das Abwasser zuständig. 

Darüber hinaus waren die Verkäufer auch nicht gutgläubig bezüglich der fehlenden 

Genehmigungsfähigkeit des vertieften Brunnens sowie der entsprechenden 

Wasserentnahme: Sie hatten — wenn auch wegen einer zweiten Bohrung — einen

Verwaltungsprozess gegen die Untere Wasserbehörde geführt und waren unterlegen; 

des weiteren hatten sie Hinweise erhalten, sich an die öffentliche 

Wasserversorgung anzuschließen; letztlich belegt die mit Anlage K 1 a 

nachweisliche Lüge der Verkäuferin Heidi Cesar, dass sie damit rechneten, dass 

die Brunnennutzung bei Kenntnis des wahren Ausmaßes der Wasserentnahme untersagt 

werden würde. 

Es kommt hinzu, dass sämtliche relevanten Entscheidungen der Unteren 

Wasserbehörde zur Frage des Heilquellenschutzes seit 28.01.1976 nicht nur im 

Hessischen Staatsanzeiger, sondern auch in dem Aarboten, der das offizielle 

Bekanntmachungsorgan der Gemeinde ist, veröffentlicht wurden. 

Beweis: Auszug aus dem Aarboten von 1976 (Anlage BK 2) 

Seite 20~ 

Danach wurde die Widmung des Gemeindegebiets, so auch des streitgegenständlichen 

Grundstücks, zum Heilquellenschützgebiet mehrfach im Aarboten veröffentlicht. 

Beweis: Wiesbadener Tagblatt/Aarbote Nr.207 vom 08.09.1987, Seite 12: Erste 

Bekanntmachung des Heilquellenschutzgebiets (Anlage BK 3) Wiesbadener 

Tagblatt/Aarbote Nr.209 vom 10.09.1987, Seite 19: Zweite Bekanntmachung des 

Heilquellenschutzgebiets (Anlage BK 4) 

Dies alles belegt, dass die Verkäufer Cesar Kenntnis, jedenfalls die Befürchtung 

haben mussten, dass die von Ihnen ohne Kenntnis der Untere Wasserbehörde 

durchgeführte Vertiefung des Brunnens und extreme Grundwasserentnahnie nicht 

genehmigungsfähig war. 

Entscheidend ist letztlich, dass der Brunnen heute aufgrund von Umständen 

verfüllt ist, die die Verkäufer als Ursache gesetzt haben und deren Konsequenz 

ihnen bei Verkauf der Immobilie an die Klägerin bewusst war. 

Der Senat wird diese Umstände — die offenkundig sämtlich nicht in die Bewertung 

des LG eingeflossen sind —zu berücksichtigen haben und wird wegen dieser 

Umstände zu einem arglistigen Verhalten der Verkäufer kommen müssen. 

Arglistig handelt auch, wer tatsächliche Behauptungen ohne jede sachliche 

Grundlage abgibt, wobei die Arglist auch darin liegen kann, dass dem Erklärenden 

jegliche zur sachgemäßen Beantwortung erforderliche Kenntnis fehlt und er 

gleichwohl diesen Umstand dem anderen Teil verschweigt. Das gilt auch dann, wenn 

eine Partei einen möglicherweise wesentlichen Mangel verschweigt, weil sie ihn 

für harmlos hält, obwohl ihr für dieses Urteil die Sachkenntnis fehlt (OLG Celle 

4 U 284/85; Urteil vom 19.12.1986 in NJW RR 1987,744; OLG Schleswig 11 U 231/78, 

Urteil vom 06.11.1979 in MDR 80,399 und OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.04.1992 — 

9 U 250/90). 

Zwischenergebnis 

Selbst wenn das eine oder andere Bauwerk des Ensembles vertiefter Brunnen, 

Au/3enschwfmmbad, Sauna mit Vorplatz, Gartensprinkleranlagen genehmigungsfrei 

gewesen wäre, so kann sich aus der Gesamtheit der Anlage dennoch eine 

Gesamtgenehmigungspflicht ergeben. Wir verweisen insoweit auf das Urteil des 

Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 07.06.2001, Az: 9 UE 3983/96 und zitieren 

den Leitsatz: 

Seite 21~ 

„Eine Isoliert betrachtet genehmigungsfreie bauliche Anlage kann unter dem 

Gesichtspunkt einer Gesamtanlage, die sie mit anderen genehmigungspflichtigen 

Anlagen baulichen Anlagen bildet, genehmigungspflichtig sein. Verschiedene 

bauliche Anlagen stellen eine Gesamtanlage in diesem Sinne dar, wenn sie durch 

dieselbe objektive Zweckbestimmung eng miteinander verbunden sind. Diese enge 

Verbundenheit ist bei einer der Freizeitnutzung im Außenbereich dienenden 

Anlage, bestehend aus Gartenhaus, Einfriedung und Schwimmbecken 

gegeben." 

Beweis: Leitsatz des Urteils des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 

07.06.2001, Az: 9 UE 3983/96 (Anlage RK 5) 

3.3 Fehler in der Führung des Vorprozesses / Befangener" Sachverständiger Frank 

Das Gericht verneint Fehler des Beklagten im Vorprozess im Zusammenhang mit der 

von ihm veranlassten privaten Stellungnahme des Gerichtssachverständigen Frank. 

Das LG begründet seine Rechtsauffassung damit, dass das Gericht des Vorprozesses 

die Stellungnahme des SV Frank als Parteivorbringen berücksichtigt habe. 

Das LG verkennt dabei aber vollständig, dass der zuvor als 

Gerichtssachverständige beauftragte Gutachter Frank durch das Verhalten des 

Beklagten seitens des Vorgerichts herabqualifiziert wurde; selbst wenn der 

Vortrag des SV Frank als Parteivortrag berücksichtigt wurde, bedeutet das nichts

anderes als dass seine Feststellungen nicht mehr als unabhängiges 

Gutachterergebnis berücksichtigt wurden. 

Wir hatten allerdings mit der Klage vorgetragen, dass das Gericht des 

Vorprozesses den überzeugenden Feststellungen des SV Frank gefolgt wäre, wenn 

der Beklagte RA Jung ihn nicht durch sein Fehlverhalten „disqualifiziert" hätte. 

Das Gericht hat zu dieser Frage keinerlei Feststellungen getroffen, was aber 

rechtsfehlerhaft ist; mit der Berufung wird das OLG prüfen müssen, wie der 

Prozess ausgegangen wäre, wenn die Ergebnisse des Gutachters Frank nicht nur als 

Parteivortrag, sondern als gerichtliches Sachverständigenergebnis gewürdigt 

worden wären. 

Das Gericht des Vorprozesses hatte an dem Gutachten des SV Frank lediglich 

ausgesetzt, dass er die Außenanlagen unzutreffend bewertet hatte. Ohne die 

Befangenheit des SV Frank hätte daher allenfalls — über den vom SV Frank 

ermittelten 

Wert der Immobilie hinaus — der für die Verkäufer günstigste Wert der 

Außenanlagen in Höhe von DM 185.000,00 festgestellt werden können; Das Gericht 

des Vorprozesses hätte seiner Entscheidung dann folgenden Verkehrswert zugrunde 

gelegt: 

Seite 22 

DM 870.000,00 von SV Frank ermittelter Immobilienwert minus DM 36.000,00 vom SV 

Frank ermittelter Wert der Außenanlagen plus DM 185.000,00 vom SV Bach 

zugrundegelegter Wert der Außenanlagen minus DM 140.560,00 vom SV Bach 

ermittelten Kosten für Rückbau des illegalen Brunnen und Anschluss an die 

Wasserversorgung ergibt den Verkehrswert von DM 873.440,00. 

Der Kaufpreis gegenüber diesem Verkehrswert wäre aber immer noch sittenwidrig 

überhöht gewesen, so dass sich die Auswirkung des Fehlers des Beklagten, den 

Sachverständigen Frank „zu verbrennen" auf den Prozessausgang zeigt. 

Ein weiterer gravierender Fehler des RA Dr. Jung ist, dass er die rechtlichen 

Ausführungen des Sachverständigen Bach bezüglich der illegalen Bauten nicht 

überprüfte. Eine Überprüfung lag auf der Hand, da alle anderen Gutachter die 

Bauten für illegal erachteten. Eine genaue Aufführung und Überprüfung der 

Vorschriften der Hessischen Bauordnung, die vom Gutachter falsch zitiert wurden, 

hätte auch eine Befangenheit des Gutachters begründet, jedenfalls hätte die 

Erkenntnis der Fehlerhaftigkeit der Ausführungen des SV Bach dazu geführt, dass 

dessen Feststellungen insgesamt vom Gericht des Vorprozesses in Zweifel gezogen 

worden wären. 

Weiterhin hätte der Beklagte die auf Grundlage des Sachwertverfahrens 

getroffenen Ermittlung des Verkehrswerts angreifen müssen, da dieses zur 

Marktwertermittlung nicht geeignet ist und wie auch getrennte Bewertungen zu 

einem höheren Wert führt. Denn Herstellungskosten werden vom Markt nicht 

honoriert. 

3.4 Verletzung des Gebots des sichersten Weges 

Das LG benennt auf Seite 17 des Urteils die Aufgaben des Beklagten in seiner 

Funktion als Rechtsanwalt. Unpassend auf die vorliegende 

Sachverhaltskonstellation ist allerdings, wenn das LG dort die Rechtsauffassung 

vertritt, dass der Rechtsanwalt von zwei Wegen den sichersten auszuwählen hat. 

Denn tatsächlich hätte es im Vorprozess überhaupt nur einen denkbaren . Weg der 

Klageführung gegeben, nämlich alle denkbaren Ansprüche in die Waagschale zu 

werfen und die Rückabwicklung des Kaufvertrags auch unter 

Anfechtungsgesichtspunkten geltend zu machen. Soweit die Kammer in diesem 

Zusammenhang von der gefahrlosesten Maßnahme spricht, hätte in der Stützung der 

Klage auf eine weitere Anspruchsgrundlage (Täuschungsanfechtung) auch keine 

Gefahr für die Klägerin gelegen, denn eine Risikoerhöhung gegenüber dem 

Seite 23 

ohnehin schon eingegangenen Risiko der Klageabweisung konnte durch das Einführen 

einer weiteren Anspruchsgrundlage nicht eintreten. 

4. Vorsätzliche sittenwidrige Schädigung (§ 826 BGB) 

Feststellungen zu der Frage, ob die Pflichtverletzungen des Beklagten in der 

Absicht erfolgten, die Klägerin vorsätzlich zu schädigen, trifft das Landgericht 

lediglich auf Seite 30 des Urteils unter Verweis auf angeblich im einzelnen 

dargelegte Feststellungen. Derartige Feststellungen sind dem Urteil allerdings 

an keiner Stelle zu entnehmen, so dass wir das Urteil des Landgerichts auch 

unter diesem Gesichtspunkt der vollumfänglichen Überprüfung durch den Senat

stellen. 

Kai Spirgath Rechtsanwalt

Erwiderung von Dr.Jung auf Berufungsbegründung 

Oberlandesgericht Frankfurt am Main Zeil 42 

60313 Frankfurt am Main 

Dr. 

Unser Zeichen: 

Frankfurt am Main, den 27.04.2010 

In Sachen (/i 

Anna, straße,Schlangenbad 

Berufungsklägerin - 

Prozessbev.: Bornemann von Loeben, Oberer Gaisbergweg 19-21, 69115 Heidelberg 

gegen 

Dr. Franz Josef Jung, 

- Berufungsbeklagter - 

Prozessbev.:Dr..... 

Az.: 1 U 199/09 

bedanken wir uns zunächst für die gewährte Fristverlängerung. 

Im Termin zur mündlichen Verhandlung werden wir beantragen, 

die Berufung zurückzuweisen. 

Die Berufung der Klägerin und Berufungsklägerin (im Folgenden „Klägerin") gegen den Beklagten und 

Berufungsbeklagten (im Folgenden „Beklagter') hat weder in tatsächlicher (dazu unten, A.) noch in rechtlicher (dazu 

unten, B.) Hinsicht Aussicht auf Erfolg, da das Urteil des LG Wiesbaden vom 26.08.2009 (AZ: 5 0 267/08) den 

Seite 2 

vorliegenden Fall im Ergebnis zutreffend würdigt. 

Auch auf die Gefahr von Wiederholungen des erstinstanzlichen Vortrags hin mag insofern folgendes angemerkt sein: 

Zunächst zeichnet sich bereits nach Durchsicht der Akten das Bild einer reuigen Käuferin ab, die nach dem erfolglosen 

Versuch, sich hinsichtlich des Erwerbs einer Immobilie bei den Verkäufern schadlos zu halten, nunmehr alles daran 

setzt, einen „anderen Schuldigen" zu finden. Wie sehr die Klägerin sich in ihrer Opferrolle verbissen hat, zeigt nicht 

zuletzt die Tatsache, dass sie die Lokalpresse über den Inhalt und Ausgang des hier streitgegenständlichen 

Ursprungsverfahrens informiert hat. 

Beweis: Zeitungsausschnitt aus der Rhein-Main Presse vom 24.08.2005, 

bereits erstinstanzlich vorgelegt als Anlage B 1. 

In der Sache ändert dies jedoch nichts daran, dass die Klägerin bei dem Beklagten bei rechtlicher Würdigung der 

Tatsachen nicht auf eine finanzielle Wiedergutmachung hoffen kann. Denn dieser hat den Prozess der Klägerin gegen 

die Familie Cesar ordnungsgemäß geführt, wie im Folgenden gezeigt werden wird. 

A. Zum Sachverhalt 

Die Familie Cesar hat im Jahr 1959 ein Grundstück erworben und in ihrer 40jährigen Besitzzeit diverse Bauten bzw. 

Zuwegungen erstellt und genutzt, wobei sie keinerlei Anlass dazu hatte, an der Rechtmäßigkeit dieser Nutzung zu 

zweifeln (dazu unten, 1.). Im Jahr 1994 verkaufte die Familie Cesar das Grundstück der Klägerin, wobei sie auf 

unterschiedliche Art und Weise ihren unbedingten Kaufwillen zum Ausdruck brachte (dazu unten, II. und III.). 

Unmittelbar im Nachgang zum Erwerb des Grundstücks erfuhr die Klägerin — was sie später dem Beklagten auch 

mitteilte — von einer Vielzahl jener „Mängel" des Grundstücks, die sie erst Jahre später zum Gegenstand der 

Anfechtungserklärung des Kollegen Dr. Dominik machte gem. § 123 BGB machte (dazu unten, IV. und VI.). Im 

Rahmen eines von der Klägerin in Auftrag gegebenen Privatgutachtens wurden diese, vermeintlich seitens der Familie 

Cesar arglistig verschwiegenen, Mängel im Jahre 2000 nur noch ein weiteres Mal gegenüber der Klägerin bestätigt 

(dazu 

Seite 3 

unten, V.). Erst im Jahre 2001 wurde der Beklagte von der Klägerin mandatiert, wobei dieser zutreffend zu dem 

Ergebnis gelangte, dass vor dem Hintergrund des von der Klägerin geschilderten Sachverhaltes eine Anfechtung nicht 

möglich sei (dazu unten, VII.). Deshalb führte der Beklagte für die Klägerin einen Vorprozess unter dem Gesichtspunkt 

der sittenwidrigen Überteuerung des Grundstücks gern. § 138 BGB, wobei er die Klägerin freilich zuvor auf die hiermit 

verbundenen Prozessrisiken informiert hatte (dazu unten, VIII.). Die Klägerin hat es trotz offensichtlicher 

Rechtswidrigkeit unterlassen, sich gegen die zwischenzeitlichen verwaltungsrechtlichen Anordnungen in Bezug auf den 

von ihr genutzten Brunnen zu Wehr zu setzen und ist weiterhin in der Lage, das Grundstück vom rückwärtigen

Waldweg aus an zu befahren (dazu unten, IX.). Erstinstanzlich wurde schließlich in keiner Weise substantiiert zum 

Schaden vorgetragen (dazu unten, X.). 

1. Vorgeschichte 

Die Familie Cesar erwarb am 17.01.1959 das hier streitgegenständliche 

Grundstück in der Str.X . 

1. Beanstandungsfreie legale Nutzung des Brunnens aus 1960 

Im Einzelnen wird zunächst aufbereitet, was es mit dem Brunnen auf dem Grundstück auf sich hatte und warum die 

Familie Cesar beim Verkauf des Grundstücks 1994 nur von dessen Legalität ausgehen konnte. 

a. Situation hinsichtlich der Brunnenbohrung aus den 60iger Jahren 

Nachdem Herrn Hanno Cesar der Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung, der zu diesem Zeitpunkt bei dem 

Grundstück nicht bestand, versagt worden war, bohrte er einen Brunnen auf dem Grundstück. Dieser wurde in den 

folgenden Jahren ohne Beanstandung durch die Behörden von der Familie genutzt, um eine Wasserversorgung des 

Hauses sicherzustellen (dazu sogleich näher unten, b.). Dieser Brunnen wurde damals auch der Unteren Wasserbehörde 

beim Landrat in Bad Schwalbach durch Herrn Hanno Cesar gemeldet. 

Der hier angesprochene Brunnen befand sich im Nord-Osten des Grundstücks und sicherte die Wasserversorgung. Er 

wurde nach 1987 durch die Familie Cesar gereinigt und so hergerichtet, dass er eine ausreichende Wasserversorgung 

des Hauses ohne weiteres sicherstellte. 

Seite 4 

Beweis: 1. Zeugnis Maria Tochter Cesar, 

2. Zeugnis Heidi Cesar, 

3. Zeugnis Sohn 1 Cesar. 

4. Zeugnis Sohn 2 Cesar. 

Dies hat auch das OLG Frankfurt im streitgegenständlichen Vorprozess besonders hervorgehoben, worauf später noch 

näher eingegangen wird. 

Die Familie Cesar hatte auch keinen Anlass, davon auszugehen, dass hinsichtlich dieses Brunnens eine 

Verfüllungsanordnung ergehen würde, da der Gemeinde die Existenz des Brunnens und die Nutzung durch die Familie 

über nahezu 40 Jahre bekannt war und lediglich hinsichtlich der angestrebten weiteren Bohrung aus den siebziger 

Jahren Verfügungen der Unteren Wasserbehörde ergangen waren, wie sogleich noch zu sehen sein wird (dazu unten, b.). 

Beweis: 1. Zeugnis Maria Tochter Cesar, geb. Cesar, b.b. 

2. Zeugnis Heidi Cesar, b.b. 

3. Zeugnis Sohn 1 Cesar, b.b. 


Vielmehr erfolgten entsprechende Bemühungen der Behörde, die Bohrung von 1960 stillzulegen, erst gut zehn Jahre 

nach dem Verkauf durch die Familie Cesar. 

Des Weiteren hatte die Familie Cesar während ihrer jahrelangen Nutzung des Anwesens nie irgendwelche Probleme mit 

der Trinkwasserqualität des aus dem Brunnen gewonnenen Wassers. 





Im Hinblick auf die unstreitige Tatsache, dass dieses Gebiet 1987 zum Heil- 

Seite 5 

quellenschutzgebiet erklärt wurde, mutet der erstinstanzlich formulierte Vorwurf, die Familie Cesar habe die schlechte 

Trinkwasserqualität während der 

Verkaufsverhandlungen mutwillig unterschlagen, jedenfalls nach der diesseits vertretenen Auffassung hanebüchen an. 

Zu den behördlichen Vorgängen hinsichtlich des Brunnens ist im Übrigen folgendes 

anzumerken: 

b. Behördliche Vorgänge um die Brunnenbohrung von 1960 

Die erstinstanzlichen Mutmaßungen des Klägervertreters, dass es denkbar sei, dass eine zweite Bohrung tatsächlich 

nicht existierte und das zur Rechtsfolge hätte, dass „die Stillegungsverfügung des Jahres 1973-1976 sich auf den 

eigentlichen Brunnen [gemeint ist jener von 1960] und dessen Vertiefung bezog — mit allen rechtlichen Konsequenzen 

für diesen Prozess" mutet jedenfalls nach dem Dafürhalten des Unterzeichners hanebüchen an. 

An dieser Stelle mag zunächst nicht abschließend aus einigen Stellen der Akte der Unteren Wasserbehörde zitiert sein, 

die die Klägerin sämtlich erstinstanzlich selbst zum Gegenstand des hiesigen Verfahrens gemacht hat. 

So lautet der Aktenvermerk von Herrn Ludwig vom 09.01.1987 (vgl. die 

erstinstanzlich vorgelegte Anlage K la): 

„Da die Gemeinde Schlangenbad in abwasserrechtlicher Sicht ...Fragen stellte, erhob sich die Frage, ob das Grundstück 

Cesar nicht in der Zwischenzeit an die öffentliche Wasserversorgung ... angeschlossen wurde bzw. ob noch und aus 

welchem privaten Brunnen Wasser für das Grundstück bezogen wird*. 

Daher Anruf der U. bei Frau Cesar, die auf Befragen mitteilte, daß die alte Bohrung von 1960 immer noch existiere und 

ausschließlich zur Trinkwasserversorgung des Grundstücks genutzt werde. * ...

Die im Jahre 1973 von Ihrem Manne begonnene neue Bohrung, deren weitere Durchführung von der UWB untersagt 

wurde, sei seinerzeit sofort stillgelegt und verfüllt worden." 

Seite 6 

* Hervorhebung durch den Unterzeichner. 

Frau Heidi Cesar freilich vor diesem Hintergrund eine bewusste Irreführung der Behörden bei ihrem Telefonat mit 

Herrn Ludwig von der Wasserbehörde Anfang 1987 (vgl. hierzu die erstinstanzlich vorgelegte Anlage K la) zu 

unterstellen, nur weil vermeintlich mehr Personen als die im Telefonat erwähnten Personen im Zeitraum von 1960-1994 

auf dem Anwesen gemeldet 

waren, ist ehrverletzend und durch nichts belegt. Denn selbst wenn mehrere Personen 1987 dort gemeldet gewesen 

wäret, so heißt dies noch lange nicht, dass sie auch das Grundstück und das Wasser genutzt haben. In der Konsequenz 

wird zum Beweis der Tatsache, dass Frau Heidi Cesar sich im besten Wissen und Gewissen Anfang 1987 gegenüber der 

Behörde geäußert hat, Beweis 

angetreten durch ihr Zeugnis. 

Beweis: Zeugnis Heidi Cesar, b.b. 

Hinsichtlich des Brunnens im Nord-Osten wurde bis zu den Verkaufsverhandlungen 

der Erbengemeinschaft Cesar mit der Klägerin nie eine wie auch immer geartete Verfüllungs- oder 

Stilllegungsanordnung seitens der Unteren Wasserbehörde erklärt, was auch das LG Wiesbaden erstinstanzlich in seiner 

Urteilsbegründung zutreffend erkannt hat (vgl. LG Wiesbaden, 26.08.2009, AZ: 5 0 267/08, S. 22 f.). 

Beweis: 1. Zeugnis Maria Tochter Cesar, geb. Cesar, b.b 




Noch im Jahr 1995 wurde im Übrigen Frau Maria Tochter Cesar, eine der Miteigentümerinnen des 

streitgegenständlichen Grundstücks, mit Schreiben vom 24.02.1995 von der Gemeinde Schlangenbad vielmehr dazu 

aufgefordert, einen Wasserzähler an die bestehende Brunnenbohrung zu setzen. 

Beweis: Schreiben der Gemeinde Schlangenbad an Frau Maria Tochter Cesar vom 24.02.1995, bereits erstinstanzlich 

vorgelegt als Anlage B 2. 

Seite 7 J~ 

Konkret heißt es in dem Schreiben: 

„Da die Wasserversorgung dieses Anwesens über eine Brunnenbohrung erfolgt, ist von Ihnen gem. § 24 der 

Entwässerungssatzung der Gemeinde Schlangenbad ein Wasserzähler zu setzen. 

Auch hier wird ein weiteres Mal deutlich, dass die Familie Cesar zum Verkaufszeitpunkt 1994 keinerlei Anlass dazu 

hatte, an dem Fortbestand der Versorgung des Grundstücks über die Brunnen auch nur im Entferntesten zu zweifeln. 

In einem Schreiben von Herrn Ludwig von der Unteren Wasserbehörde an die Klägerin als spätere Eigentümerin des 

Grundstücks vom 09.08.2001 (Anlage die erstinstanzlich vorgelegten Anlagen K 2 und..K 203) heißt es im Übrigen am 

Ende: 

„Da unklar ist, ob Sie heute noch die alte Bohrung aus dem Jahre 1960* nutzen oder ob es sich doch um die im Jahre 

1973 niedergebrachte neuere Bohrung handelt, werde ich innerhalb der nächsten Wochen nach vorheriger 

Terminabstimmung einen Ortstermin durchführen." 


Noch im Jahr 2001 hatte die Behörde ausweislich Ihres soeben zitierten Schreibens gegen die Nutzung der Bohrung aus 

dem Jahr 1960 damit augenscheinlich nichts (!) einzuwenden („Da unklar ist, ob Sie heute noch die alte Bohrung aus 

dem Jahre 1960 nutzen...). 

Erst im Jahr 2004 scheint die Untere Wasserbehörde, willkürlich, in der Sache rechtlich angreifbar und auf Nachfrage 

der Klägerin als damaliger Eigentümerin zu der Erkenntnis gelangt zu sein, dass „unerheblich ist, an welcher Stelle auf 

dem Grundstück sich die Bohrung befindet und welchen Ausbauzustand diese aufweist", um die Stilllegung zu verfügen 

(vgl. die erstinstanzlich vorgelegte Anlage K 5). 

Dies wird auch durch die Begründung der Stilllegungsverfügung der Unteren Wasserbehörde aus dem Jahr 2005 

gestützt, aus der hier in Auszügen zitiert wird (vgl. die erstinstanzlich vorgelegte Anlage K 6): . 

Seite 8 

,,...Dieses Gutachten bezieht sich auf eine zwischenzeitlich verfüllte Brunnenbohrung auf dem Flurstück 3/4' diese 

befindet sich in einer Entfernung von circa 100 m zur heutigen Brunnenanlage.... 

Die Gefahr einer Beeinträchtigung der Thermen kann daher auch durch die heute vorhandene Brunnenbohrung* nicht 

ausgeschlossen werden 

unserem Schreiben vom 10. und 15. Dezember 2004* haben wir Ihnen mitgeteilt, daß aufgrund der Lage Ihres 

Grundstücks innerhalb des Heilquellenschutzgebietes und dem oben bereits zitierten Gutachten eine Genehmigung zur 

Wasserentnahme bisher nicht erteilt worden ist und auch in Zukunft nicht mehr erteilt werden wird." 


Dieser Gesinnungswandel der Behörde, der die Frage der wasserrechtlichen Zulässigkeit von Brunnenbohrungen an 

sich sowie die Frage des Bestandsschutzes im speziellen, vollkommen außer Betracht lässt, ändert jedoch nichts an der 

Tatsache, dass den Cesars ausgehend von der vorgenannten Sachlage 1994 (!) nicht der Vorwurf der arglistigen

Täuschung über die Legalität des 

Brunnens gemacht werden konnte. 

Auch wird nochmals ausdrücklich bestritten, dass eine illegale Vertiefung der Bohrung aus dem Jahre 1960 durch die 

Familie Cesar stattgefunden hat. 





Seite 9 

c. Kenntnisnahmezeitpunkt von vermeintlicher Illegalität nicht substantiiert 

dargetan — Non liquet zu Lasten der Klägerin 

Ferner ist zu konstatieren, dass der Klägervertreter selbst offensichtlich Mühe zu haben scheint, eine Stringenz in seinen 

Vortrag zum Kenntnisnahmezeitpunkt von der vermeintlichen Illegalität des Brunnens zu bringen, was jedoch für die 

Frage der Anfechtungsfrist von entscheidender Bedeutung ist. Auf den entsprechenden Vortrag des Beklagten in seinem 

erstinstanzlichen Schriftsatz vom 03.07.2009 wird insofern vollumfänglich Bezug genommen. 

2. Sauna und Schwimmbad genehmigungsfrei errichtet 

Auch hinsichtlich des auf dem Grundstück befindlichen Schwimmbades oder der Sauna ergab sich bei den 

Verkaufsverhandlungen 1994 keine Täuschung seitens der Familie Cesar. So wird bestritten, dass das Schwimmbad ein 

Volumen von über 50 cbm und eine Tiefe von über 1,50 m hat (vgl. S. 13 der Berufungsbegründung) und damit 

genehmigungspflichtig gewesen sei. Zudem wird hiermit noch einmal dahingehend vorgetragen, dass das Schwimmbad 

im Jahr 1962 errichtet wurde (anders nunmehr insofern S. 13 der Berufungsbegründung). 

Konkret hatte Frau Tochter Cesar 1962 gegenüber der Baubehörde den Bau des Schwimmbades angezeigt und der 

damalige Kreisbaumeister Linker hatte gemäß der geltenden Rechtslage bestätigt, dass, soweit ein Volumen von 50 cbm 

nicht überschritten werde, das Schwimmbad genehmigungsfrei errichtet werden könne. Entsprechend wurde im 

Anschluss verfahren. 


2. Inaugenscheinnahme des Schwimmbades. 

Ferner werden die behaupteten Maße des Saunaraumes mit Nichtwissen bestritten. Vielmehr war die Sauna als 

künstlicher Hohlraum unter der Erdoberfläche ausgestaltet worden und deshalb zum Zeitpunkt des Baus 1962 ebenfalls 

genehmigungsfrei gewesen. 


2. Inaugenscheinnahme der Sauna. 

Seite 10 

Die anderslautenden Angaben der Klägerin sind erstinstanzlich nie erfolgt und offensichtlich nunmehr ohne jedwede 

Substanz aufgrund der rechtlichen Ausführungen im Urteil erfolgt. Der dahingehende Vortrag der Klägerin ist mithin 

präkludiert, da es sich um neue Tatsachen handelt und eine etwaige Beweisaufnahme hierüber zu einer Verzögerung des 

Rechtsstreites führen würde. 

3. Umwidmung zum Landschaftsschutzgebiet 

Ende der 80er Jahre bzw. Anfang der 90er Jahre kam es hinsichtlich des Bereiches, in dem das nunmehr 

streitgegenständliche Grundstück liegt, zu einer Umwidmung zum Landschaftsschutzgebiet. Dass die Familie Cesar 

hiervon wusste, wurde erstinstanzlich mit Nichtwissen bestritten, da sich entsprechende Anhaltspunkte aus der Akte 

nicht ergeben und diese Tatsache außerhalb der Sphäre des Beklagten liegt. 





4. Kamin legal und beanstandungsfrei genutzt 

Im Übrigen mag der Hinweis erlaubt sein, dass die Familie Cesar nach Erwerb des nun streitgegenständlichen 

Grundstücks durch Herrn Hanno Cesar keinerlei Veränderungen an dem Kamin im Haus vorgenommen hatte und diesen 

bis zum Verkaufszeitpunkt ohne jedwede Beanstandung durch den Schornsteinfeger 

benutzt hatte. 





Ferner wurde erstinstanzlich bestritten, dass der in dem Haus befindliche Kamin nicht in der vorliegenden Art und 

Weise genutzt werden darf. Allein die Tatsache, dass über gut und gerne 41 Jahre hinweg Feuerstättenbeschauen durch 

den Schornsteinfeger stattgefunden haben, in denen eine vermeintliche Illegalität des Kamins nie zum Gegenstand 

gemacht wurde, dürfte ausreichend Anlass dafür 

l 

Seite 11

ieten, an der entsprechenden Behauptung der Klägerin zu zweifeln. Auch all dies hat das LG Wiesbaden erstinstanzlich 

zutreffend so erkannt (vgl. LG Wiesbaden, 26.08.2009, AZ: 5 0 267/08, S. 18 f.). 

Wenn wiederum die Klägerin nunmehr unter Vorlage eines Fotos des Hauses (Anlage BK 1) in der 

Berufungsbegründung ihren Vortrag zur Illegalität des Kamins zu substantiieren versucht, so mag sie sich die Frage 

gefallen lassen, warum der Schornsteinfeger Mathias, der das Anwesen unstreitig jahrelang betreute, nicht ausgehend 

von den vermeintlich von außen sichtbaren ' Änderungen an den Schornsteinen früher die — weiterhin bestrittene — 

Illegalität des Kamins erkannte. Hier wird offensichtlich den Verkäufern mehr Sachverstand abverlangt als dem 

Schornsteinfeger oder kurz: der Bock zum Gärtner gemacht. Zudem wird bestritten, dass Herr Mathias während seiner 

jahrelangen Betreuung des Anwesens nie das Wohnzimmer des Hauses in Augenschein genommen hat. 

Beweis: Zeugnis Mathias. 

Im Übrigen wird auch mit Nichtwissen bestritten, dass, sollte die Familie Cesar Änderungen am Schornstein 

vorgenommen haben, sie in 

irgendeiner Weise davon ausging, diese hätten die Illegalität des Kamins zur Folge. 





5. Beanstandungsfreie legale Nutzung des rückwärtigen Waldweges Schließlich mag der Hinweis erlaub sein, dass 

Familie Cesar immer davon ausging, das Grundstück von Seiten des rückwärtigen Waldweges anfahren zu dürfen und 

den Waldweg daher auch entsprechend benutzte. Sie war mithin auch hinsichtlich dieser Erschließung des Grundstücks 

vollumfänglich im guten Glauben an die Benutzbarkeit des Weges, als sie 1994 in Vertragsverhandlungen mit der 

Klägerin eintrat. 

Beweis: 1. Zeugnis Maria Tochter Cesar, geb. Cesar, b.b 


Seite 12 



Auch aus dem erstinstanzlich als Anlage K 7 vorgelegten Schreiben der Gemeinde Schlangenbad vom 27.10.2000 

ergibt sich keinesfalls, dass die Klägerin das Grundstück von dem hinter dem Grundstück liegenden Waldweg her nicht 

anfahren kann. Vielmehr hatte die Gemeinde ja auch das Erstellen zweier Garagen genehmigt, die genau an den 

rückwärtigen Teil des Hausgrundstücks angrenzten und mithin nur über den Waldweg erreichbar waren. 

Beweis: Bestätigung der Bauaufsichtsbehörde vom 28.08.2001, bereits erstinstanzlich vorgelegt als Anlage B B. 

Die Klägerin hat bezeichnenderweise erstinstanzlich auch nicht vorgetragen, dass ihr der Zugang zu ihrem Grundstück 

durch die Gemeinde ausdrücklich untersagt worden sei. Ausgehend von der Ausgestaltung der Bebauung und der Lage 

im Außenbereich sowie dem Alter des Grundstücks muss die Gemeinde vielmehr das Befahren dieses Waldweges 

dulden und verlangt daher hierfür auch keinerlei Notwegrente von der Klägerin. 

Wie der Klägervertreter erstinstanzlich ausführen kann, dass sich die Klägerin „naturgemäß nicht vorstellen" konnte, 

„dass Garagen für PKW gebaut werden, die nur illegal angefahren werden können« und gleichzeitig ohne jedweden 

Beweis der Familie Cesar unterstellt, sie hätte trotz dieser genehmigten Garagen über die Befahrbarkeit des Weges 

absichtlich getäuscht, ist nach dem Dafürhalten des Unterzeichners nicht nur unschlüssig, sondern erneut ehrverletzend 

gegenüber der 

Familie Cesar. 

II. Hintergründe des Kaufs durch die Klägerin 

1994 erfuhr die Klägerin, dass das streitgegenständliche Grundstück in der Str.X zum Verkauf stand. 

Sie wollte dieses Grundstück unbedingt erwerben, um dort ihre kranke Schwester zu pflegen und auch wochenweise 

noch andere ältere Herrschaften zur Pflege aufzunehmen. Deshalb wurde sie mit aller Vehemenz bei der Familie Cesar, 

Seite 13 

insbesondere bei Frau Heidi Cesar, die damals stellvertretend für die Erbengemeinschaft die Vertragsverhandlungen mit 

der Klägerin führte, vorstellig und bekundete ihr Kaufinteresse. 





Das ursprüngliche Angebot für das Kaufobjekt. betrug DM MIO 2,8 und ergab sich aus dem Schön Prospekt, den die 

Klägerin ihrerseits nur unvollständig vorgelegt hat. 

Beweis: Vollständiger Prospekt Schön Immobilien bereits erstinstanzlich 

vorgelegt als Anlage B 3. 

Auf der bezeichnenderweise durch die Klägerin erstinstanzlich nicht vorgelegte Seite 2 des Exposes heißt es im 

Übrigen: 

„Alle Angaben laut Auskunft des Eigentümers." 

Gegenstand der Vertragsverhandlungen war ursprünglich ein Kaufpreis von DM MIO 2,1, den die jetzige Klägerin noch 

um DM 400.000,00 nach unten

verhandelte. 





Zum Beweis der Tatsache, dass das durch die Klägerin erworbene Grundstück einen Verkehrswert hatte, der mindestens 

1,2 Millionen DM betrug, wird ausdrücklich Beweis in Form der Erhebung eines neuen Sachverständigengutachtens 

beantragt. 

Beweis: Sachverständigengutachten. 

Seite 14 

Der von dem Klägervertreter erstinstanzlich vorgeschlagene Vorgehensweise, dass lediglich die bereits im 

Ursprungsverfahren gehörten Sachverständigen sich zu den •Ergebnissen ihrer Gutachten äußern sollen, kann nicht 

gefolgt werden. Die Feststellungen und Beweisaufnahmen des Ursprungsprozesses entfalten keinerlei Bindungswirkung 

für den hier im Raum stehenden Haftungsprozess; dem Beklagten würde eine Beweisinstanz genommen, wenn man die 

Ergebnisse des Vorprozesses in einer wie auch immer gearteten Weise zum Gegenstand des hiesigen Verfahrens machen 

würde. Die Gutachten, die von Verkehrswerten von 765 TDM bis 920 TDM ausgehen, sind auch in sich inkongruent, 

was die Beklagtenvertreter an verschiedenen Stellen im streitgegenständlichen Vorprozess vor dem LG Wiesbaden bzw. 

OLG Frankfurt deutlich gemacht haben (vgl. bspw. Schriftsatz des Kollegen Georg vom 13.06.2003 im Verfahren 7 0 

50/02; Schriftsatz des Kollegen Dr.... vom 02.11.2004 im Verfahren 7 0 52/02). Diesen gesamten Vortrag hat sich der 

Unterzeichner zur Vermeidung von Wiederholungen erstinstanzlich ausdrücklich zu Eigen gemacht. 

Sollte das Gericht noch weiteren Vortrag des Beklagten zur Entkräftung der Gutachten aus dem Vorprozess für 

erforderlich halten, so wird insofern ausdrücklich um entsprechenden richterlichen Hinweis gebeten. 

Ferner befand sich der Immobilienmarkt im Jahr 1994 in einer Hochpreisphase, bei denen Grundstückpreise die 

deutlich über dem Verkehrswert der verkauften Immobilien lagen, üblich waren. Dies räumte auch der spätere 

Privatgutachter Emil in seinem Gutachten ein (dazu unten, V.) 

Beweis: Sachverständigengutachten. 

Die Klägerin erwies sich bei den Vertragsverhandlungen als ausgesprochen hartnäckig, besichtigte das Objekt 

mehrfach, wies auf diverse Mängel des Objektes hin und machte gleichzeitig mehr als einmal deutlich, dass sie an 

einem Kauf des Objektes sehr interessiert sei. Bei den Vertragsverhandlungen hat die Klägerin nie zum Ausdruck 

gebracht, dass ihr die Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses von besonderer Bedeutung war. Auch wurde die 

vermeintlich gesenkte Terrasse nicht bewusst verschwiegen, wobei die Klägerin erläutern möge, warum eine gesenkte 

Terrasse, wenn und soweit eine solche tatsächlich vorgelegen haben sollte, einen versteckten Mangel darstellt. 

Seite 15 




4. Zeugnis Sohn 2 Cesar, b.b 

Ihre Kaufbereitschaft dokumentierte die Klägerin unter anderem dadurch, dass sie noch vor Abschluss des 

Kaufvertrages mit einer Plastiktüte voller Geld bei Frau Heidi Cesar vorsprach. Frau Heidi Cesar wies die Zahlung in 

dieser Form jedoch zurück. 

Beweis: Zeugnis Frau Heidi Cesar, b.b. 

Diese Tatsache ist im Übrigen in dem nunmehr streitgegenständlichen Vorprozess 

zwischen der Familie Cesar als Verkäufern und der Klägerin als Käuferin 

unstreitig gewesen. 

Zudem hat die Klägerin noch am 21.07.1994, also kurz vor Abschluss des Kaufvertrages 

mit der Familie Cesar, eine Vielzahl von Unterlagen betreffend das streitgegenständliche Grundstück 

angefordert. 

Beweis: Schreiben der Klägerin an Frau Heidi Cesar vom 21.07.1994, bereits erstinstanzlich vorgelegt als Anlage B 4. 

Unstreitig ist, dass die entsprechenden Unterlagen der Klägerin nie zur Verfügung 

gestellt wurden. Gleichwohl entschloss sie sich, am 25.07.1994 den Kaufvertrag mit der Familie Cesar zu schließen. 

Auch dies macht ein weiteres Mal deutlich, welchen unbedingten Kaufwillen die Klägerin hinsichtlich des 

streitgegenständlichen Objektes hatte. 

III. Kaufvertrag zwischen der Klägerin und der Familie Cesar 

Am 25.07.1994 kam es, wie dargetan, zum Kaufvertragsschluss zwischen der 

Klägerin und der Familie Cesar. An dieser Stelle mögen einige Passagen 

aus dem Kaufvertrag zitiert sein (vgl. hierzu erstinstanzlich vorgelegte Anlage K 1): 

Seite 16 

So lautet beispielsweise § 3: 

„Etwaige öffentlich-rechtliche Baulasten werden von dem Käufer übernommen. 

Der Käufer wies die Vertragsschließenden darauf hin, dass er das Baulasten-

verzeichnis nicht eingesehen hat. Die Beteiligten verzichteten auf eine solche 

Einsichtnahme." 

§ 4 lautete: 

„Der Grundbesitz ist mit einem 1-Familienhaus bebaut. Der Kaufgegenstand ist dem Käufer bekannt. Er wird von ihm 

erworben, wie er steht und liegt*. 

Dem Verkäufer wird jegliche Gewährleistung für Sachmängel sowie für 

die Richtigkeit des im Grundbuch eingetragenen Flächenmaßes - soweit 

gesetzlich zulässig — erlassen. * (...) 

Der Notar hat die Vertragsschließenden darauf hingewiesen, daß der Ausschluß der Leistung zum endgültigen Verlust 

aller Gewährleistungsansprüche wegen Sachmängeln des Kaufgegenstandes führt, soweit derartige Mängel nicht von 

dem Verkäufer arglistig verschwiegen worden sind. Der Käufer ist sich deshalb bewußt, daß später bekannt werdende 

Mängel des Kaufgegenstandes von dem Käufer und auf eigene Kosten behoben werden müssen. *" 

In § 11 war unter anderem folgendes festgehalten: 

„Der Notar hat das Grundbuch am 22.07.1994 eingesehen und den Grundbuchstand mit den Vertragsschließenden 

erörtert." 

Und schließlich enthielt § 14 folgende Ausführungen: 

„Ein Makler hat bei dem Abschluß dieses Vertrages nicht mitgewirkt. *" 

* Hervorhebungen durch den Unterzeichner. 

Seite 17 

IV. Unmittelbar im Nachgang zu dem Erwerb des streitgegenständlichen 

Grundstücks 

Unmittelbar nach dem Erwerb des Grundstücks überwarf sich die Klägerin mit den 

Verkäufern, von denen einige das Nachbargrundstück bewohnten, über welches ein 

zweiter Zugangsweg zu dem streitgegenständlichen Objekt bestand. 

Konkret überwarf sich die Klägerin mit der Familie Cesar hinsichtlich der Benutzung des weiteren Zugangsweges zum 

Grundstück und nutzte von nun an die rückwärtige Anfahrt an das Haus. Die Klägerin wurde aus diesem Grund von der 

Ordnungsbehörde Schlangenbad kontaktiert und erfuhr bei einem Gespräch mit einem Gemeindebediensteten unter 

anderem von der Lage im Außenbereich, von der vermeintlich mangelnden Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses, von 

der Lage im Landschaftsschutzgebiet und von der Situation hinsichtlich des Waldweges (der freilich sehr wohl 

befahrbar ist und war) sowie von der vermeintlichen Illegalität der Nebenbauten auf dem Grundstück. 

Dementsprechend kam es zu der Beauftragung einer Vielzahl von Rechtsanwälten, 

unter anderem des Kollegen Siegfried wie auch des Kollegen Weidmann, um die Rechte der Klägerin gegenüber der 

Familie Cesar zu wahren. 

Beweis: 1. Kostenrechnung von Rechtsanwalt Weidmann vom 12.01.1995, 

bereits erstinstanzlich vorgelegt in Kopie als Anlage B 5. 

2. Kostenrechnung von Rechtsanwalt Siegfried vom 09.12.1997 bereits 

erstinstanzlich vorgelegt als Anlage B 6. 

Dass Inhalt der einzelnen Beauftragungen unter anderem auch der vermeintlich mangelhafte Zustand des Gebäudes war, 

ergibt sich• nicht zuletzt aus einem Schreiben von Herrn Rechtsanwalt Siegfried an Herrn Rechtsanwalt Hans in . So 

schrieb Rechtsanwalt Siegfried nämlich an Rechtsanwalt Hans im Juni 1997 in der Anwaltssache der Klägerin gegen 

Frau Maria Tochter Cesar unter anderem: 

„Angesichts des Kaufpreises und der erfolgten Gegenleistung wäre an eine 

Nichtigkeit des Kaufvertrages nach § 138 BGB zu denken. Dabei ist zunächst 

davon auszugehen, dass der von meiner Mandantin akzeptierte Kaufpreis von 

Ltpö 

Seite 18 

DM MIO 1,7 völlig unangemessen war. Der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses lag 1994 bei DM 450,00 für 

baureifes Land. Vorliegend handelt es sich um ein Grundstück im Außenbereich, auf dem nicht der geringste Anbau 

mehr errichtet werden darf, so daß als „baureifes Land" lediglich die bebaute Fläche herangezogen werden kann. (...). 

Der Wert des Gebäudes ist sehr schwer zu beziffern, vor allem im Hinblick auf den schlechten Zustand und die 

notwendigen Renovierungsarbeiten. Das Schwimmbecken muss komplett abgerissen werden, desgleichen die Sauna. 

Beweis: Schreiben von Rechtsanwalt Siegfried an Rechtsanwalt Hans vom 24.06.1997 in Auszügen bereits 

erstinstanzlich vorgelegt als Anlage B 7 bzw. Anlage 1

Gleichzeitig wurde jedoch erstinstanzlich der Aussage des Sachverständigen Emil entschieden entgegengetreten, dass 

eine Veränderung an der vorhandenen Bebauung aufgrund der Lage im Außenbereich überhaupt nicht möglich ist (vgl. 

insofern S. 16 des Gutachtens). Im Übrigen mag Seite 24 des Gutachtens zitiert sein. Dort heißt es: 

Seite 19 

„Zum Bewertungsstichtag befand sich der Grundstücksmarkt aufgrund einer großen Nachfrage in einer Hochpreisphase. 

Dabei wurden für freistehende 

Immobilien Verkaufspreise über den im Sachwertverfahren ermittelten Verkehrswerten 

erzielt." 

Unabhängig davon, dass der Inhalt und die Herangehensweise bei der Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstückes 

vorliegend vollumfänglich bestritten werden müssen, räumt der Sachverständige Emil hier ohne weiteres ein, dass ein 

Kaufpreis über dem von ihm ermittelten Verkehrswert aufgrund der damaligen Hochpreisphase durchaus üblich war. 

VI. Anfechtung Rechtsanwalt Dr. Dominik 

Am 02.04.2001 erklärte Rechtsanwalt Dr. Dominik für die Klägerin die Anfechtung des vorliegenden Kaufvertrages 

und stützte dies auf das Verschweigen der bauplanungsrechtlichen Probleme bezüglich Umbauten aufgrund der Lage 

im Landschaftsschutzgebiet, auf das vermeintlich falsche Expose der Firma Schön, die Täuschung über die mangelnde 

Erschließung des Grundstücks sowie über die Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses und auf die fehlende baurechtliche 

Legalisierung von Sauna und Schwimmbad sowie auf die fehlende grundbuchrechtliche Absicherung von Strom, 

Wasser und Telefon- und Kanalleitungen. 

Schließlich wurde noch das Verschweigen der Wasserqualität und des maroden Pumpsystems zum Gegenstand der 

Anfechtungserklärung gemacht. 

Unabhängig davon, ob eine Anfechtung auf die hier aufgeführten Punkte in der Sache überhaupt gestützt werden konnte 

(vgl. dazu unten, B.), so möchte die Klägerin nicht ernsthaft glauben machen, dass sie von all diesen Punkten erst 

sieben Jahre nach Erwerb des Grundstücks, nach Einschaltung diverser Anwälte sowie anwaltlichem Schriftverkehr 

zwischen den Verkäufern und ihr erfahren haben möchte. Jedenfalls die dem Beklagten vorliegenden Unterlagen, aus 

denen sogleich noch zitiert werden wird, zeichnen insofern ein völlig anderes Bild. 

VII. Beauftragung des Beklagten 

Im Laufe des Jahres 2001 mandatierte die Klägerin weitere diverse Anwälte mit der 

Erstellung von Gutachten zur Rechtslage, hierunter unter anderem den Kollegen Lenz 

7tL 

Seite 20 

aus Wiesbaden und den Beklagten. 

Sie erläuterte mit dem. Beklagten im Rahmen einer persönlichen Besprechung den Sachverhalt eingehend und 

informierte ihn über die diversen vermeintlichen Mängel am Grundstück, wann sie von diesen Kenntnis erlangt hatte 

und dass sie bereits kurz nach dem Erwerb des Grundstücks aufgrund des Zerwürfnisses mit der Familie Cesar einige 

Rechtsanwälte mit der Sache betraut hatte. 

Die Klägerin berichtete insbesondere, dass ein Bediensteter der Gemeinde Schlangenbad sie circa 1 Jahr nach ihrem 

Einzug ausführlich über die einzelnen Mängel des Grundstücks informiert hatte. 

Beweis: Parteivernehmung des Beklagten. 

Der Beklagte fertigte anlässlich dieser Besprechung eine Gesprächsnotiz, die freilich nur Teile des Gespräches 

wiedergibt, aus der aber gleichwohl hier in Auszügen 

zitiert sein mag: 

„Illegaler: Brunnen — Schwimmbad, Sauna, Schuppen, offener Kamin." 

„Täuschung — Ausbau Dachgeschoss, Wintergarten, Kamin, Brunnen, Nebenhaus, Garage." 

Beweis: 1. Aktennotiz des Beklagten vom Sommer 2001 bereits erstinstanzlich vorgelegt als Anlage B 9. 

2. Parteivernehmung des Beklagten. 

In der Konsequenz fertigte der Beklagte seine in der Sache nicht zu beanstandende rechtliche Würdigung des Falles, die 

erstinstanzlich als Anlage K 10 vorgelegt wurde. 

Kurz nach dieser rechtlichen Einschätzung vom Juli 2001 kam es zu einer weiteren Besprechung zwischen der Klägerin 

und dem Beklagten, anlässlich der die Klägerin mitteilte, dass auch schon andere zuvor von ihr eingeschaltete Anwälte 

die 

Seite 21 

Anfechtung wegen Verfristung als aussichtslos eingestuft hätten. 

Dass die Klägerin bereits im Nachgang zum Erwerb des Grundstücks von dessen vermeintlichen Mängeln erfuhr, ist im 

Übrigen auch ihrer Stellungnahme vom September 2001. zu entnehmen, die sie dem Beklagten zur Verfügung gestellt 

hat. In diesem Dokument führte die Klägerin unter anderem folgendes über die Vorgänge unmittelbar nach ihrem 

Einzug in das streitgegenständliche Anwesen aus: 

„Nachdem ich bereits im EG eingezogen war*, aber noch zwei Personen von Cesar — absprachegemäß — im 

Souterrain wohnten, musste ich feststellen, dass die Verkäufer Holztüren, Fenster, Einbauten im Haus, Außenlampen 

und bewegliches Ambiente ausbauten und abtransportieren 

wollten.

Meine diesbezügliche Beschwerde beim Notar stoppte diesen unerhörten 

Vorgang. 

Dies hatte jedoch zur Folge, dass die Verkäufer (...) Zufahrtsweg durch ein 

Tor mit Riegel willkürlich verschlossen. 

Hinter dem Grundstück führt ein schmaler Weg vorbei, der jedoch nur für die Land- und Forstwirtschaft genehmigt ist*. 

Als ich diesen daraufhin* zwangsläufig benutzte, meldete sich sofort das Ordnungsamt der Gemeinde Schlangenbad 

und machte mir folgende, gravierende Enthüllungen; die die Liegenschaft betreffen: 

• „Das Objekt liegt im Außenbereich von Schlangenbad. 

Bereits im Jahr 1991 wurde das Areal behördlicherweise zum Landschaftsschutzgebiet umgewidmet. 

• Alle über die damaligen Baugenehmigung von 1954 hinausgehenden Bauten und Einbauten, wie Schwimmbad, 

Saunaraum, Nebenhaus - schwarz und ohne Genehmigung gebaut - müssen wieder entfernt, abgerissen und der 

Urzustand hergestellt werden. Das Dachgeschoss darf nicht ausgebaut, die Dachform nicht verändert werden. 

Seite 22 

• Der Ausbau eines Wintergartens wird nicht genehmigt. Somit ist das ganze 

Objekt nicht mehr weiter ausbaufähig. 

Hervorhebungen jeweils durch den Unterzeichner 

Beweis: Darstellung der Geschehnisse von der Klägerin vom 04.09.2001, bereits erstinstanzlich vorgelegt als Anlage B 

10. 

Im Übrigen mag aus einem Schreiben der Klägerin vom 18.07.2003 zitiert sein, in 

dem sie gegenüber dem Beklagten die Schriftsätze der Gegenseite im Verfahren 

Vor dem LG Wiesbaden kommentierte. Hier heißt es auf Seite 3 des Schreibens: 

„Nachdem ich ca. ein Jahr nach der Übernahme* durch einen Bediensteten 

der Gemeindeverwaltung erfahren habe, dass ich bei Kauf des Objekts übervorteilt 

worden sei, nahm ich Kontakt mit Frau Faust, der Nachbarin (..)." 

* Hervorhebungen durch den Unterzeichner 

Beweis: Schreiben der Klägerin an den Beklagten vom 18.07.2003, bereits 


Unabhängig davon, dass die Richtigkeit der Angaben in beiden Schreiben vorliegend 

vollumfänglich bestritten wurde, sofern der Beklagte sie sich nicht ausdrücklich zu eigen gemacht hat, wird hier 

noch einmal mit Nachdruck deutlich, dass die Klägerin bereits kurz nach dem Erwerb Kenntnis von jenen Aspekten 

hatte, die sie am 02.04.2001 zum Gegenstand einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gemacht hat. 

VIII. Vorprozess 

Am 01.03.2002 erhob der Beklagte nach fruchtlosem Schriftverkehr mit der 

Gegenseite und nach ausführlicher Aufklärung der Klägerin über die mit dem Verfahren 

verbundenen Prozessrisiken Klage beim Landgericht Wiesbaden. 

Seite 23 

Insofern mag zur Vermeidung von Wiederholungen nur auszugsweise aus den Inhalten des Vorprozesses vor dem 

Landgericht Wiesbaden zitiert sein, so z. B. aus dem Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 08.12.2004, in dem 

der im Vorprozess bestellte Obergutachter Bach zur Frage der Wasserversorgung folgendes erklärte (vgl. Seite 4 unten): 

„Ich bin nur von dem Brunnen im Nordwesten des Grundstücks ausgegangen. Dieser Brunnen sichert die 

Wasserversorgung. Der technische Geschäftsführer des Wasserversorgungsverbands Oberer Rheingau Eltville hat mir 

die Auskunft gegeben, dass grundsätzlich eine Eigenversorgungs-Anlage für derartige Grundstücke zulässig und 

sinnvoll ist. 

Unabhängig davon ist die Frage der Legalität. Für mich war wichtig, ob das Grundstück erschlossen ist oder nicht. Der 

Wasserversorgungsverband ist zur 

Versorgung verpflichtet, das Regierungspräsidium kann die Wasserversorgung nicht ohne Sicherstellung der 

Wasserversorgung durch den Wasserversorgungsverband stilllegen. Bei der Begehung des Hauses habe ich eine 

Funktionsprüfung vorgenommen. Klares Wasser im Hahn lief mit ausreichend Druck. Im Keller gibt es einen Wasser- 

Filter." 

Schließlich mögen noch einige Zitate sowohl aus der Entscheidung des Landgerichts Wiesbaden (Aktenzeichen 7 0 

50/02) als auch der des OLG Frankfurt in der 

Berufung erlaubt sein: 

So heißt es in dem erstinstanzlich als Anlage K 16 vorgelegten Urteils des LG Wiesbaden zur Frage der 

Wasserversorgung unter anderem: 

„Denn insoweit sind Gewährleistungsansprüche nach § 4 des Kaufvertrages ausgeschlossen, arglistiges Verschweigen 

des offensichtlich fehlenden Anschlusses an das öffentliche Wassernetz liegt ebenso wenig vor wie die Zusicherung, der 

vorhandene Brunnen sei genehmigt und dürfe in Zukunft weiter genutzt werden. 

Hinsichtlich des Schwimmbads und der Sauna schließt sich das Gericht der Auffassung des Sachverständigen an, dass 

hierfür Bestandschutz besteht,

Seite 24 

weil die Bauten vor Verabschiedung des Bundesnaturschutzgesetzes errichtet wurden. 

Auch hinsichtlich der Zufahrt teilt das Gericht die Auffassung des Sachverständigen, dass sie durch den von der Str.X 

abzweigenden Waldweg gesichert war und ist. (...)" 

Das Oberlandesgericht Frankfurt (Aktenzeichen 3 0 47/05) führte in seinem Urteil vom 02.03.2006 (vgl. die 

erstinstanzlich vorgelegte Anlage K 17, Seite 10) folgendes aus: 

„Was die Problematik der Wasserversorgung und des Brunnens betrifft, so ist von einem arglistigen Verschweigen nicht 

auszugehen. Was die Wasserversorgung betrifft, so wusste die Klägerin unstreitig von Anfang an, dass ein Anschluss an 

die öffentliche Wasserversorgung fehlt und die Wasserversorgung allein über den Brunnen auf dem nordöstlichen Teil 

des Grundstücks erfolgt. Ein zweiter Brunnen, der bereits 1976 nach einem verwaltungsgerichtlichen Verfahren 

verschlossen worden war, spielt im vorliegenden Rechtsstreit unstreitig keine Rolle. Im aufsichtsrechtlichen 

Genehmigungsverfahren war von Anfang an klar, dass die Wasserversorgung allein über den nordöstlichen Brunnen 

erfolgen sollte. Eine besondere Genehmigung wurde dafür weder verlangt noch eingeholt. Vielmehr wurde der Brunnen 

seit 1959.— mit behördlicher Kenntnis — zur Trinkwasserversorgung genutzt und zwar bis zum Erwerb durch die 

Klägerin. (...) Wenn man im Übrigen zu Gunsten der Klägerin• die Illegalität des ersten Brunnens unterstellt, so müsste 

dieser Umstand von den Beklagten bei Vertragsschluss vom 25.07.1994 arglistig verschwiegen worden sein. Das setzt 

voraus, das die Beklagten zu diesem Zeitpunkt von der Illegalität wussten oder zumindest die Illegalität des Brunnens 

befürchten mussten. Dafür gibt es jedoch keinerlei Anhaltspunkte. Gemäß Schreiben der Unteren Wasserbehörde vom 

23.08.2002 existierte für diesen Brunnen überhaupt kein wasserrechtlicher Vorgang. Dass dies den Beklagten bereits 

1994 bekannt war, ist nicht ersichtlich. Nichts anderes ergibt sich aus dem oben genannten Vermerk vom 09.01.1987; 

daraus ergibt sich vielmehr, dass die zuständigen Behörden vom fehlenden Anschluss an die öffentliche 

Wasserversorgung und von der Nutzung des Brunnens aus der Bohrung von 1960 bereits seit diesem Zeitpunkt wussten, 

dagegen aber nicht eingeschritten sind. Dies kann aber nicht zu Lasten der Beklagten gehen. Und von 

tkt 

Seite 25 

der Lage des Brunnens im Heilquellen gebiet hat die Klägerin erstmals durch die Schreiben der Unteren Wasserbehörde 

vom 23.08.2002 erfahren. (..) Vielmehr waren die Beklagten am 25.07.1994 gutgläubig und durften darauf vertrauen, 

dass die den zuständigen Behörden seit 1959 bekannte und von diesen nicht beanstandete Wassernutzung aus dem 

ersten Brunnen auch 

weiterhin nicht beanstandet werden würde. 

Was die Lage im Landschaftsschutzgebiet betrifft (...). Darüber hinaus ist die Lage eines Grundstücks im 

Landschaftsschutzgebiet nicht ohne weiteres als ein Mangel anzusehen, sondern stellt möglicherweise sogar einen 

werterhöhenden Faktor dar. Über diesen Umstand mussten die Beklagten die Klägerin — wenn sie selbst diesen 

Umstand 1994 bereits gekannt haben sollten — ungefragt nur dann aufklären, wenn es für die Klägerin erkennbar 

wichtig war. Das wäre aber nur dann der Fall gewesen, wenn die Klägerin bei Vertragsschluss eine andere Bebauung 

oder bauliche Veränderungen ausdrücklich als von ihr beabsichtigt bezeichnet hätte. (...) Soweit im Kurzexpose der 

Firma Schön von einer Erweiterungsmöglichkeit bezüglich des Dachgeschosses und des Wintergartens die Rede ist, so 

ist § 14 des notariellen Kaufvertrages so zu verstehen, dass etwaige Zusagen von Maklerbüros vorliegen, keinerlei 

Rechtswirkung entfalten." 

Diesen Ausführungen sowohl des Landgerichts Wiesbaden als auch des Oberlandesgerichts Frankfurt ist in der Sache 

nichts hinzuzufügen. 

IX. Status Quo 

Im Übrigen wurde erstinstanzlich bestritten, dass die Klägerin nicht mehr über fließendes Wasser in dem von ihr 

bewohnten Anwesen verfügt. Dies scheint schon vor dem Hintergrund des in Deutschland herrschenden Anschluss- und 

Benutzungszwangs mehr als fraglich. Ganz im Gegenteil liegen dem Beklagten konkrete Informationen vor, dass die 

Klägerin auch weiterhin ihr Wohnhaus mit dem Wasser aus dem Brunnen versorgt. 

Im Übrigen ist diesseits nicht nachvollziehbar, warum die Klägerin die entsprechende Verfüllungsanordnung bezüglich 

des Brunnens in Bestandskraft erwachsen ließ. Im Hinblick auf die in diesem Schriftsatz und auch im durch den 

Beklagten geführten Vorprozess eingehend dokumentierte Kenntnis und Duldung 

Seite 26 

der Brunnennutzung durch die Verwaltung hätte ein entsprechender Widerspruch bzw. eine Anfechtungsklage gegen die 

Verfüllungsanordnung jedenfalls zum Erfolg 

geführt. 

Denn es liegt ein treuwidriges Handeln der Verwaltung vor, zunächst 1959 dem Eigentümer des Grundstücks den 

Anschluss an die Wasserversorgung zu versagen, über mehr als 40 Jahre eine Brunnenbohrung zur Kenntnis zu nehmen 

und zu dulden (einschließlich der Anordnung, sie mit einem Wasserzähler auszustatten) und dann, die Richtigkeit des 

Vortrags der Klägerin unterstellt, ohne Aufzeigen einer Wasserversorgungsalternative eine Verfüllungsanordnung zu 

erlassen. Deshalb wäre ein entsprechendes Verfahren gegen diese Anordnung in jedem Fall gewonnen worden. Dass die 

Klägerin ein solches nicht angestrebt hat, kann dem Beklagten nicht zum Nachteil gereichen. 

Ebenfalls wird angemerkt, dass dem Beklagten Informationen vorliegen, dass die Klägerin auch weiterhin ihr 

Grundstück über den nach ihren Angaben nicht befahrbaren Waldweg anfährt. 

X. Kein Schaden

In keiner Weise nachvollziehbar sind schließlich die Ausführungen der Klägerin zu dem ihr vermeintlich entstandenen 

Schaden. Unabhängig davon, ob die Klägerin gegenüber dem Beklagten die Kaufnebenkosten geltend machen darf, 

wurde erstinstanzlich im Einzelnen jede der auf Seite 66 ff. der Klage aufgeführten Aufwendungen auf das Grundstück 

mit Nichtwissen bestritten. 

Die Klägerin hat daraufhin mit Schriftsatz vom 30.03.2009 versucht, ihren dahingehenden Vortrag zu substantiieren, 

wobei im Einzelnen zu hinterfragen bleibt, welche Positionen denn überhaupt einen ersatzfähigen Schaden darstellen 

(dazu näher, unten B). Die Substantiierung des Schadens ist freilich unabhängig von der dogmatischen Begründung der 

Ersatzpflicht ohnehin nicht gelungen, wobei der Unterzeichner hier nur einige Ungereimtheiten hinsichtlich der 

vorgelegten Belege erwähnt und ausdrücklich um richterlichen Hinweis bittet, soweit das Gericht 

noch weiteren Vortrag zum Schaden wünscht. Jedenfalls wird — sofern das Gericht den dahingehenden Vortrag für 

rechtserheblich hält — um die Vorlage der Originalbelege ersucht. 

Rechtsanwälte & Notare Seite 27 

Ferner ist zum Beispiel nicht nachvollziehbar, auf was sich die als Anlagen K 26 und K 36 vorgelegten Überweisungen 

an den Notar beziehen. Auch bezüglich der Anlage K 29 ist nicht erkennbar, auf welche Leistung die Zahlung erfolgte, 

da diese gerade durch den Überweisungsträger überkopiert wurde. Gleiches gilt für die Anlage K 30, bei der es sich 

wohl um eine Anwaltsrechnung handelt. An dieser Stelle mag im Übrigen der Hinweis erlaubt sein, dass hinsichtlich 

einer Vielzahl von Auseinandersetzungen, die die offensichtlich streitlustige Klägerin im Zuge des 

Erwerbs des Hauses geführt hat, die Kausalität schon deshalb ausscheidet, weil die Klägerin durch ihr Handeln den 

Zurechnungszusammenhang durchbrochen hat. Dies gilt auch für die als Anlagen K 145, K 165 und K 167 vorgelegten 

Anwaltskostennoten, zu deren Anlass die Klägerin mit keinem Wort vorträgt. 

Auf der Anlage K 31 ist weder das Datum der Rechnung noch der Überweisung ersichtlich bzw. lesbar. Die in Anlage K 

33 aufgeführten Mahngebühren und der Säumniszuschlag sind jedenfalls nicht ersatzfähig; gleiches gilt für die 

entsprechenden Gebühren gern. Anlage K 34. Warum die Demontage und der Abtransport des Kellertanks und des 

Tresors ersatzfähig sein sollen (vgl. Anlage K 37) wird ebensowenig dargetan. Die Leistung der als Anlage K 38 

vorgelegten Rechnung ist nicht erkennbar; gleiches gilt für den Gegenstand der als Anlage K 39 und K 40 vorgelegten 

Rechnung. Aus der Anlage K 42 sind keine nachvollziehbaren Rechnungspositionen zu entnehmen und auch nicht 

erkennbar, wer den Erhalt der Barzahlung auf der Rechnung vermerkt hat. Auch Anlage K 75 ist der 

Leistungsgegenstand nicht zu entnehmen, genausowenig wie den Anlagen K 107 oder K 120. Die Anlage K 148 ist 

nicht leserlich, ebensowenig die Anlage K156. 

Im Übrigen fehlen eine Vielzahl von Belegen, was die Klägerin in Ihrer Auflistung 

auch einräumt. Bei Anlage K 46 fehlt es am Beleg der Zahlung. 

Zudem hat die Klägerin weiterhin nicht schlüssig dargetan, wie die Rechtsverfolgungskosten von insgesamt über 

260.000,00 € hier geltend gemacht werden können. Der bisherige Vortrag der Klägerin ist und bleibt hier 

unsubstantiiert; ein Nachbessern ist aufgrund der Präklusion in der zweiten Instanz nicht mehr möglich. 


B. Zur rechtlichen Würdigung 

Unter Zugrundelegung des dargetanen Sachverhalts, der im Übrigen in weiten Teilen erstinstanzlich unstreitig geblieben 

ist, ist festzuhalten, dass die Berufung in der Sache keinerlei Aussicht auf Erfolg hat. 

Vorangestellt ist insofern anzumerken, dass der geltend gemachte Schaden überhaupt nicht ersatzfähig und der Antrag 

trotz ausdrücklicher Rüge in der ersten Instanz auch in der Berufung falsch gestellt ist (dazu 1.). Zudem scheidet ein 

Ersatzanspruch gegen den Beklagten wegen der nicht in den Prozess eingeführten Anfechtung bzw. der fehlenden 

Erklärung einer weiteren Anfechtung aus (dazu unten, II.). Das gleiche gilt für die vermeintlichen sonstigen Einwände 

gegen die Prozessführung des Beklagten (dazu unten, III.). Im Übrigen wären Ersatzansprüche auch schon verjährt 

(dazu unten, IV.). 

1. Schaden zum Großteil überhaupt nicht ersatzfähig 

Zunächst vermag sich dem Unterzeichner nicht zu erschließen, auf welche Anspruchsgrundlage die einzelnen 

erstinstanzlich vorgetragenen Kostenpositionen gestützt werden und zwar auch dann, wenn man unterstellt, die Klägerin 

hätte bei „ordnungsgemäßer Vertretung" des Beklagten im Prozess gegen die Verkäufer obsiegen können: 

Denn die Klägerin hatte in der gesamten Zeit ihres Besitzes die Möglichkeit, die Nutzungen (Wohnvorteil) aus dem 

Grundstück zu ziehen; mithin sind sämtliche nützliche Aufwendungen, die dem Erhalt der Sache dienen, nicht 

ersatzfähig (vgl. § 994 Abs. 1 S. 1 BGB). Dies gilt bspw. für die Reparaturen von Brunnen oder Heizung oder auch die 

Kosten für die Versicherung des Hauses oder die Reinigung 

des Kamins. 

Im Übrigen handelt es sich bei einer Vielzahl der geltend gemachten Rechnungen allenfalls um nützliche 

Verwendungen i.S.v. § 996 BGB (vgl. bspw. die Leistungen des Schreiners Wüst, Anlage K 58 und K 59 oder die 

Badsanierung gem. Anlage K 94), deren Ersatz von der Familie Cesar ohnehin nur in ganz beschränktem Umfang bzw. 

gar nicht hätte verlangt werden können und mithin 


auch nicht vom Beklagten verlangt werden kann (vgl. nur Palandt-Bassenge, 68. Auflage, 2009, § 996 Rn. 2). 

Gleichwohl hat es die Klägerin in keiner Weise für notwendig befunden, zu den einzelnen Kostenpositionen dem

Grunde nach vorzutragen und auch zu begründen, warum insofern Ersatz geschuldet sein soll. 

Weiterhin ist der Antrag zu 1) falsch gestellt. 

Gegenstand der Klage kann überhaupt nur ein Ersatzanspruch in Geld sein. Denn dem Beklagten ist es bereits rechtlich 

unmöglich, den Kaufvertrag „rückabzuwickeln", deshalb kann ihm auch nicht die Übernahme des Grundstücks abverlangt 

werden. 

Der Klägervertreter möge demgemäß seinen Antrag umformulieren und vor allem substantiiert dartun, welcher 

Vermögensschaden der Klägerin denn nunmehr durch den Erwerb des Grundstücks vermeintlich entstanden ist. Auch 

insofern wird sich das von dem Klägervertreter so ungeliebte Sachverständigengutachten über den tatsächlichen Wert 

des Grundstücks und der aus dem Wohnvorteil gezogenen Nutzungen jedenfalls nach diesseitiger Auffassung nicht 

vermeiden lassen, wollte man der Frage des Schadens hier überhaupt nachgehen. 

Mangels Verzuges fehlt es zudem für den Antrag zu 3) an einer Anspruchsgrundlage. Dies gilt unabhängig von den 

fehlenden Erfolgsaussichten dieser Klage schon deshalb, weil der Beklagte mit dem Begehren einer Auflassung Zug um 

Zug kontaktiert wurde, die er jedenfalls, wie ausgeführt, nicht schuldet. 

II. Anfechtung musste in Vorprozess nicht eingeführt oder erneut erklärt 

werden 

Der Beklagte hat auch die Rechtslage hinsichtlich der Anfechtung ordnungsgemäß beurteilt und musste die durch den 

Kollegen Dr. Dominik erklärte Anfechtung nicht in das Verfahren einführen oder selbst eine weitere Anfechtung für die 

Klägerin erklären (dazu unten, 1.). Doch selbst wenn man eine Pflichtverletzung annehmen wollen würde, so wäre diese 

nicht kausal für den geltend gemachten Schaden geworden (dazu unten, 2.). 


1. Keine Pflichtverletzung 

Vor dem Hintergrund der Ausführungen unter A. mutet der Vorwurf an den Beklagten, er hätte die Anfechtung des 

Kaufvertrages zum Gegenstand des Vorprozesses machen müssen und wegen der Erklärung der Unteren Wasserbehörde 

zum Brunnen oder des Schornsteinfegers zum Kamin die Anfechtung des Kaufvertrages erklären müssen, hanebüchen 

an. 

a. Keine arglistige Täuschung 

Zunächst mangelt es hinsichtlich aller vermeintlich zur Anfechtung berechtigenden Punkte bereits an der arglistigen, 

d.h. vorsätzlichen Täuschung seitens der Familie 

Cesar. 

Dass auch das LG Wiesbaden und das OLG Frankfurt in dem hier streitgegenständlichen Vorprozess einer Anfechtung 

wegen arglistiger Täuschung keinerlei Aussicht auf Erfolg beigemessen hätten, ergibt sich mittelbar aus deren 

Urteilsbegründungen. Denn beide Gerichte befassten sich mit der Frage der arglistigen Täuschung, wenngleich 

insbesondere im Zusammenhang mit einem etwaigen Gewährleistungsausschluss. Dabei ließen die Gerichte keinen 

Zweifel 

daran, dass weder in Bezug auf den Brunnen, noch auf die Lage im Landschaftsschutzgebiet von einer wie auch immer 

gearteten Arglist auszugehen war. Die entsprechenden Ausführungen wurden unter A. ausführlich zitiert. 

So fehlt es z.B. hinsichtlich des Brunnens am Anfechtungsgrund, weil die Brunnenbohrung aus dem Jahre 1960 unter 

die Erlaubnistatbestände des §§ 33 Wasserhaushaltsgesetz sowie des § 44 Wasserhaushaltsordnung fällt. Denn es 

handelt sich vorliegend um das Entnehmen von Grundwasser für den Haushalt (vgl. auch Burghartz, WHG, 1974, S. 

245). Die entsprechende Mitteilung des Regierungspräsidiums Darmstadt aus dem Jahre 2009 (auch im Internet 

abrufbar), fügen wir zur Informationszwecken bei. 

Beweis: Mitteilung des Regierungspräsidiums Darmstadt zu Grundwasserentnahmen aus dem Jahre 2009 bereits 


Neben der Tatsache, dass bei dem dargestellten Sachverhalt die Brunnenbohrung jedenfalls Bestandsschutz genoss und 

deshalb schon nicht über die vermeintliche 


Illegalität des Brunnens getäuscht werden konnte, sind aufgrund der zitierten Normen schon Bedenken dahingehend 

anzumelden, ob der Brunnen jemals illegal 

Ein Anfechtungsgrund bezüglich des Brunnens aus dem Jahre 1960 scheidet somit in jedem Fall aus, sei es, weil man 

der Familie Cesar wegen des Verhaltens der Behörden keine Arglist vorwerfen kann oder, weil mangels einer Illegalität 

des Brunnens nie eine Täuschung iSv § 123 BGB über die Wasserversorgung des Grundstücks hätte erfolgen können. 

Auch das LG Wiesbaden erkennt dies in der erstinstanzlichen Entscheidung zutreffend, in der es darauf hinweist, dass 

angesichts der damaligen Rechtslage und des Verhaltens der Behörden keinerlei Anlass seitens der Verkäufer bestand, 

an der Rechtmäßigkeit der Brunnennutzung oder den übrigen Außenanlagen zu zweifeln (vgl. LG Wiesbaden, 

26.08.2009, AZ: 5 0 267/08, S. 23 ff.). 

Ausgehend von den genehmigten Garagen und der entsprechenden Nutzung des Waldweges durch die Verkäufer hatten 

diese auch keinerlei Anlass, über eine vermeintliche Illegalität der Nutzung des Weges aufzuklären. Insofern fehlt es 

auch hier bereits an der nötigen Arglist. 

Auch dies erkennt das LG Wiesbaden in seinem Urteil zutreffend wenn es ausführt 

(vgl. LG Wiesbaden, 26.08.2009, AZ: 5 0 267/08, S. 19 f.):

„Es ist indes nicht ersichtlich, dass den Verkäufern im Jahre 1994 bewusst gewesen ist, dass ein Zufahren zu dem 

Grundstück über den Waldweg nicht zulässig sei." 

Woher sich eine vorsätzliche Täuschung über die Legalität eines Kamins bei einer 40 Jahre lang erfolgten 

beanstandungsfreien Wartung des Kamins ergeben soll, ist weder erst- noch zweitinstanzlich substantiiert dargetan. All 

dies hat das LG Wiesbaden im Vorprozess zu Recht genau so gesehen (vgl. LG Wiesbaden, 26.08.2009, AZ: 5 0 267/08, 

S. 18 ff.). 

Über die Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses war keine Aufklärung geschuldet, weil die Klägerin im 

Verkaufsgespräch mit keinem Wort deutlich machte, dass sie entsprechende Ausbauten bezwecke und im Übrigen die 

Kläger 

\j Rechtsanwälte & Notare Seite 32 i 

selbst davon ausgingen, das Dachgeschoss könne ausgebaut werden. Die mit Zustimmung der Behörden errichteten 

Nebenbauten Sauna und Schwimmbad waren ebenfalls nie von Seiten der Verkäufer als problematisch erachtet worden. 

Völlig verfehlt ist insofern der Hinweis des Klägervertreters auf das Urteil des Hess. VGH vom 07.06.2001 zur 

möglichen Illegalität aller Anlagen wegen einer „Gesamtbetrachtung" (AZ 9 UE 3983/06). Denn unabhängig davon, 

dass der Sachverhalt und Rechtsfindungen dieses Urteils mit dem vorliegenden Fall in keiner Weise vergleichbar sind, 

begründen die - durchaus spitzfindigen und in der Sache angreifbaren — Rechtsfindungen des Hess. VGH natürlich 

keine vorsätzliche Täuschung der Käufer iSv § 123 BGB über die einzelnen vorliegend 

streitgegenständlichen Anlagen (Sauna, Schwimmbad, Waldweg, Kamin, Dachgeschoss). Dies gilt umso mehr, als 

hinsichtlich dieser Anlagen ungleich dem vom Hess. VGH zu entscheidenden Fall gerade keine 

verwaltungsgerichtlichen Verfügungen gegen die damaligen Verkäufer zum Verkaufszeitpunkt vorlagen. 

b. Keine Kausalität der Anfechtung 

Im Übrigen fehlte es an der gern. § 123 BGB geforderten (vgl. den Wortlaut „durch") Kausalität einer arglistigen 

Täuschung, wollte man eine solche zugunsten der Klägerin konstruieren. Denn wie dargetan, war die Klägerin 

entschlossen, das Grundstück zu erwerben und hat sich hiervon auch dadurch nicht abschrecken 

lassen, dass umfassende Gewährleistungsausschlüsse im Kaufvertrag enthalten waren und ihr vor 

Kaufvertragsabschluss bestimmte Unterlagen nicht übermittelt worden waren. Nunmehr zu behaupten, die formal 

fehlende Genehmigung eines Brunnens, der 40 Jahre beanstandungsfrei durch die Familie genutzt wurde, hätte die 

Klägerin von dem Erwerb des Grundstücks abgehalten (oder ein vermeintlich illegal errichteter Kamin), mutet mehr als 

lebensfremd an. 

c. Verfristung der Anfechtung, § 124 BOB 

Schließlich wäre eine Anfechtung aber auch verfristet gewesen, denn die Klägerin hatte entgegen ihrer sehr forschen 

Ausführungen im Schriftsatz jedenfalls kurz nach Einzug in das Haus Kenntnis von den allermeisten Tatsachen, die 

nach Auffassung des Klägervertreters zum Gegenstand einer Anfechtung hätten gemacht werden sollen. Darunter fallen 

auch die Lage im Landschaftsschutzgebiet und die fehlenden Baugenehmigungen für die Außenanlagen. Entsprechende 

erneute Zitate aus der Stellungnahme der Klägerin aus dem Jahr 2001 oder auch aus dem Anü.} 


waltsschreiben des Rechtsanwalts Siegfried aus dem Jahr 1997 erspart sich der 

Unterzeichner an dieser Stelle. 

2. Kein kausaler Schaden 

Im Übrigen zeigen die Ausführungen des LG Wiesbaden und des OLG Frankfurt im streitgegenständlichen Vorprozess, 

dass, selbst wenn der Beklagte nach dem Vortrag der Klägerin die Anfechtung erklärt hätte, diese hinsichtlich des 

Brunnens und der Lage im Außenbereich an der Entscheidung nichts geändert hätte: 

Das gleiche gilt für die Frage der Anfechtung von Rechtsanwalt Dr. Dominik, da das Gericht diese mangels Vorliegen 

der Tatbestandsvoraussetzungen nicht hätte durchdringen lassen können. Der Prozess wäre damit jedenfalls verloren 

worden. 

III. Auch sonst keine Fehler bei der Prozessführung des Beklagten 

Auch im Übrigen ist dem Beklagten hinsichtlich der Führung des Prozesses kein Pflichtverletzungsvdrwurf zu machen 

(dazu 1.) und das Verfahren wäre, selbst wenn man eine Pflichtverletzung annehmen wollen würde, in jedem Fall nicht 

gewonnen worden, so dass es an der Kausalität der hier im Raum stehenden vermeintlichen Pflichtverletzung für den 

vorgetragenen Schaden fehlt (dazu 2.). 

1. Keine Pflichtverletzung 

Der Beklagte hat zum Beispiel ausreichend Einwendungen gegen das Gutachten des Gutachters Bach 

vorgetragen. Der Einwand der 

Doppelberücksichtigung der Außenanlagen war in dem vorliegenden Verfahren irrelevant und hätte zu keiner anderen 

Bewertung des Gerichts geführt, was sich bereits daran zeigt, dass Herr Bach bei seiner Anhörung ausdrücklich erklärt 

hat, nach seiner Meinung müsse ein Teil des Gartens als Bauland gewertet werden. Damit war der Einwand der 

Doppelberücksichtigung faktisch schon Gegenstand der Anhörung des Gutachters Bach. Das LG Wiesbaden ließ 

wiederum im Vorprozess der Klägerin mit den Verkäufern keine Zweifel daran, dass es die Erläuterungen zur 

Vorgehensweise des Gutachters Bach als überzeugend ansah. 

Wie ein Befangenheitsantrag gegen den Gutachter Bach jemals Aussicht auf Erfolg hätte haben sollen, lässt der 

Klägervertreter bewusst offen. 

Seite 34

Diesen in der Sache völlig aussichtslosen Antrag „nicht rechtzeitig" gestellt zu haben, kann dem Beklagten nicht 

ernsthaft zum Vorwurf gemacht werden (so zutreffend LG Wiesbaden, 26.08.2009, AZ: 5 0 267/08, S. 26 f.). Dies gilt 

auch und gerade, wenn man zugunsten der Klägerin unterstellt, das Gutachten sei falsch gewesen (LG Wiesbaden ebd.). 

Ein Angriff hinsichtlich der festgestellten Befangenheit des Gutachters Frank war — unabhängig davon, dass diese 

Entscheidung mangels Anhaltspunkten für die Befangenheit faktisch nicht hätte ergehen dürfen — ebenfalls nicht 

erforderlich. Denn ausweislich des Urteils des LG Wiesbaden im streitgegenständlichen Verfahren ist der gesamte Inhalt 

des Gutachtens von Herrn Frank vom Gericht gewürdigt worden, sodass durch die Annahme der Befangenheit keinerlei 

rechtlicher Nachteil seitens der Klägerin entstanden ist (iE ebenso LG Wiesbaden, 26.08.2009, AZ: 5 0 267/08, S. 28). 

Jedenfalls hat die Klägerin einen solchen Nachteil nicht schlüssig dargetan. 

Der Beklagte hat auch die anderen Gutachten ausreichend gewürdigt. Dabei mag der Hinweis erlaubt sein, dass es eben 

gerade nicht Aufgabe des Anwalts sein kann und muss, jedweden Inhalt der Gutachten gebetsmühlenartig zum 

Gegenstand seiner schriftsätzlichen Ausführungen zu machen. Wann, wie und wo der Beklagte konkret den Inhalt eines 

anderen Gutachtens fälschlicherweise außer Betracht gelassen und so die vermeintlich „falsche" Gerichtsentscheidung 

verursacht haben soll, wird vom Klägervertreter überhaupt nicht schlüssig dargetan, sodass schon aus diesem Grund 

eine Pflichtverletzung ausscheidet (so zutreffend LG Wiesbaden, 26.08.2009, AZ: 5 0 267/08, S. 27). 

Auch bestand keine Pflicht, sich in die Prozessleitung des LG Wiesbadens einzumischen 

und dem Gericht vorzuschreiben, wie es seine Beweisbeschlüsse zu formulieren hat (so zutreffend LG 

Wiesbaden, 26.08.2009, AZ: 5 0 267/08, S. 27 f.). Dass das Gericht zwei Gutachten und schließlich ein Obergutachten 

einholte, stand als verfahrensleitende Maßnahme in seinem Ermessen, sodass sich eine wie auch immer geartete 

Kommentierung durch den Beklagten erübrigte. 

2. Kein kausaler Schaden 

Im Übrigen ist ohne weiteres festzuhalten, dass, selbst wenn man dem Beklagten eine wie auch immer geartete 

Pflichtverletzung bei Führung des Prozesses 


vorwerfen wollte, diese sich nicht kausal auf das Verfahren ausgewirkt hat. 

Denn die obigen Ausführungen, insbesondere das Gutachten des Gutachters Bach, der Verkauf der Villa für DM MIO 

2,25, die eingehende Auseinandersetzung des Gerichts mit dem Gutachten von Herrn Bach und die Überzeugung des 

Gerichts von dessen Ausführungen, lassen keinen Zweifel daran, dass der Vorprozess auch bei „Beachtung" der vom 

Klägervertreter bemängelten Punkte nicht gewonnen worden wäre. Im Übrigen lag überhaupt kein Verstoß gegen das 

Verbot der Doppelberücksichtigung vor, so dass es auch insofern an der kausalen Schadensverursachung fehlt (so 

zutreffend LG Wiesbaden, 26.08.2009, AZ: 5 0 267/08, S. 28 f.). 

Da die Würdigung der Gutachten gem. § 286 ZPO dem richterlichen Ermessen unterliegt, könnte jeder der gebrachten 

Einwände gegen die Prozessführung nur dann für einen Schadenersatzanspruch relevant sein, wenn das Gericht bei 

einem „pflichtgemäßen" Verhalten des Beklagten (wegen einer Ermessensreduktion auf Null) „zwangsläufig" hätte 

anders entscheiden müssen. Hierzu ist — verständlicherweise — nichts vorgetragen. Die vermeintlichen 

Pflichtverletzungen waren mithin jedenfalls nicht kausal. 

IV. Verjährung 

Schließlich wurde ausdrücklich erstinstanzlich der Einwand der Verjährung erhoben, da nahezu alle Fehler bei der 

Prozessführung, die dem Beklagten vorgeworfen werden, sich zwischen 2001 (Mandatierung) und 2004 (Einholung der 

Sachverständigengutachten) ereigneten. Die Klägerin hatte mithin ab diesem Zeitpunkt Kenntnis von den 

anspruchsbegründenden Tatsachen und hätte rechtliche Schritte einleiten müssen. Da dies nicht geschehen ist, sind die 

Ansprüche spätestens Ende 2007 verjährt. 

C. Zusammenfassung 

Im Ergebnis ist damit festzuhalten, dass der Beklagte nicht schadenersatzpflichtig ist, weil er die Anfechtung weder 

selbst erklären noch die erklärte Anfechtung zum Gegenstand des Verfahrens hätte machen müssen und auch seine 

Verfahrensführung nicht zu beanstanden ist. Jedenfalls wäre das vom Beklagten für die Klägerin geführte Verfahren 

aber ohnehin verloren worden, weil das Gericht die 

Rechtsanwälte 8 Notare Seite 36 ;1 

Ausführungen des Gutachters Bach für am überzeugendsten hielt und die vermeintlichen Fehler des 

Beklagten bei der Prozessführung die 

Entscheidungsfindung des Gerichts nicht nachweisbar nachteilig beeinflusst haben. Im Übrigen ist der Schaden nicht 

schlüssig dargetan und der Antrag falsch gestellt. 

Die Berufung kann nach alledem keine Aussicht auf Erfolg haben. 

t' 

Dr. ….Rechtsanwalt

Antwort der Klägerin auf Berufungserwiderung Dr.Jung 

Q 

Bornemann-von Loeben • Rechtsanwälte 

Bornemann-von Loeben j Spirgath 1 Ebenrecht 1 Krieger 

RAe Bomemv wn Loeben & Koll. • Oberer Cr isbergweg 19-21 -69115 Heidelberg 

Fritz Bornemann 

An das 


Zeil 42 


Vorab per Telefax: 069/1367 2976 

Heidelberg. den 14.06.2010 

Unser Zeichen: 2008/00375-KS/DM (bitte stets angeben!) 


E-Mail: Spirgath@kanzlei-bomemann.de 


Durchwahl (06221)6074-37 Telefax: (06221)6074-38 Gerichtsfach LG 

Heidelberg 135 

Oberer Gaisbergweg 19-21 

69115 Heidelberg 

Aktenzeichen: 1 U 199/09 

2 Abschriften anbei 


In Sachen 

Fischer./. RA Dr. Jung 

antworten wir auf die Berufungserwiderung: 

Der Beklagte wiederholt im wesentlichen Sachvortrag und rechtliche Argumentation 

der I. Instanz. Wir sind dem Sachvortrag und der rechtlichen Argumentation des 

Beklagten bereits umfassend entgegengetreten, sodass hierauf nicht erneut im 

Detail geantwortet werden muss. 

Die Klägerin war nicht kaufreuig. Sie hatte vielmehr noch im Jahr 1996 

kostspielige Umbauten am Haus vorgenommen, da sie weder Kaufreue noch zum 

damaligen Zeitpunkt Kenntnis von Anfechtungs- oder Rückabwicklungsgründen hatte. 

Aus diesem Grund macht 

die Klägerin die Kosten dafür auch geltend. Wenn bezüglich der weiter geltend 

gemachten Kosten Klärungsbedarf besteht, kann selbstverständlich darüber 

vorgetragen werden. 

Seite 2 

Soweit der Beklagte ab Seite 3 der Berufungserwiderung neuen Sachvortrag 

einführt, wird dieser als verspätet gerügt. Es wird bestritten, dass die 

Verkäuferfamilie Cesar den Brunnen nach 1987 gereinigt und so hergerichtet hat, 

dass er eine ausreichende Wasserversorgung des Hauses sicher stellte. Es ist 

nicht ersichtlich, weshalb dieser neue Sachvortrag nicht bereits in I. Instanz 

gehalten wurde, sodass er als verspätet zurückzuweisen ist. Zudem ist diese 

Darstellung falsch, da der Brunnen laut Gutachten 

des Hessischen Landesamts für Bodenforschung (vom 04.03.1975) im Jahre 1973 eine 

Tiefe von 24 m hat und versiegt war. So wären die sieben Bewohner des Hauses 14 

Jahre 

ohne Wasser gewesen. 

Unstreitig ist vielmehr, dass die Verkäuferfamilie Cesar den Brunnen heimlich

von 20 m auf 120 m vertieft hatte und dass Frau Heidi Cesar darüber hinaus die 

Behörde über den Umfang der Wasserentnahme getäuscht hatte. 

Zu den Ausführungen auf Seite 5 erster Abschnitt: Das Heilquellenschutzgebiet 

dient dem Schutz der Heilquellen und sagt nichts über die Trinkwasserqualität 

aus. Beim Verschließen des Brunnens stellte die Firma Wasser fest dass der 

Brunnen zur Förderung von Trinkwasser ungeeignet war. Heilquellenwasser ist 

nicht gleich 

Trinkwasser. 

Das Bestreiten auf Seite 6 der Berufungserwiderung, wonach Frau Heidi Cesar die 

Behörde 1987 nicht getäuscht habe, wird als II. Instanz verspätet gerügt. Es ist 

nicht ersichtlich, weshalb der Vortrag nicht bereits in I. Instanz gehalten 

wurde. 

Unser erstinstanzlicher Vortrag, wonach zweifelhaft ist, ob überhaupt eine 

zweite Brunnenbohrung existiert, ist dadurch begründet — wie schon in I. Instanz 

vorgetragen - dass Spuren einer zweiten Brunnenbohrung bis heute nicht auf dem 

Grundstück der Klägerin gefunden wurden. Eine zweite Brunnenbohrung existiert 

unseres Erachtens daher nicht. 

Wir haben bereits erstinstanzlich und mit der Berufungsbegründung (dort Seite 

19) dargelegt, weshalb die gemeindeseits angeordnete Anbringung eines 

Wasserzählers keine Rückschlüsse auf die Legalität des Brunnens zulässt. Denn es 

handelt sich lediglich um einen Abwasserzähler, um die diesbezüglich zu 

erhebenden Gebühren erfassen zu können. Ein Wasserzähler, mit dem die Entnahme 

des Brunnenwassers gemessen und damit möglicherweise geduldet wäre, erfolgte 

gerade nicht. Die Gemeinde ist auch nicht 

Seite 3 

die zuständige Behörde für Wasserrecht. Im Übrigen erfolgte die Anbringung des 

Wasserzählers nach Kaufvertragsabschluss, sodass die Ursächlichkeit auf die 

Täuschungsabsicht der Verkäufer Cesar nicht ersichtlich ist. 

Soweit der Beklagte aus dem als Anlage K 2 vorgelegten Schreiben der Unteren 

Wasserbehörde den für sich günstigen Schluss ziehen möchte, dass die 

Brunnennutzung geduldet und damit legal gewesen sei, verkennt er, dass der 

Unteren Wasserbehörde die durch die Verkäufer durchgeführte.erhebliche 

Vertiefung von 24 m auf 120 m zu diesem 

Zeitpunkt noch nicht bekannt war. 

Die Kenntnisnahme der Unteren Wasserbehörde ergibt sich aus dem Schreiben vom 

27.11.2001 letzte Seite: 

"der heute offensichtliche noch zur Zeit des Vorbesitzers erfolgte Ausbau der 

Bohrung — ich verweise auf die Ortsbesichtigung des Sachbearbeiters der UWB am 

31.08.2001 — und die zeitweilig durch den Vorbesitzer und auch Sie selbst nach 

Erwerb des Grundstückes vorgenommene Nutzung hätten nicht stattfinden dürfen. 

Das Schreiben — Anlage K 2 — konnte sich daher nur auf den Brunnen im 

ursprünglichen Zustand (24 m tief) beziehen. 

Die Feststellungen des LG und des OLG, die der Beklagte auf Seite 23 bezüglich 

der fehlenden arglistigen Täuschung in Sachen Brunnen ausführt, sind dadurch 

entstanden, dass der Beklagte die arglistige Täuschung nicht in das Verfahren 

einführte und deswegen in diesem Zusammenhang keine Beweise erbracht wurden. Im 

Übrigen befindet auch das LG in seinem letzten Urteil vom 20.07.2007, Seite 4: 

„der von den Beklagten betriebene Brunnen war nicht genehmigt und konnte nach 

Auskunft der Unteren Wasserbehörde 

auch nicht genehmigt werden. Ein etwaiges Mitwirken der Klägerin an der 

Untersagungsverfügung der Behörde bzw das nicht Einlegen von Rechtsbehelfen 

vermag das Gericht der Klägerin nicht zum Nachteil anzulasten, da dieses 

nachträgliche Verhalten nichts daran zu ändern vermag, dass zum Kaufzeitpunkt in 

1994 die Wasserversorgung nicht als gesichert betrachtet werden konnte." 

Die Anzahl der auf der Anschrift gemeldeten Personen wurde durch die 

Bescheinigung der Gemeinde Schlangenbad belegt. Sollte das Gericht weitere 

Beweise hierfür benötigen, müssen diese von den Meldebehörden eingefordert 

werden. Die Zeugin Heidi Cesar hat nach Auffassung der Klägerin diesbezüglich 

unzutreffende Angaben 

Seite 4 

gemacht. Desweiteren ist davon auszugehen, dass die Personen, die angemeldet 

sind, auch dort wohnen und selbstverständlich auch Wasser genutzt haben. 

Dass der alte, 24 m tiefe Brunnen möglicherweise Bestandsschutz genossen hätte,

wird diesseits auch bestritten, denn die Verkäufer Cesar hatten den Brunnen 

nicht „als Altrecht° innerhalb von 3 Jahren nach Widmung des 

Heilquellenschutzgebiets angemeldet; dies spielt aber nur eine untergeordnete 

Rolle, weil der Vorwurf gegen die Verkäufer insbesondere dahingeht, dass sie 

wussten, dass eine heimliche Vertiefung des Brunnens um das fünffache illegal 

war, so dass sie dies bei Verkauf an die Klägerin zu 

offenbaren hatten. 

Wir verweisen in diesem Zusammenhang exemplarisch auf die Grundsätze und die 

strengen Anforderungen des BGH an einen unvermeidbaren Rechtsirrtum. 

Soweit der Beklagte erstmals in II. Instanz bestreiten lässt, dass die Verkäufer 

Cesar eine Vertiefung des Brunnens vorgenommen haben, wird Verspätung gerügt. Es 

ist nicht ersichtlich, weshalb der Beklagte diesen Umstand nicht bereits in I. 

Instanz bestritten hat. Wir legen insoweit noch ein Schreiben des Hanno Cesar 

vom 

20.06.1973 an das Regierungspräsidium Darmstadt vor, dem entnommen werden kann, 

dass der 1960 niedergebrachte Brunnen in seiner ursprünglichen Form im Jahr 1973 

nicht mehr ausreichte, den Haushalt, geschweige denn den großen Garten, mit 

Wasser zu versorgen. Herr Cesar dokumentiert mit Schreiben vom 20.06.1973: „Vor 

Beginn der Bohrung hatte ich mich von meinem Anwalt beraten lassen. Seine 

Meinung ist, dass die Bohrung in diesem Falle nicht genehmigungspflichtig ist. 

Vielmehr sei erst die Entnahme an die untere Wasserbehörde zu melden." Die 

Verkäufer wussten somit, dass 

beim Bohren und Entnehmen von Wasser eine Meldung gemacht werden muss, was deren 

Kenntnis im Sinne der arglistigen Täuschung belegt. 

Beweis: Schreiben des Hanno Cesar vom 20.06.1973 (Anlage BK 6) 

Die Anlage BK 6 befindet sich auch in der bereits erstinstanzlich beigezogenen 

„Wasserakte". Auch hieraus ergibt sich zwanglos — abgesehen davon, dass der 

Beklagte es in I. Instanz nicht bestritten hat — dass der Brunnen durch die 

Verkäufer um das 

fünffache vertieft worden war. 

i Seite 5 

Der Beklagte behauptet, er hätte bezüglich des Brunnens keine Anfechtung 

erklärt, weil dieser legal war. Er hat sich aber mit der Legalität des Brunnens 

als Klägervertreter nicht auseinandergesetzt, und hat dieses auch bis jetzt 

nicht behauptet. Vielmehr war ihm die Illegalität schon damals bewusst, 

ansonsten hätte er der Klägerin mitteilen müssen dass der Brunnen seiner Meinung 

nach legal ist. Da aber die Behörde die Illegalität des Brunnens feststellte, 

wäre es die Aufgabe des Beklagten gewesen, diesen Tatbestand in die Klage 

einzubringen. 

Bestritten wird, dass Frau Tochter Cesar oder ein anderes Mitglied der Familie 

Cesar den Bau des Schwimmbads bei der Behörde angezeigt hatte. Wir machen uns 

allerdings den Vortrag des Beklagten, wonach der Verkäuferin Frau Tochter Cesar 

bekannt war, dass ein Schwimmbad nur dann genehmigungsfrei errichtet werden 

könne, wenn die Tiefe von 1,5 Metern das Volumen von 50 Kubikmetern nicht 

überschritten werde, zu eigen. Da die Tiefe 1,8 Meter und das Volumen 80 

Kubikmeter beträgt, war der Verkäuferin Frau Tochter Cesar auch bekannt, dass 

das Schwimmbad illegal errichtet war. 

In diesem Zusammenhang weisen wir auch nochmals auf die Pflichtwidrigkeit des 

Beklagten hin, die Feststellungen des Sachverständigen Bach im Vorprozess, der 

als einziger der sechs Gutachter — aufgrund unzutreffender Größenangabe — zu 

einer Legalität von Sauna und Schwimmbad kam, nicht ausreichend angegriffen zu 

haben. 

Wenn der Beklagte die behaupteten Maße mit Nichtwissen bestreitet, so entlastet 

das ihn 

keineswegs, denn sein Fehler in diesem Zusammenhang ist, dass er die Angaben aus 

dem Gutachten Bach mit den gesetzlichen Bestimmungen nicht überprüfte. Dieses zu 

überprüfen lag auf der Hand, wie wir bereits in der Berufungsbegründung 

vorgetragen haben. 

Unser Vortrag ist auch nicht präkludiert, weil schon nicht feststeht, wie das 

Landgericht Wiesbaden überhaupt Erkenntnisse zur Größe von Schwimmbad und. 

Außensauna gewonnen hat. Da derartiges in I. Instanz nicht vorgetragen war, 

hätte das LG Wiesbaden einen Hinweis erteilen müssen, dass kein Vortrag zu den 

Maßen von Schwimmbad und Sauna gehalten worden war, sodass zu deren Legalität 

noch keine Entscheidungsreife bestand. Wir hätten dann den entsprechenden

Vortrag der Berufungsbegründung bereits in I. Instanz halten können. Eine 

Verzögerung des Rechtsstreits ist ebenfalls nicht gegeben, da die Erkenntnisse 

nach Aktenlage erfolgen können. 

Seite 6 

Ergänzend teilen wir zur Illegalität der Sauna noch mit: 

Die Bestimmung der Genehmigungsfreiheit für künstliche Hohlräume gab es 1962 

noch nicht; erst in der HBO der Fassung 1978 waren derartige künstliche 

Hohlräume mit 15 cbm umbautem Raum genehmigungsfrei, was der Beklagte hätte 

wissen und im Vorprozess rechtzeitig beanstanden müssen. 

Da die Sauna eine senkrechte Außenmauer von drei Metern hat, ist sie auch kein 

Hohlraum. 

Soweit der Beklagte in II. Instanz erstmals bestreitet, dass der 

Schornsteinfeger Mathias nie das Wohnzimmer des Hauses in Augenschein genommen 

habe, wird Verspätung gerügt. Es ist nicht ersichtlich, weshalb der Beklagte 

diese Behauptung nicht bereits in I. Instanz bestritten hat. 

Soweit der Beklagte in II. Instanz erstmals vorträgt, dass die Verkäuferfamilie 

Cesar hinsichtlich der Nutzbarkeit des Waldwegs gutgläubig davon ausging, dass 

die Nutzung legal sei, wird ebenfalls Verspätung gerügt. 

Der Beklagte kann auch nicht erklären, weshalb die Verkäufer Cesar Verhandlungen 

mit der Gemeinde über eine Legalisierung der Wegenutzung führte, wenn sie der 

Auffassung waren, den Weg ohnehin legal nutzen zu dürfen. 

Zu Seite 10: Die Umwidmung zum Landschaftsschutzgebiet erfolgte schon 1965, 

StAnz.Nr.28/1965 S. 807 Landschaftsschutzgebiet „Mittelrhein-Wisper", danach 

StAnz.Nr.6/1976 S. 204 Landschaftsschutz „Taunus", und nicht erst Ende der 80-er 

Jahre. 

Die ab Seite 12 vorgetragenen Hintergründe des Kaufs durch die Klägerin 

haben wir 

bereits erstinstanzlich bestritten. Soweit die Beklagte nun in der II. 

Instanz erstmals 

Beweis für ihre unzutreffenden Behauptungen anbietet, wird Verspätung 

gerügt. Die 

Relevanz dieses Vortrags erschließt sich auch nicht. 

Widersprüchlich Ist die Behauptung des Beklagten, wonach das durch die Klägerin 

erworbene Grundstück mindestens einen Verkehrswert von DM 1,2 Mio. hatte. Der 

Beklagte muss sich die Frage gefallen lassen, weshalb er der Klägerin denn 

überhaupt zur 

Seite 7 

Rückabwicklungsklage riet, wenn er nicht einmal von einer sittenwidrigen 

Überteuerung ausging. 

Die Darstellung des Beklagten auf Seite 19 Abs.2 : ,; ...räumt der 

Sachverständige Emil hier ohne weiteres ein, dass ein Kaufpreis über den von ihm 

ermittelten Verkehrswert aufgrund der damaligen Hochpreisphase durchaus üblich 

war", ist falsch und wird von dem Beklagten durch das unvollständige Zitieren 

des Gutachters begründet. Tatsächlich steht auf Seite 24 des Gutachtens Emil 

dass die Wertermittlung unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden 

Faktoren erstellt wurde. 

Vgl.: Seite 24 des Gutachten Emil (Anlage BK 7) 

Die Einholung eines Sachverständigengutachtens ist aber auch aus rechtlichen 

Gründen nicht geboten. 

Das Recht auf eine Beweisinstanz im vorliegenden Verfahren bezüglich des 

Gutachters, das der Beklagte auf Seite 14 fordert, steht ihm nicht zu. Das 

Gutachten ist eine subjektive Feststellung, zu dem die Parteien sich im 

Vorprozess einbringen konnten. Denn Gegenstand des jetzigen Verfahrens ist nicht 

eine weitere Begutachtung, sondern alleine die Beurteilung des Prozessverlaufes 

ohne die Fehler des Beklagten, mit den damals gegebenen Tatsachen. Ein neues 

Gutachten wäre eine Einbringung neuer Tatsachen. Sollten für den jetzigen 

Prozess gutachterliche Erkenntnisse erforderlich sein, kann alleine auf das 

bestehende Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen Frank zurückgegriffen 

werden. Auch eine neue Stellungnahme des Gutachters Frank wäre nicht zulässig. 

Dem Vortrag auf Seite 15 der Berufungserwiderung sind wir bereits in I. Instanz 

entgegengetreten. 

Die Darstellung auf Seite 17 Abs 1: „überwarf sich die Klägerin mit den 

Verkäufern, von denen einige das Nachbargrundstück bewohnten" ist falsch. Das 

betreffende Grundstück ist nicht bebaut so dass es auch nicht bewohnt sein kann.

Bezüglich des angeblichen Gesprächs mit dem Gemeindebediensteten oder der 

Nachbarin, womit der Beklagte die Kenntnis der Klägerin über Anfechtungsgründe 

zu begründen versucht, muss folgendes klargestellt werden. Wenn eine Behörde von 

einer Illegalität Kenntnis hat, so unternimmt sie von Amts wegen die 

erforderlichen Maßnahmen. Über dererlei Maßnahmen gibt es 

Seite 8 

keine Hinweise. Dass die Verkäufer, denen die Illegalität der Außenanlagen 

bewusst ist, 

sich damit den Nachbarn anvertrauen, ist unglaubwürdig. 

Soweit der Beklagte auf Seite 18 aus Anlage• B 7 zitiert, ist darauf zu 

Verweisen, dass 

darin der Abriss des Schwimmbeckens im Zusammenhang mit dem baulichen Zustand, 

nicht aber mit der Genehmigungsfrage erwähnt wird. 

Bezüglich des Verkaufs Nachbarhaus ist zu erwähnen, dass dieses doppelt soviel 

Bauland hat wie jenes der Klägerin sowie 120 Quadratmeter mehr Wohnfläche, als 

der Gutachter 

Bach In seinem Gutachten angibt. Desweiteren sind die 1000 Quadratmeter mehr 

Grund, die das Grundstück der Kägerin hat, Wald und stellen somit einen geringen 

Wert dar. Die beiden Objekte sind folglich nicht zu vergleichen. Aber genau 

damit begründet 

der Gutachter Bach seine erhebliche Abweichung zu den anderen Gutachten. 

Soweit der Beklagte erstmals in II. Instanz umfangreichen Vortrag, das 

Mandatsverhältnis der Klägerin mit dem Beklagten und das Mandatsverhältnis der 

Klägerin mit anderen Rechtsanwälten betreffend hält, wird Verspätung gerügt. Es 

ist nicht ersichtlich, weshalb dieser Vortrag nicht bereits in I. Instanz 

gehalten wurde. 

Aus dem Vortrag ergibt sich im Übrigen auch nichts Erhebliches, was einen 

früheren 

Kenntnisnahmezeitpunkt und damit eine Verfristung der Täuschungsanfechtung 

begründen könnte. 

Unzutreffend ist insbesondere, dass die Klägerin dem Beklagten mitgeteilt haben 

soll, dass zuvor schon andere Rechtsanwälte die Anfechtung wegen Verfristung als 

aussichtslos eingestuft hätten. Dieser Vortrag ist frei erfunden, Verspätung 

dieses erstmals in II. Instanz gehaltenen Vortrags wird zudem gerügt. 

Zu Anlage B 10 und B 11 hatten wir erstinstanzlich ausführlich vorgetragen. 

Für ungehörig und peinlich halten wir es, dass der Beklagte sich nicht zu schade 

ist, der Klägerin in ihrer objektiv bedauernswerten Situation zu unterstellen, 

sie würde den - nachweislich verfüllten — Brunnen auch heute noch nutzen. Auf 

die Klägerin wirkt dies verhöhnend. Dieser törichten Behauptung auch noch 

dadurch Gewicht zu verleihen, dass der Beklagte über nicht näher genannte 

Quellen schwadroniert, offenbart seine wahre Geisteshaltung. 

Seite 9 

Wir bitten um richterliche Hinweise, auch hinsichtlich der Antragstellung; die 

von dem 

Beklagten behaupteten erstinstanzlichen Hinweise zur Antragstellung sind weder 

erfolgt, 

noch protokolliert. 

f =- 


Erwiderung 2 von Dr.Jung auf Berufungsbegründung 

Oberlandesgericht Frankfurt am Main 

Zeil 42 

60313 Frankfurt am Main 


In Sachen 

Anna, Strasse X, Schlangenbad 

- Berufungsklägerin - 

Prozessbev.: Bornemann von Loeben, Oberer Gaisbergweg 19-21, 69115 

Heidelberg 

gegen 

Dr. Franz Josef Jung, 

- Berufungsbeklagter - 

Prozessbev.•... 

Az.: 1 U 199/09 

erlaubt sich der Unterzeichner, in der gebotenen Kürze auf die schriftsätzlichen 

Ausführungen der Gegenseite vom 14.06.2010 wie folgt Stellung zu nehmen: 

Alle aufgeführten Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte sind im Rahmen des 

bestehenden Mandates berechtigt, Erklärungen mit 

Wirkung für die Partnerschaftsgesellschaft abzugeben und entgegenzunehmen 


Wenn und soweit der Klägervertreter sich die Mühe gemacht hätte, die 

erstinstanzliche Akte aufmerksam zu studieren, wäre ihm aufgefallen, dass 

sämtlicher Vortrag, den er in der zweiten Instanz als verspätet rügt, bereits 

erstinstanzlich erfolgt ist. 

Im Einzelnen: 

So wurde bereits auf Seite 3 der Klage vorgetragen, dass die Familie Cesar 1987 

den Brunnen im Nordosten des Grundstücks gereinigt und so hergerichtet hat, dass 

eine ausreichende Wasserversorgung des Hauses ohne Weiteres sichergestellt war 

(vgl. aber Seite 2 des Schriftsatzes der Gegenseite vom 14.06.2010). Demgemäß 

ist demgegenüber der Vortrag der Gegenseite, dass dieser erstinstanzliche 

Vortrag falsch sei (so Seite 2 des Schriftsatzes vom 14.06.2010), präkludiert 

und nicht zu beachten. 

Ebenso hat der Beklagte auf Seite 3 seiner erstinstanzlichen Klageerwiderung 

dazu ausgeführt, dass Frau Heidi Cesar die Wasserbehörde 1987 nicht getäuscht 

hat (vgl. aber Seite 2 des Schriftsatzes vom 14.06.2010). 

Im Übrigen bestreitet der Beklagte auch nicht verspätet, dass der 


hat (so Seite 6 des Schriftsatzes vom 14.06.2010). Ein erstinstanzliches 

Bestreiten dieser „Tatsache" war dem Beklagten nicht möglich, da dieser Vortrag 

erst in der zweiten Instanz durch die Klägerin erfolgte (vgl. Seite 15 der 

Berufungsbegründung). Der Klägervertreter wird an dieser Stelle noch einmal 

ausdrücklich dazu aufgefordert, seine eigenen und auch die gegnerischen 

Schriftsätze im Vorfeld zum Verfassen seiner schriftsätzlichen Stellungnahmen 

durchzulesen. 

Der Beklagte hat auch entgegen der Ausführungen der Gegenseite (vgl. Seite 6 des 

Schriftsatzes vom 14.06.2010) bereits erstinstanzlich Beweis für die 

Hintergründe des Kaufs durch die Klägerin angeboten. Auf den Vortrag auf Seite 6 

ff. der Klageerwiderung wird insofern verwiesen. 

Auch hat der Beklagte bereits erstinstanzlich und unter Beweisantritt 

umfangreich zu dem Mandatsverhältnis der Klägerin mit dem Beklagten und dem 


Mandatsverhältnis der Klägerin mit anderen Rechtsanwälten vorgetragen (vgl. 

Seite 14 ff. der Klageerwiderung). Auch insofern ist das Bestreiten der Klägerin 

bzw. ihres rechtlichen Vertreters auf Seite 8 des Schriftsatzes vom 14.06.2010 

offensichtlich ins Blaue hinein getätigt und der Tatsache geschuldet, dass 

dieser sich nicht die Mühe gemacht hat, die erstinstanzliche Akte noch einmal zu 

studieren.

Mit großem Interesse nimmt der Unterzeichner im Übrigen die Ausführung der 

Gegenseite dazu zur Kenntnis, dass sich auf dem Grundstück nie ein zweiter 

Brunnen befunden habe. In diesem Zusammenhang erlaubt sich der Unterzeichner ein 

Zitat aus der erstinstanzlichen Klage (Seite 8): 

„Die Wasserbehörde hatte daher — nachdem sich Nachbarn über die Sprengung 

beschwert und dies bei der Wasserbehörde angezeigt hatten - bereits 1973 

angeordnet, dass der zweite* Brunnen verfüllt werde; dass auch der ältere* 

Brunnen von 24 auf 110 Meter vertieft worden war hatte die Familie Cesar der 

Wasserbehörde erfolgreich verschweigen können; denn die Familie Cesar hatte die 

Bohrung des neuen* Brunnens ja damit gerechtfertigt, dass der alte* Brunnen 

versiegt war und damit verschwiegen, dass dieser durch die erhebliche Vertiefung 

wieder Wasser 

führte." 


Jedenfalls zu Beginn der ersten Instanz scheint die Klägerin selbst noch davon 

ausgegangen zu sein, dass auf dem Grundstück zwei Bohrungen vorhanden waren. 

Mithin ist jedwede Abkehr von dem dahingehenden Vortrag, der offensichtlich der 

Tatsache geschuldet ist, dass dieser Vortrag nicht zum gewünschten Erfolg 

führte, widersprüchlich und somit unbeachtlich. 

Im Übrigen hat die Klägerin sehr wohl die Vertiefung des Brunnens um das 

fünffache bestritten. Wir verweisen insofern auf den Vortrag auf Seite 2 der 

Klageerwiderung, auf der wir im Einzelnen dargetan haben, was die Familie Cesar 

mit dem Brunnen gemacht hat, von einer fünffachen Vertiefung ist und war hier 

nie die Rede. Wenn und soweit das Gericht diese Frage für 


rechtserheblich halten sollte, müsste die Familie zu dieser Frage angehört 

werden. 

Der auf Seite 7 des Schriftsatzes vom 14.06.2010 unten gebrachte 

Erklärungsversuch zu den Streitigkeiten zwischen den Verkäufern und auch der 

Information der Klägerin durch den Gemeindebediensteten, mag der Hinweis erlaubt 

sein, dass dieser Vortrag des Beklagten erstinstanzlich unbestritten blieb und 

auch die Klägerin selbst in dem erstinstanzlich als Anlage B 10 vorgelegten 

Schreiben jene Behauptungen aufstellt, die sie nunmehr bestreitet bzw. in 

Zweifel ziehen möchte. 

IV. 

Es wird im Übrigen mit Nichtwissen bestritten, dass das Grundstück in der' 

Nachbarhaus doppelt so viel Bauland hat wie jenes der Klägerin sowie 120 qm mehr 

Wohnfläche als der Gutachter Bach in seinem Gutachten, welches Gegenstand der 

erstinstanzlichen schriftsätzlichen Ausführungen war, angegeben hatte. Ferner 

ist dieser Vortrag neu und damit in der zweiten Instanz nicht zu beachten. 

Die Berufung ist nach alledem weiterhin zurückzuweisen. 

Dr. 

Rechtsanwältin

Antwort 2 auf Ber.-Erw.Dr.Jung 2 

Bornemann-von Loeben Rechtsanwälte Bornemann-von Loeben 1 Spirgath 1 Ebenrecht 1 

An das 


Zeit 42 


Vorab per Telefax: 069/1367-2976 


Unser Zeichen: 2008/00375-KS/DM (bitte stets angeben[) Rechtsanwalt 


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Durchwahl (08221) 80 74-37 Telefaxt (0 62 21) 60 74.38 Gerichtsfach LG 

Heidelberg 135 




In Sachen 

Anna./. RA Dr. Jung 

antworten wir auf die Berufungserwiderung: 

Der Beklagte wiederholt Im wesentlichen Sachvortrag und rechtliche Argumentation 

der L Instanz. Wir sind dem Sachvortrag und der rechtlichen Argumentation des 

Beklagten 

bereits umfassend entgegengetreten, sodass hierauf nicht erneut im Detail 

geantwortet 

werden muss. 

Die Klägerin war nicht kaufreuig. Sie hatte vielmehr noch im Jahr 1996 

kostspielige Umbauten am Haus vorgenommen, da sie weder Kaufreue noch zum 

damaligen Zeitpunkt Kenntnis von Anfechtungs- oder Rückabwicklungsgründen hatte. 

Aus diesem Grund macht die Klägerin die Kosten dafür auch geltend. Wenn 

bezüglich der weiter geltend gemachten Kosten Klärungsbedarf besteht, kann 

selbstverständlich darüber vorgetragen werden. 

Seite 2 

Soweit der Beklagte ab Seite 3 der Berufungserwiderung neuen Sachvortrag 

einführt, wird dieser als verspätet gerügt. Es wird bestritten, dass die 

Verkäuferfamilie Cesar 

den Brunnen nach 1987 gereinigt und so hergerichtet hat, dass er eine 

ausreichende 

Wasserversorgung des Hauses sicher stellte. Es ist nicht ersichtlich, weshalb 

dieser neue Sachvortrag nicht bereits in I. Instanz gehalten wurde, sodass er 

als verspätet zurückzuweisen ist. Zudem ist diese Darstellung fälsch, da der 

Brunnen laut Gutachten des Hessischen Landesamts für Bodenforschung (vom 

04.03.1975) im Jahre 1973 eine Tiefe von 24 m hat und versiegt war. So wären die 

sieben Bewohner des Hauses 14 Jahre 

ohne Wasser gewesen. 

Unstreitig ist vielmehr, dass die Verkäuferfamilie Cesar den Brunnen heimlich 

von 20 m auf 120 m vertieft hatte und dass Frau Heidi Cesar darüber hinaus die 

Behörde über den Umfang der Wasserentnahme getäuscht hatte. 

Zu den Ausführungen auf Seite 5 erster Abschnitt: Das Heilquellenschutzgebiet 

dient dem Schutz der Heilquellen und sagt nichts über die Trinkwasserqualität 

aus. Beim Verschließen des Brunnens stellte die Firma Wasser fest dass der 

Brunnen zur Förderung von Trinkwasser ungeeignet war. Heilquellenwasser Ist

nicht gleich Trinkwasser.Das Bestreiten auf Seite 6 der Berufungserwiderung, 

wonach Frau Heidi Cesar die Behörde 1987 nicht getäuscht habe, wird als II. 

Instanz verspätet gerügt. Es ist nicht ersichtlich, weshalb der Vortrag nicht 

bereits in I. Instanz gehalten wurde. 

Unser erstinstanzlicher Vortrag, wonach zweifelhaft ist, ob überhaupt eine 

zweite•Brunnenbohrung existiert, ist dadurch begründet — wie schon in I. Instanz 

vorgetragen - dass Spuren einer zweiten Brunnenbohrung bis heute nicht auf dem 

Grundstück der Klägerin gefunden wurden. Eine zweite Brunnenbohrung existiert 

unseres Erachtens daher nicht. 

Wir haben bereits erstinstanzlich und mit der Berufüngsbegründung (dort Seite 

19) dargelegt, weshalb die gemeindeseits angeordnete Anbringung eines 

Wasserzählers keine Rückschlüsse auf die Legalität des Brunnens zulässt. Denn es 

handelt sich lediglich um einen Abwasserzähler, um die diesbezüglich zu 

erhebenden Gebühren erfassen zu können. Ein Wasserzähler, mit dem die Entnahme 

des Brunnenwassers gemessen und damit möglicherweise geduldet wäre, erfolgte 

gerade nicht. Die Gemeinde ist auch nicht 

Seite 3 

die zuständige Behörde für Wasserrecht. Im Übrigen erfolgte die Anbringung des 

Wasserzählers nach Kaufvertragsabschluss, sodass die Ursächlichkeit auf die 

Täuschungsabsicht der Verkäufer Cesar nicht ersichtlich ist. 

Soweit der Beklagte aus dem als Anlage K.2 vorgelegten Schreiben der Unteren 

Wasserbehörde den für sich günstigen Schluss ziehen möchte, dass die 

Brunnennutzung geduldet und damit legal gewesen sei, verkennt er, dass der 

Unteren Wasserbehörde die durch die Verkäufer durchgeführte erhebliche 

Vertiefung von 24 m auf 120 m zu diesem Zeitpunkt noch nicht bekannt war. 

Die Kenntnisnahme der Unteren Wasserbehörde ergibt sich aus dem Schreiben vom 

27.11.2001 letzte Seite: 

"der heute offensichtliche noch zur Zelt. des Vorbesitzers erfolgte Ausbau der 

Bohrung — ich verweise auf die Ortsbesichtigung des Sachbearbeiters der UWB am 

31.08.2001-- und die zeitweilig durch den Vorbesitzer und auch Sie selbst nach 

Erwerb des Grundstückes vorgenommene Nutzung hätten nicht stattfinden dürfen." 

Das Schreiben -- Anlage K 2 — konnte sich daher nur auf den Brunnen im 

ursprünglichen Zustand (24 m tief) beziehen. 

Die Feststellungen des LG und des OLG, die der Beklagte auf Seite 23 bezüglich 

der fehlenden arglistigen Täuschung in Sachen Brunnen ausführt, sind dadurch 

entstanden, 

• dass der Beklagte die arglistige Täuschung nicht in das Verfahren einführte 

und deswegen in diesem Zusammenhang keine Beweise erbracht wurden. Im Übrigen 

befindet auch das LG in seinem letzten Urteil vom 20.07.2007, Seite 4: „der von 

den Beklagten betriebene Brunnen war nicht genehmigt und konnte nach Auskunft 

der Unteren Wasserbehörde auch nicht genehmigt werden. Ein etwaiges Mitwirken 

der Klägerin an der Untersagungsverfügung der Behörde bzw. das nicht Einlegen 

von Rechtsbehelfen vermag das Gericht der Klägerin nicht zum Nachteil 

anzulasten, da dieses nachträgliche Verhalten nichts daran zu ändern vermag, 

dass zum Kaufzeitpunkt in 1994 die Wasserversorgung 

nicht als gesichert betrachtet werden konnte," 

Die Anzahl der auf der Anschrift gemeldeten Personen wurde durch die 

Bescheinigung der Gemeinde Schlangenbad belegt. Sollte das Gericht wettere 

beweise hierfür benötigen, müssen diese von den Meldebehörden eingefordert 

werden. Die Zeugin Heidi Cesar hat nach Auffassung der Klägerin diesbezüglich 

unzutreffende Angaben 

Seite 4 

gemacht, Desweiteren ist davon auszugehen, dass die Personen, die angemeldet 

sind, auch dort wohnen und selbstverständlich auch Wasser genutzt haben. 

Dass der alte, 24 m tiefe Brunnen möglicherweise Bestandsschutz genossen hätte, 

wird diesseits auch bestritten, denn die Verkäufer Cesar hatten den Brunnen 

nicht „als Altrecht" innerhalb von 3 Jahren nach Widmung des 

Heilquellenschutzgebiets angemeldet; dies spielt aber nur eine untergeordnete 

Rolle, weil der Vorwurf gegen die Verkäufer insbesondere dahingeht, dass sie 

wussten, dass eine heimliche Vertiefung des Brunnens um das fünffache illegal 

war, so dass sie dies bei Verkauf an die Klägerin zu 

offenbaren hatten.

Wir verweisen in diesem Zusammenhang exemplarisch auf die Grundsätze und die 

strengen Anforderungen des BGH an einen unvermeidbaren Rechtsirrtum. 

Soweit der Beklagte erstmals in II. Instanz bestreiten lässt, dass die Verkäufer 

Cesar eine Vertiefung des Brunnens vorgenommen haben, wird Verspätung gerügt. Es 

ist nicht ersichtlich, weshalb der Beklagte diesen Umstand nicht bereits in 1. 

Instanz bestritten hat. Wir legen Insoweit noch ein Schreiben des Hanno Cesar 

vorn 20.06.1973 an das Regierungspräsidium Darmstadt vor, dem entnommen werden 

kann, dass der 1960 niedergebrachte Brunnen in seiner ursprünglichen Form im 

Jahr 1973 nicht mehr ausreichte, den Haushalt, geschweige denn den großen. 

Garten, mit Wasser zu versorgen. Herr Cesar dokumentiert mit Schreiben vom 

20.06.1973: „Vor Beginn der Bohrung hatte ich mich von meinem Anwalt beraten 

lassen. Seine Meinung ist, dass die Bohrung in diesem Falle nicht 

genehmigungspflichtig ist, Vielmehr sei erst die Entnahme an die untere 

Wasserbehörde zu melden." Die Verkäufer wussten somit, dass beim Bohren und 

Entnehmen von Wasser eine Meldung gemacht werden muss, was deren Kenntnis im 

Sinne der arglistigen Täuschung belegt. 

Beweis:Schreiben des Hanno Cesar vom 20.06.1973 (Anlage Btl 6) 

Die Anlage BK 6 befindet sich auch in der bereits erstinstanziich beigezogenen 

„Wasserakte". Auch hieraus ergibt sich zwanglos — abgesehen davon, dass der 

Beklagte es in I. Instanz nicht bestritten hat — dass der Brunnen durch die 

Verkäufer um das fünffache vertieft worden war. 

Seite 5 

Der Beklagte behauptet, er hätte bezüglich des Brunnens keine Anfechtung 

erklärt, weil dieser legal war. Er hat sich aber mit der Legalität des Brunnens 

als Klägervertreter nicht auseinandergesetzt, und hat dieses auch bis jetzt 

nicht behauptet. Vielmehr war ihm die Illegalität schon damals bewusst, 

ansonsten hätte er der Klägerin mitteilen müssen dass der Brunnen seiner Meinung 

nach legal ist. Da aber die Behörde die Illegalität des Brunnens feststellte, 

wäre es die Aufgabe des Beklagten gewesen, diesen Tatbestand in die Klage 

einzubringen. 

Bestritten wird, dass Frau Tochter Cesar oder ein anderes Mitglied der Familie 

Cesar den Bau des Schwimmbads bei der Behörde angezeigt hatte. Wir machen uns 

allerdings den Vortrag des Beklagten, wonach der Verkäuferin Frau Tochter Cesar 

bekannt war, dass ein Schwimmbad nur dann genehmigungsfrei errichtet werden 

könne, wenn die Tiefe von 1,5 Metern das Volumen von 50 Kubikmetern nicht 

überschritten werde, zu eigen. Da die Tiefe 1,8 Meter und das Volumen 80 

Kubikmeter beträgt, war der Verkäuferin Frau Tochter Cesar 

auch bekannt, dass das Schwimmbad illegal errichtet war. 

In diesem Zusammenhang weisen wir auch nochmals auf die Pflichtwidrigkeit des 

Beklagten hin, die Feststellungen des Sachverständigen Bach im Vorprozess, der 

als einziger der sechs Gutachter — aufgrund unzutreffender Größenangabe — zu 

einer Legalität von Sauna und Schwimmbad kam, nicht ausreichend angegriffen zu 

haben.Wenn der Beklagte die behaupteten Maße mit Nichtwissen bestreitet, so 

entlastet das ihn keineswegs, denn sein Fehler in diesem Zusammenhang ist, dass 

er die Angaben aus dem Gutachten Bach mit den gesetzlichen Bestimmungen nicht 

überprüfte. Dieses zu überprüfen lag auf der Hand, wie wir bereits in der 

Berufungsbegründung vorgetragen haben. 

Unser Vortrag ist ,auch nicht präkludiert, weil schon nicht feststeht, wie das 

Landgericht Wiesbaden überhaupt Erkenntnisse zur Größe von Schwimmbad und 

Außensauna gewonnen hat. Da derartiges in 1. Instanz nicht vorgetragen war, 

hätte das LG Wiesbaden 

einen Hinweis erteilen müssen, dass kein Vortrag zu den Maßen von Schwimmbad und 

Sauna gehalten worden war, sodass zu deren Legalität noch keine 

Entscheidungsreife bestand. Wir hätten dann den entsprechenden Vortrag der 

Berufungsbegründung bereits in I. Instanz halten können. Eine Verzögerung des 

Rechtsstreits ist ebenfalls nicht gegeben, da die Erkenntnisse nach Aktenlage 

erfolgen können. 

Seite 6 

Ergänzend teilen wir zur Illegalität der Sauna noch mit: 

Die Bestimmung der Genehmigungsfreiheit für künstliche Hohlräume gab es 1962 

noch nicht; erst in der HBO der Fassung 1978 waren derartige künstliche 

Hohlräume mit 15 cbm umbautem Raum genehmigungsfrei, was der Beklagte hätte

wissen und im Vorprozess rechtzeitig beanstanden müssen. 

Da die Sauna eine senkrechte Außenmauer von drei Metern hat, ist sie auch kein 

Hohlraum. 

Soweit der Beklagte in II. Instanz erstmals bestreitet, dass der 


habe, wird Verspätung gerügt. Es ist nicht ersichtlich, weshalb der Beklagte 

diese Behauptung nicht bereits in I. Instanz bestritten hat. 

Soweit der Beklagte in II. Instanz erstmals Vorträgt, dass die• Verkäuferfamilie 

Cesar hinsichtlich der Nutzbarkeit des Waldwegs gutgläubig davon ausging, dass 

die Nutzung legal sei, wird ebenfalls Verspätung gerügt. 

Der Beklagte kann auch nicht erklären, weshalb die Verkäufer Cesar Verhandlungen 

mit der Gemeinde über eine Legalisierung der Wegenutzung führte, wenn sie der 

Auffassung waren, den Weg ohnehin legal nutzen zu dürfen. 

Zu Seite 10: Die Umwidmung zum Landschaftsschutzgebiet erfolgte schon 1965, 

StAnz.Nr.28/1965 S. 807 Landschaftsschutzgebiet „Mittelrhein-Wisper", danach 

StAnz.Nr.6/1976 S. 204 Landschaftsschutz „Taunus", und nicht erst Ende der 80-er 

Jahre,Die ab Seite 12 vorgetragenen Hintergründe des Kaufs durch die 

Klägerin haben wir bereits erstinstanzlich bestritten. Soweit die Beklagte 

nun in der II. Instanz erstmals Beweis für ihre unzutreffenden Behauptungen 

anbietet, wird Verspätung gerügt. Die Relevanz dieses Vortrags erschließt 

sich auch nicht. 

Widersprüchlich ist die Behauptung des Beklagten, wonach das durch die Klägerin 

erworbene Grundstück mindestens einen Verkehrswert von DM 1,2 Mio. hatte. Der 

Beklagte muss sich die Frage gefallen lassen, weshalb er der Klägerin denn 

überhaupt zur 

Seite 7 

Rückabwicklungsklage riet, wenn er nicht einmal von einer sittenwidrigen 

Überteuerung ausging, 

Die Darstellung des Beklagten auf Seite 19 Abs.2 : „ ...räumt der 

Sachverständige Emil hier ohne weiteres ein dass ein Kaufpreis über den von ihm 

ermittelten Verkehrswert aufgrund der damaligen Hochpreisphase durchaus üblich 

war', ist falsch und wird von dem Beklagten durch das unvollständige Zitieren 

des Gutachters: begründet. Tatsächlich steht auf Seite 24 des Gutachtens Emil 

dass die Wertermittlung unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden 

Faktoren erstellt wurde. 

3(gl.a Seite 24 des Gutachten Emil (Anlage RK 7) 

Die Einholung eines Sachverständigengutachtens ist aber auch aus rechtlichen 

Gründen nicht geboten. 

Das Recht auf eine Beweisinstanz im vorliegenden Verfahren bezüglich des 

Gutachters, das der Beklagte auf Seite 14 fordert, steht ihm nicht zu. Das 

Gutachten ist eine subjektive Feststellung, zu dem die Parteien sich im 

Vorprozess einbringen konnten. Denn Gegenstand des jetzigen Verfahrens ist nicht 

eine weitere Begutachtung, sondern alleine die Beurteilung des Prozessverlaufes 

ohne die Fehler des Beklagten, mit den damals gegebenen Tatsachen. Ein neues 

Gutachten wäre eine Einbringung neuer Tatsachen. Sollten für den jetzigen 

Prozess gutachterliche Erkenntnisse erforderlich sein, kann alleine auf das 

bestehende Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen Frank zurückgegriffen 

werden. Auch eine neue Stellungnahme des Gutachters Frank wäre nicht zulässig. 

Dem Vortrag auf Seite 15 der Berufungserwiderung sind wir bereits in 1. Instanz 

entgegengetreten. 

Die Darstellung auf Seite 17 Abs 1: „überwarf sich die Klägerin mit den 

Verkäufern, von denen einige das Nachbargrundstück bewohnten" ist falsch. Das 

betreffende Grundstück ist nicht bebaut so dass es auch nicht bewohnt sein kann. 

Bezüglich des angeblichen Gesprächs mit dem Gemeindebediensteten oder der 

Nachbarin, womit der Beklagte die Kenntnis der Klägerin über Anfechtungsgründe 

zu begründen versucht, muss folgendes klargestellt werden. Wenn eine Behörde von 

einer Illegalität Kenntnis hat, so unternimmt sie von Amts wegen die 

erforderlichen Maßnahmen. Über dererlei Maßnahmen gibt es 

Seite 8 

keine Hinweise, Dass die Verkäufer, denen die Illegalität der Außenanlagen 

bewusst ist, sich damit den Nachbarn anvertrauen, ist unglaubwürdig. 

Soweit der Beklagte auf Seite 18 aus Anlage B 7 zitiert, ist darauf zu

verweisen, dass darin der Abriss des Schwimmbeckens im Zusammenhang mit dem 

baulichen Zustand, nicht aber mit der Genehmigungsfrage erwähnt wird, 

Bezüglich des Verkaufs des Nachbarhauses ist zu erwähnen, dass dieses doppelt 

soviel Bauland hat wie jenes der Klägerin sowie 120 Quadratmeter mehr 

Wohnfläche, als der Gutachter Bach in seinem Gutachten angibt. Desweiteren sind 

die 1000 Quadratmeter mehr Grund, die das Grundstück der Kägerin hat, Wald und 

stellen somit einen geringen Wert dar, Die beiden Objekte sind folglich nicht zu 

vergleichen. Aber genau damit begründet der Gutachter Bach seine erhebliche 

Abweichung zu den anderen Gutachten. 

Soweit der Beklagte erstmals in II. Instanz umfangreichen Vortrag, das 

Mandatsverhältnis der Klägerin mit dem Beklagten und das Mandatsverhältnis der 

Klägerin mit anderen Rechtsanwälten betreffend hält; wird Verspätung gerügt. Es 

ist nicht ersichtlich, weshalb dieser Vortrag nicht bereits in I, Instanz 

gehalten wurde. 

Aus dem Vortrag ergibt sich im Übrigen auch nichts Erhebliches, was einen 

früheren Kenntnisnahmezeitpunkt und damit eine Verfristung der 

Täuschungsanfechtung begründen könnte. 

Unzutreffend ist insbesondere, dass die Klägerin dem Beklagten mitgeteilt haben 

soll, dass zuvor schon andere Rechtsanwälte die Anfechtung wegen Verfristung als 

aussichtslos eingestuft hätten. Dieser Vortrag ist frei erfunden, Verspätung 

dieses erstmals in II, Instanz gehaltenen Vortrags wird zudem gerügt. 

Zu Anlage B 10 und B 11 hatten wir erstinstanzlich ausführlich vorgetragen. 

Für ungehörig und peinlich halten wir es, dass der Beklagte sich nicht zu schade 

ist, der Klägerin in ihrer objektiv bedauernswerten Situation zu unterstellen, 

sie würde den nachweislich verfüllten — Brunnen auch heute noch nutzen. Auf die 

Klägerin wirkt dies verhöhnend. Dieser törichten Behauptung auch noch dadurch 

Gewicht zu verleihen, dass der Beklagte über nicht näher genannte Quellen 

schwadroniert, offenbart seine wahre Geisteshaltung, 

Seite 9 

Wir bitten um richterliche Hinweise, auch hinsichtlich der Antragstellung; die 

von dem Beklagten behaupteten erstinstanzlichen Hinweise zur Antragstellung sind 

weder erfolgt, noch protokolliert. 


Antwort 3 auf Ber.Erw.Dr.Jung 2 

Bornemann-von Loeben - Rechsanwälte 

Bornemann-von Loeben 1 Spirgath 1 Ebenr 

Werner .Bornemann-von Loeben Rechtsanwalt 1 Bankkaufmann 



Uwe Krieger 

Rechtsanwalt 1 Bankkaufinann 



An das 


Zeil 42 


Vorab per Telefax 069/1367-2976 


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Bearbeiter, . Rechtsanwalt Krieger 

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Durchwahl (06221) 60 74-32 Telefax: (06221) 60 74-97 

Gerichtsfach LG Heidelberg 135 



In Sachen 


überlassen wir in der Anlage Ausdrucke von drei Lichtbildern, die die Klägerin 

mit einem -zwei Meter Zollstock Vor dem Saunagebäude und im Schwimmbad zeigen. 

Aus diesen Bildern kann die Dimension von Außensauna und Schwimmbad ohne 

weiteres 

erkannt werden. 

Beweis: Ausdrucke von drei Lichtbildern (Anlage BK 8) 


Beschluss OLG Ffm.v.08.09.2010 

1U199/09 

5 0 267/08 Landgericht Wiesbaden 

OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN 

BESCHLUSS 


Anna gegen Rechtsanwalt Dr. Jung 

beabsichtigt der Senat, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. 

Die Berufung dürfte keine Aussicht auf Erfolg haben: 

• 1. Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung anwaltlicher Pflichten zu. 

Der Beklagte war weder gehalten, den von der Klägerin am 25. Juli 1994 geschlossenen Immobilienkaufvertrag 

nochmals wegen arglistiger Täuschung anzufechten noch hat er den Rechtsstreit der Klägerin gegen die Verkäufer der 

Immobilie fehlerhaft geführt. Insoweit kann auf die eingehenden und zutreffenden Ausführungen in den 

Entscheidungsgründen des angegriffenen Urteils verwiesen werden. Die von der Klägerin hiergegen erhobenen 

Einwände greifen nicht durch. 

a. Soweit die Klägerin meint, der Beklagte habe es pflichtwidrig versäumt, den Kaufvertrag vom 25. Juli 1994 gemäß § 

123 BGB anzufechten und sich auf eine schon zuvor von ihrem früheren Bevollmächtigten abgegebene 

Anfechtungserklärung zu berufen, hat das Landgericht zu Recht. angenommen, dass die von der Klägerin insoweit 

vorgetragenen Umstände keinen im Sinne des § 286 Abs. 1 ZPO. beweiskräftigen Schluss auf ein bedingt vorsätzliches 

täuschendes 

-2- 

Verhalten der Verkäufer zulassen. Den eingehenden Ausführungen hierzu in den Entscheidungsgründen des 

angegriffenen Urteils ist aus Sicht des Senats nichts hinzuzufügen. 

Nur zur Klarstellung merkt der Senat Folgendes an: 

aa. Hinsichtlich des nach dem Vortrag der Klägerin unzulässigen Kaminanschlusses hat das Landgericht die 

Anforderungen an eine schlüssige Darlegung arglistigen Handelns der Verkäufer nicht überspannt. Insbesondere 

begründet die Zugehörigkeit der Verkäufer zu einer Bauunternehmerfamilie nicht per se deren Arglist hinsichtlich der 

etwaigen Unzulässigkeit eines Kaminanschlusses. 

bb. Entsprechendes gilt für eine von der Klägerin unter Hinweis auf die Außenbereichslage der von ihr erworbenen 

Immobilie geltend gemachte fehlende Genehmigungsfähigkeit eines Dachgeschossausbaus. 

cc. (1) Hinsichtlich einer von der Klägerin angenommenen Unzulässigkeit der Nutzung des zu ihrem Grundstück 

führenden Waldwegs hat das Landgericht 

nicht verkannt, dass der vom Beklagten in Bezug genommene Vortrag der Verkäufer im Vorprozess, sie seien immer 

von der Zulässigkeit der Zufahrt über den Waldweg ausgegangen, im vorliegenden Rechtsstreit keine Bindungswirkung 

entfaltet. Vielmehr hat das Landgericht insoweit zutreffend den vom Bundesgerichtshof (vgl. Urteil vom 20. Mai 1996, 

NJW-RR 1996, S. 1211 f.) entwickelten Grundsatz angewandt, wonach sich die Anforderungen an die Substantiierung 

des Tatsachenvortrags einer Partei nach der Einlassung des Gegners richtet. Aus den von der Klägerin vorgetragenen 

Umständen ergibt sich nicht, dass die Verkäufer. - entgegen ihren eigenen Angaben - von einer Unzulässigkeit der 

Waldwegnutzung wussten. Vielmehr trägt die Klägerin selbst vor, dass ihr früherer Bevollmächtigter noch im Jahr 1997 

von der Gemeinde die Auskunft erhalten hatte, diese sei bereit, der Klägerin „die Nutzung in aller Form zu gestatten". 

Weshalb die Verkäufer im Jahr 1994 etwas anderes hätten annehmen müssen, ist nicht ersichtlich. 

(2) Zudem war der Klägerin die - von ihr angenommene - Unzulässigkeit der Waldwegnutzung aus den vom 

Landgericht ausgeführten Gründen spätestens 1997 bekannt, so dass sie hierauf im Jahr 2001 wegen Ablaufs der 

Einjahresfrist 

-3des 

§ 124 BGB eine Arglistanfechtung nicht mehr stützen konnte. Die Auffassung der Klägerin, sie habe erst durch das 

Schreiben vom 25. Oktober 2000 (Anlage K 7, Blatt 32 im Anlagenhefter) „endgültig" und damit erstmals im Sinne des 

§ 124 BGB Kenntnis von den - ihrer Meinung nach - eine Arglistanfechung begründenden Umständen erhalten, teilt der 

Senat nicht. 

dd. Soweit die Klägerin im . Berufungsverfahren neuen, vorn Beklagten bestrittenen, Tatsachenvortrag zu dem von ihr 

geltend gemachten Fehlen einer Baugenehmigung für Schwimmbad und Sauna hält, ist dieser gemäß § 531 Abs. 2 Satz 

1 Nr. 3 ZPO nicht zu berücksichtigen. Im Übrigen lässt auch dieser neue Tatsachenvortrag, mit dem die Klägerin eine 

von ihr angenommene Genehmigungsbedürftigkeit der genannte Baumaßnahmen begründet, keinen im Sinne des § 286 

Abs. 1 ZPO beweiskräftigen Schluss auf eine diesbezügliche Arglist der Verkäufer zu. 

ee. Entsprechendes gilt für das Berufungsvorbringen der Klägerin zu der von ihr angenommenen Illegalität der 

Wasserversorgung ihres Grundstücks durch den 

von ihr übernommenen Brunnen. Insbesondere ist ein arglistiges Verhalten der Verkäufer nicht deshalb anzunehmen,

weil alle wesentlichen Entscheidungen der Wasserbehörde zur Frage des Heilquellenschutzes im 

Bekanntmachungsorgan der Gemeinde Schlangenbad, dem Aarboten, veröffentlicht wurden. 

b. Soweit die Klägerin dem Beklagten vorwirft, er habe ihren Rechtsstreit gegen die Verkäufer fehlerhaft geführt, teilt 

der Senat ihre Ansicht, die gutachtlichen Ausführungen des Sachverständigen Dipl. Ing. Bach hätten dessen Ablehnung 

wegen Befangenheit gerechtfertigt, aus den vom Landgericht ausgeführten Gründen nicht. Dasselbe gilt für die 

Auffassung der Klägerin, der Vorprozess wäre zu ihren Gunsten ausgegangen, wenn das. Landgericht die Feststellungen 

des Sachverständigen Frank nicht „herabqualifiziert" hätte. Auch insoweit kann 

auf die Ausführungen in den Entscheidungsgründen des angegriffenen Urteils 

verwiesen werden. 

c. Dem weiteren Vorbringen der Klägerin misst der Senat keine entscheidungserhebliche Bedeutung bei. 

-4.- 

2. Es ist nicht ersichtlich, dass die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hätte. Auch die Fortbildung des Rechts oder 

die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht. 

3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme und gegebenenfalls zur 

zusätzliche Kosten sparenden - Berufungsrücknahme bis Mittwoch, den 29. September 2010. Vorsorglich weist der 

Senat darauf hin, dass auch im Anhörungsverfahren des § 522 Abs. 2 ZPO neuer Tatsachenvortrag gemäß §§ 529 Abs. 1 

Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO grundsätzlich nicht zulässig ist. 

Frankfurt am Main, den 8; September 2010 

Oberlandesgericht, 1. Zivilsenat 

Dr. …. - ….. 

Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht Richterin am Oberlandesgericht 

Ric rin am Oberlandesgericht 

Befangenheitsantrag gegen Richter OLG 

Anna Schlangenbad 

An das 


Zell 42 

60313 Frankfurt/Main 

Vorab per Telefax: 069 - 1367 2976 

Oberlandesgericht 

Frankfurt am Main 

* 28. Okt. 2010 * 

Aktenzeichen :1 U 199/09 

Schlangenbad den, 28.10.2010 

BEFANGENHEITSANTRAG 

Sehr geehrte Damen und Herren, 

hiermit stelle ich einen Befangenheitsantrag gegen die Richter Dr...,....und ... 

von dem OLG Ffm. 

Der am 08.09.2010 von allen drei Richtern ergangene Beschluss ist in erster 

Reihe von keinem der drei Richter unterzeichnet.Es fehlt jegliche 

Unterschrift.Damit ist nicht ersichtlich wer dafür die Verantwortung 

trägt.Anscheinend will keiner die Verantwortung dafür übernehmen.Da der 

Beschluss mir über meinen Anwalt zugestellt wurde muss ich davon ausgehen dass 

er vom Berufungsgericht in meiner Sache stammt.Somit richtet sich mein 

Befangenheitsantrag an den oder die Verfasser dieses Beschlusses .lm weiteren 

als Verfasser aufgeführt. 

Dieser Beschluss wurde getroffen,um die Persönlichkeit des Beklagten Dr.Jung 

endgültig ohne weitere rechtliche Prüfung zu entlasten.Wegen der Persönlichkeit 

des Beklagten legten der oder die entscheidenden Richter unterschiedliche 

Maßstäbe an,dadurch sehe ich die entscheidenden Richter als befangen an.Dleses 

wird wie folgt belegt.

Ich stütze diesen Antrag ausdrücklich nicht auf Fehler der Richter sondern auf 

die Anzahl der Fehler und die Tatsache dass einige Fehlentscheidungen der 

Richter nicht als bloße Fehler hingenommen werden können sowie auf die fehlenden 

Unterschriften.lch führe zur Verdeutlichung den Vergleich mit dem Verkehrsrecht 

vor,wo auch Konsequenzen nach Wiederholung drohen.lm vorliegenden Fall beziehe 

ich mich auf die Illegalität der Bauten: Schwimmbad und Sauna nach der HBO 

(Hessischen Bauordnung),sowie die Illegalität des Brunnens nach dem WHG 

(Wasserhaushaltsgesetz).Hierzu fehlt eine klare Stellung der Verfasser. Das 

weiteren fehlen auch die nötigen Begründungen. 

Im weiteren beziehe ich mich nur auf die gravierenden Fehlentscheidungen im 

Beschluss und halte aber den gesamten Vortrag aus der Berufung aufrecht. Im 

einzelnen: 

-1.Das Schreiben das ich als Beweis zur Kenntnis der Verkäufer bezüglich der 

Unzulässigkeit des Waldweges gebracht habe,ist ein deutlicher und klarer 

Beweis.Die Verkäufer haben, weil sie wussten dass der Waldweg nicht legal 

ist,erfolglos Verhandlungen mit dem Forstamt aufgenommen.Es gibt keinen einzigen 

Grund weshalb sie sonst über diesen Weg verhandeln hätten sollen.Sollte der 

Verfasser anderer Auffassung sein,habe ich das Recht auf eine Begründung, Denn 

auch aus diesem Grund habe ich Berufung eingelegt.Die Mitteilung dass das 

Landgericht und der Senat meine Auffassung nicht teilt,ist keine Begründung.Es 

gab nur einen Grund für diese Verhandlungen und zwar,die Kenntnis der Verkäufer 

über den rechtlichen Status dieses Weges.Eine endgültige Entscheidung der 

Behörde bezüglich des Waldweges,wurde nicht 1997,sondern erst mit dem Schreiben 

25.10,2000,von der Behörde gefällt.Auch hier fehlt jegliche Begründung des 

Verfassers,warum das Datum 1997 bezüglich der Kenntnisnahme geltend.gemacht 

wird. 

-2. Bezüglich der Illegalität von Schwimmbad und Sauna.Dieser Vortrag ist nicht 

neu,sondern wurde schon in erster Instanz bei beiden Beklagten gebracht,da es 

auch mir als Laien aufgefallen ist,dass 5 Gutachter diese Bauten als illegal 

erachten und nur einer durch mehrfache gravierende Lügen diese Bauten als legal 

darstellen will.Diese Illegalität Ist nicht von mir angenommen,wie der Verfasser 

in seinem Beschluss angibt, sondern sie ist eine überprüfbare Tatsache nach den 

Gesetzen die Jedermann also auch ein Laie einsehen kann.Die Arglist bzw. 

Kenntnis der Verkäufer ist klar bewiesen weil diese ausdrücklich vorgetragen 

haben über die gesetzlichen Vorschriften nämlich die Maße für die 

genehmigungsfreien Bauten informiert gewesen zu sein.Die tatsächlichen Maße der 

Bauten belegen die Illegalität.Es ist auch eine Gewissheit daß die Verkäufer im 

Umgang mit dem Zollstock als sachkundig gelten.Der Beklagte Dr Jung musste 

selbstverständlich nicht die tatsächlichen Maße dieser Bauten 

• überprüfen.ln seiner Erwiderung bestreitet er die Maße mit Nichtwissen.Der 

Beweis anhand der Fotos vor Ort ist auch nur auf diese Erwiderung von mir 

eingebracht worden.Es bedarf hier nämlich keines Beweises die Tatsachen sind aus 

den Unterlagen ersichtlich (HBO,Gutachten Bach Aussage von Frau Tochter 

Cesar).Er hätte die falschen gesetzlichen Angaben des Gerichtlichen 

Sachverständigers. Bach zu der Legalität der Bauten anhand der gesetzlichen 

Vorschriften überprüfen müssen .So hätte der Beklagte Dr. Jung erkennen müssen 

daß die umfangreichen Erklärungen des Sachverständigers zu der Legalität der 

Bauten nichts Weiter sind als eine dicke Lüge.Eine genaue Überprüfung durch Dr. 

Jung ergab sich zwingend da nur einer von 6 Gutachtern die Bauten für legal 

befindet.Daß sowohl der Sachverständige als auch der damalige Rechtsvertreter 

Dr, Jung bezüglich dieser Tatsachen gravierend fehlen,lässt eine Mittäterschaft 

vermuten. 

3.Bezüglich des Brunnens:Entsprechend gilt auch hier. Die Illegalität des 

Brunnens ist eine Tatsache und ist nicht von mir angenommen wie der Verfasser 

angibt. Die genehmigungsfreie Entnahme von Grundwasser nach dem Gesetz ist sehr 

klar definiert.Das Gesetz sieht keine genehmigungsfreie Entnahme von Grundwasser 

für Schwimmbäder vor.Auch in diesem Punkt hat weder das Land Gericht noch der. 

Verfasser die Legalität anhand der vorgetragenen Tatsachen und der gesetzlichen 

Bestimmungen beurteilt.Aber auch dieser Punkt ist Teil der Berufung und muss 

berücksichtigt werden. 

4.Bezüglich der Befangenheit des Gerichtlichen Sachverständigers Frank 

Der Vorprozess wäre für mich ohne diese unbegründete Befangenheit erfolgreich 

verlaufen.Denn private Gutachter werden zur Urteilsbegründung nicht 

berücksichtigt.Diese Tatsache ist im Urteil des Landgerichtes aus dem Vorprozess

deutlich angegeben.Zitat:"Das Gutachten ist als Obergutachten den.Feststellungen 

des Sachverständigen Frank vorzuziehen,der in der Tat als Befangen anzusehen 

ist...." Die Befangenheit sehe ich weiter darin dass der Verfasser bei diesen 

schwerwiegenden Tatsachen es nicht einmal für notwendig erachtet ;sich weiter 

damit zu beschäftigen und per Beschluss meine Klage abweisen will.Die 

Bestimmungen des §522 ZPO sind sicherlich vom Gesetzgeber zur Entlastung der 

Gerichte vorgesehen nicht um Klagen gegen einflussreiche Persönlichkeiten zu 

beenden. 

Mit freundlichen Grüßen 

Dienstliche Stellungnahme 3 mal 

Dr. …... 

Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht 

Betr.: Berufungsverfahren Anna .1. Rechtsanwalt Dr. Jung 1 U 199/09 

hier: Ablehnungsgesuch der Klägerin vom 28.10.2010 

Dienstliche Stellungnahme 

Zu dem o.g. Ablehnungsgesuch nehme ich wie folgt Stellung: 

1. Der Hinweisbeschluss des Senats vom 08.09.2010 wurde, wie BI. 523 der 

Gerichtsakte zeigt, selbstverständlich von den an der Beschlussfassung 

beteiligten Senatsmitgliedern handschriftlich unterzeichnet. Die den 

Prozessparteien übersandte 

Ausfertigung des Beschlusses brauchte keine eigenhändigen Unterschriften zu 

enthalten. 

2. Das Berufungsgericht weist eine Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch 

Beschluss zurück, wenn die dort genannten Voraussetzungen gegeben sind, u.a. 

wenn das Berufungsgericht davon überzeugt ist, dass die Berufung keine Aussicht 

auf Erfolg hat. Bei der Beurteilung, ob diese Voraussetzung gegeben ist, ist es 

ohne Bedeutung, ob die Prozessparteien prominent sind. 

3. Der gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO vorgeschriebene Hinweis, dass und weshalb 

das Berufungsgericht eine Berufung zurückweisen will, darf knapp gefasst 

sein; er darf zur Begründung auf die erstinstanzlichen Urteilsgründe Bezug 

nehmen, wie 

dies im 1. Absatz des Hinweisbeschlusses geschehen ist. 

4. Für die Annahme einer arglistigen Täuschung über bestimmte Gegebenheiten 

anlässlich der Verhandlungen und des Abschlusses eines Kaufvertrags über ein 

Grundstück reicht es nicht aus, eine bestimmte Nutzung oder einen bestimmten 

Ausbau als illegal anzusehen. Entscheidend ist vielmehr, ob festgestellt werden 

kann, dass der Verkäufer arglistig handelt, also die Unrichtigkeit seiner 

Angaben kennt oder für möglich hält. Diese Differenzierung lässt die Klägerin 

bei ihrer dem Befangenheitsgesuch zugrunde gelegten Annahme, der Senat habe 

seinem Beschluss vom 08.09.2010 eine Vielzahl von Fehlern zugrunde, gelegt, 

unberücksichtigt. 

S 

5. Bezüglich der von der Klägerin geltend gemachten Unzulässigkeit der Benutzung 

des Waldwegs als Zufahrt hat der Senat unter Einbeziehung der Erwägungen des 

Landgerichts (Urteilsgründe.S. 19 ff) dargelegt, weshalb zum einen die Klägerin 

nicht 

hinreichend dargelegt habe, dass die Verkäufer im Zeitpunkt des Verkaufs, also 

1994, von der Unzulässigkeit der Zufahrt gewusst haben, und weshalb zum anderen 

jedenfalls die Anfechtungsfrist zu diesem Punkt abgelaufen war. Damit ist auch 

in Bezug genommen, dass aus dem Schriftverkehr der Verkäufer mit der 

Forstverwaltung nicht hinreichend deutlich wird, was der.Grund für diesen 

Schriftverkehr war;

deshalb begegnet es Bedenken, aus dem Schriftverkehr den Schluss zu ziehen, die 

Verkäufer hätten die Unzulässigkeit der Benutzung des Waldwegs als Zufahrt 

gekannt. 

6. Der Beschluss besagt nicht, dass der Vortrag der Klägerin zur Illegalität von 

Schwimmbad und Sauna in der Berufungsinstanz neu sei, sondern dass sie zu diesem 

Punkt in der Berufungsinstanz neuen Tatsachenvortrag hält, also zusätzliche 

Tatsachen vorbringt. Es geht im Übrigen - wie ausgeführt - nicht um den bloßen 

Nachweis der Illegalität, sondern um die Frage, ob die von ihr geltend gemachte 

Genehmigungsbedürftigkeit des Schwimmbad- und Saunabaus den Schluss darauf 

zulässt, dass die Verkäufer arglistig gehandelt haben. 

7. Dasselbe hat zu gelten bezüglich der Illegalität der Wasserversorgung. Das 

Landgericht hat sehr differenziert auf S. 22 - 25 des Urteils erwogen, ob eine 

Arglist 

der Verkäufer bezüglich dieses Punkts anzunehmen ist. Hierauf hat der Senat in 

seinem Beschluss Bezug genommen, weil er diese Erwägungen für überzeugend hält 

und die hiergegen mit der Berufung geltend gemachten Einwände nicht als durchgreifend 

ansieht. 


Dr. ... 

1 U 199/09 

Zu dem Ablehnungsgesuch der Klägerin vom 28. Oktober 2010 gebe ich folgende 

dienstliche Erklärung ab: 

Die in dem Hinweisbeschluss vom B. September 2010 niedergelegte Rechtsauffassung 

halte ich aus den dort genannten sachlichen Gründen, auf die ich verweise, für 

zutreffend. 

Wegen der von der Klägerin vermissten Unterschriften auf der ihr übermittelten 

Beschlussausfertigung nehme ich auf die Ausführungen des Senatsvorsitzenden 

Dr. ... in seiner dienstlichen Stellungnahme vom 2. November 2010 Bezug. 

Frankfurt am Main, den 3. November 2010 

Richterin am Oberlandesgericht 

1 U 199/09 

Zu dem Ablehnungsgesuch der Klägerin vom 28.10.2010 gebe ich folgende 

dienstliche Erklärung ab: 

1. Das Original des Hinweisbeschlusses vom 08.09.2010 (Blatt 520 ff. der 

Gerichtsakte) wurde von den an der Beschlussfassung beteiligten 

Senatsmitgliedern eigenhändig unterschrieben. 

2. Der Senat hat sich in seinem Hinweisbeschluss mit dem Berufungsvorbringen der 

Klägerin auseinandergesetzt und seine Rechtsauffassung begründet. Er hat dabei 

von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, zur Vermeidung von Wiederholungen auf 

Ausführungen im angefochtenen Urteil zu verweisen. 

3. Den Vorwurf, der Beschluss sei getroffen worden, „um die Persönlichkeit des 

Beklagten Dr. Jung ohne weitere Prüfung zu entlasten", weise ich zurück. Maßstab 

für die Prüfung, ob die Voraussetzungen für ein Verfahren nach § 522 Abs. 2 ZPO 

vorliegen, ist - u.a. - die Erfolgsaussicht der Berufung und nicht das Ansehen 

oder der Bekanntheitsgrad einer Prozesspartei. 


... 

Richterin Oberlandesgericht

Antwort auf Dienstliche Stellungnahmen 

Anna 

Strasse X 

Schlangenbad 

An das 


Zei142 


Vorab per Telefax: 069 - 13672976 am 12.11.2010 

Aktenzeichen :1 U 199 /09 Schlangenbad den, 12:11.2010 

Stellungnahme zu den dienstlichen Erklärungen der Richter: Dr.....,..,... 


bevor ich auf die dienstlichen Erklärungen Stellung beziehe möchte ich mitteilen 

daß die drei Richter bis zu einer Entscheidung bezüglich meines 

Befangenheitsantrages als befangen gelten und die Schriftsätze die von meinem 

Anwalt an das Gericht gesendet werden nur zur, Wahrung eventueller Fristen 

geschickt werden.lch lehne bis zu einer Entscheidung zur Befangenheit eine 

Tätigkeit der benannten Richter in meinem Fäll ausdrücklich ab. 

Im weiteren beziehe ich Stellung nur auf die dienstliche Erklärung von Dr ... um 

Wiederholungen zu vermeiden. 

zu 1.Es stellt sich für mich die Frage wo die Ausfertigung (die nicht 

unterschriebene) des Beschlusses die den Parteien zugestellt wurde verwahrt 

wird.Werden in den Gerichtsakten beide Ausfertigungen verwahrt? Muss ein Bürger 

der wissen will wer eine Entscheidung gegen ihn fällt Akteneinsicht beim Gericht 

nehmen?Unterschriften können auch nachträglich getätigt werden. 

zu 4.Entgegen der Behauptung aus der dienstlichen Erklärung wurde im 

Befangenheitsantrag unter 2. die Kenntnis der Verkäufer ausführlich 

erläutert.Die Kenntnis der Verkäufer bezüglich Schwimmbad und Anbauten wurde vom 

Beklagten Dr.Jung selbst vorgetragen.Einen ausführlichen Vortrag zu der Kenntnis 

der Verkäufer wurde auch in der Berufungsbegründung gemacht. Ich komme mir nur 

albern vor diesen Vortrag ins Unendliche zu wiederholen. 

zu 5. Der Schriftverkehr mit dem Forstamt bezüglich eines Nutzungsvertrages ist 

ein deutlicher Beweis dafür dass die Verkäufer wussten oder befürchten mussten 

Probleme mit dem Weg zu haben.Wenn die Richter dieses. hartnäckig bestreiten 

dann müssen sie benennen aus welchem Grund diese Schreiben geführt wurden .Wozu 

sollten Verhandlungen über die Nutzung eines Waldweges sonst geführt worden 

sein? Wollten die Verkäufer auf dem Weg etwa Pilze züchten oder Weinachtbäume 

pflanzen? 

zu 6.Wie unter 2. ausgeführt ist die Kenntnis der Verkäufer vorgetragen und 

bewiesen,sogar der Beklagte bezieht sich auf die Aussage von Frau Tochter 

Cesar.Im Übrigen wäre auch kein Beweis nötig denn kein Bürger (geschweige ein 

Bauunternehmer) tätigt eine Investition ( Schwimmbad mit Heizung 

Wasseraufbereitung Zu und Abfluss mit getrenntem Öltank,Sauna mit eigener 

Heizung ) ohne die gesetzlichen Bestimmungen zu kennen.Die Verkäufer gingen nach 

dem gleichen Muster vor wie beim Brunnen. 

zu 7. Die Richter ignorieren hartnäckig die umfangreichen Lügen aus den Angaben 

von Fr.Cesar.Wer nichts zu befürchten hat belügt die Behörde nicht und nimmt 

Risiken auf sich.lch erwähne nur stichpunktartig diese Falschaussage: statt fünf 

Personen wird eine angegeben;der Brunnen dient nicht nur zur Versorgung des 

Haushaltes sondern auch für die Speisung eines 80 Qm Schwimmbades,der Brunnen 

war damals nicht 20 m tief sondern 120 m.Frau Cesar war auch in dieser 

Problematik keinesfalls uninformiert da sie in einem jahrelangem Rechtsstreit 

mit der gleichen Problematik unterlegen war. 

Des weiteren fehlt in den dienstlichen Erklärungen aller drei Richter eine 

• Stellungnahme zu den in dem Befangenheitsantrag erwähnten groben Vergehen 

des Beklagten bezüglich : 

1- Nichtüberprüfung des Gutachtens Bach bezüglich der gelogenen Gesetzestexte 

(Mittäterschaft) 

2•• Befangenheit des Sachverständigen Frank. 

Dass die drei Richter Illegalität von: Schwimmbad Außenanlagen Wasserversorgung

und Weg die den Verkäufern bekannt waren,hartnäckig ignorieren kann nicht als 

Fehler angesehen werden und ist nur mit deren Befangenheit zu erklären.Es stellt 

sich heraus 

• das die Richter deutlich zu Gunsten des Beklagten entscheiden.Als letztes 

möchte ich Ihnen mitteilen dass ich diese Art der Behandlung durch die Richter 

als entwürdigend und diskriminierend empfinde. 


Antwort (12.11.2010) auf Beschluss OLG vom 08.09.2010 

Bornemann-von Loeben - Rechsanwälte 

Bornemann-von Loeben 1 Spirgath 1 Ebenr 

Werner .Bornemann-von Loeben Rechtsanwalt 1 Bankkaufmann 



Uwe Krieger 

Rechtsanwalt 1 Bankkaufinann 



An das 

Oberlandesgericht 

Zell 42 . 


12. Nov. 2010 

Vorab per Telefax 069/1367-2976 


Unser Zeichen: 2008/00375-KS/Dg (bitte stets angebeni) 


E-Mail:Spirgeth@kanzJel-bomemann.de 


Durchwahl (06221) 60 74-37 Telefax: (0 82 21) 60 74-36 




gegen 

RA Dr. Jung 

antworten wir auf den Anhörungsbeschluss des Senats vom 08.09.2010: 

Die Antwort erfolgt im Hinblick auf die mit Beschluss vom 25.10.2010 gesetzte 

Frist zur Fristwahrung. Wir gehen davon aus, dass zuerst über den 

Befangenheitsantrag. der Klägerin entschieden wird; dieser hat sich nicht 

dadurch erledigt, dass wir uns nun in der Sache äußern. 

Wir sehen entgegen der Auffassung des Senats konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel 

an der Richtigkeit bzw. Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen und der 

rechtlichen Bewertung des Landgerichts begründen und damit zu einem falschen 

Urteil geführt 

Seite 2 

haben. 

Wir bitten daher höflich darum, den Hinweisbeschluss vom 08.09.2010 unter 

Beachtung der nachfolgenden Ausführungen zu überdenken und einen Termin zur 

mündlichen 

Verhandlung anzuberaumen. 

Vorbemerkung 

Die Entscheidung im vorliegenden Rechtsstreit Ist von grundsätzlicher Bedeutung,

denn nach unserem Dafürhalten ist der Senat im Begriff, den klägerischen Vortrag 

unter rechtsfehlerhafter Auslegung des § 286 Absatz 1 ZPO als nicht 

beweiskräftig (Seite 1 des Hinweisbeschlusses) und damit als unsubstantiiert 

zurückzuweisen und von der Erhebung angebotener Beweise abzusehen, Der Senat 

verkennt dabei die vom BGH aufgestellten Grundsätze der Anforderungen der 

Darlegungslast an eine in Beweisnot befindliche Partei. 

Konkret handelt es sich um die Frage, inwieweit der erkennende Senat 

Parteivortrag als „nicht beweiskräftig" zur Darlegung rechtserheblicher Umstände 

bezeichnen und inwieweit er hierdurch den grundrechtlich verbrieften Anspruch 

der Klägerin auf rechtliches Gehör - hier in seiner Ausprägung als Recht zur 

Beweisführung — versagen darf. 

Des weiteren steht im vorliegenden Rechtsstreit in Rede, dass das Landgericht 

Wiesbaden materiellrechtliche Rechtsnormen, sowohl das hessische 

Wasserhaushaltsgesetz bezüglich des Brunnens als auch die HBO Hessische 

Bauordnung bezüglich der baulichen Außenanlagen unzutreffend angewendet hat, und 

sie entgegen der tatsächlichen Rechtslage als legal bezeichnete. 

Allein die im Sinne des § 546 ZPO fehlerhafte Anwendung materiellen Rechts 

reicht dabei für sich betrachtet schon aus, die Zurückweisung der Berufung• per 

Beschluss im Sinne des § 522 Abs. 2 ZPO als rechtsfehlerhaft erscheinen zu 

lassen. 

Hierzu im Einzelnen. 

1. 

Die Bindungswirkung des Tatbestands des landgerichtlichen Urteils gemäß § 314 

ZPO steht nicht entgegen, vertiefende Angaben der Klägerin zur Illegalität der 

baulichen Außenanlagen in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen. Denn die 

Klägerin hat in erster Instanz zu jedem Zeitpunkt und konkret vorgetragen, dass 

die baulichen Außenanlagen illegal und nicht genehmigungsfähig sind. Vor diesem 

Hintergrund eröffnet § 529 Abs. 1 

Seite 3 

ZPO entgegen den Ausführungen des Senats im Hinweisbeschluss vom 08. September 

2010 die Möglichkeit, das diesbezügliche Vorbringen der. Klägerin zu 

berücksichtigen. Die Klägerin hat die Legalität der Außenanlagen wiederholt 

konkret in Abrede gestellt, so dass insoweit gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO keine 

Bindungswirkung des erstinstanzlichen 

Urteils besteht. 

Der Brunnen war und ist nach § 33 Wasserhaushaltsgesetz wegen des vorhandenen 

Außenschwimmbads nicht genehmigungsfrei. Im Urteil wird das Schwimmbad bei der 

Begründung. der Legalität seitens des Landgerichts nicht berücksichtigt, obwohl 

die Klage sich hierauf bezieht. Keine der in § 33 Wasserhaushaltsgesetz 

aufgeführten Nutzungen Haushalt Landwirtschaftlicher Hofbetrieb, Tränken von 

Vieh außerhalb des Hofbetriebs oder in geringen Mengen zu einem vorübergehenden 

Zweck ist mit der Nutzung eines Schwimmbads verbunden. 

Die mit der Berufung angegriffenen Feststellungen des LG zur Frage der Legalität 

der Außenbauwerke nebst der damit verbundenen rechtlichen Argumentation ist auch 

von Amts wegen zu prüfen. 

Feststellungen hierzu fehlen im Beschluss des Senats Vom 08. September 2010. 

2. 

Generell rechtsfehlerhaft ist das landgerichtliche Urteil und jetzt auch der 

Beschluss des Senats, soweit sich offenkundig bisher keiner der Spruchkörper mit 

dem Umstand auseinandergesetzt hat, dass sich die Klägerin, die Beweis über 

innere Tatsachen auf Seiten der damaligen Verkäufer zu erbringen hat, in 

genereller Beweisnot befindet und dass bereits aus diesem Grund an die 

Darlegungslast keine hohen Anforderungen zu 

stellen sind. 

Mit anderen Worten stellt der Senat nicht zu überwindende Hürden auf, wenn er 

ausführt, 

dass die von der Klägerin vorgetragenen Umstände keinen im Sinne des § 286 

Absatz 1 ZPO beweiskräftigen Schluss auf ein bedingt vorsätzliche täuschendes 

Verhalten der Verkäufer zulassen, ohne dabei zu berücksichtigen, dass die 

Klägerin nur sehr schwer Umstände vortragen kann, die Rückschlüsse auf innere 

Tatsachen der damaligen 

Verkäufer ziehen lassen. 

Der Senat gibt auf Seite 2 unter aa. des aktuellen Hinweisbeschlusses die

klägerische Argumentationskette lückenhaft und damit unzutreffend wieder, wenn 

ausschließlich die 

Seite 4 

Zugehörigkeit der Verkäufer zu einer Bauunternehmerfamilie als von der 

Klägerseite angeführtes Indiz für deren Arglist dargestellt wird. 

Diese lückenhafte Darstellung im Hinweisbeschluss in Kombination mit der 

Verkennung, dass an die Darlegungslast aufgrund Beweisnot ohnehin nur geringe 

Anforderungen zu stellen sind, belegt, dass der Senat sich bisher nicht 

ausreichend mit der Situation und Argumentation der Klägerin auseinandergesetzt 

hat. 

3. 

Der Senat setzt sich nur unvollkommen — ebenso wie das Landgericht — mit den 

konkret von der Klägerin mitgeteilten Beweistatsachen auseinander, die so 

beweiskräftig für eine Kenntnis der damaligen Verkäufer bezüglich der 

Illegalität der Wasserversorgung sind, dass die für diese Umstände angetretenen 

Beweise auch erhoben werden müssen. 

Wegen dieser Nichtbeachtung der klägerseits behaupteten Anknüpfungstatsachen hat 

das Landgericht es rechtsfehlerhaft unterlassen,die angetretenen Beweise, 

Zeugenvernehmung der Mitglieder der Familie Cesar, zu erheben.Durch die 

angekündigte Verwerfung der Berufung würde der Fehler der ersten Instanz durch 

den erkennenden Senat manifestiert. Dies gilt für die Kenntnis der 

Verkäuferfamilie für alle geltend gemachten Anfechtungsgründe. 

Wir wiederholen daher die „Mosaiksteine", die für die jeweils geltend gemachte 

Täuschungshandlung so hinreichend auf eine Arglist der Verkäufer hindeuten, dass 

eine Erhebung der angebotenen Beweise unerlässlich Ist. 

Wir verweisen auch hier nochmals darauf, dass an die Darlegungslast im Sinne 

eines gemäß § 286 Absatz 1 ZPO beweiskräftigen Rückschlusses keine hohen 

Anforderungen zu stellen sind, weil es sich um innere Tatsachen handelt und die 

Klägerin in Beweisnot ist. 

3.1 Kenntnis von der Illegalität der Wasserversorgung 

Bemerkenswert ist, dass weder das Landgericht, noch der erkennende Senat das von 

Klägerseite in etlichen Schriftsätzen als besonders wichtig hervorgehobene 

Indiz, dass für Arglist der Verkäufer spricht, nämlich den als Anlage K la 

vorgelegten Aktenvermerk der Wasserbehörde mit keiner einzigen Silbe erwähnt 

haben. 

Seite 5 

Bereits dieses Versäumnis belegt, dass die landgerichtliche Entscheidung und 

jetzt der Senatsbeschluss vom 08. September 2010 nicht alle denkbaren 

Anhaltspunkt für eine Arglist.der Verkäuferseite in die Prüfung eingestellt 

haben. 

Dass der Klägerin in beiden Instanzen nicht beweiskräftiger Vortrag vorgehalten 

wird, während beweiskräftiger Vortrag seitens des Gerichts hartnäckig ignoriert 

und übergangen wird, erscheint als besonders schwerer Verstoß gegen den Anspruch 

der Klägerin auf rechtliches Gehör und es drängt sich der Eindruck richterlicher 

Willkür auf. Jedenfalls zeigt diese fehlerhafte Behandlung die Schwächen des 

zurecht kritisierten und wohl auch bald in dieser Form nicht mehr bestehenden § 

522 ZPO gerade bei besonders umfangreichen Fällen wie dem Vorliegenden auf. 

So müssen wir an dieser Stelle nochmals wiederholen, dass die in dem 

Aktenvermerk (Anlage K la) niedergelegte angeblich ganz geringe Wasserführung 

des Brunnens und die angeblich ganz geringe Wasserentnahme — die unstreitig 

wahrheitswidrig von Frau Cesar angegeben worden war — dafür sprechen, dass 

Wasserführung und - verbrauch nur deshalb entgegen den wahren Verhältnissen 

(Personenzahl und Schwimmbad) als unwesentlich dargestellt wurden, um eine für 

möglich gehaltene Verfüllung des ungenehmigten sowie ungenehmigt vertieften 

Brunnens zu verhindern. 

Weiteres Indiz ist in diesem Zusammenhang, dass — und das ist in erster Instanz 

unstreitig geblieben — der Brunnen heimlich — also ungenehmigt und nicht 

angezeigt - von 20 auf 120 m vertieft worden war, Kein Bürger kann davon 

ausgehen, dass eine derart umfangreiche und aufwändige Vertiefung 

genehmigungsfrei ist; erst recht nicht eine Bauunternehmerfamilie. Ebenso klärt 

die ausführende Firma bei so umfangreichen Arbeiten über die rechtlichen 

Anforderungen auf, um Haftungsansprüche zu vermeiden.

Weiteres Indiz ist in diesem Zusammenhang, dass die Verkäufer in der 

Vergangenheit ein verwaltungsgerichtliches Verfahren wegen einer weiteren 

Brunnenbohrung auf ihrem Grundstück, von der die Wasserbehörde Kenntnis erlangt 

hatte und, die sie untersagt hatte, geführt hatte und darin unterlegen war. Vor 

einem solchen Hintergrund ist davon auszugehen dass der betroffene Bürger die 

gesetzlichen Bestimmungen kennt; erst recht eine Bauunternehmerfamilie. 

Weitere Indizien sind die Ausweisung des streitgegenständlichen Grundstücks als 

Landschafts- und Heilquellenschutzgebiet in Verbindung mit den damit der 

Normalbevölkerung, insbesondere Grundstückseigentümern als bekannt geltenden 

Seite 6 

Nutzungsbeschränkungen. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang auch die 

Tatsache dass die Verkäufer weitere Grundstücke im betroffenen Gebiet besitzen 

und 

deswegen bezüglich der Auflagen kundig waren. 

Das all diese Umstände seitens des Gerichts bei der Frage, ob der Vortrag der 

Klägerin so beweiskräftig ist, das die angebotenen Beweise zu erheben sind, 

nicht berücksichtigt 

wurden, ist eine beachtliche Verletzung der klägerischen Rechte. 

3.2 Kenntnis von der Illegalität der Zuwegung 

Gleiches gilt für die Unzulässigkeit der Waldwegnutzung. Auch hinsichtlich der 

Täuschung der Klägerin seitens der Verkäufer über die Unzulässigkeit der 

Nutzung. des Waldwegs 

verstoßen Landgericht und jetzt der erkennende Senat gegen das Grundrecht der 

Klägerin auf rechtliches Gehör. Die auf Seite 2 unter cc, des aktuellen 

Senatsbeschlusses zitterten Grundsätze des BGH zur Anforderung an die 

Substantiierung werden durch den Beschluss des Senats vom 08. September 2010 

geradezu konterkariert. Denn es verhält sich nicht so, dass der Beklagte die 

Kenntnis der Verkäufer von der Unzulässigkeit der Nutzung in besonders 

substantiierter Weise bestritten hätte, so dass sich der Vortrag der Klägerin 

etwa hieran messen lassen müsste; es verhält sich vielmehr umgekehrt. Denn der 

Beklagte hat — rechtlich zulässig — die Kenntnis der Verkäufer von der 

Unzulässigkeit der Waldwegnutzung schlicht bestritten. Dem gegenüber hat die 

Klägerin unter Vorlage von Schriftwechsel dargelegt, dass den Verkäufern die 

fehlende rechtliche Grundlage und damit die Unzulässigkeit der Nutzung des 

Waldwegs bekannt war. 

Logisch und nachvollziehbar ist insbesondere, wenn man mit der Klägerin der 

Auffassung ist, dass allein das Führen von Verhandlungen mit dem Forstamt über 

die vertragliche Einräumung eines Nutzungsrecht ausreichende Rückschlüsse darauf 

zulässt, dass die Verhandlungspärtner, insbesondere die Verkäuferfamilie, davon 

ausgehen, dass ein Nutzungsrecht bis dahin nicht besteht. 

Denn Verhandlungen über die vertragliche Einräumung eines Rechts erscheinen 

zwanglos nur dann sinnvoll, wenn die Parteien davon ausgehen oder es zumindest 

für möglich halten, dass ein solches Recht nicht besteht. 

Dass das Landgericht die entsprechenden Unterlagen, die diesen Schluss nahe 

legen, als „irrelevant" übergeht, und dass der Senat auf diese Unterlagen, denen 

Indizwirkung 

Seite 7 

zukommt, Im Beschluss vom 08. September 2010 ebenfalls nicht eingeht, indiziert 

die Rechtsfehlerhaftigkeit der bisherigen Entscheidungsfindung. 

Auch die vom Senat jetzt herangezogene Rechtfertigung, wonach nicht ersichtlich 

sei, dass die Verkäufer im Jahre 1994 etwas anderes hätten annehmen müssen, wenn 

sogar die Klägerin selbst vortrage — was im übrigen gar nicht zutrifft—, dass 

noch im Jahr 1997 die Gemeinde die Nutzung in aller Form zu gestatten bereit 

gewesen wäre, beseitigt die Fehlerhaftigkeit des gerichtlichen 

Entscheidungsfindüngsprozesses nicht. Denn gerade dass das Führen von 

Verhandlungen über die Einräumung eines Nutzungsrechts ergebnislos geblieben 

ist, ist der vom Senat als „nicht ersichtlich" bezeichnete Grund für 

die Annahme, dass die Verkäufer im Jahre 1994 nicht davon ausgehen durften, dass 

die Nutzung des Waldwegs gesichert war. 

Wir wiederholen auch an dieser Stelle, dass es bei der vorliegenden Bewertung 

noch nicht um eine Beweiswürdigung geht, sondern ausschließlich um die Frage, ob 

die — sich in Beweisnot befindliche — Klägerin, die eine innere Tatsache zu

eweisen hat, diese innere Tatsache ausreichend substantiiert behauptet hat, so 

dass Beweis zu erheben ist. 

3.3 Zu den illegalen Außenanlagen: 

Wir haben auf Seite 10 der Berufungsbegründung unter dem Unterpunkt 3.2.2. 

zunächst 

einmal die tatsächliche Feststellung des Landgerichts, dass Schwimmbad und Sauna 

angeblich im Jahre 1962 errichtet worden seien, als rechtsfehlerhaft bezeichnet. 

Denn im gesamten erstinstanzlichen Vortrag der Parteien ist von einem Baujahr 

nicht die Rede. 

Der Senatsbeschluss vom 08. September 2010 geht in keiner Weise auf diesen 

entscheidungserheblichen Umstand ein. Der Umstand ist auch 

entscheidungserheblich, weil die Frage, ob Schwimmbad und Sauna rechtmäßig oder 

illegal errichtet wurden nur zutreffend beantwortet werden kann, wenn das 

Baujahr zutreffend festgestellt wird. Das Urteil des Landgerichts kann daher 

wegen fehlender Tatsachenfeststellung keinen Bestand haben. Wenn die in zweiter 

Instanz vorgetragenen Tatsachen neu wären, dürften sie schon aus diesem Grunde 

nicht zurückgewiesen werden. 

Soweit wir in der Berufungsbegründung mehr zu den Ausmaßen von Schwimmbad und 

Sauna vorgetragen haben, geschah dies lediglich im Vorgriff auf die ohnehin 

durch den Senat auszusprechende Feststellung, dass de Sachverhalt bezüglich 

dieser Frage in erster Instanz gar nicht entscheidungsreif gewesen wäre und hier 

weiter vorzutragen ist. 

Seite 8 

Mit anderen Worten hätte das Landgericht in der ersten Instanz die gesetzlichen 

Vorgabe, aus denen sich Legalität bzw. Genehmigungspfllchtigkeit der 

Außenanlagen ergeben, mit den Angaben des sachverständigen Bach, den Angaben der 

Verkäufer und den tatsächlichen Begebenheiten vor Ort auswerten müssen. Es hätte 

dem Landgericht in erster Instanz auffallen müssen, dass in dem Gutachten des 

Sachverständigen Bach die tatsächlichen Maße der Außenanlagen vollständig fehlen 

und dass der Gesetzestext falsch wiedergegeben wurde. Hierbei handelt es sich 

einerseits um eine fehlerhafte und unvollständige Feststellung des 

entscheidungserheblichen Sachverhalts sowie um fehlerhafte Rechtsanwendung des 

Landgerichts in erster Instanz. Die Illegalität der Bauten ist kein neuer 

Vortrag, sondern wurde von der Klägerin schon immer geltend gemacht. Ebenfalls 

ist die Rüge, dass Gesetzestexte unzutreffend durch den Sachverständigen Bach 

widergegeben wurden, kein neuer Sachvortrag; vielmehr ist die Feststellung der 

zutreffenden rechtlichen Entscheidungsgrundlagen Aufgabe des Gerichts. 

Durch die Beauftragung eines weiteren Gutachters in dem in erster Instanz 

anhängig gebliebenen Rechtsstreit gegen des Sachverständigen Bach belegt das LG, 

dass es Klärungsbedarf bezüglich des Gutachtens Bach hat. Das LG verkündet das 

Urteil für den Beklagten zu 1, bevor die Überprüfung. des Gutachtens des 

Beklagten zu 2 durch den bestellten Sachverständigen vorliegt. Dadurch wird der 

Klägerin die Möglichkeit genommen, darauf Stellung zu nehmen im Verfahren des 

Beklagten zu 1. Das LG hätte vor der Urteilsverkündung das Gutachten des 

Sachverständigen abwarten müssen. 

4. 

Der Beklagte handelte auch pflichtwidrig, als er das Gutachten des 

Sachverständigen Bach in dem dieser zu einer Legalität der Außenanlagen kam, 

nicht überprüfte und wegen der festgestellten Fehler ausreichend angriff. Denn 

das Gericht des Vorprozesses wäre dann zu dem Ergebnis gekommen, dass die 

Außenanlagen Sauna und Schwimmbad illegal errichtet waren und es hätte die 

Richtigkeit des Gutachtens sowie die Unbefangenheit des Sachverständigen 

insgesamt in Zweifel gezogen; das Gericht des Vorprozesses hätte dann den 

Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen Frank den Vorzug gegeben und 

wäre zu einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises sowie zu einer 

arglistigen Täuschung der Klägerin durch die damaligen Verkäufer gekommen. 


Beschluss OLG Ffm.vom 17.11.2010 

1 U 199/09 


OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN• 

BESCHLUSS. 


der Frau Anna, Strasse X, Schlangenbad, 

Klägerin, Berufungsklägerin und Gesuchstellerin, 

Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Kai Roland Spirgath, Rechtsanwälte 

Bornemann von • Loeben, Oberer Gaisbergweg 19- 21, 

69115 Heidelberg, 

gegen 

Herrn Rechtsanwalt Dr. Franz-Josef Jung, 

Beklagten und Berufungsbeklagten, 

Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr. ; Rechtsanwälte 

Beschluss mit vollem Rubrum (EU_UB_OO.dot) 

-2- 

JtZ 

Der gegen den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr...sowie 

die Richterinnen am Oberlandesgericht ...und ... gerichtete 

Ablehnungsantrag der Klägerin wird zurückgewiesen. 

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen. 

Gründe: 

A. Die Klägerin begehrt von dem Beklagten Schadensersatz wegen der 

Schlechterfüllung eines Anwaltsvertrages. Das Landgericht hat die Klage mit 

Urteil vom 

26.8.2009 (BI. 314 ff. d. A.) abgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit 

ihrer Berufung. Der Senat hat die Klägerin mit Beschluss vom 8.9.2010 (Bl. 520 

ff. d. A.) darauf hingewiesen, dass er das Rechtsmittel für aussichtslos halte 

und demgemäß dessen Zurückweisung im Beschlusswege beabsichtige. Auf diesen 

Hinweisbeschluss stützt die Klägerin ihr gegen sämtliche ihn unterzeichnenden 

Senatsmitglieder gerichtetes Ablehnungsgesuch (Bl. 535 f. d. A.). 

B. Das Ablehnungsgesuch ist zulässig, jedoch nicht begründet. 

I. Gemäß § 42 Abs. 2 ZPO kann ein Richter wegen Besorgnis der Befangenheit 

abgelehnt werden, wenn ein Grund vorliegt, der geeignet ist, Misstrauen gegen 

seine Unparteilichkeit zu rechtfertigen. Geeignet, Misstrauen gegen eine 

unparteiliche Amtsführung des Richters zu rechtfertigen, sind nur objektive 

Gründe, die vom Standpunkt des Ablehnenden aus bei vernünftiger Betrachtung die 

Befürchtung wecken können, der Richter stehe der Sache nicht unvoreingenommen 

und damit nicht unparteiisch gegenüber; rein subjektive, unvernünftige 

Vorstellungen des Ablehnenden scheiden aus (vgl. BGH NJW-RR 

2003, S. 1220 f. [juris Rn. 6], st. Rspr.). Verfahrens- oder 

Rechtsanwendungsfehler rechtfertigen in aller Regel keine Ablehnung des 

Richters; das Ablehnungsverfahren dient nicht der Fehlerkontrolle in diesem 

Sinne, diese ist dem Rechtszug der Hauptsache vorbehalten (vgl. OLG Schleswig 

OLGR 2002, 327; OLG Frankfurt NJW 2004, 621; KG NJW 2004, 2104, 2105; OLG 

Saarbrücken OLGR 2008, 355, 356; BAG NJW 1993, 879). Eine Ausnahme kommt 

allenfalls dann in Betracht, wenn die Gestaltung des Verfahrens oder die 

Entscheidungen des Richters sich so weit von den anerkannten rechtlichen — 

insbesondere verfassungsrechtlichen — Grundsätzen entfernen, dass sie aus 

-3- 

Sicht der Partei nicht mehr verständlich und offensichtlich unhaltbar erscheinen 

und dadurch den Eindruck einer willkürlichen oder doch jedenfalls 

sachfremden Einstellung des Richters erwecken (vgl. KG NJW-RR 2006, 1577, 1578; 

NJW 2004, 2104, 2105; OLG Saarbrücken OLGR 2008, 355, 356; OLG Oldenburg MDR 

2008, 527; ähnlich BAG, a. a. O.). 

II. Nach diesen Grundsätzen fehlt es im Streitfall an Umständen, die eine Besorgnis 

der Befangenheit der abgelehnten Richter begründen könnten. 

1. Das in den Akten befindliche Original des Hinweisbeschlusses ist von

allen drei mitwirkenden Richterinnen und Richtern unterschrieben. Die den 

Parteien übermittelten Ausfertigungen des Beschlusses mussten 

keine Unterschriften enthalten. 

2. Die Klägerin begründet ihr Ablehnungsgesuch im sachlichen Kern damit, dass 

der Senat wie zuvor das. Landgericht den Fall unzutreffend beurteile und ihr 

Vorbringen unzureichend würdige. Das sind nach dem oben Gesagten keine 

Ablehnungsgründe; von einer Unverständlichkeit und offensichtlichen 

Unhaltbarkeit des Hinweisbeschlusses kann ersichtlich 

keine Rede sein. Der Hinweisbeschluss setzt sich mit dem 

Klagevorbringen eingehend auseinander und nimmt in zulässiger Weise auf die 

ausführliche Begründung des landgerichtlichen Urteils Bezug. Ob der Beschluss 

sachlich zutrifft, wird Gegenstand des weiteren Berufungsverfahren sein. 

III. Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, § 574 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 

ZPO. 



... ... Dr. ... 

Richter am Oberlandesgericht Richterin am Oberlandesgericht Richter am 

Amtsgericht 

Beschluss OLG vom 13.12.2010 

1 U 199/09 


BESCHLUSS 



Klägerin und Berufungsklägerin, 

- Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Kai Roland Spirgath, 

Rechtsanwälte Bornemann von Loeben, Oberer Gaisbergweg 19 - 21, 

69115 Heidelberg - 

gegen 



- Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr. 

Rechtsanwälte 

Seite 2 

hat der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main durch 

Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. ..., 

Richterin am Oberlandesgericht ... und Richterin am Oberlandesgericht ... 

am 13. Dezember 2010 einstimmig beschlossen: 

Die Berufung der Klägerin gegen das am 26. August 2009 verkündete Urteil der 5. 

Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden 

wird zurückgewiesen. 

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 

Der Streitwert wird auf 1.201.011,74.€ festgesetzt (1.129.455,89 € für den 

Antrag zu 1, 71.555,85€ für den Antrag zu 2). 

Gründe 

Die Berufung war nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. 

1. Das Rechtsmittel hat keine Aussicht auf Erfolg, was der Senat mit Beschluss 

vom B. September 2010 bereits begründet hat. Der Schriftsatz der Klägerin vom 

12. November 2010 zeigt demgegenüber keine entscheidungserheblichen 

neuen Gesichtspunkte auf 

a. Soweit die Klägerin bemängelt, der Senat habe auf Seite 2 des Beschlusses vom 

B. September 2010 ihre „Argumentationskette" zur Arglist der Verkäufer

hinsichtlich des Kaminanschlusses „lückenhaft und damit unzutreffend" 

wiedergegeben, indem er lediglich ihren Hinweis auf die die Zugehörigkeit der 

Verkäufer zu einer Bauunternehmerfamilie erwähnt habe, übersieht sie, dass der 

Senat durch die Verwendung des Wortes „insbesondere" klargestellt hat, dass 

weder die von der Klägerin erstinstanzlich dargelegten Umstände noch die von ihr 

im Berufungsverfahren betonte Zugehörigkeit der Verkäufer zu einer 

Bauunternehmer- 

Seite 3 

familie auf deren Arglist hinsichtlich einer etwaigen Unzulässigkeit eines 

Kaminanschlusses schließen lassen. 

b. Der Senat hat bei seiner rechtlichen Würdigung auch die Situation der 

Klägerin mit berücksichtigt. Die Klägerin war sowohl an dem notariellen 

Grundstückskaufvertrag vom 25. Juli 1994 als auch an dem von dem beklagten 

Rechtsanwalt für sie geführten Vorprozess, mit der sie eine Rückabwicklung des 

Kaufvertrages erstrebte, persönlich beteiligt. Daher ist eine besondere 

Beweisnot der Klägerin 

hinsichtlich dieser Vorgänge nicht erkennbar. 

c. Wegen der von der Klägerin angenommenen Illegalität der Wasserversorgung 

ihres Grundstücks durch den von ihr übernommenen Brunnen kann auf die 

Darlegungen im Beschluss vom 8.September 2010 und die dort in Bezug genommenen 

Ausführungen des Landgerichts verwiesen werden. Der Schriftsatz der Klägerin vom 

12. November 2010 gibt lediglich Anlass zu der Klarstellung, dass der Senat 

sowohl den Vortrag der Klägerin zu der von ihr angenommenen Illegalität der 

Wasserversorgung ihres Grundstücks als auch ihre diesbezügliche rechtliche 

Würdigung zur Kenntnis genommen und erwogen hat. Einen Anspruch darauf, dass der 

Senat ihrer rechtlichen Würdigung folgt, gewährt Art. 103 Abs. 1 GG der Klägerin 

nicht. . 

d. Entsprechendes gilt hinsichtlich der von der Klägerin angenommenen 

Unzulässigkeit einer Nutzung des zu ihrem Grundstück führenden Waldwegs. Der 

Senat teilt nicht die Auffassung der Klägerin, ein früherer, auf den Abschluss 

eines Nutzungsvertrages zielender Schriftverkehr der Verkäufer mit dem Forstamt 

lasse zwingend darauf schließen, dass diese bei Abschluss des 

streitgegenständlichen Kaufvertrages Kenntnis von einer Unzulässigkeit der 

Waldwegnutzung gehabt hätten. Denn mit einem von ihnen erstrebten 

Nutzungsvertrag können die Verkäufer auch die Absicherung einer schon vorher 

zulässigen Nutzung bezweckt haben. Zu einer solchen förmlichen Gestattung war 

die Gemeinde nach dem eigenen Vortrag der Klägerin sogar noch im Jahr 1997 

bereit. 

e. Wegen des von der Klägerin angenommen Fehlens einer Baugenehmigung für 

Schwimmbad und Sauna verweist der Senat auf seinen Beschluss vom 8.Sep- 

Seite 4 

tember 2010 und die dort in Bezug genommenen Ausführungen des Landgerichts und 

stellt nochmals klar, dass er dem Vortrag der Klägerin zum Baujahr der 

Außenanlagen aus den bereits ausgeführten Gründen keine entscheidungserhebliche 

Bedeutung beimisst. 

2. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Der Bundesgerichtshof , 

hat die Voraussetzungen eines arglistigen Verschweigens von Mängeln der 

Kaufsäche durch den Verkäufer bereits geklärt (vgl. etwa den Beschluss vom B. 

Dezember 2006, NJW 2007, S. 835 ff., juris Rn. 8 und 9 mit weiteren Nachweisen). 

Die vom Bundesgerichtshof hierzu entwickelten Grundsätze, denen der Senat folgt, 

waren lediglich auf den vorliegenden Einzelfall anzuwenden; hierzu hatte der 

Senat zu prüfen, ob die von der Klägerin vorgetragenen Umstände auf ein bedingt 

vorsätzliches täuschendes Verhalten der Verkäufer schließen lassen. Auch die 

insoweit vorgenommene Gesamtwürdigung bezieht sich ausschließlich auf den 

vorliegenden Einzelfall. Unter diesen Umständen erfordern die Fortbildung des 

Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung 

des Berufungsgerichts nicht. 

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. 

4. Die Festsetzung des Gebührenstreitwerts beruht auf § 47 Abs. 1. GKG. 

• Dr. ... 

Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht 

..,...

Richterin am Oberlandesgericht Richterin am Oberlandesgericht 

Beschluss mit vollem Rubrum (EU_UB_00.dot) 

Anhörungsrüge v.29.12.2010 


Bornemann-von Loeben / Spirgath /Ebenrecht /Krieger 

FritzBornemann 

bis 1998 

Werner Borgernann-von Loeben 

Rechtsanwalt/Bankkaufmann 

Kai Roland Spirgath 

Rechtsanwalt 

Jörg Ebenrecht 

Rechtsanwalt 

Uwe Krieger 

Rechtsanwalt/Bankkaufmann 

Georg Hemmerich 1* 

Rechtsanwalt/Europajurist 2* 

An das 


Zeil 42 






E-Mail: Spirgath@kanzlel-bomemann.de 

Durchwahl(06221) 60 74-37 Telefax (0 62 21) 6014-36 






in Sachen 


erheben wir namens und im Auftrag der Klägerin gegen den Beschluss vom 

13.12.2010 

Anhörungsrüge. 

Es wird beantragt, 

das Verfahren gemäß § 321 a Abs. 1 Satz 1 ZPO fortzuführen. 

Begründung: 

Nach Auffassung der Klägerin hat das Oberlandesgericht ihren Anspruch auf 

rechtliches Gehör in entscheidungsrechtlicher Weise verletzt, sodass das 

Verfahren fortzuführen ist.

Seite 2 

Zur Begründung ihrer Klage bzw. Berufung hat sich die Klägerin wie folgt 

eingelassen. 

1. 

Die Klägerin hat im Wesentlichen Folgendes wiederholt vorgetragen und unter 

Beweis gestellt: 

Der Beklagte hat anwaltliche Pflichten verletzt, weil er die Klage gegen die 

Verkäufer des streitgegenständlichen Hausgrundstücks 

- nicht auf eine frühere Anfechtung des RA Dominik vom 02.04.2001 gestützt hat, 

- es unterlassen hat, für die Klägerin eine eigene Täuschungsanfechtung wegen 

zwischenzeitlich bekannt gewordener Anfechtungsgründe zu erklären und die 

Klage hierauf zu stützen. 

Insbesondere hat die Klägerin die Verkäufer zum Beweis des arglistigen 

Verschweigens der Mängel durch die Verkäufer angeboten. 

Eine Beweiserhebung wurde der Klägerin bisher verweigert. Vielmehr wies der 

Senat mit Beschluss vom 08.09.2010 darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht 

auf Erfolg haben dürfte. Hiergegen hat sich die Klägerin mit Schriftsatz vom 

12.11.2010 gewandt. Der Senat wies die Berufung sodann mit Beschluss vom 

13.12.2010 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurück. 

2. 

Der Senat hat die Zurückweisung Im Wesentlichen damit begründet, dass die von 

der Klägerin insoweit vorgetragenen Umstände keinen im Sinne des § 286 Abs. 1 

ZPO beweiskräftigen Schluss auf ein bedingt vorsätzlich täuschendes Verhalten 

der Verkäufer zulassen (Senatsbeschluss vom 08.09.2010, Seite 1 unten/2 oben). 

An diesen Ausführungen hat der Senat mit Beschluss vom 13.12.2010 jedenfalls 

konkludent festgehalten, denn er geht nicht, bzw. nur unzureichend auf die von 

der Klägerin hiergegen mit Schriftsatz vom 12.11.2010 erhobenen Bedenken ein. 

3. 

Die Sichtweise des Senats ist rechtfehierhaft und verletzt die Klägerin in ihrem 

Grundrecht auf rechtliches Gehör. Dem Zurückweisungsbeschluss vom 13.12.2010 

kann darüber 

Seite 3 

hinaus entnommen werden, dass der Senat den eigentlichen rechtlichen 

Problemkreis, der durch seine Sichtweise betroffen ist, nicht erkennt und damit 

auch nicht rechtlich würdigt. 

3.1 Denn der Senat gibt im Zurückweisungsbeschluss vom 13.12.2010 auf Seite 3 

unter fit, b. zu erkennen, dass er die klägerische Argumentation, wonach die 

Klägerin sich in Beweisnot befinde und daher an ihre Substantiierungspflicht 

keine hohen Anforderungen zu stellen seien, missversteht; denn der Senat stellt 

die von der Klägerin geltend gemachte Beweisnot mit der Begründung in Abrede, 

sie sei sowohl an dem notariellen Grundstückskaufvertrag vom 25.07.1994, als 

auch an dem von dem beklagten Rechtsanwalt für sie geführten Vorprozess ... 

persönlich beteiligt gewesen. 

Diese Begründung ist rechtsfehlerhaft, weil die von der Klägerin geltend 

gemachte Beweisnot sich nicht auf äußere Umstände des Kaufvertragsschlusses oder 

des Vorprozesses bezieht, an denen sie teilgenommen hat. 

Die von der Klägerin geltend gemachte Beweisnot bezieht sich vielmehr auf innere 

Tatsachen, nämlich auf die Arglist der Verkäufer, was der Senat verkennt. 

Entsprechend richten sich die Beweisangebote der Klägerin, die Verkäufer als 

Zeugen zu vernehmen, auf den inneren Umstand der Arglist der Verkäufer, Bei den 

als Zeugen benannten Verkäufern handelt es sich auch um ein geeignetes 

Beweismittel, weil die inneren Umstände, nämlich Verschweigen der Mängel trotz 

Kenntnis, zu denen sie als Zeugen genannt sind, in den Bereich ihrer eigenen 

Wahrnehmung fallen. 

Es ist daher keine rechtmäßige Begründung ersichtlich, die angebotenen Beweise 

nicht zu 

erheben. 

Landgericht und 'Oberlandesgericht verletzen daher den grundrechtlich gewährten 

Anspruch der. Klägerin auf rechtliches Gehör, hier in seiner Ausprägung als 

Recht zur 

Beweisführung, wenn sie unter rechtsfehlerhafter Verkennung der Anforderungen an 

die 

Darlegungslast bezüglich einer inneren Tatsache, hinsichtlich derer sich die

Klägerin in Beweisnot befindet, von einer Beweiserhebung absehen. 

Insbesondere dass der Senat mit Zurückweisungsbeschluss vom 13.12,2010 die 

insoweit klaren Ausführungen der Klägerin gemäß Schriftsatz vom 12.11.2010 

missversteht und die geltend gemachte Beweisnot auf äußere und nicht auf Innere 

Tatsachen bezieht, belegt 

Seite 4 

die unter Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör zustande gekommene 

Fehlerhaftigkeit des Zurückweisungsbeschlusses. - 

3.2 Bezeichnend für die grundrechtsrelevante Fehlerhaftigkeit des 

Zurückweisungsbeschlusses ist, dass der Senat sich trotz mehrfacher 

schriftsätzlicher Erinnerung nach wie vor nicht mit den vorhandenen und auf 

einer Arglist der Verkäufer schließenden Beweisanzeichen bezüglich der 

Illegalität der Wasserversorgung auseinandersetzt, sondern sich auf pauschale 

und formelhafte Formulierungen 

zurückzieht: 

Die von dem Senat zur Ablehnung der Beweiserhebung bemühte Begründung, wonach 

der Vortrag der Klägerin nicht beweiskräftig im Sinne des § 286 ZPO sei, sowie 

der Anspruch der Klägerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs gebieten allerdings, 

dass der Senat sich mit den einzelnen Beweisanzeichen, die für eine Arglist der 

Verkäufer (nicht notwendigerweise zwingend, wie vom Senat rechtsfehlerhaft zur 

Voraussetzung erhoben) sprechen, konkret auseinandersetzt. Eine solche konkrete 

Auseinandersetzung mit den vielfach aufgezählten Beweisanzeichen lässt der Senat 

— ebenso wie zuvor das LG —insbesondere im Hinblick auf die Illegalität der 

Wasserversorgung vermissen. 

Im Einzelnen haben weder Landgericht noch der Senat hinsichtlich der Illegalität 

der Wasserversorgung und der insoweit bei den Verkäufern bestehenden Arglist die 

mehrfach von der Klägerin erwähnten Beweisanzeichen 

-Aktenvermerk Wasserbehörde gern. Anlage K 1 a, 

-Unterliegen der Verkäufer im verwaltungsgerichtlichen Verfahren wegen 

Brunnenbohrung, 

-erhebliche Vertiefung des Brunnens von 20 m auf 120 m und 

-Vertiefung des Brunnens zu einem Zeitpunkt, als Grundstück bereits als 

Landschafts- und Heilquellenschutzgebiet ausgewiesen war 

bei ihrer Entscheidungsfindung — nicht einmal floskelhaft — erwogen. 

Jedes der vier. genannten Beweisanzeichen ist für sich betrachtet geeignet, die 

Behauptung, die Verkäufer haben die Illegalität der Wasserversorgung arglistig 

verschwiegen, als beweisbar erscheinen zu lassen. 

Seite 5 

Nicht erforderlich ist dagegen, wie der Senat auf Seite 3 unter /it, d. des 

Beschlusses vom 13.12.2010 rechtsfehlerhaft ausführt, dass die Beweisanzeichen 

zwingend darauf schließen lassen müssen, dass die Verkäufer bei Abschluss des 

Kaufvertrags Kenntnis von den verschwiegenen Mängeln hatten. Mit einem solchen 

von dem Senat geforderten zwingenden Rückschluss überspannt der Senat die 

Anforderungen an die Darlegungslast der. Klägerin in rechtsfehlerhafter Weise 

und verwechselt „Substantiierung" mit „tatsächlicher Beweisführung`. Denn die 

Frage, ob die Verkäufer bei Abschluss des Kaufvertrags. tatsächlich arglistig 

getäuscht haben, kann nur im Wege der Beweisaufnahme geklärt werden. Insoweit 

reicht es hinsichtlich eines substantiierten Vortrags aus, dass die von der 

Klägerin bezeichneten Beweisanzeichen Jedenfalls auch den Schluss zulassen, dass 

die Verkäufer arglistig gewesen sind. 

3.3 Der Anspruch auf rechtliches Gehör gebietet in diesem Zusammenhang auch, 

dass der Senat Feststellungen trifft, welche Anforderungen an die Darlegungslast 

der Klägerin hinsichtlich der Arglist der Verkäufer zu stellen sind; dies 

insbesondere vor dem Hintergrund, dass es sich hierbei um eine innere Tatsache 

handelt, hinsichtlich der die Klägerin in Beweisnot ist und aufgrund dessen nach 

ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an die Darlegungslast keine 

hohen Anforderungen zu stellen sind. 

Der Senat lässt — ebenso wie das LG — jegliche Erwägungen zu den Anforderungen, 

die an die Darlegungslast des klägerischen Vorbringens zu stellen sind, 

vermissen. 

Der pauschalen Feststellung des Senats, dass der klägerische Vortrag nicht 

beweiskräftig im Sinne des § 286 ZPO sei, liegt daher kein rechtmäßiger

Beurteilungsvorgang zugrunde. 

4. Grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache 

Es ist auch nochmals darauf hinzuweisen, dass die Rechtssache grundsätzliche 

Bedeutung im Sinne des § 546 ZPO hat. Denn es geht vorliegend nicht darum — wie 

von dem Senat unter Ziffer 2. im Beschluss vom 13.12.2010 rechtsfehlerhaft 

erkannt — welche Voraussetzung an ein arglistiges Verschweigen von Mängeln der 

Kaufsache durch den Verkäufer zu stellen sind. Denn eine Beweisaufnahme hat 

bisher nicht stattgefunden, sodass Feststellungen über innere Tatsachen auf 

Verkäuferseite bisher gar nicht möglich sind. 

Vorliegend geht es vielmehr um die Frage mit grundsätzlicher Bedeutung, welche 

Anforderung an die Substantilerungslast des von der Klägerin zu haltenden 

Vortrags hinsichtlich der Arglist der Verkäufer zu stellen sind. 

Seite 6 

Hierbei handelt es sich um gänzlich unterschiedliche Fragestellungen, sodass die 

Fehlerhaftigkeit des Senatsbeschlusses vom 13.12.2010 und damit der Verstoß 

gegen grundrechtsrelevante Anhörungsrechte der Klägerin, der diese beiden 

Fragestellungen nicht von einander abgrenzt, auf der Hand liegen. 

5. Zusammenfassung 

Es ist auffallend, mit welch unzutreffender und neben der eigentlichen 

rechtlichen Fragestellung liegenden Argumentation der Senat die Klägerin um 

Ihren berechtigten Anspruch auf rechtliches Gehör, hier in Form des 

Beweisführungsrechts, bringt: Zunächst bezeichnet der Senat das Vorbringen der 

Klägerin als nicht beweiskräftig im Sinne von § 286 ZPO, uni dann — auf die 

geringen Anforderungen an die Substantiierung einer inneren Tatsache hingewiesen 

— Beweisnot mit der Begründung abzusprechen, die Klägerin sei bei allen 

relevanten Vorgängen persönlich zugegen gewesen. 

Dass der Senat dazu mit keinem Wort, nicht einmal floskelhaft, auf die von der 

Klägerin vorgebrachten Beweisanzeichen eingeht, die sämtlich auf eine Arglist 

der Verkäufer bezüglich der Illegalität der Wasserversorgung sprechen, lässt das 

bisherige Verfahren als besonders unvollständig gewürdigt erscheinen. 

Kai Spirgath Rechtsanwalt 

Beschluss OLG v.05.01.2011 

1 U 199/09 



BESCHLUSS 




- Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt 

Kai Roland Spirgath, 

Rechtsanwälte Bornemann von Loeben, Oberer Gaisbergweg 19- 21, 


gegen 

Herrn Rechtsanwalt. Dr. Franz-Josef Jung, 


- Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr... 

Seite 2 


Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr... , 

Richterin am Oberlandesgericht ... und 

Richterin am Oberlandesgericht ... am 5. Januar 2011 beschlossen:

Der Antrag der Klägerin, das Verfahren gemäß § 321 a ZPO 

fortzuführen, wird zurückgewiesen. 

Gründe: 

Der Antrag auf Fortführung des Verfahrens ist unbegründet. Der Senat hat den 

Anspruch der Klägerin auf rechtliches Gehör nicht verletzt. 

Vielmehr hat er ausweislich der Beschlüsse vom B. September 2010 und vom 13. 

Dezember 2010 sowohl den Tatsachenvortrag der Klägerin als auch die 

von ihr vertretenen Rechtsauffassungen zur Kenntnis genommen und erwogen. Aus 

dem Schriftsatz der Klägerin vom 29. Dezember 2010 ergibt sich insoweit 

nichts anderes. 

Soweit die Klägerin dem Senat vorwirft, er habe verkannt, dass sie sich in einer 

besonderen Beweisnot befinde, weil sie zur Begründung der von ihr angenommenen 

Arglist der Verkäufer innere Tatsachen darlegen und beweisen müsse, wird 

klarstellend darauf hingewiesen, dass die von der Klägerin insoweit geltend 

gemachten Beweisschwierigkeiten jede Prozesspartei treffen, die innere Tatsachen 

behauptet. Die mit der Darlegung und dem Nachweis innerer Tatsachen verbundenen 

Besonderheiten hat der Senat berücksichtigt. 

Der Vorwurf der Klägerin, der Senat habe ihr rechtliches Gehör verletzt, da es 

den von ihr angebotenen Zeugenbeweis nicht erhoben habe, ist unbegründet. Art. 

103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht nicht, Beweis über Tatsachen zu 

erheben, denen es keine entscheidungserhebliche Bedeutung beimisst. Da die 

Seite 3 

von der Klägerin vorgetragenen Tatsachen, aus denen sie eine Arglist der 

Verkäufer folgert, nach Auffassung des Senats eine solche rechtliche Bewertung 

nicht zulassen, ist er auch nicht zu einer Beweiserhebung über die betreffenden 

Tatsachenbehauptungen gehalten. 

Ergänzend merkt der Senat an, dass-der von der Klägerin als Anlage K la 

vorgelegte Aktenvermerk, wonach die Verkäuferin Cesar im Jahr 1987 bei einem 

Telefongespräch angegeben hat, das Wasser aus der „alten Brunnenbährung von 

1960" reiche „gerade für sie selbst und ihren ab und zu zu Besuch kommenden 

Sohn", nicht auf ein arglistiges Verschweigen einer Illegalität des Brunnens 

hindeutet. Die in dem Vermerk erwähnte Äußerung besagt nicht, in welcher Menge 

und wozu genau die Verkäufer Wasser aus dem Brunnen entnommen 

haben, sondern nur, dass die entnommene Wassermenge nur die private 

Nutzung durch die betreffenden Personen abdeckte. Der Senat stellt nochmals 

klar, dass die von der Klägerin angeführten Umstände seiner Auffassung nach eine 

rechtliche Bewertung des Verhaltens der Verkäufer als arglistig nicht 

rechtfertigen. Einen Anspruch darauf, dass der Senat ihrer Rechtsansicht folgt, 

gewährt Art. 103 Abs. 1 GG der Klägerin nicht. 

Soweit die Klägerin meint, die Rechtssache habe grundsätzliche Bedeutung, weil 

geklärt werden müsse, welche Anforderungen an die substantiierte Darlegung von 

Tatsachen zu stellen seien, die ein arglistiges Verkäuferverhalten begründen, 

verweist der Senat nochmals auf seinen Beschluss vom B. September 2010 und auf 

das dort unter 1. a. cc. (1) herangezogene Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. 

Mai 1996 (NJW-RR 1996, S. 1211 f.), wonach sich die Anforderungen an die 

Substantiierung des Tatsachenvortrags einer Partei nach der Einlassung des 

Gegners richtet. Auch diese Grundsätze, denen der Senat bei seiner Entscheidung 

gefolgt ist, waren lediglich auf den vorliegenden Einzelfall anzuwenden. 

Dr. ...' ~`Z~ …. 

Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht Richterin Oberlandesgericht Richterin 

am Oberlandesgericht 

Verfassungsbeschwerde 

Bundesverfassungsgericht 

Schlossbezirk 3 

76131 Karlsruhe

Schlangenbad 08.02.2011 

Verfassungsbeschwerde 

Beschwerdegegenstand 

-1.Hiermit klage ich gegen die Abweisung meiner Klage durch das OLG 

Frankfurt(Haftungsklage) Aktenzeichen 1 U 199/09 gegen Herrn RA.Dr.Franz Joseph 

Jung Verteidigungsminister a. D. 

-2.Des weiteren klage ich gegen die Einstellung des Ermittlungsverfahren bei der 

Generalstaatsanwaltschaft Frankfurt am Main Aktenzeichen 3 Zs 726/09.A 

Zu 1 Abweisung meiner Berufung beim OLG Ffm. 

Ich sehe in dieser Zurückweisung eine Verletzung meiner Grundrechte: 

nach Art.1,nach Art.3 Abs. 3 sowie mehrfache Verletzungen meines Grundrechtes auf 

Rechtliches Gehör nach Art.103 Abs. 1 GG. Ich habe den mir zustehenden Rechtsweg 

ausgeschöpft. 

Anlage 21 Klage Landgericht Wiesbaden 

Anlage 22 Urteil Landgericht Wiesbaden 

Anlage 23 Begründung Berufung 

Anlage 24 Beschluss OLG 08.09.2010 

Anlage 25 Erwiderung 12.11,2010 

Anlage 26 2.Beschluss OLG 13.12.2010 

Anlage 27 Anhörungsrüge 29.12.2010 

Anlage 28 3.Beschluss OLG 05.01.2010 

Begründung Art.1 GG 

Die Bevorzugung des Beklagten und die vielen im folgenden aufgeführten Verletzungen 

des rechtlichen Gehörs können nicht als Versehen der Gerichte betrachtet werden da 

beide Gerichte mit je drei Richtern besetzt waren.Die Entscheidungen der Gerichte 

können nur willkürlich erfolgt sein. Das OLG Frankfurt ist nicht im Geringsten bemüht das 

Verfahren gerecht und fair erscheinen zu lassen.Ganz im Gegenteil es teilt im Beschluss 

vom 13.12.2010 Seite 3 dritter Absatz mit:"Einen Anspruch darauf dass der Senat ihrer 

rechtlichen Würdigung folgt gewährt Art.103 Abs.1 der Klägerin nicht"- ANLAGE 1. Ich 

vertrete aber sehr wohl die Meinung dass ich im Rahmen des rechtlichen Gehörs einen 

Anspruch auf eine Beurteilung der vorgetragenen Tatsachen habe.Selbstverständlich 

muss das Gericht meinem Vortrag bzw. meiner rechtlichen Auffassung nicht folgen,aber es 

muss darlegen warum es sich der vorgetragenen Tatsachen anschließt oder nicht.Nach 10 

Jahren Rechtsstreit der alleine wegen dem Verschulden des Beklagten geführt wird ist das 

Vorgehen der Gerichte zutiefst entwürdigend und ganz sicher auch nicht zeitgemäß. 

Begründung Art.3 Abs.3 

Das Vorgehen der Gerichte in meinem Fall ist nur dadurch zu erklären dass der Beklagte 

wegen der politischen und öffentlichen Stellung bevorzugt behandelt wurde.Das 

Landgericht Wiesbaden,hat den Prozess gegen die beiden Beklagten(Dr. Jung und SV. 

Bach) getrennt .Die Klage gegen Herr Dr. Jung wurde vom Landgericht Wiesbaden in 

einem kurzen Prozess (vor den Wahlen)ohne gründliche Überprüfung abgewiesen.Die 

Bevorzugung des Beklagten durch das Landgericht zeigt sich schon dadurch,dass das 

Landgericht ohne mündliche Verhandlung am 26.08.2009 ein Urteil verkündet hat mit dem 

es meine Klage gegen Herrn Dr.Jung abweist.In der einzigen Sitzung bei der 

Prozesseröffnung am 22.04.2009 wurde von den Prozessparteien das schriftliche 

Verfahren beschlossen.Am 26.08.2009 hätte eine mündliche Verhandlung und keine 

Urteilsverkündung stattfinden müssen,da seit dem Beschluss zum schriftlichen Verfahren

vom 22.04.2009 bereits die zulässige drei Monatsfrist nach §128 Abs.2 ZPO verstrichen 

war-ANLAGE 22 (Seite 15).Ich habe vorgetragen dass Herr Dr.Jung bezüglich der 

Gerichtlichen Gutachter Frank und Bach erhebliche Fehler begangen hat ,auf die weiter 

unten noch Bezug genommen wird.Obwohl das Landgericht(Haftungsprozess) 

Klärungsbedarf bezüglich des Gutachters gesehen hat und einen neuen gerichtlichen 

Gutachter bestellt hat,hat es die Klage gegen Ra.Dr. Jung vorzeitig abgewiesen.Die 

Ergebnisse der Begutachtung hätten bei der Beurteilung des Beklagten Jung 

berücksichtigt werden müssen.In der Berufung hätten die vom Landgericht gemachten 

Fehler behoben werden müssen doch die Bevorzugung des Beklagten gipfelt in der 

Abweisung der Klage nach § 522 ZPO. 

Begründung Art. 103 Abs1 

Das Gericht hat mir,durch die oben beschriebene Verletzung des Rechts nach § 128 ZPO 

Abs.2,das Rechtliche Gehör nach Art.103 Abs.1 nicht gewährt.Meine Klage wurde 

abgewiesen ohne die - in Folge der drei Monatigen Frist- mir zustehende mündliche 

Verhandlung. 

Tatsachenbericht zu weiteren Verletzungen nach Art. 103 Abs.1: 

Dr.Jung hat mich in einem Rechtsverfahren zur Rückabwicklung eines Kaufvertrages für 

eine Immobilie vor dem LG. Wiesbaden (Vorprozess) vertreten.In diesem Verfahren bin ich 

unterlegen.Danach habe ich wegen gravierenden Fehlern und vorsätzlicher Schädigung 

gegen Herrn Dr.Franz Joseph Jung und den gerichtlichen Sachverständigen Bach eine 

Haftungsklage eingereicht. 

Das LG.Wiesbaden (Haftungsklage) und anschließend das OLG Frankfurt (Haftungsklage) 

haben die von mir vorgebrachten Tatsachen und Beweise nicht ausreichend 

berücksichtigt. Des weiteren wurde ich im Einbringen von angebotenen Beweisen nicht 

zugelassen. 

Durch die Abweisung meiner Klage wurde ich besonders schwer benachteiligt.Wegen den 

Fehlern des Beklagten Rechtsanwalts Dr. Franz Joseph Jung dauert der Rechtstreit jetzt 

bereits 10 Jahre und der Schaden ist erheblich. 

Gegenstand des Verfahrens in dem ich von Herrn Dr.Franz Joseph Jung vertreten 

wurde:ANLAGE 21(Klage) 

Im Jahre 1994 habe ich ein Haus mit Grundstück in Schlangenbad erworben.Im Jahre 

2000 (14.11.)habe ich nach einem von mir beauftragten Gutachten über mehrere Mängel 

dieses Hauses erfahren. 

Die wichtigsten Mängel sind : 

- die von den Verkäufern beim Kauf zugesicherte Ausbaufähigkeit besteht nicht wegen der 

Lage im Landschaftsschutzgebiet,die beim Kauf verschwiegen wurde 

- die Bauten Schwimmbad und Sauna sind illegal 

- der Kaminanschluss ist illegal 

- der gezahlte Kaufpreis war mehr als doppelt so hoch,wie der von Gutachtern geschätzte 

Wert. 

Nach der Beauftragung des Beklagten Rechtsanwaltes Dr.Jung stellte sich zusätzlich 

heraus: 

- dass der über 120m tiefe Brunnen der das Anwesen mit Wasser versorgte,illegal 

errichtet war und 2005 mit Beschluss der Unteren Wasserbehörde verschlossen 

wurde-ANLAGE 2. Seit dem wohne ich in diesem Haus ohne fließendes Wasser. 

- das Haus verfügt über keine legale Zufahrt-ANLAGE 3 

Ich habe den Gerichten (Haftungsklage) folgende Tatsachen gegen Herr Dr.Franz 

Joseph Jung vorgetragen bei denen mir kein rechtliches Gehör gewährt wurde: 

Vor Herrn Dr.Franz Joseph Jung hat mich RA.Dominik vertreten. RA.Dominik hat den 

Gutachter Emil beauftragt,ein Gutachten für das von mir erworbene Haus zu 

erstellen.Aufgrund des Gutachtens Emil,hat RA.Dominik eine Anfechtung des 

Kaufvertrages bei den Verkäufern geltend gemacht.-ANLAGE 4

RA.Dr.Jung hat mir trotz Kenntnis dieser Anfechtung, mit Schreiben vom 31.07.01- 

ANLAGE 5 mitgeteilt dass Anfechtungsgründe verfristet wären.Im Schreiben an die 

Verkäufer vom 27.12.01-ANLAGE 6,nimmt Dr.Jung Bezug auf das Schreiben von Dr. 

Dominik.Das Schreiben auf das er sich hier bezieht ist die Anfechtung von Dr. 

Dominik.Zusätzlich zu der Verschleierung der Anfechtung erwähnt er den Verkäufern nur 

die Ansprüche aus der Sittenwidrigkeit und verschweigt die Ansprüche aus der Arglistigen 

Täuschung,obwohl er weiß dass die Anfechtungsgründe keineswegs verfristet sind.Dieses 

gezielt täuschende Vorgehen beweist den Vorsatz und den Betrug (Strafanzeige).In die 

Gerichtsakte hat Herr Dr. Jung das Gutachten Emil eingebracht,die Anfechtung von 

Rechtsanwalt Dominik hat er in die Gerichtsakte nicht eingebracht.Die neuen 

Anfechtungsgründe,nämlich die Tatsache dass der Brunnen illegal ist und dass die Zufahrt 

illegal ist,wurden von Dr.Jung weder bei den Verkäufern angefochten,noch zur Klage 

gebracht.Anfechtungen waren bezüglich der Zehnjahresfrist bis 2004 möglich.Die 

Jahresfrist war,wegen der Anfechtung Dominik, auch gewahrt.Das LG 

Wiesbaden(Vorprozess) hat meine Ansprüche wegen Arglistiger Täuschung gegen die 

Verkäufer, unabhängig von der von Herrn Dr.Jung eingereichten Klage überprüft.Dafür 

wurden der gerichtliche Sachverständige Frank und der Obergutachter Sachverständige 

Bach beauftragt die Legalität der oben genannten Bauten zu überprüfen sowie den Wert 

zu bestimmen-ANLAGE 7.Diese Aufgabe nimmt der S.V Bach an .Diese Überprüfung lag 

auf der Hand da der Gutachter Emil sowie ein Gutachterausschuss bestehend aus drei 

Gutachtern unter anderem auch Bauten (Schwimmbad,Sauna) als illegal befunden 

hatten.Der Gerichtliche Sachverständige Frank hat die Illegalität dieser Bauten 

bestätigt.Der Obergutachter Bach hingegen hat durch Lügen eine Legalität dieser Bauten 

bescheinigt.-ANLAGE 8 (Gutachten Bach Seite 10-11).Ein Teil der Lügen des 

Gerichtlichen Sachverständigers Bach sind in der Tabelle-ANLAGE 9 ersichtlich die dem 

Gericht(Haftungsprozess) vorlag. Auf Grund der vom Obergutachter Bach getäuschten 

Legalität entscheidet das Landgericht (Vorprozess) im Urteil vom 13.01.2005 dass 

Ansprüche wegen Arglistiger Täuschung entfallen.Das Landgericht (Vorprozess) 

begründet sein Urteil damit, dass es dem Sachverständigen Bach folgt und den 

gerichtlichen Sachverständiger Frank als befangen 

erklärt-ANLAGE 10 Urteil vom 13.01.2005-Seite 5 und 6. Zu der unbegründeten 

fehlerhaften Nichtberücksichtigung des Gutachtens Frank ist weiter unten gesondert 

vorgetragen. Die Ansprüche wegen der arglistigen Täuschung hätten ausgereicht um im 

Verfahren (Vorprozess) zu gewinnen. Es wäre die Pflicht von Dr. Jung gewesen das 

Gutachten des Obergutachters Bach zu überprüfen da dieser als einziger Gutachter die 

besagten Bauten als legal befand.Als Folge dieser Lüge des Sachverständigers Bach 

hätte der Beklagte Dr. Jung erfolgreich den gerichtlichen Sachverständiger Bach wegen 

der Besorgnis der Befangenheit ablehnen können und müssen.Sein unter Befangenheit 

falsch ermittelter Wert hätte bei der Urteilsfindung nicht berücksichtigt werden dürfen. Mein 

rechtliches Gehör sehe ich hier deswegen verletzt da ich vorgetragen habe dass es 

Aufgabe des Rechtsanwaltes ist ,alle Tatsachen und Anspruchsgrundlagen wie die 

Arglistige Täuschung § 123 BGB dem Gericht vorzutragen die meine Forderung 

rechtfertigen.Es kann nicht gestattet werden,dass der eigene Anwalt bekannte 

Tatsachen,welche die Forderungen des Mandanten untermauern,nicht vorträgt und dafür 

nicht haften muss.Diese Tatsachen hätten vom Gericht (Vorprozess) bewertet werden 

müssen.Der Beklagte hat mir die Möglichkeit genommen,dass das Gericht (Vorprozess) 

diese Tatsachen berücksichtigt.Im Folgenden gehe ich näher auf die einzelnen Tatsachen 

ein: 

Illegale Zufahrt : 

ich habe über die illegale Zufahrt am 25.10.2000-ANLAGE 3 Kenntnis erlangt.Die 

Kenntnis der Verkäufer bezüglich der nichtgenehmigten Zufahrt habe ich mit Schreiben- 

ANLAGE 11 belegt.

Durch den Befangenheitsantrag-ANLAGE 12 habe ich zusätzlich zur Klage und zur 

Berufung das Nichtanerkennen dieses Schreibens durch den Senat (Haftungsklage) 

gerügt da dieses Schreiben nur wegen der Problematik des Weges entstanden sein kann 

und die Kenntnis beziehungsweise die Befürchtung der Verkäufer bezüglich der Illegalität 

des Zuweges eindeutig belegt.Ich habe weiter mit dem Schreiben vom 12.11.2010- 

ANLAGE 13 auf die Bedeutung des Schreibens-ANLAGE 3 erfolglos hingewiesen. Wenn 

das OLG (Haftungsklage) diesen Beweis nicht für ausreichend hält dann hätte es meiner 

Forderung die Verkäufer in den Zeugenstand zu laden,zustimmen müssen.Wir haben auch 

vorgetragen dass für die Anfechtung die Befürchtung der Verkäufer ausreichend ist und 

nicht eine Kenntnis erforderlich ist wie das Gericht vorgibt.Der von uns vorgetragene 

Beweis begründet die Kenntnis oder zumindest eine Befürchtung der Verkäufer 

ausreichend.Das rechtliche Gehör sehe ich hier drei mal verletzt:1.das Nichtbewerten 

dieses Beweises über die Kenntnis der Verkäufer.2.Das Nichtbewerten der von uns 

vorgetragenen Voraussetzungen (Befürchtung) für eine Anfechtung.3.Die Ablehnung des 

Befangenheitsantrages,denn die Nichtberücksichtigung wichtiger Vorträge begründet 

einen Befangenheitsantrag. 

Schwimmbad und Sauna: 

Ich habe durch Angabe der gültigen Gesetze,die Illegalität dieser beiden Bauten 

vorgetragen-ANLAGE 9. Die Kenntnis der Verkäufer über die gesetzlichen Bestimmungen 

(Maße für genehmigungsfreie Bauten) haben diese im Vorprozess selbst vorgetragen und 

das Gericht erwähnt selbst diese Kenntnis-ANLAGE 14 Urteil Landgericht 26.08.2009 

Seite22. 

Die Erwiderung des Beklagten war,dass er die tatsächlichen Maße dieser Bauten durch 

Nichtkennen bestreitet. Wir haben dazu vorgetragen dass es nicht Aufgabe des Anwaltes 

war die Maße der Bauten zu kennen bzw. zu überprüfen. Seine Aufgabe war die 

Überprüfung der gesetzlichen Grundlagen durch die im Gutachten Bach die Legalität der 

Bauten begründet wird.Eine Überprüfung lag auf der Hand da nur der gerichtliche 

Sachverständige Bach als einziger von 6 Gutachtern diese Bauten als legal befand.Ich 

habe weiter vorgetragen,dass das Schwimmbad unabhängig von seiner Illegalität sowieso 

nicht benutzt werden konnte,da die Wasserentnahme aus dem Brunnen aus 

wasserrechtlichen Gründen zur Befüllung eines Schwimmbades nicht erlaubt 

war.Diesbezüglich ist weiter unter( Brunnen illegal) vorgetragen.Die zur Illegalität 

Schwimmbad/Sauna vorgetragenen Tatsachen sind in der Berufung zu berücksichtigen 

wie in-ANLAGE 15 (Erwiderung vom 12.11.2010 Seite 2)ausgeführt ist.Die Illegalität der 

Bauten habe ich bereits in der Klage geltend gemacht so dass es kein neuer Vortrag 

ist.Das Landgericht(Haftungsprozess) beurteilt die Legalität der Bauten falsch da es 

lediglich die Vorgaben aus der Hessischen Bauordnung zitiert ohne sie mit den 

tatsächlichen Maßen in Bezug zu bringen.Auch werden die falschen Angaben aus dem 

Gutachten Bach in keiner Weise in der Beurteilung einbezogen.Dagegen habe ich mich in 

der Berufung bezogen.Auch diesbezüglich wird kein rechtliches Gehör gewährt. 

Wir haben weiter dem Landgericht(Haftungsprozess) und dem Senat (Haftungsprozess) 

vorgetragen,dass eine weitere Begutachtung nicht notwendig ist.Die Illegalität der Bauten 

geht aus der Akteneinsicht hervor.Die Gerichte hätten zur Bewertung der Haftungsklage 

das Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen Frank berücksichtigen müssen.Denn 

dieses Gutachten ist nicht unter Befangenheit erstellt und die ursprünglichen 

Prozessparteien konnten sich einbringen.Diese Tatsachen sind ausreichend um beide 

Beklagten haftend zu machen.Denn unsere Klage bezieht sich auch auf die sittenwidrige 

Schädigung nach § 826 BGB.Der Beklagte Dr.Jung hatte die Aufgabe das Gutachten Bach 

nach Aktenlage und den tatsächlich gültigen Gesetzen,zu überprüfen und hätte somit die 

Unwahrheit aus dem Gutachten erkannt.Damit hätte er:1.-den Gutachter als befangen 

erklären müssen und 2.-das Gutachten nicht in den Prozess einfließen lassen dürfen. Die 

Gerichte(Haftungsprozess) berücksichtigen unseren Vortrag-ANLAGE 16 (Klage

30.10.2008 Seite 22) bezüglich der Gutachter nicht.Eine Begründung hierfür fehlt.Daraus 

folge ich fehlendes rechtliches Gehör. 

Brunnen illegal : 

die Illegalität des Brunnens ist mir im Laufe des Jahres 2001 bekannt geworden.Schreiben 

der unteren Wasserbehörde 09.08.2001-ANLAGE 17 .Zu diesem Zeitpunkt hätte der 

Beklagte eine Anfechtung bei den Verkäufern geltend machen müssen und die Klage auch 

aus diesem Grund auf Arglistige Täuschung stützen müssen.Die Kenntnis der Verkäufer 

über die Problematik des Brunnens ist unter anderem durch das Schreiben der unteren 

Wasserbehörde-ANLAGE 18 belegt.In diesem Schreiben sind drei Lügen der Verkäuferin 

Heidi Cesar belegt. Frau Cesar gibt der Behörde an:" dass die alte Bohrung von 1960 

immer noch existiere und ausschließlich zur Trinkwasserversorgung des Grundstückes 

genutzt werde .Das Wasser aus dieser Bohrung reiche gerade für sie selbst und ihren ab 

und zu,zu Besuch kommenden Sohn...." 1.Tatsächlich wurde die alte Bohrung von 20m 

auf 120 m vertieft.2.Tatsächlich sind zu diesem Zeitpunkt 4 Personen in dem Haus 

angemeldet.3.Sie verschweigt das Vorhandensein des Schwimmbades und dadurch die 

Tatsache,dass die Nutzung nicht "ausschließlich zur Trinkwasserversorgung" erfolgt. Wir 

haben bezüglich der Kenntnis der Verkäufer weiter vorgetragen dass diese früher einen 

Verwaltungsprozess mit der Wasserbehörde hatten in dem es auch um die 

Wasserentnahme ging. In diesem Verfahren waren die Verkäufer unterlegen .Des weiteren 

haben wir dem Gericht (Haftungsklage) die amtliche Bekanntmachung von 

Heilquellenschutzgebiet durch die Lokalpresse vorgelegt.Wir haben auch vorgetragen 

dass rechtlich eine genehmigungsfreie Grundwasserentnahme wegen des Gesetzes zum 

Schutz der Heilquelle und später (1987) Heilquellenschutzgebiet genehmigunsbedürftig 

ist.Die Verkäufer und jetzt der Beklagte tragen vor dass nach § 33 Wasserhaushaltsgesetz 

die Entnahme von Wasser für Haushalt; landwirtschaftlicher Hofbetrieb;Tränken von Vieh 

oder in geringen Mengen zu einem vorübergehenden Zweck genehmigungsfrei 

wäre.Diesem Vortrag schließt sich das Gericht (Haftungsklage)an.Es ignoriert dabei 

meinen Vortrag dass erstens das W.H.G. wegen der Beschränkungen des 

Heilquellenschutzgebietes keine Gültigkeit hatte und hat, und zweitens nach dem W.H.G 

eine Entnahme zum Befüllen eines Schwimmbeckens nach § 33 WHG keinesfalls 

genehmigungsfrei war.Ich habe auch vorgetragen daß alte Rechte- Bestandsschutz- 

eingetragen werden mussten.Ich habe auch vorgetragen daß die Gemeinde nicht an einer 

Stillegung des Brunnens beteiligt war,wie das Gericht angibt.Zu all diesen unstrittigen 

Tatsache nehmen die Gerichte keine Stellung.Durch die Lügen der Verkäuferin wird die 

Behörde getäuscht.Das Gericht (Haftungsklage) begründet mit dem Schreiben-ANLAGE 

18 die Kenntnis der Behörde über die Existenz des Brunnens.Durch das Nichteinschreiten 

der Behörde begründet das Gericht (Haftungsklage) die angebliche Gutgläubigkeit der 

Verkäufer die bezüglich des Brunnens nichts zu befürchten hatten.Das Gericht 

(Haftungsklage) ignoriert unseren Vortrag zu dem Beweis aus der-Anlage 18.Wir haben 

diesbezüglich die mehrfachen Lügen der Verkäufer mit dieser Anlage belegt.Die Verkäufer 

hätten keinen Grund gehabt die Behörde so umfangreich zu belügen wenn sie nichts zu 

befürchten hatten.Es ist eine Verletzung des rechtlichen Gehörs wenn das Gericht aus 

diesem Schreiben eine Kenntnis bzw. eine Befürchtung der Verkäufer nicht anerkennt.Eine 

Kenntnis der Behörde, wie es vom Gericht dargestellt wird,kann daraus nicht abgeleitet 

werden weil das Schreiben auf Lügen basiert.Zu den vorgetragenen Lügen aus 

dieser-Anlage 18 fehlt jegliche Stellungsnahme seitens des Gerichtes 

(Haftungsklage).Auch das Nichtanerkennen der Beweise durch die Amtlichen Mitteilungen 

aus der Lokalpresse ist ein Verstoß gegen das rechtliche Gehör.Die Amtlichen 

Mitteilungen in der Presse sind behördliche Maßnahmen,die die Kenntnis der Verkäufer 

oder zumindest deren Befürchtung begründen. 

Die Feststellung des Senates im Schreiben vom 05.01.2011 auf Seite 3 zweiter 

Absatz-Anlage 19 ist eine weitere grobe Verletzung des rechtlichen Gehörs.Der Senat

lässt hier aus dem Vermerk über die Äußerung der Verkäuferin,die entscheidende 

Stelle:"ausschließlich zur Trinkwasserversorgung" weg und stellt anschließend 

fest,dass aus dem Vermerk der Zweck und die Menge der Wasserentnahme nicht 

hervorgehe.Doch die Aussage "ausschließlich zur Trinkwasserversorgung"bestimmt 

unstrittig den von der Verkäuferin vorgetäuschten Zweck .Während die Aussage die 

Bohrung "reiche gerade für sie selbst und ihren ab und zu zu Besuch kommenden 

Sohn"bestimmt unstrittig die von der Verkäuferin vorgetäuschte Menge.Die 

Schlussfolgerung des Senates letzter Satz aus dem Abs.2-ANLAGE 19 verletzt meine 

Menschenwürde weil ich das Recht auf eine unverfälschte Wiedergabe des zitierten 

Textes beanspruche.Der Senat zitiert eine zweckmäßig gekürzte Wiedergabe des Textes, 

dieses deutet auf seine Befangenheit hin. 

Nichtgewährung von rechtlichem Gehör bezüglich der Prozessfehler: 

Gerichtlicher Sachverständiger Frank: 

Der 1. gerichtliche Sachverständige Frank kam in seinem Gutachten auf einen 

sittenwidrigen Betrag.Der Beklagte Rechtsanwalt Dr. Jung hat zwei Jahre nach der 

Erstellung dieses Gutachtens eine private Stellungnahme von diesem Sachverständigen 

verlangt.Darauf haben die Prozessgegner( die Verkäufer) den Gutachter als befangen 

erklärt. Sein Gutachten wurde vom Gericht (Vorprozess) nur als Privatgutachten in dem 

Prozess berücksichtigt.Hier liegen zwei Fehler des Beklagten vor.Er hätte erstens keine 

private Stellungnahme verlangen dürfen und hätte zweitens keinesfalls die fehlerhafte 

Befangenheitserklärung durch das Gericht (Vorprozess) hinnehmen müssen.Denn die 

private Stellungnahme zwei Jahre nach der Erstellung des Gutachtens hatte keinen 

Einfluss auf das Gutachten.Das Gericht (Haftungsklage) und der Senat (Haftungsklage) 

sehen diesbezüglich keinen Fehler des Beklagten und begründen dieses damit dass der 

Gerichtliche Sachverständige Frank vom Gericht (Vorprozess) als Privatgutachter 

berücksichtigt wurde.Diese Aussage ist falsch denn das Gericht (Vorprozess) erwähnt den 

Gutachter Frank nur namentlich,eine Berücksichtigung seines Gutachtens erfolgt jedoch 

nicht im Geringsten.Denn bezüglich der Ansprüche aus der Arglistigen Täuschung 

bescheinigt das Gutachten Frank eine Illegalität der Bauten.Bezüglich der Ansprüche 

wegen Sittenwidrigkeit weist das Gutachten Frank einen sittenwidrigen Betrag auf.Zur 

Entscheidungsfindung des Landgerichtes (Vorprozess) ist das Gutachten Frank in keiner 

Weise berücksichtigt worden. Das Gericht (Haftungsklage)missachtet auch in diesem 

Bezug unseren Vortrag.Denn wir haben erstens vorgetragen dass private Gutachter von 

Gerichten im Gegensatz zu gerichtlichen Gutachtern eine geringe Berücksichtigung 

finden.Zweitens haben wir vorgetragen dass das Landgericht (Vorprozess) in seinem Urteil 

vom 13.01.2005 sich auf das Gutachten Bach stützt und die Nichtberücksichtigung des 

Gutachtens Frank gerade mit dessen Befangenheit begründet -ANLAGE 10 Urteil vom 

13.01.2005-Seite 5 und 6. 

Nichteinklagen von Zinsen 

Wir haben vorgetragen dass der Beklagte die Zinsen die mir im Falle einer 

Rückabwicklung des Kaufvertrages zustehen würden nur ab dem Jahre 2000 statt 1994 

bei den Verkäufern eingeklagt hat.Dieses ist ein vorsätzliches Handeln welches weder 

vom Landgericht (Haftungsklage) noch von dem Senat (Haftungsklage) mit einer Silbe 

Erwähnung findet. 

Vorsätzliche Schädigung 

Unsere Klage stützt sich auch auf §826 BGB.Die Fehler des Beklagten sind so 

schwerwiegend,dass jeder einzelne auch als Vorsatz gesehen werden kann.Zusätzlich ist 

auch das übermäßige Auftreten von Fehlern ein Zeichen für vorsätzliches Handeln.Auch 

auf diesen Anklagepunkt geht weder das Landgericht(Haftungsklage) noch der 

Senat(Haftungsklage) im Einzelnen ein.Die Gerichte missachten den Summationseffekt 

.Analog zu den Verkehrsdelikten wo auch eine gewisse Anzahl und Gewichtigkeit der

Delikte zu Konsequenzen führt. 

Befangenheitsantrag gegen die Richter des OLG Anlage 12 

Wenn die Richter des Senates die vielen groben Fehler die ich dem Beklagten 

vorgeworfen habe ignorieren dann sind sie nicht unparteiisch.Mein Befangenheitsantrag 

war begründet.Die Ablehnung des von mir gestellten Befangenheitsantrages-Anlage 20 

17.11.2010 verletzt auch mein Recht auf rechtliches Gehör. 

Abweisung der Berufung nach § 522 ZPO 

Das OLG hätte die Pflicht gehabt nachdem ich eine Anhörungsrüge-Anlage 27 gestellt 

habe die Tatsachen gründlich zu prüfen.Eine Abweisung wäre nur dann rechtfertigt 

gewesen wenn die vorgebrachten Gründe nicht schwerwiegend gewesen wären. 

Zu 2 Verfahren Staatsanwalt 

Auch hier liegt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor.Die Begründung für diese 

Anzeige ist die gleiche wie die Begründung für die Ansprüche nach § 826 BGB in dem 

Zivilverfahren,weshalb ich nicht näher darauf eingehen werde. 


Anlage 1 zu Verfassungsbeschwerde 

Familie auf deren Arglist hinsichtlich einer etwaigen Unzulässigkeit eines 


b- Der Senat hat bei seiner rechtlichen Würdigung auch die Situation der 


Grundstückskaufvertrag vom 25. Juli 1994 als auch an dem von der beklagten 

Rechtsanwalt für sie geführter Vorprozess. mit der sie eine Rückabwicklung des 


Beweisnot der Klägerin hinsichtlich dieser Vorgänge nicht erkennbar. 


ihres Grundstücks durch den von ihr übernommenen Brunnen kann auf die Darlegungen 

im Beschluss vorm B. September 2010 und die dort in Bezug genommenen 

Ausführungen des Landgerichts verwiesen werden, Der Schriftsatz der Klägerin vom 

12. November 2010 gibt lediglich Anlass zu der Klarstellung. dass der Senat 



Würdigung zur Kenntnis genommen und erwogen hat. Einen Anspruch darauf. dass der 

Senat ihrer rechtlichen Würdigung folgt, gewähnt Art. 103 Abs. 1 GG der Klägerin 

nicht. 

d. Entsprechendes gilt hinsichtlich de, von der Klägerin angenommenen 


Senat teilt nicht die Auffassung der Klägerin. ein früherer, auf den Abschluss 



streitgegenständichen Kaufvertrages Kenntnis von einer Unzulässigkeit der 





bereit. 


Schwimmbad und Sauna verweist der Senat auf seinen Beschuss vom 8.Sep-


Der Landrat des Rheingau-Taunus-Kreises 

als Behörde der Landesverwaltung 

Untere Wasserbehörde 

65307 Bad Schwalbach, 

Sachbearbeiter: 

Frau 

Anna 

str. 

Schlangenbad 

Ihr Zeichen. Ihre Nachricht vom unsere Zeichen 

LI/2-22-14-Je- 

15. Dezember 2004 

Eigenwasserversorgung für Ihr Anwesen str. , Schlangenbad 

hier: Mein Schreiben vom 10. Dezember 2004 

Sehr geehrte Frau Anna, 

mit meinem Schreiben vom 11. August 2003 hatte ich bereits darauf hingewiesen, 

daß für Ihr Grundstück, bzw. für die vorhandenen Brunnenbohrungen keine 

wasserrechtliche Erlaubnis besteht oder bestand. 

In Bezug auf mein oben genanntes Schreiben teile ich Ihnen ergänzend folgendes 

mit: 

Eine Genehmigung nach der Heilquellenschützgebietsverordnung.:vom-10 August 

1987, Staatsanzeiger 36/1987 S. 1857) hätte ab dem Inkrafttreten (08. September 

1987) dieser Verordnung sowohl für die Bohrung als auch für eine Grundwasserent- 

nahme nicht mehr erteilt werden können. Dabei ist es unerheblich, an welcher 

Stelle auf dem Grundstück sich die Bohrung befindet und welchen Ausbauzustand 

diese aufweist. 

Abschließend setze ich Sie davon in Kenntnis, daß ich beabsichtige, im 

Januar 2005,die Grundwasserentnahme auf Ihrem Grundstück im Rahmen einer für Sie 

kostenpflichtigen Verfügung zu untersagen, bzw das Verfüllen/dauerhafte 

Verschließen der Brunnenbohrung anzuordnen. 


Im Auftrag 

..(Amtmann) 


GEMEINDE SCHLANGENBAD DER BÜRGERMEISTER 

A.' - als Ordnungsbehörde - 

Gemeinde Schlangenbad, Postfach 1135, 65386 Schlangenbad 

Frau 

Anna Strasse X 

Schlangenbad 

Rheingauer Straße 23 

Schlangenbad 

Telefon: 

Auskunft erteilt: 

Herr

Amt 20 Ordnungsamt 

Ihr Schreiben vom Ihr Zeichen Unser Zeichen 

23.10.2000 25. Oktober 2000 

Zuwegung zum Grundstück Strasse X hier: Erlaubnis zum Befahren von Waldwegen 

Sehr geehrte Frau, 

nach unserem persönlichen Gespräch am vergangenen Montag habe ich den 

Sachverhalt geprüft und bin zu folgendem Ergebnis gekommen: 

Die gewünschte Erlaubnis zum Befahren des Waldweges hinter Ihrem Grundstück kann 

in keinem Fall erteilt werden, da jegliches Befahren dieser Wege, außer in 

notwendigem Umfang zu dienstlichen Angelegenheiten der Forstverwaltung und der 

Gemeinde sowie in Notfällen, ausgeschlossen ist. 

Hierbei ist unbeachtlich, daß beim Kauf Ihres Grundstückes kein Befahrungsrecht 

mit dem Verkäufer über die nun benachbarten Grundstücke vereinbart und/oder 

gundbuchrechtlich eingetragen worden ist . 

Ich muß Ihnen daher mitteilen, daß nur eine privatrechtliche Vereinbarung zur 

Benutzung der vorhandenen Wege und Straßen hier eine Abhilfe schaffen kann. 

Ich bedauere Ihnen keinen günstigere Mitteilung machen zu können. 

Mit freundlichen Grüßen Im Auftrag 


Anfechtung Kaufvertrag 

Notar und Rechtsanwälte Dominik 

Per Gerichtsvollzieher 

Herrn 

Sohn2 Cesar 

02.04.2001 374/00 K 06 

Aktenzeichen 

(bitte stets angeben) RA/D6/374001203b.doc 

Anna/ Cesar u.a 

Sehr geehrter Herr Cesar, 

hiermit zeigen wir Ihnen an, daß uns Frau Anna, Strasse X in Schlangenbad mit 

der Wahrnehmung ihrer rechtlichen Interessen beauftragt hat. Eine uns erteilte 

Originalvollmacht liegt diesem Schreiben vor. 

Grund unserer Einschaltung sind die Vorgänge im Zusammenhang mit dem 

Grundstückserwerb unserer Mandantschaft von Ihnen (gemeinsam mit Frau Maria 

Tochter Cesar, Herrn Sohn1 Cesar und Frau Heidi Cesar auf Veräußererseite) gemäß 

Kaufvertrag des Notars vom 25.07.1994. Ausweislich der uns vorliegenden 

Vertragsurkunde hat Frau seinerzeit das Anwesen in Schlangenbad, Strasse X, von 

Ihrer Seite zum Kaufpreis von DM 1,7 Mio. erworben. 

1. 

Der Kaufvertrag ist wegen Sittenwidrigkeit nichtig. 

Nach diesseitiger Auffassung liegt ein Nichtigkeitstatbetand nach § 138 Abs. 1, 

Abs. 2 BGB vor. Jedenfalls ist § 138 Abs. 1 BGB entsprechend auf wucherähnliche 

Geschäfte anzuwenden. Ein Grundstückskaufvertrag kann nach der herrschenden 

Kommentierung zu dieser Rechtsnorm dann sittenwidrig und damit nichtig sein, 

wenn das Mißverhältnis zwischen Leis- 

2 

tung und Gegenleistung so kraß ist, daß allein daraus schon auf eine 

verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertragspartners geschlossen werden 

kann. In Fällen dieser Art besteht eine tatsächliche Vermutung für ein Handeln 

aus verwerflicher Gesinnung, die eine weitere Prüfung subjektiver 

Voraussetzungen entbehrlich macht. Nach der herrschenden Rechtsprechung liegt im 

Falle von Grundstücksgeschäften ein solches krasses Mißverhältnis dann vor, wenn 

der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung. 

Im einzelnen nehmen wir nachfolgend Bezug auf die Entscheidungen BGH, in: NJW-RR

93, 198; BGH in: NJW 92, 899; BGH in: NJW-RR 91, 589 und BGH in: NJW-RR 90, 950. 

Nach dem als Anlage 1. beigefügten Verkehrswertgutachten des öffentlich 

bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. Emil vom November 2000 

betrug der Wert des Kaufobjektes zum Stichtag des Abschlusses des Kaufvertrages 

DM 920.000,--. In Relation zu dem von Ihrer Seite verlangten Kaufpreis von DM 

1,7 Mio. liegt damit eine Überteuerung in Höhe von 84,78 % vor. 

Nach den uns bisher vorliegenden Informationen haben Sie und Ihre Geschwister 

vor dem Abschluß des Kaufvertrages mit unserer Mandantin seit 1991 — mithin seit 

3 Jahre vorher - erfolglos versucht, das Grundstück anzubieten. Zum Beweis 

dieser Tatsache liegen uns die Aussagen unabhängiger Zeugen vor. 

Zu diesem Preis hat sich bekanntermaßen kein Käufer gefunden. Ihnen ist es dann 

gelungen, die seinerzeitige geschäftliche Unerfahrenheit unserer Mandantin 

dahingehend auszunutzen, daß Sie ihr das Grundstück mitsamt Aufbauten zum einem 

immens überteuerten Preis verkauft haben. 

2. 

Der Tatbestand einer arglistigen Täuschung gegenüber unserer Mandantin liegt 

unter verschiedenen Gesichtspunkten vor, die wir im einzelnen wie folgt 

darstellen: 

a. 

Sie haben Sie gemeinsam mit Ihren Verwandten unserer Mandantschaft seinerzeit 

verschwiegen, daß sich das Grundstück im bauplanungsrechtlichen Außenbereich 

befindet und zudem im Geltungsbereich des Landschaftsschutzgebietes gemäß 

Verordnung vom 26.02.1991 (2. Verordnung zur Änderung der Verordnung zum Schutz 

von Landschaftsteilen; bekanntgegeben in: Gesetz- und Verordnungsblatt Land 

Hessen Nr. 5 vom 08.03.1991) liegt. Planungsrechtlich hat dies zur Folge, daß an 

dem von unserer Mandantschaft erworbenen Objekt nur geringe 

Instandsetzungsarbeiten vorgenommen werden dürfen; eine baurechtliche 

Genehmigung für wesentliche Umbauten wird nicht erteilt werden. Dies wirkt sich 

insofern insbesondere problematisch aus, als daß eine Wiederbebaubarkeit des 

Grundstückes im Falle zufälligen Unterganges des Objektes oder — perspektivisch 

— nach Ablauf der Restnutzungsdauer der bestehenden Bebauung nicht möglich ist. 

Über diesen Umstand haben Sie unsere Mandantin 

91 

entgegen der kaufvertraglichen Zusicherung, daß versteckte Mängel nicht bekannt 

seien, nicht informiert. Dieser Sachverhalt erfüllt den Tatbestand einer 

arglistigen Täuschung und gibt unserer Mandantschaft neben dem Anfechtungsgrund 

des Wuchers ein weiteres, selbständiges Anfechtungsrecht für einen Zeitraum von 

30 Jahren. Vorsorglich wird hiermit nochmals die Anfechtung des Kaufvertrages 

nach § 123 Abs. 1 BGB erklärt. 

Besonders arglistig war die Täuschung vor dem Hintergrund der Tatsache, dass Sie 

unserer Mandantin vorsätzlich das völlig falsche Exposee des Maklers Schön zum 

Aktenzeichen HS 195 gezeigt haben, das einen Kaufpreis von DM 2,8 Millionen 

auswies. Aus den Maklerunterlagen der Firma Schön haben wir zudem erfahren, dass 

die Verkaufsbemühungen von Ihrer Seite unmittelbar nach Inkrafttreten der 

Naturschutzsatzung begannen. Als erfahrenen Bauunternehmer war Ihnen seinerzeit 

geläufig, dass der Wert des Grundstücks aufgrund der faktischen Umbausperre 

drastisch sinken würde; daher mussten Sie seinerzeit so schnell wie irgend 

möglich verkaufen, ehe dieser Umstand einer breiten Öffentlichkeit bekannt 

wurde. 

0 

Ergänzend weisen wir darauf hin, dass Sie Frau seinerzeit auch über die 

mangelnde Erschließung arglistig getäuscht haben. Nach Ihren Aussagen im Vorfeld 

des Kaufvertrages war die Erschließung über den vorhandenen Weg von der Strasse 

X aus über das Flurstück 4/23 gesichert. Über dieses Grundstück verläuft der 

baulich abgehobene Weg zur Unterseite des Hauses. Ohne diesen Weg ist das 

Grundstück baurechtlich in keiner Form erschlossen. 

Die Zuwegung über den Forstweg ist-im-aktuellen Katasterplan nicht eingezeichnet 

und damit rechtlich nicht existent. Wie sich aus dem in Anlage 2 beigefügten 

Schreiben der Gemeinde Schlangenbad vom 25.10.2000 ergibt, wird die Gemeinde 

unserer Mandantin eine Erlaubnis zum Befahren des Weges auch künftig unter 

keinen Umständen erteilen. Auch in dem Verschweigen dieses Tatbestandes liegt 

eine arglistige Täuschung, die unserer Mandantin ein Lösungsrecht vom Vertrag 

gewährt. 

c.

Darüber hinaus haben Sie weiterhin Frau über die baurechtliche Zulässigkeit des 

Ausbaus des Dachgeschosses des Hauses getäuscht. Sie haben zugesagt, einem 

Ausbau würden keine rechtlichen Hindernisse entgegenstehen; man könne mit den 

Arbeiten sofort beginnen, es seien sogar schon die notwendigen Sanitäranschlüsse 

vorhanden. Dabei wussten Sie genau, dass die vorhandene Höhe des Dachgeschosses 

nicht ausreicht, eine Baugenehmigung zu erhalten. Zum Ausbau wäre es 

erforderlich, das Dach aufzustocken; angesichts der Lage des Objektes im 

Aussenbereich war aber schon seit Inkrafttreten der Landschaftsschutzsatzung 

klar, dass eine derartige Baumaßnahme nicht genehmigungsfähig wäre. 

Daneben hatten sie auch zugesichert, dass eine Nutzung der Terrasse des Objekts 

mittels Unterbaus eines Wintergartens zulässig sei. Dies hat sich ebenfalls als 

unzutreffend herausgestellt. 

Unter der vorhandenen Terrasse liegt darüber hinaus ein beachtlicher Mangel 

dergestalt vor, dass sich die auf dem Boden befindlichen Betonplatten teilweise 

um bis zu 10 cm abgesenkt haben, so dass eine - nur sehr eingeschränkt nutzbare 

— Fläche entstanden ist. 

Ebenfalls haben Sie Frau nicht darauf hingewiesen, dass die Anlage der Sauna und 

des Schwimmbades baurechtlich nicht legalisiert erfolgt ist. Angesichts der 

Tatsache, dass beide Anlagen zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs völlig marode und 

eine Erneuerung zur Gewährleistung ordnungsgemäßer Nutzbarkeit wäre unabdingbar. 

Hier stellt sich das Problem, da die Anlagen nicht genehmigt waren und auch nie 

genehmigt werden durch die Gemeinde Schlangenbad, wie man unserer Mandantin 

mitgeteilt hat. Daher wird das Schwimmbad zugeschüttet werden müssen. 

e. 

Ferner haben Sie es verabsäumt, Frau darüber zu informieren, dass über das 

Grundstück in erheblichem Umfang Strom-, Wasser-, Telefon- und Kanalleitungen 

führen, deren Verlegung bislang grundbuchrechtlich nicht abgesichert war. 

f. 

Weiterhin oblag es Ihrer Seite seinerzeit auch, Frau über die Problematik der 

Wasserversorgung über den auf dem Grundstück befindlichen Brunnen hinzuweisen. 

Neben der Tatsache, dass das elektrische Pumpensystem des Brunnens völlig marode 

und unverzüglich erneuerungspflichtig war (Aufwand: ca. DM 16.000,-), haben Sie 

Frau Anna auch bewusst verschwiegen, dass die Wasserqualität aufgrund des zu 

hohen Eisenanteils nicht unbedenklich ist. 

3. 

Wir fordern Sie gemeinschuldnerisch.mit den anderen Verkäufern zur 

Rückabwicklung des seinerzeitigen Kaufvertrages auf. 

5 

Den Kaufpreis von DM 1,7 Millionen bitten wir bis 15.04.2001 Zug-um-Zug gegen 

Rückauflassung des Grundstücks Gemarkung Schlangenbad Flur 15 Flurstück 4/22 

zugunsten eines unserer unten genannten Konten zu überweisen. Wir verfügen über 

Geldempfangsvollmacht. 

0 

Zugreich zeigen wir jedoch an, daß unsere Mandantschaft grundsätzlich bereit 

wäre, in dem Objekt zu verbleiben. Es wäre vorstellbar, daß bei Zahlung eines 

noch festzulegenden Minderungsbetrages ggf. eine Rückabwicklung des 

Kaufvertrages, die sich grundsätzlich als Folge der Nichtigkeit aufgrund des 

Verstoßes der seinerzeitigen Vereinbarung nach § 138 Abs. 1 BGB ergibt, möglich 

wäre. Bezüglich der Höhe des Minderungsbetrages erwarten wir Ihre Stellungnahme. 

Für den Fall, daß es zu einer vergleichsweisen Lösung kommen sollte, müssen wir 

ebenfalls darauf bestehen, daß durch die Verkäuferseite unserer Mandantschaft 

das seinerzeit versprochene Wegerecht über das Flurstück 4/23 gewährt würde. Im 

Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen ist Frau ausdrücklich dahingehend 

informiert worden, daß eine Zufahrt zu dem Grundstück über das Flurstück 4/23 

zwar nicht im Kaufvertrag vereinbart, jedoch aufgrund des bisherigen 

Gewohnheitsrechtes von Verkäuferseite ohne besondere Gegenleistung gewährt 

würde. Nachdem es seinerzeit zu Konflikten zwischen Ihnen und Frau über den 

Ausbau einzelner beweglicher Inventarteile des Hauses gekommen war, wurde Frau — 

rechtswidrig — verwehrt, die Erschließung ihres Grundstückes über den bislang 

bestehenden Weg von der Straße aus über das Flurstück 4/23 zu sichern. Wir 

nehmen insofern auf die Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. Emil in 

seinem oben erwähnten Gutachten Bezug, wonach dieser die Voraussetzungen eines 

Notwegerechtes nach § 917 BGB als ohne weiteres erfüllt ansieht (vgl. Gutachten,

dort Seite 16). Da das Grundstück unserer Mandantschaft nur über diesen Weg 

erschlossen werden kann — die von Seiten der Gemeinde nicht erteilte Zustimmung 

zur Benutzung des Forstweges zu dem Grundstück ist insofern zu berücksichtigen — 

liegen die Tatbestandsvoraussetzungen zur Gewährung eines Notwegerechtes nach § 

917 BGB vor. Wir würden es als ein großes Entgegenkommen qualifizieren, wenn von 

Verkäuferseite unverzüglich die Einräumung des Notwegerechtes gewährt werden 

würde. 

Namens und in Vollmacht unserer Mandantin möchte ich betonen, daß wir an 

konstruktiven Verhandlungen selbstverständlich interessiert sind und evtl. 

Lösungsvorschlägen von Ihrer Seite offen gegenüberstehen. 


Dr. Dominik (Rechtsanwalt) 


DR. JUNG 

RECHTSANWÄLTE-NOTARE. FACHANWÄLTE 

1 

Frau 

Anna Strasse X 

Schlangenbad 

(^I 

DR. FRANZ JOSEF JUNG RECHTSANWALT UND NOTAR 

Wiesbaden: 

IHR ZEICHEN UNSER ZEICHEN DATUM 

CR 01/00764 1/Dr. J. 31.07.01 

Anna./. Cesar 


wir haben ausführlich Ihre Unterlagen durchgesehen und eine rechtliche Prüfung 

hinsichtlich der Erfolgsaussicht zur Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages 

des Notars vorgenommen. 

raus unserer Sicht ist hier eine Rückabwicklungsmöglichkeit de 

Grunstückskaufvertrages unter dem Gesichtspunkt der Sittenwidrigkeit in Folge 

des groben Mißverhältnisses zwischen Grundstückswert und Kaufpreis unter 

besonderer Berücksichtigung der weiteren Umstände gegeben. 

Dies ergibt sich insbesondere daraus, daß der Bundesgerichtshof in seiner 

Entscheidung aus dem Jahre 1992 festgehalten hat: 

„Bei Beurteilung, ob ein Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung 

Vorliegt, ist auf den objektiven Wert abzustellen." 

Hier kommt es also darauf an, daß nach dem vorliegenden Gutachten das Grundstück 

DM 920.000.-- wert gewesen ist während dem Sie DM 1.700.000.-- gezahlt 

haben. 

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist dann die Sittenwidrigkeit 

gegeben. wenn der Kaufpreis annähernd doppelt so hoch ist wie der reale 

Grundstückswert. 

Hier kommt allerdings aus unserer Sicht hinzu, daß weitete Kriterien mit zur

Beurteilung der Sittenwidrigkeit herangezogen werden müssen. 

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung aus dem Jahre 1996 

unterstrichen u daß ein Geschäft dann Jenen die guten Sitten verstößt, .,wenn 

ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht und 

der begünstigte Teil aus verwerflicher Gesinnung handelt". 

Ebenfalls führt er weiter aus: ..Ist ein auffälliges Mißverhältnis zwischen 

Leistung und Gegenleistung nicht egeben, kommt ein wucherähnliches Geschäft dann 

in Betracht, wenn zu dem Ausnutzen einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des 

mangelnden Urteilsvermögens oder einer erheblichen Willensschwäche des 

Vertragspartners weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten". 

Diese weiteren sittenwidrigen Umstände sind aus unserer Sicht dadurch bereits 

erkennbar, daß Sie ja das Grundstücksgeschäft absagen wollten. 

Nachdem Sie ihren Vorschlag von DM 1.700.000,-- gemacht haben, wurde hier Ihre 

besondere Situation ausgenutzt, obwohl bekannt war, daß das Grundstück 

mangelhaft erschlossen ist, ein Ausbau des Dachgeschosses nicht in Betracht 

kommen kann. ebenfalls der Ausbau des Wintergartens nicht möglich ist als auch 

die Tatsache. daß sowohl das Schwimmbad und die Sauna illegal errichtet wurden 

und Sie nunmehr vor dem Problem stehen, daß das Wasser aus dem illegal 

errichteten Brunnen nicht genutzt werden kann und die illegale Verbindung 

hinsichtlich des Kamins beendet werden muß. Ebenfalls ist das Nebenhaus und die 

C e illegal 

errichtet. 

Unter Berücksichtigung dieser gesamten Umstände. die Ihnen erst mit der Zeit im 

einzelnen bekannt geworden sind, zuletzt die Situation hinsichtlich des 

illegalen Brunnens, ist aus unserer Sicht die Sittenwidrigkeit dieses Vertrages 

gegeben, so 

ajd JLe äüi i1 CLäii v~ ,iuui` ueJÜ ~,ii Wu:i i,. 

Andere rechtliche Grundlagen, wie beispielsweise die Anfechtung wegen 

arglistiger Täuschung oder Minderungsansprüche sind aufgrund der Verfristung, d. 

h. bei arglistiger Täuschung beträgt die Anfechtungsfrist nach § 124 BGB 1 Jahr. 

nicht gegegeben. 


DR. JUNG 

RECHTSANWALTE.NOTARE - FACHANWÄLTE 

27. Dez. 2001 

Ihr Zeichen: 

Anna.1. Cesar 

Sehr geehrte Frau Tochter Cesar, 

wir zeigen durch Beifügung einer Kopie unserer Vollmacht an, daß wir Frau 

Anna,Strasse X, Schlangenbad, anwaltlich vertreten. 

mit Vertrag vom 25. Juli 1994 des Notars haben Sie das Grundstück, eingetragen 

im Grundbuch des Amtsgerichts Bad Schwalbach von Schlangenbad Band .. Blatt ..., 

Gemarkung Schlangenbad, Flur .. Flurstück ..., Hof- und Gebäudefläche ….. qm 

groß, an unsere Mandantin übertragen. Der Kaufpreis wurde mit einer 1.700.00,00 

DM vereinbart. 

Bereits im Schreiben des Rechtsanwaltes Dr. Dominik wurde Ihnen gegenüber 

dargelegt, daß der Kaufvertrag wegen Sittenwidrigkeit nichtig ist. 

Die Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB ergibt sich daraus, daß ein auffälliges 

Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt, so daß hier das 

Tatbestandsmerkmal des Wuchers gegeben ist. 

-2- 

Ihnen war auch das grobe Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung

ekannt. 

Hier ergibt sich allerdings auch die Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages bereits 

daraus, daß das Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung so krass ist, 

daß sich bereits hieraus die verwerfliche Gesinnung Ihrerseits ergibt. 

Uns liegt ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und 

sonstige Wertermittlungen für den Bereich des Rheingau-Taunus-Kreises vor, 

woraus sich der Verkehrswert von 850.000,00 DM für das Grundstück ergibt. 

Wir fügen dieses Gutachten in Kopie anbei. 

Ihnen ist auch bekannt, daß bereits ein Gutachten des Dipl.-Ing. Emil vorliegt, 

woraus sich der Verkehrswert von 920.000,00 DM ergibt. 

Dieses Gutachten wurde allerdings nunmehr nach nochmaliger Bewertung von Herrn 

Dipl.-Ing. Emil korrigiert. Eine Kopie fügen wir Ihnen ebenfalls anbei. 

Wir haben Sie daher aufzufordern, uns gegenüber Ihr Einverständnis zur 

Rückabwicklung des Kaufvertrages bis zum 

31. Januar 2002 

zu erklären. 

Sollten wir bis zu diesem Zeitpunkt keine diesbezüglichen Erklärungen Ihrerseits 

vorliegen haben, so werden wir ohne weitere Anmahnung gerichtliche Schritte 

gegen Sie einleiten. 

In Erwartung der außergerichtlichen Erledigung dieser Angelegenheit verbleiben 

wir 

mit freundlichen Grüßen 

Dr. Jung Rechtsanwalt 


7 0 50/02 

Landgericht Wiesbaden 

Beschluss 


Anna 


gegen 

Heidi Cesar u.a. 

- Beklagte - 

soll weiter Beweis erhoben werden über die Behauptungen der Klägerin, 

1. Der Verkehrsweit des streitgegenständlichen Grundstücks habe zum Stichtag 

25.07.1994 unter Berücksichtigung des damaligen Preisniveaus und der 

vorgetragenen baurechtlichen Gegebenheiten, 

2. im Besonderen einer nicht gesicherten Wasserversorgung für das 

streitgegenständliche Objekt, 

3. eines illegal errichteten Schwimmbades, das zu verfüllen gewesen sei, 

4. einer illegal errichteten Sauna, die zu beseitigen gewesen sei, 

5. einer durch den Wald nicht gesicherten Zufahrt, 

6. eines illegal errichteten und zu beseitigenden Öltanks, 

7. eines illegal an den Schornstein angeschlossenen offenen Kamins, B. bei einem 

Wert der Außenanlage des streitgegenständlichen Anwesens zum Stichtag von nur DM 

36.000,-, 

allenfalls einen Betrag von DM 900.000,- erreicht, 

durch Einholung eines schriftlichen Obergutachtens des Sachverständigen Dipl.- 

Ing. Dipl.-Wirtschafts-Ing. Bach. Dem Sachverständigen wird die Befugnis 

eingeräumt, einen Landschafts- oder Gartensachverständigen als Gehilfen 

hinzuzuziehen. 

Der Sachverständige soll die Feststellungen unter Einnahme des Augenscheins und 

unter Verwertung der eingereichten Fotos und der Videokassette unter

Berücksichtigung der bisher vorliegenden gutachterlichen Äußerungen treffen. Die 

Versendung der Akten an den Sachverständigen wird von der Einzahlung eines 

Auslagenvorschusses von EUR 2.500,- durch die Klägerin abhängig gemacht. 

Wiesbaden, 11.03.2004 

Landgericht Wiesbaden, 7.Zivilkammer Der Einzelrichter 

….......... 


Seite 10 

mit doppelflügeligem Holztor unmittelbar neben der Grundstückszufahrt, die mit 

einem doppelflügeligem schmiedeeisernen Tor verschlossen ist. Östlich des Hauses 

befindet sich ein Schwimmbecken und eine in den Hang hinein gebaute Sauna. 

Das Grundstück ist durch ein umfangreiches System von Stützmauern, Treppen und 

Wegen erschlossen. 

In dem nordöstlichen Bereich des Grundstücks liegt ein Tiefbrunnen, der das 

Objekt mit Trinkwasser versorgt. 

Das Haus wurde mit Bauschein Nr. 131/51 vom 11.05.1951 genehmigt. Die 

Rohbauabnahme erfolgte am 01.11.1951. 

Die angrenzende Terrasse mit einer Verbindungsbrücke wurde mit Bauschein Nr. 

145/52 vom 05.12.1952 genehmigt. 

Mit Bauschein Nr. 337/61 und 425/63 vom 05.09.1963 wurde die Umstellung von 

Koksheizung auf Ölheizung sowie der im Außenbereich liegende Öltank genehmigt 

(Siehe Punkt 6 des Beweisbeschlusses). 

Die Doppelgarage an der Grundstückszufahrt wurde mit Bauschein Nr. 430/63 vom 

25.09.1963 genehmigt 

3.3.2 Zulässige Nutzung 

Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines rechtskräftigen 

Bebauungsplanes. Seine bauliche Nutzungsmöglichkeit bestimmt sich nach § 35 

BauGB (Bauen im Außenbereich). 

Ein Flächennutzungsplan von 1988 weist den Bereich des Bewertungsgrundstücks als 

Waldfläche aus. Das Grundstück liegt in einem Landschaftsschutz- und 

Quellenschutzgebiet. 

Für das Objekt mit allen seinen genehmigten Bauteilen und Außenanlagen gilt 

Bestandsschutz, auch wenn nach heutiger Rechtslage eine Genehmigung des 

Wohnhauses wegen Beeinträchtigung öffentlicher Belange (Verhinderung von 

Splittersiedlungen) ausgeschlossen werden kann ! Der Bestandsschutz für die 

derzeitige Wohnnutzung gilt unbefristet und erlischt nur bei Aufgabe der Nutzung 

oder Untergang der baulichen Anlagen z.B. durch Brand. 

Anders ist die genehmigungsrechtliche Situation für Schwimmbad und Sauna zu 

betrachten. Die Errichtung beider Bauteile nahe des Wohnhauses war u.U. formell, 

nicht aber materiell illegal. Hier gilt u.a. § 35 (4) BauGB in Verbindung mit § 

55 der Hessischen Bauordnung HBO. Nach § 55 HBO, Anlage 2, Ziffer 1.1 (Sauna 

unter 30 m3) und Ziffer 6.6 (Wasserbecken bis 

Seite 11 

100 m3 und 2 m Tiefe) handelt es sich bei der Sauna und bei dem Schwimmbad um 

genehmigungsfreie Vorhaben nach HBO. Allerdings gelten nach dem hessischen 

Naturschutzgesetz von 1978 grundsätzlich alle baulichen Anlagen, die nach der 

HBO lediglich angezeigt werden müssen, als Eingriff in Natur- und 

Landschaftsschutz. Schwimmbecken und Sauna müßten also nach heutiger 

Gesetzeslage von der unteren Naturschutzbehörde genehmigt werden. Da Schwimmbad 

und Sauna aber in den 60iger Jahren gebaut wurden (das Bundesnaturschutzgesetz 

geht auf das Jahr 1976 zurück), besteht für diese baulichen Anlagen zum 

Bewertungsstichtag Bestandsschutz. Damit sind beide Bauteile nicht illegal 

errichtet und bei der Bewertung grundsätzlich zu berücksichtigen. (Siehe Punkt 3 

und 4 des Beweisbeschlusses). 

3.4 Erschließung 

Das Grundstück wird durch einen wassergebundenen Waldweg erschlossen, der von 

der straße abzweigt. Dieser Weg mit seiner wassergebundenen Befestigung, einem

parallel führenden Entwässerungsgraben und Entwässerungsquerrinnen ist für 

Forstverkehr und KFZ befahrbar. Dieser Weg könnte von seinem Eigentümer nicht 

für die Zufahrt zu dem Bewertungsgrundstück gesperrt werden, da das Notwegerecht 

nach § 917 BGB gilt. Die Zufahrt über diesen Waldweg ist daher gesichert. (Siehe 

Punkt 5 des Beweisbeschlusses). 

Die Straße ist eine asphaltierte Anliegerstraße mit asphaltierter Fahrbahn und 

Entwässerung. Die ortsüblichen Ver- und Entsorgungsanschlüsse für Kanalisation 

und elektrischen Strom für das Bewertungsgrundstück sind vorhanden. Allerdings 

führen die entsprechende Zu- und Ableitungen ab der straße über das 

Fremdgrundstück Flurstück Nr. 4/23. Dieses Fremdgrundstück gehörte bis zum 

Bewertungsstichtag dem gleichen Eigentümer Cesar, dem auch das zu bewertende 

Grundstück gehörte. Seit der Veräußerung des Bewertungsgrundstücks befindet sich 

das Grundstück, über das die Leitungen geführt werden und das 

Bewertungsgrundstück nicht mehr in der Hand ein und desselben Eigentümers. Da 

über die Benutzung des Leitungsgrundstücks zwischen den Eigentümern keine 

Regelung getroffen wurde, gilt auch hier das Notwegerecht nach § 917 BGB. Auf 

Ermittlung der dem Eigentümer zustehenden Geldrente wird verzichtet, da diese 

durch den geringen Waldbodenpreis sehr gering und im Rahmen dieser Bewertung 

vernachlässigbar ist. 

Dipl.-Ing./Dipl.-Wirtsch.-Ing. Bach, Straße , Wiesbaden


Bauten Tatsächliche Maße Gesetze 

u.Bestimmungen 

Schwimmbad Beckeninhalt-80cbm 

Tiefe-1,70-1,80 m 

mit Feuerstätte 

+ 10,43cbm 

Ölkesselraum=1,4cbm 

Sauna Grundfläche-22qm 

Höhe 2,13m 

Raum-46cbm 

Fenster-2,75x1,25 

Fensterfläche- 

3,43qm 

mit Feuerstätte 

gilt als 

Aufenthaltsraum 

Landschaftschutzgebiet 

HBO-GVBl.04.11.1960 

Nr.31 

§65 Ausnahme 

v.Baugenehmigungsu.Anzeigepflicht 

Punkt 12(gültig bis 

1974) 

Genehmigungspflicht 

ab 1965 

Landschaftschutzgeb 

iet) 

§65 Pkt.12:Das 

Errichten,Ändern 

u.Beseitigen 

privater 

Schwimmbecken bis 

zu 50cbm 

Beckeninhalt 

u.einer Höchsttiefe 

v.1,5m 

HBO-GVBl.09.07.1957 

Nr.19 

§65 Punkt3(gültig 

bis 1974) 


ab 1965 

(Landschaftschutzge 

biet) 

§65 Genehmigungsu.anzeigefreie 

Maßnahmen Pkt.3:Die 

Errichtung,Veränder 

ung od.Beseitigung 

v.Bauten mit 

weniger als 15cbm 

umbauten Raum und 3 

m Höhe,die keine 

Feuerstätte oder 

Aufenthaltsräume 

enthalten,mit 

Ausnahme von 

Denkmalen,Anlagen 

der Außenwerbung 

und 

Grundstücksentwässe 

rungsanlagen,sowie 

die Errichtung von 

fliegenden 

Bauten,die nicht 

vom Publikum 

betreten werden, 

StAnz.Nr.28/1965 

S.807 v.24.06.1965 


iet Mittelrhein- 

Angaben GA.Bach 

Seite 10 u. 11 

Pkt.3.3.2 

angeblich 

genehmigungsfrei 

nach HBO 100cbm 

2m tief 

Angeblich 

genehmigungsfrei 

nach HBO unter 

30cbm 


ig nach dem 

hessischen 

Naturschutzgesetz

Wisper 

(Schlangenbad 

inbegriffen) 

Bauverbot 

StAnz.Nr.6/1976 

S.204 v.20.01.1976 


iet“Taunus“ 

(Schlangenbad 

inbegriffen ) 

Bauverbot 


v.1978 

7 G 50/02 Verkündet am 13.01.2005 A 

Landgericht Wiesbaden, Justizangestellte 

- 7.Zivilkammer - als Urkundsbeamte der Geschäftsstelle 

Urteil 

Im Namen des Volkes ! 


Anna, straße , Schlangenbad 


Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Dr.Jung", 

gegen 

1.Heidi Cesar, 

- Beklagte zu 1)- 

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Hans, 

2.Maria Tochter Cesar, 

- Beklagte zu 2) - 

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Igor; 

3.Sohn2 Cesar, 

- Beklagter zu 3) - 

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Hans, 

4.Sohn1 Cesar, 

Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Georg 

- Beklagter zu 4) - 

hat die 7.Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden 

durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht ... als Einzelrichter auf Grund 

der mündlichen Verhandlung vom 8.12.2004 

für Recht erkannt: 

Die Klage wird abgewiesen. 

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen. 

Das Urteil,ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 

% der festzusetzenden Kosten. 

Tatbestand 

Die Klägerin macht Ansprüche aus Grundstücks-Kaufvertrag geltend. 

Mit UR-Nr.119/02 des Notars .. vom 25.07.1994 erwarb die Klägerin von den 

Beklagten das streitgegenständliche 6.389 qm große Grundstück in Schlangenbad 

zum Preis von DM 1.700.000,-. 

Die Klägerin ist unter Vorlage eines Gutachtens des Dipl.-Ing.Emil und eines 

Gutachtens des Gutachterausschusses für den Rheingau-Taunus-Kreis der Ansicht, 

das Grundstück habe zum Zeitpunkt des Kaufvertrages höchstens einen Verkehrswert 

von DM 920.000,- aufgewiesen, eher DM 900.000,- bzw. DM 850.000,-, damit liege 

ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor, der 

Kaufvertrag sei daher wegen arglistiger Täuschung und Sittenwidrigkeit nichtig. 

Die Angaben im Exposee der von den Beklagten eingeschalteten Makler Schön und 

Dr... seien unzutreffend, alle über die ursprüngliche Baugenehmigung von 

1951/1952 hinausgehenden Bauten und Einbauten wie das Schwimmbad, die Sauna,

Öltank und das Nebenhaus seien illegal errichtet und müssten wieder entfernt 

werden, das Dachgeschoss dürfe nicht ausgebaut werden, ebenso dürfe ein 

Wintergarten nicht errichtet werden. Die Beklagten hätten der Klägerin 

verschwiegen, .dass das Grundstück. im Landschaftsschutzgebiet liege, dessen 

Zufahrt nicht ordnungsgemäß, sondern nur geduldet, erschlossen sei und auf dem 

keine weiteren baulichen Maßnahmen mehr möglich seien. Die bei Kaufvertrag 

bestehende Zuwegung über das Grundstück der Beklagten zu 2) sei jetzt 

verschlossen. Ein Brunnen auf dem Grundstück fördere hygienisch nicht 

einwandfreies Wasser und müsse verfüllt werden, der Abzug des offenen Kamins sei 

unzulässig mit dem Kamin der Ölheizung verbunden und müsse stillgelegt werden. 

Sie verlangt Rückabwicklung des Kaufvertrages. Eine Anrechnung der gezogenen 

Nutzungen scheide wegen der höheren Erhaltungsaufwendungen aus. 

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 1.03., 29.05-., 

2.07., 27.08.2002, 30.05., 21.07., 28.07.2003, 9.02., 26.02., 18.10., 3.12. und 

29.12.2004 (BI.1 ff., 78 ff., 94 ff., 104 ff., 180 f., 236 ff., 248, 298 ff., 

329 f., 410 ff., 435 ff., 472 ff. d.A.) nebst Anlagen in der Akte und im 

Anlagenband Bezug genommen. 

= Die Klägerin beantragt, 

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie EUR 869.196,20 Zug um 

Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks, eingetragen im Grundbuch des 

Amtsgerichts Bad Schwalbach von Schlangenbad, Band Blatt , Gemarkung 

Schlangenbad, Flur , Flurstück , Hof- und Gebäudefläche , …... qm groß, nebst 5 

% Zinsen über dem Basiszinssatz seit 1.02.2002 zu zahlen. 

Die Beklagten beantragen, 

die Klage abzuweisen. 

Die Beklagten zu 1) und zu 3) tragen vor, die Klägerin versuche, die 

Rückabwicklung des Vertrages zu erreichen, weil sich ihre Hoffnung, die Gemeinde 

werde das Gebiet aus Bauland ausweisen, nicht erfüllt habe. Auf das Exposee des 

Maklers könne sich die Klägerin nicht berufen, weil der Makler am Zustandekommen 

des Kaufvertrags 

nicht mitgewirkt habe. Dass die Klägerin geschäftlich nicht unerfahren sei, 

zeige, dass sie von einer Preisvorstellung von DM 2.100.000,- einen Nachlass von 

DM 400.000,- heruntergehandelt habe. Die Erweiterungsbauten Schwimmbad, Sauna 

und Nebenhaus stammten aus-dem Jahr 1965 und genössen Bestandsschutz. Soweit der 

Bezirksschornsteinfegemeister erst am 28.05.2001 den Kamin beanstandet habe, 

könne die Klägerin diese nachträglich eingetretene Veränderungen nicht als zum 

Zeitpunkt des Kaufvertrages bestehende Mängel darstellen. Die Erschließung sei 

sichergestellt, seit 50 Jahren werde das Grundstück über den Waldweg 

erschlossen. Mängel hätten zum Zeitpunkt des Kaufvertrages nicht vorgelegen. 

Hilfsweise seien die von der Klägerin gezogenen Nutzungen höher anzusetzen. 

Der in Gebrauch befindliche Brunnen gewährleiste die Wasserversorgung des 

Grundstücks. 

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 15.04.2002, 

17.04., 16.06.2003, 13.02., 28.09.2004 und 4.01.2005 (BI.40 ff., 169, 194 ff., 

320 ff., 400 f. 482 ff.d.A.) nebst Anlagen in der Akte und im Anlagenband Bezug 

genommen. 

Die Beklagte zu 2) trägt vor, die Klägerin habe das Grundstück nach 

ausführlicher Besichtigung ohne Beteiligung eines Maklers erworben. Dass die 

Klägerin geschäftlich nicht unerfahren sei, zeige, dass sie den Kaufpreis um DM 

400.000,-gedrückt habe. Die Errichtung eines Wintergartens und der Dachausbau 

könnten ohne Genehmigung vorgenommen werden. Das Schwimmbad sei mit Duldung der 

Gemeinde erstellt worden. Ein zum Rand des Grundstücks gelegener Brunnen sei 

1976 verschlossen worden. Das auf dem Grundstück benutzte Wasser sei hygienisch 

einwandfrei. Die Bewertungen der von der Klägerin vorgelegten Gutachten seien 

unzutreffend, das.Geschäft sei nicht sittenwidrig gewesen, Mängel hätten nicht 

vorgelegen. 

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 3.05.2002, 9.04., 

17.06., 21.07.2003, 27.09., 2.11. und 2004 (BI.65 ff., 159 ff., 219 ff., 243 f., 

395,422 f., d.A.) nebst Anlagen in der Akte und im Anlagenband Bezug genommen. 

Der Beklagte zu 4) trägt vor, die Klägerin habe sich bereits bei den 

Vertragsverhandlungen kritisch und selbstbewusst geäußert, sie könne daher nicht 

geschäftlich unerfahren sein. Das verkaufte Grundstück habe zum Zeitpunkt des 

Verkaufs mindestens den Wert des vereinbarten Kaufpreises gehabt. Ein 

Interessent habe sogar mehr als die Klägerin dafür geboten. Der Makler .. habe

das Objekt für DM 2.100.000,- angeboten. Bei dem Grundstück handele es sich um 

ein Liebhaberstück, ein Unikat in exquisiter, nobler Lage, die Bewertungen der 

von der Klägerin vorgelegten Gutachten träfen nicht zu. Die Erweiterungsbauten 

Schwimmbad, Sauna und Nebenhaus stammten aus dem Jahr 1965 und genössen 

Bestandsschutz. Der Dachausbau sei zulässig, Ölheizung und offener Kamin seien 

an verschiedene Kaminstränge angeschlossen. Die Erschließung sei sichergestellt, 

seit 50 Jahren werde das Grundstück über den Waldweg her befahren, außerdem 

könne es über den südlichen Erschließungsweg erreicht werden. Mängel hätten zum 

Zeitpunkt des Kaufvertrages nicht vorgelegen. Die Beklagten zu 2), 3) und 4) 

hätten der Klägerin nicht verboten, über ihr Grundstück zu fahren, die Zuwegung 

sei nicht verschlossen. Der von der Klägerin genutzte Brunnen sei erlaubt, er 

genieße Bestandsschutz. 

G 

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 15.04., 13.06., 

29107., .! 

9.10.2002, 9.04., 13.06., 17.07., 26.08.2003, 3.02., 21.09., 29.11., 15.12.2004 

und o&. 200 (BI.29 ff., 87 ff., 100 ff., 110 ff., 143 ff., 206 ff., 231, 250 

f., 286 ff., 380, 428 ff., 452 ff. d.A.) nebst Anlagen in der Akte und im 

Anlagenband Bezug genommen. 

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung zweier Sachverständigen- 

gutachten und eines Obergutachtens sowie durch Einholung von Auskünften. Wegen 

der Einzelheiten des 1. Gutachtens wird auf das Gutachten des Sachverständigen 

Dipl.-Ing.Frank vom 18.02.2003 im Anlagenband und wegen seiner Anhörung auf das 

•Sitzungsprotokoll vom 16.05.2003 (81.173 ff.d.A.) Bezug genommen. Wegen der 

Einzelheiten des 2. Gutachtens wird auf das Gutachten des Sachverständigen Jörg 

vom 7.01.2004 im Anlagenband und wegen seiner Anhörung auf das Sitzungsprotokoll 

vom 27.02.2004 (B1.331 ff.d.A.) Bezug genommen. Wegen des eingeholten Ober- 

Gutachtens wird auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.- Ing./Dipl.- 

Wirtsch.-Ing.Bach vom 20.08.2004, das zu der Gerichtsakte genommen wurde, und 

wegen seiner Anhörung und der Anhörung der von ihm hinzugezogenen 

Sachverständigen Grün auf das Sitzungsprotokoll vom 8.12.2004 (B1.439 ff. d.A.) 

Bezug genommen. Wegen der erteilten Auskünfte wird auf die Schreiben des 

Landrats des Rheingau-Taunus-Kreises vom 11.08.2003 (B1.249 d.A.), der 

Gemeindevorstands der Gemeinde Schlangenbad vom 25.08.2003 (61.252 d.A.) und vom 

3.03.2004 (81.334 f.d.A.), des Bezirksschomsteinfegemeisters Mathias vom 

28.01.2004 (BI.281 d.A.) und des Kreisausschusses des Rheingau-TaunusKreises vom 

28.01.2004 (B1.285 d.A.) Bezug genommen. 

Die Klägerin hat den Sachverständigen Bach als befangen abgelehnt und beantragt, 

die Sachverständigen Emil, den Gutachterausschuss des RheingauTaunus-Kreises und 

den Sachverständigen Frank zu laden und diese in Gegenüberstellung zu dem 

Sachverständigen Bach zu hören. Den Antrag auf Ablehnung des Sachverständigen 

Bach hat das Gericht im Termin vom 8.12.2004 zurückgewiesen. Die Klägerin hat in 

dieser mündlichen Verhandlung eine Stellungnahme des Sachverständigen Frank vom 

28.11.2004 eingereicht, wegen deren Einzelheiten auf BI.443 ff.d.A. Bezug 

genommen wird. Daraufhin hat der Beklagte zu 4) beantragt, den Sachverständigen 

Frank als befangen abzulehnen. Der"Sachverständige Bach hat sich seinerseits mit 

Schreiben vom 22.12.2004 (BI.459 ff.d.A.) zur Stellungnahme des Sachverständigen 

Frank geäußert. 

Entscheidungsgründe 

Die Klage ist unbegründet. 

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, 

dass der Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstücks zum Zeitpunkt des 

Kaufvertrages vom 25.07.1994 mindestens DM 1.665.000,- betragen hat. Dies hat 

der Ober-Gutachter Bach nachvollziehbar festgestellt. Seine mit Gutachten vom 

20.08.2004 abgegebene Bewertung mit DM 1.850.000,- hat der Sachverständige in 

der mündlichen Anhörung am 8.12.2004 im Hinblick auf einen möglicherweise 

vorzunehmenden Marktanpassungsabschlag auf den Wert von DM 1.665.000,- 

ermäßigt. Da der Kaufpreis mithin nahezu dem Verkehrswert entspricht und auch 

sonst keine Anhaltspunkte für ein besonders grobes Missverhältnis zwischen, 

Leistung und Gegenleistung bestehen, ist der Kaufvertrag nicht wegen arglistiger 

Täuschung oder Sittenwidrigkeit nichtig, §§ 138, 823 BGB. Dass die Klägerin im 

Übrigen beim Erwerb von Immobilien nicht unerfahren war, verdeutlicht ihr 

Schreiben vom 21.07.1994 im Anlagenband, mit dem sie eine Vielzahl von

Unterlagen angefordert hat. 

Das Gutachten des Sachverständigen Bach, der die Sachverständige Grün gemäß 

Beweisbeschluss vom 11.03.2004 hinzuziehen durfte, ist überzeugend. Das 

Gutachten ist als Obergutachten den Feststellungen des Sachverständigen Frank 

vorzuziehen, der in der Tat als befangen anzusehen ist, nachdem er für die 

Klägerin eine von ihr eingereichte Stellungnahme vorn 28.11.2004 zum Gutachten 

des Ober-Gutachters abgegeben hat, daraus ergibt sich der Anschein der 

Parteilichkeit gemäß §§ 406, 42 ZPO. Gleichwohl war die Stellungnahme des 

Sachverständigen Frank als Parteivortrag zu berücksichtigen. Sie vermag die 

Feststellungen des Sachverständigen Bach aber nicht zu erschüttern; wie sich aus 

den folgenden Ausführungen ergibt. Das Obergutachten war einzuholen, nachdem 

sich für das Gericht Zweifel an den Feststellungen des Sachverständigen Frank 

hinsichtlich der Bewertung der Außenanlagen ergaben, nachdem der Sachverständige 

Jörg den Sachwert der Außenanlagen im Gegensatz zu dem Sachverständigen Frank 

statt mit DM 36.000,- mit DM 375.000,- zum Stichtag ermittelt hat. Eine 

Gegenüberstellung der Sachverständigen war nicht vorzunehmen, weil das Ober- 

Gutachten sich bereits mit den übrigen Gutachten auseinandergesetzt hat. 

Der Sachverständige Bach hat im Einzelnen Lage, Beschaffenheit, Nutzung, 

Erschließung, Rechte und Belastungen, Gebäude ermittelt und beschrieben. Darauf 

• hat er seine Wertermittlung gegründet. Die Annahmen des Sachverständigen 

sind nicht zu beanstanden, er nimmt im Einzelnen zu den Behauptungen der 

Klägerin zu nicht gesicherter Wasserversorgung und Zuwegung und illegaler 

Errichtung von Schwimmbad, Sauna, Öltank und Kamin sowie zu den Außenanlagen 

Stellung. Auf seine nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingereichte 

Stellungnahme vom 22.12.2004 kommt es dabei nicht an. 

Die Wasserversorgung ist gesichert. Der Sachverständige hat festgestellt, dass 

ein Tiefbrunnen das Anwesen der Klägerin mit Trinkwasser versorgt und der. 

Wasserversorgungsverband oberer Rheingau Eltviile bei Stilllegung des Brunnens 

nach Bau einer Druckerhöhungsanlage die bis zum Nachbar-Grundstück reichende 

öffentliche Wasserversorgung zum Anwesen der Klägerin sicherstellen müsste. Die 

untere Wasserbehörde des Rheingau-Taunus-Kreises hat zwar mit Schreiben vom 

23.08.2002 (BI.173 d.Anlagenbands) mitgeteilt, dass hinsichtlich dieses Brunnens 

eine wasserrechtliche Erlaubnis nicht vorliege und die Auffassung vertreten, 

dass bei Stellung eines Antrags auf Genehmigung mit einer Ablehnung zu rechnen 

sei. Dies und der neue — verspätete und zurückzuweisende - Vortrag der Klägerin 

nach Schluss.der mündlichen Verhandlung, dass die Behörde mit Schreiben vom 

15.12.2004 - also weit nach dem Stichtag - eine Verfüllungs-Anordnung 

hinsichtlich des Brunnens erlassen habe, ändert nichts daran, dass der 

Wasserversorgungsverband den Anschluss des Grundstücks der Klägerin an das 

öffentliche Netz sicherstellen muss, wenn sie es verlangt, auch wenn die 

Klägerin - verspätet und zurückzuweisen - eine Stellungnahme des Wasserverbands 

vom 15.12.2004 — ebenfalls weit nach dem Stichtag - vorlegt, wonach die Klägerin 

die Kosten für den Bau und Betrieb einer Druckerhöhungsanlage zu tragen hätte. 

Die angeblichen Kosten von DM 160.000,- für die Klägerin können daher auch nicht 

wertmindernd berücksichtigt werden. Selbst bei Berücksichtigung und Absetzung 

dieses Betrages 

von der Summe von DM 1.665.000,- wäre ein besonders grobes Missverhältnis von 

Leistung und Gegenleistung nicht gegeben. Soweit die Klägerin jetzt nach Schluss 

der mündlichen Verhandlung vorträgt, die Möglichkeit der eigenen 

Wasserversorgung sei für den Kauf entscheidend gewesen, ist.dies ebenfalls als 

verspätet zurückzuweisen, aber auch unbeachtlich. Denn insoweit sind 

Gewährleistungsansprüche nach § 4 des Kaufvertrages ausgeschlossen, arglistiges 

Verschweigen des offensichtlich fehlenden Anschlusses an das öffentliche 

Wassernetz liegt ebenso wenig vor wie die Zusicherung, der vorhandene Brunnen 

sei genehmigt und dürfe in Zukunft weiter genutzt werden. 

Hinsichtlich des Schwimmbads und der Sauna schließt sich das Gericht der 

Auffassung des Sachverständigen an, dass hierfür Bestandsschutz besteht, weil 

die Bauten vor Verabschiedung des Bundesnaturschutzgesetzes errichtet wurden. 

Auch hinsichtlich der Zufahrt teilt das Gericht die Auffassung des 

Sachverständigen, dass sie durch den von der Straße abzweigenden Waldweg 

gesichert war und ist. Die Klägerin konnte und kann über diesen Weg auf ihr 

Grundstück gelangen. Soweit die Klägerin dabei ein Nachbar-Grundstück überfahren

muss, steht ihr ein Notwegerecht zur Seite. Dass die Klägerin sich mit ihren 

Nachbarn privatrechtlich einigen muss, äußert auch die Gemeinde Schlangenbad in 

ihrem Schreiben vom 25.10.2000, auf den sie mit ihrer Auskunft vom 3.03.2004 an 

das Gericht Bezug nimmt. Der hierfür zu zahlende Preis kann vernachlässigt 

werden. 

Der Öltank ist nach Feststellung des Sachverständigen genehmigt. 

Der offene Kamin kann nicht benutzt werden, das hat der Sachverständige in 

seiner Bewertung berücksichtigt. 

Den Wert der Außenanlagen haben die Sachverständigen Bach und Grün überzeugend 

auf DM 172.000,- zum Stichtag festgestellt, der vorn Sachverständigen Frank 

festgesetzte Wert ist zu niedrig. Die Aufteilung der Außenflächen in 

Gartenfläche mit intensiver Nutzung und Gestaltung und repräsentative parkartige 

Anlage mit großer Wiesenfläche und Ziergehölzen einerseits und waldartigem 

Randbereich andererseits überzeugt, auch das Gutachten Jörg nimmt diese 

Zuordnung vor. Die Lage im Landschaftsschutzgebiet gestattet die bisherige 

Nutzung. 

Das Gericht folgt dem Sachverständigen Bach auch darin, das Grundstück 

ausschließlich im Wege der Sachwertermittlung zu bewerten und die Bewertung in 

drei verschiedene Bodenwerte mit 1.595 qm Bauland, 3.294 qm Park und 1.500 qm 

Wald zu den genannten Werten aufzuteilen. Ebenso ist die Ermittlung des Wertes 

der baulichen Anlagen und des gesamten Sachwertes nicht zu beanstanden. Das 

Dachgeschoss ist nach den Feststellungen des Sachverständigen in vollem Umfang 

mit der Brutto-Grundfläche zu berücksichtigen und zum Teil ausbaufähig. Die 

Ausbaufähigkeit wurde aber ebenso wenig wie die Errichtung eines Wintergartens 

Gegenstand des Kaufvertrages. Deren Aufnahme in das Exposee der am. Vertrag 

nicht beteiligten Makler hat keine Auswirkung auf die Vertragsparteien. 

Die Entscheidung über die Kosten und die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus 

§§ 91, 709 ZPO. 


In Sachen Anna /Tochter Cesar 

Telefongespräch am 09.06.1997 

mit Frau …..., Gem. Schlangenbad 

Inhalt: 

Sie ist gerade aus dem Urlaub zurückgekehrt und dabei, die Sache genauer 

aufzuklären. Sie hat hinsichtlich der Garagen eine Bauschein-Nr. gefunden, 

allerdings keine Baugenehmigung. Sie wird insoweit beim RTK nachfragen. 

In der Akte gibt es viel Schriftverkehr, auch mit dem Forstamt, auch 

hinsichtlich eines irgendwann einmal beabsichtigten Nutzungsvertrages bzgl. des 

Weges, der dann aber nicht abgeschlossen wurde. 

Frau ... wird ihre Nachforschungen weiterführen und mir Mitteilung machen, 

sobald die Nachforschungen abgeschlossen sind. Ich werde dann einmal bei der 

Gemeinde vorbeifahren, um die Sache mir anzusehen. 

RA Siegfried/ha 

den 11.06.97


Anna 

Strasse X 

Schlangenbad 

An das 


Zeil 42 


Vorab per Telefax: 069 - 1367 2976 

Aktenzeichen :1 U 199 / 09 

Schlangenbad den, 28.10.2010 

BEFANGENHEITSANTRAG 


hiermit stelle ich einen Befangenheitsantrag gegen die Richter Dr1,2 und 3 von dem OLG 

Ffm. 

Der am 08.09.2010 von allen drei Richtern ergangene Beschluss ist in erster Reihe von 

keinem der drei Richter unterzeichnet.Es fehlt jegliche Unterschrift.Damit ist nicht 

ersichtlich wer dafür die Verantwortung trägt.Anscheinend will keiner die Verantwortung 

dafür übernehmen.Da der Beschluss mir über meinen Anwalt zugestellt wurde muss ich 

davon ausgehen dass er vom Berufungsgericht in meiner Sache stammt.Somit richtet sich 

mein Befangenheitsantrag an den oder die Verfasser dieses Beschlusses.Im weiteren als 

Verfasser aufgeführt. 

Dieser Beschluss wurde getroffen,um die Persönlichkeit des Beklagten Dr.Jung 

endgültig ohne weitere rechtliche Prüfung zu entlasten.Wegen der Persönlichkeit 

des Beklagten legten der oder die entscheidenden Richter unterschiedliche 

Maßstäbe an,dadurch sehe ich die entscheidenden Richter als befangen an.Dieses 

wird wie folgt belegt. 

Ich stütze diesen Antrag ausdrücklich nicht auf Fehler der Richter sondern auf die Anzahl 

der Fehler und die Tatsache dass einige Fehlentscheidungen der Richter nicht als bloße 

Fehler hingenommen werden können sowie auf die fehlenden Unterschriften.Ich führe zur 

Verdeutlichung den Vergleich mit dem Verkehrsrecht vor,wo auch Konsequenzen nach 

Wiederholung drohen.Im vorliegenden Fall beziehe ich mich auf die Illegalität der Bauten: 

Schwimmbad und Sauna nach der HBO (Hessischen Bauordnung),sowie die Illegalität des

Brunnens nach dem WHG (Wasserhaushaltsgesetz).Hierzu fehlt eine klare Stellung der 

Verfasser.Des weiteren fehlen auch die nötigen Begründungen. 

Im weiteren beziehe ich mich nur auf die gravierenden Fehlentscheidungen im Beschluss 

und halte aber den gesamten Vortrag aus der Berufung aufrecht. 

Im einzelnen: 

- 1.Das Schreiben das ich als Beweis zur Kenntnis der Verkäufer bezüglich der 

Unzulässigkeit des Waldweges gebracht habe,ist ein deutlicher und klarer Beweis.Die 

Verkäufer haben, weil sie wussten dass der Waldweg nicht legal ist,erfolglos 

Verhandlungen mit dem Forstamt aufgenommen.Es gibt keinen einzigen Grund weshalb 

sie sonst über diesen Weg verhandeln hätten sollen.Sollte der Verfasser anderer 

Auffassung sein,habe ich das Recht auf eine Begründung.Denn auch aus diesem Grund 

habe ich Berufung eingelegt.Die Mitteilung dass das Landgericht und der Senat meine 

Auffassung nicht teilt,ist keine Begründung.Es gab nur einen Grund für diese 

Verhandlungen und zwar,die Kenntnis der Verkäufer über den rechtlichen Status dieses 

Weges.Eine endgültige Entscheidung der Behörde bezüglich des Waldweges,wurde nicht 

1997,sondern erst mit dem Schreiben 25.10.2000,von der Behörde gefällt.Auch hier fehlt 

jegliche Begründung des Verfassers,warum das Datum 1997 bezüglich der 

Kenntnisnahme geltend gemacht wird. 

-2. Bezüglich der Illegalität von Schwimmbad und Sauna.Dieser Vortrag ist nicht 

neu,sondern wurde schon in erster Instanz bei beiden Beklagten gebracht,da es auch mir 

als Laien aufgefallen ist,dass 5 Gutachter diese Bauten als illegal erachten und nur einer 

durch mehrfache gravierende Lügen diese Bauten als legal darstellen will.Diese Illegalität 

ist nicht von mir angenommen,wie der Verfasser in seinem Beschluss angibt,sondern 

sie ist eine überprüfbare Tatsache nach den Gesetzen die Jedermann also auch ein Laie 

einsehen kann.Die Arglist bzw. Kenntnis der Verkäufer ist klar bewiesen weil diese 

ausdrücklich vorgetragen haben über die gesetzlichen Vorschriften nämlich die Maße für 

die genehmigungsfreien Bauten informiert gewesen zu sein.Die tatsächlichen Maße der 

Bauten belegen die Illegalität.Es ist auch eine Gewissheit daß die Verkäufer im Umgang 

mit dem Zollstock als sachkundig gelten.Der Beklagte Dr. Jung musste selbstverständlich 

nicht die tatsächlichen Maße dieser Bauten überprüfen.In seiner Erwiderung bestreitet er 

die Maße mit Nichtwissen.Der Beweis anhand der Fotos vor Ort ist auch nur auf diese 

Erwiderung von mir eingebracht worden.Es bedarf hier nämlich keines Beweises die 

Tatsachen sind aus den Unterlagen ersichtlich (HBO,Gutachten Bach ,Aussage von Frau 

Tochter Cesar).Er hätte die falschen gesetzlichen Angaben des Gerichtlichen 

Sachverständigers Bach zu der Legalität der Bauten anhand der gesetzlichen 

Vorschriften überprüfen müssen .So hätte der Beklagte Dr. Jung erkennen müssen daß 

die umfangreichen Erklärungen des Sachverständigers zu der Legalität der Bauten nichts 

weiter sind als eine dicke Lüge.Eine genaue Überprüfung durch Dr. Jung ergab sich 

zwingend da nur einer von 6 Gutachtern die Bauten für legal befindet.Daß sowohl der 

Sachverständige als auch der damalige Rechtsvertreter Dr. Jung bezüglich dieser 

Tatsachen gravierend fehlen,lässt eine Mittäterschaft vermuten. 

3.Bezüglich des Brunnens:Entsprechend gilt auch hier. Die Illegalität des Brunnens ist 

eine Tatsache und ist nicht von mir angenommen wie der Verfasser angibt.Die 

genehmigungsfreie Entnahme von Grundwasser nach dem Gesetz ist sehr klar 

definiert.Das Gesetz sieht keine genehmigungsfreie Entnahme von Grundwasser für 

Schwimmbäder vor.Auch in diesem Punkt hat weder das Land Gericht noch der Verfasser 

die Legalität anhand der vorgetragenen Tatsachen und der gesetzlichen Bestimmungen 

beurteilt.Aber auch dieser Punkt ist Teil der Berufung und muss berücksichtigt werden. 

4.Bezüglich der Befangenheit des Gerichtlichen Sachverständigers Frank 

Der Vorprozess wäre für mich ohne diese unbegründete Befangenheit erfolgreich 

verlaufen.Denn private Gutachter werden zur Urteilsbegründung nicht berücksichtigt.Diese 

Tatsache ist im Urteil des Landgerichtes aus dem Vorprozess deutlich

angegeben.Zitat:"Das Gutachten ist als Obergutachten den Feststellungen des 

Sachverständigen Frank vorzuziehen ,der in der Tat als Befangen anzusehen ist....." 

Die Befangenheit sehe ich weiter darin dass der Verfasser bei diesen schwerwiegenden 

Tatsachen es nicht einmal für notwendig erachtet sich weiter damit zu beschäftigen und 

per Beschluss meine Klage abweisen will.Die Bestimmungen des §522 ZPO sind 

sicherlich vom Gesetzgeber zur Entlastung der Gerichte vorgesehen nicht um Klagen 

gegen einflussreiche Persönlichkeiten zu beenden. 



Anna 

Strasse X 

Schlangenbad 

An das 

Oberlandesgericht Frankfurt am Main Zeil 42 


Vorab per Telefax: 069 - 1367 2976 ans 12.11 2010 

Aktenzeichen :1 U 199 109 Schlangenbad den, 12.11.2010 

Stellungnahme zu den dienstlichen Erklärungen der Richter: Dr.1,2,3 


bevor ich auf die dienstlichen Erklärungen Stellung beziehe möchte ich mitteilen 

daß die drei Richter bis zu einer Entscheidung bezüglich meines 

Befangenheitsantrages als befangen gelten und die Schriftsätze die von meinem 

Anwalt an das Gericht gesendet werden nur zur Wahrung eventueller Fristen 

geschickt werden .lch lehne bis zu einer Entscheidung zur Befangenheit eine 

Tätigkeit der benannten Richter in meinem Fall ausdrücklich ab. 

Im weiteren beziehe ich Stellung nur auf die dienstliche Erklärung von Dr 1 um 

Wiederholungen zu vermeiden. 

zu 1.Es stellt sich für mich die Frage wo die Ausfertigung (die nicht 

unterschriebene) des Beschlusses die den Parteien zugestellt wurde verwahrt 

wird.Werden in den Gerichtsakten beide Ausfertigungen verwahrt? Muss ein Bürger 

der wissen will wer eine Entscheidung gegen ihn fällt Akteneinsicht beim Gericht 

nehmen?Unterschriften können auch nachträglich getätigt werden. 

zu 4.Entgegen der Behauptung aus der dienstlichen Erklärung wurde im 

Befangenheitsantrag unter 2. die Kenntnis der Verkäufer ausführlich 

erläutert.Die Kenntnis der Verkäufer bezüglich Schwimmbad und Anbauten wurde vom 

Beklagten Dr.Jung selbst vorgetragen.Einen ausführlichen Vortrag zu der Kenntnis 

der Verkäufer wurde auch in der Berufungsbegründung gemacht.lch komme mir nur 

albern vor diesen Vortrag ins Unendliche zu wiederholen. 

zu 5. Der Schriftverkehr mit dem Forstamt bezüglich eines Nutzungsvertrages ist 

ein deutlicher Beweis dafür dass die Verkäufer wussten oder befürchten mussten 

Probleme mit dem Weg zu haben.Wenn die Richter dieses hartnäckig bestreiten dann 

müssen sie benennen aus welchem Grund diese Schreiben geführt wurden.Wozu 

sollten Verhandlungen über die Nutzung eines Waldweges sonst geführt worden 

sein? Wollten die Verkäufer auf dem Weg etwa Pilze züchten oder Weinachtbäume 

pflanzen? 

zu 6.Wie unter 2. ausgeführt ist die Kenntnis der Verkäufer vorgetragen und 

bewiesen,sogar der Beklagte bezieht sich auf die Aussage von Frau Tochter Cesar. 

Im Übrigen wäre auch kein Beweis nötig denn kein Bürger (geschweige ein 

Bauunternehmer) tätigt eine Investition ( Schwimmbad mit Heizung 

Wasseraufbereitung Zu und Abfluss mit 

getrenntem Öltank,Sauna mit eigener Heizung) ohne die gesetzlichen Bestimmungen 

zu kennen.Die Verkäufer gingen nach dem gleichen Muster vor wie beim Brunnen. 

zu 7. Die Richter ignorieren hartnäckig die umfangreichen Lügen aus den Angaben 

von Fr.Cesar.Wer nichts zu befürchten hat belügt die Behörde nicht und nimmt 

Risiken auf sich.Ich erwähne nur stichpunktartig diese Falschaussage: statt fünf 

Personen wird eine angegeben-,der Brunnen dient nicht nur zur Versorgung des

Haushaltes sondern auch für die Speisung eines 80 Qm Schwimmbades ‚der Brunnen 

war damals nicht 20 m tief sondern 120 m.Frau Cesar war auch in dieser 

Problematik keinesfalls uninformiert da sie in einem jahrelangem Rechtsstreit 

mit der gleichen Problematik unterlegen war. 

Des weiteren fehlt in den dienstlichen Erklärungen aller drei Richter eine 

Stellungnahme zu den in dem Befangenheitsantrag erwähnten groben Vergehen des 

Beklagten bezüglich 

1- Nichtüberprüfung des Gutachtens Bach bezüglich der gelogenen Gesetzestexte 

(Mittäterschaft) 

2- Befangenheit des Sachverständigen Frank. 

Dass die drei Richter Illegalität von: Schwimmbad Außenanlagen Wasserversorgung 

und Weg die den Verkäufern bekannt waren hartnäckig ignorieren kann nicht als 

Fehler angesehen werden und ist nur mit deren Befangenheit zu erklären.Es stellt 

sich heraus das die Richter deutlich zu Gunsten des Beklagten entscheiden. Als 

letztes möchte ich Ihnen mitteilen dass ich diese Art der Behandlung durch die 

Richter als entwürdigend und diskriminierend empfinde. 



Seite-22hält 

dieses Schreiben ebenso wenig wie die Androhung von behördlichen Maßnahmen. 

Mangels eines aufklärungspflichtigen Umstandes kann es offenbleiben, ob eine 

Arglist der Verkäufer vorgelegen hat. Die Klägerin beschränkt sich auf die bloße 

Behauptung, die Verkäufer hätten Kenntnis gehabt. Demgegenüber hat die 

Verkäuferin Tochter Cesar in dem Verfahren 7 0 50/02 vorgetragen, dass der Bau 

des Schwimmbeckens der Baubehörde angezeigt worden sei und der damalige 

Kreisbaumeister Linker die Auskunft erteilt habe, dass das Becken, soweit es ein 

Volumen von 50 Kubikmetern nicht überschreite, genehmigungsfrei errichtet werden 

dürfe. Die Sauna sei als künstlicher Hohlraum unter der Erdoberfläche 

ausgestaltet und unter diesem Gesichtspunkt bei ihrer Errichtung 1962 ebenfalls 

ein genehmigungsfreies Vorhaben gewesen. 

Eine erfolgreiche Anfechtung wegen arglistiger Täuschung lässt sich auch nicht 

auf die von der Klägerin behauptete Illegalität des Brunnens auf ihrem 

Grundstück stützen. 

Festzuhalten ist in diesem Zusammenhang zunächst, dass zu der Zeit, als die 

Verkäufer Eigentümer der Liegenschaft waren, zwei Bohrungen vorhanden waren, zum 

einen auf dem Grundstück der Klägerin Flurstück 4/22, zum anderen auf dem 

Flurstück 3/4. Die behördliche Stilllegungsverfügung aus dem Jahr 1973 sowie die 

Verfüllungsanordnung 1976 bezogen sich auf die Bohrung auf dem Flurstück 3/4. 

Dies folgt beispielsweise aus dem Beschluss des Verwaltungsgerichts Wiesbaden 

vom 17.02.1976, in dem es heißt, der Antragsteller, Herr Sohn Cesar, 

habe auf seinem Grundstück Strasse X 4 im Jahre 1976 eine Bohrung niederbringen 

lassen. Gleichermaßen führt der Landrats des Rheingau-Taunus-Kreises in seinem 

Schreiben vom 27.11.2001 (Anlage K 4) aus, die Anordnung des 

Regierungspräsidiums Darmstadt aus dem Jahr 1973 habe sich auf die Bohrstelle in 

Schlangenbad, Strasse X4, bezogen. Im Bescheid des Kreisausschusses des 

Rheingau-Taunus-Kreises vom 20.04.2005 (Anlage K 6) heißt es, das Gutachten des 

Hessischen Landesamtes für Bodenforschung beziehe sich auf eine zwischenzeitlich 

verfüllte Brunnenbohrung auf dem Flurstück .., diese befinde sich in einer 

Entfernung von ca. 100 m zur heutigen Brunnenanlage. Insofern geht die Vermutung 

der Klägerin, es sei denkbar, dass eine 2. Bohrung nicht existiere, fehl, auch 

wenn sich auf ihrem Grundstück lediglich eine Bohrung befindet. 

Anlage 15 Verfassungsbeschwerde 

von der Erhebung angebotener Beweise abzusehen. Der Senat verkennt dabei die vom 

BGH aufgestellten Grundsätze der Anforderungen der Darlegungslast an eine in 

Beweisnot befindliche Partei. 

Konkret handelt es sich um die Frage, inwieweit der erkennende Senat

Parteivortrag als „nicht beweiskräftig" zur Darlegung rechtserheblicher Umstände 

bezeichnen und inwieweit er hierdurch den grundrechtlich verbrieften Anspruch 

der Klägerin auf rechtliches Gehör — hier in seiner Ausprägung als Recht zur 

Beweisführung — versagen darf. 

Des weiteren steht im vorliegenden Rechtsstreit in Rede, dass das Landgericht 

Wiesbaden materiellrechtliche Rechtsnormen, sowohl das hessische 

Wasserhaushaltsgesetz bezüglich des Brunnens als auch die HBO Hessische 

Bauordnung bezüglich der baulichen Außenanlagen unzutreffend angewendet hat, und 

sie entgegen der tatsächlichen Rechtslage als legal bezeichnete. 

Allein die im Sinne des § 546 ZPO fehlerhafte Anwendung materiellen Rechts 

reicht 

dabei für sich betrachtet schon aus, die Zurückweisung der Berufung per 

Beschluss im 

Sinne des § 522 Abs. 2 ZPO als rechtsfehlerhaft erscheinen zu lassen. 


1. 

Die Bindungswirkung des Tatbestands des landgerichtlichen Urteils gemäß § 314 

ZPO 

steht nicht entgegen, vertiefende Angaben der Klägerin zur Illegalität der 

baulichen, Außenanlagen in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen. Denn die 

Klägerin hat in 

erster Instanz zu jedem Zeitpunkt und konkret vorgetragen, dass die baulichen 

Außenanlagen illegal und nicht genehmigungsfähig sind. Vor diesem Hintergrund 

eröffnet § 529 Abs. 1 ZPO entgegen den Ausführungen des Senats im 

Hinweisbeschluss vom 08. September 2010 die Möglichkeit, das diesbezügliche 

Vorbringen der Klägerin zu berücksichtigen. Die Klägerin hat die Legalität der 

Außenanlagen wiederholt konkret in Abrede gestellt, so dass insoweit gemäß § 529 

Abs. 1 Nr. 1 ZPO keine Bindungswirkung des erstinstanzlichen Urteils besteht. 



Begründung der Legalität seitens des Landgerichts nicht berücksichtigt, obwohl 

die 

Anlage 16 Verfassungsbeschwerde 

Emil, 

Ulrich, Volker, Walter, zu laden über den Gutachterausschuss des Rheingau- 

TaunusKreises, Schmidtberg 19, 65307 Bad 

Schwalbach 

Frank, Str..., Ort.., 

... J. Richard, 

Einholung eines Sachverständigengutachten 

Wir sind der Auffassung, dass das Verlassen des sichersten Wegs durch den 

Beklagten RA Dr. Jung, indem er die Täuschungsanfechtung in seiner Klage 

gänzlich außer Acht liess, zu einer Beweislastumkehr führt, so dass nicht die 

Klägerin beweisen muss, dass der Beklagte Ziffer 2 ein unrichtiges Gutachten im 

Sinne des § 839b BGB erstattete. 

Weiterhin sind wir der Auffassung, dass die vorsätzliche, bzw. grob fahrlässige 

Unrichtigkeit der Gutachten des Beklagten Bach auf der Hand liegt, so dass die 

Einholung weiterer Gutachten Zeit- und Geldverschwendung bedeutet. Wir meinen, 

dass das Gericht die notwendige Überzeugung durch Einvernahme der sechs 

genannten Gutachterinnen und Gutachter erlangen kann und 

beantragen, 

die benannten sachverständigen Zeugen zuerst zu vernehmen. 

Soweit wir zuvor oder auch nachfolgend das Einholen eines 

Sachverständigengutachtens beantragen, geschieht dies ausdrücklich 

unter Verwahrung gegen die Beweislast 

und unter 

Beantragung


• Der Landrat des Rheingau-Taunus-Kreises 

als Behörde der Landesverwaltung 

Sachbearbeiter; Herr ... 

e-mail : ... 

Besuchszeiten: Montags - freitags von 8:00 Uhr- 12:00 Uhr 

Dienstags von 14:00 Uhr - 18:00 Uhr 

Telefonische Terminvereinbarung wird 

immer empfohlen 

Frau 

Anna 

Strasse X. 

Schlangenbad 

09. August 2001 

Wasserversorgung Ihres Anwesens, Strasse X , Schlangenbad 

Ihre Vorsprache am 26.07.01 

Anlg.: Kopien aus meinem wasserrechtlichen Vorgang 


anläßlich Ihrer Vorsprache am 26.07.01 haben Sie mir geschildert, dass Sie im 

Jahre 1994 das frühere Anwesen Cesar erworben haben, jedoch keinerlei Unterlagen 

über die Situation der Wasserversorgung des Anwesens von den vorherigen 

Eigentümern erhalten haben. 

Daher übersende ich Ihnen Kopien aus meinem wasserrechtlichen Vorgang über die 

von Herrn Cesar im Jahre 1973 niedergebrachte Bohrung, aus denen Sie die 

rechtliche Situation ersehen können. 

Die im Jahre 1973 von Herrn Cesar niedergebrachte Bohrung dürfte nach Bestehen 

der Rechtslage nicht genutzt werden und nach Angaben von Frau Cesar im Jahre 

1987 (siehe entsprechenden Aktenvermerk vom 9.01.1987) sollte diese Bohrung auch 

stillgelegt und verfüllt worden sein. 

Da unklar ist, ob Sie heute noch die alte Bohrung aus dem Jahre 1960 nutzen oder 

ob es sich doch um die im Jahre 1973 niedergebrachte neuere Bohrung handelt, 

werde ich innerhalb der nächsten Wochen nach vorheriger Terminabstimmung einen 

Ortstermin durchführen. 

Mit freundlichem Gruß 

Im Auftrag 

(Amtmann) 

1 

Anlage 18 Verfassungsbeschwerde

L I/24a/kl 09.01.1987 

VERMERK 

Da die Gemeinde Schlangenbad in abwasserrechtlicher Sicht gegenüber 

L I/24b Fragen stellte, erhob sich die Fragelob das Grundstück Cesar nicht in 

der Zwischenzeit an die öffentliche Wasserversorgung (des WV "Oberer Rheingau") 

angeschlossen wurde bzw. ob noch und aus welchem privaten Brunnen Wasser für das 

Grundstück bezogen wird. 

Daher Anruf des U. bei Frau Cesar, die auf Befragen mitteilte, daß die alte 

Bohrung von 1960 immer -noch existiere und ausschließlich zur 

Trinkwasserversorgung des Grundstückes genutzt werde. Das Wasser aus dieser 

Bohrung reiche gerade für sie selbst und ihren ab und zu zu Besuch kommenden 

Sohn, Herrn Sohn1 Cesar,der normalerweise in ... wohne. 

Die im Jahre 1973 von ihrem Manne begonnene neue Bohrung, deren weitere 

Durchführung von der UWB untersagt wurde, sei seinerzeit sofort stillgelegt und 

verfüllt worden. 

... 


3 





Ergänzend merkt der Senat an, dass der von der Klägerin als Anlage K la 


Telefongespräch angegeben hat, das Wasser aus der „alten Brunnenbohrung von 










gewährt Art. 103 Abs. 1 GG der Klägerin nicht. 










Dr. 1, 2 3 

t Richter, am Oberlandesgericht 


1 U 199/09 

5 O 267/08 Landgericht Wiesbaden 

na 

rr Mr .s


BESCHLUSS 



Klägerin, Berufungsklägerin und Gesuchstellerin, 

Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Kai Roland Spirgath, Rechtsanwälte 

Bornemann von Loeben, Oberer Gaisbergweg 19- 21, 

69115 Heidelberg, 

gegen 



Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr. , Rechtsanwälte 

Beschluss mit vollem Rubrum (EU_U3_oo.dot) 

-2- 

Der gegen den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. 1 sowie 

die Richterinnen am Oberlandesgericht 2 und 3 gerichtete 

Ablehnungsantrag der Klägerin wird zurückgewiesen. 

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen. 

Gründe: 

A. Die Klägerin begehrt von dem Beklagten Schadensersatz wegen der Schlechterfüllung 

eines Anwaltsvertrages. Das Landgericht hat die Klage mit Urteil vom 

26.8.2009 (BI. 314 ff. d. A.) abgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit 

ihrer Berufung. Der Senat hat die Klägerin mit Beschluss vom 8.9.2010 (BI. 520 

ff. d. A.) darauf hingewiesen, dass er das Rechtsmittel für aussichtslos halte 

und demgemäß dessen Zurückweisung im Beschlusswege beabsichtige. 

Auf diesen Hinweisbeschluss stützt die Klägerin ihr gegen sämtliche ihn unterzeichnenden 

Senatsmitglieder gerichtetes Ablehnungsgesuch (BI. 535 f. d. A.). 

B. Das Ablehnungsgesuch ist zulässig, jedoch nicht begründet. 

1. Gemäß § 42 Abs. 2 ZPO kann ein Richter wegen Besorgnis der Befangenheit 

abgelehnt werden, wenn ein Grund vorliegt, der geeignet ist, Misstrauen gegen 

seine Unparteilichkeit zu rechtfertigen. Geeignet, Misstrauen gegen eine 

unparteiliche Amtsführung des Richters zu rechtfertigen, sind nur objektive 

Gründe, die vom Standpunkt des Ablehnenden aus bei vernünftiger Betrachtung 

die Befürchtung wecken können, der Richter stehe der Sache nicht unvoreingenommen 

und damit nicht unparteiisch gegenüber; rein subjektive, 

unvernünftige Vorstellungen des Ablehnenden scheiden aus (vgl. BGH NJW-RR 2003, 

S. 1220 f. Duris Rn. 6], st. Rspr.). Verfahrens- oder Rechtsanwendungsfehler 

rechtfertigen in aller Regel keine Ablehnung des Richters; das 

Ablehnungsverfahren dient nicht der Fehlerkontrolle in diesem Sinne, diese ist 

dem Rechtszug der Hauptsache vorbehalten (vgl. OLG Schleswig OLGR 2002, 327; OLG 

Frankfurt NJW 2004, 621; KG NJW 2004, 2104, 2105; OLG Saarbrücken OLGR 2008, 

355, 356; BAG NJW 1993, 879). Eine Ausnahme kommt allenfalls dann in Betracht, 

wenn die Gestaltung des Verfahrens oder die Entscheidungen des Richters sich so 

weit von den anerkannten rechtlichen — insbesondere verfassungsrechtlichen — 

Grundsätzen entfernen, dass sie aus 

3 

-3- 

Sicht der Partei nicht mehr verständlich und offensichtlich unhaltbar erscheinen 

und dadurch den Eindruck einer willkürlichen oder doch jedenfalls sachfremden 

Einstellung des Richters erwecken (vgl. KG NJW-RR 2006, 1577, 

= NJW 2004, 2104, 2105; OLG Saarbrücken OLGR 2008, 355, 356; OLG 

2enbrg MDR 2008, 527; ähnlich BAG, a. a. 0.). 

Nach diesen Grundsätzen fehlt es im Streitfall an Umständen. die eine Besorgniss 

der Befangenheit der abgelehnten Richter begründen könnten. 

. Das in den Akten befindliche Original des Hinweisbeschlusses ist von 

allen drei mitwirkenden Richterinnen und Richtern unterschrieben. Die 

den Parteien übermittelten Ausfertigungen des Beschlusses mussten 

keine Unterschriften enthalten. 

2. Die Klägerin begründet ihr Ablehnungsgesuch im sachlichen Kern damit, dass 

der Senat wie zuvor das Landgericht den Fall unzutreffend 

beurteile und ihr Vorbringen unzureichend würdige. Das sind nach dem oben 

Gesagten keine Ablehnungsgründe; von einer Unverständlichkeit und 

offensichtlichen Unhaltbarkeit des Hinweisbeschlusses kann er-

sichtlich keine Rede sein. Der Hinweisbeschluss setzt sich mit dem Klagevorbringen 

eingehend auseinander und nimmt in zulässiger Weise auf die 

ausführliche Begründung des landgerichtlichen Urteils Bezug. Ob der Beschluss 

sachlich zutrifft, wird Gegenstand des weiteren Berufungsverfahren 

sein. 

III. Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, § 574 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 

ZPO. 



XXX YYY Dr. ZZZ 

Richter am Oberlandesgericht Richterin am Oberlandesgericht Richter am 

Amtsgericht 

. .. `. 4 

Anlage 21 Klage siehe Anfang dieses Schreibens 

Anlage 22 Urteil am Anfang dieses Schreibens 

Anlage 23 Berufungsbegründung Anfang dieses Schreibens 


1 U 199/09 


1 


BESCHLUSS 


Anna gegen Rechtsanwalt Dr. Jung 

beabsichtigt der Senat, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. 

Die Berufung dürfte keine Aussicht auf Erfolg haben. 

1. Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Schadensersatzanspruch wegen 

Verletzung anwaltlicher Pflichten zu. Der Beklagte war weder gehalten den von 

der Klägerin am 25. Juli 1994 geschlossenen Immobilienkaufvertrag nochmals wegen 

arglistiger Täuschung anzufechten noch hat er den Rechtsstreit der Klägerin 

gegen die Verkäufer der Immobilie fehlerhaft geführt. Insoweit kann auf die 

eingehenden und zutreffenden Ausführungen in den Entscheidungsgründen des 

angegriffenen Urteils verwiesen werden. Die von der Klägerin hiergegen erhobenen 

Einwände greifen nicht durch. 

a. Soweit die Klägerin meint, der Beklagte habe es pflichtwidrig versäumt den 

Kaufvertrag vom 25. Juli 1994 gemäß § 123 BGB anzufechten und sich auf eine 

schon zuvor von ihrem früheren Bevollmächtigten abgegebene Anfechtungserklärung 

zu berufen, hat das Landgericht zu Recht angenommen dass die von der Klägerin 

insoweit vorgetragenen Umstände keinen im Sinne des § 286 Abs. 1 ZPO 

beweiskräftigen Schluss auf ein bedingt vorsätzliches täuschendes 

-2- 

Verhalten der Verkäufer zulassen. Den eingehenden Ausführungen hierzu in den 

Entscheidungsgründen des angegriffenen Urteils ist aus Sicht des Senats nichts 

hinzuzufügen. 

Nur zur Klarstellung merkt der Senat Folgendes an: 

aa. Hinsichtlich des nach dem Vortrag der Klägerin unzulässigen Kaminanschlusses 

hat das Landgericht die Anforderungen an eine schlüssige Darlegung arglistigen 

Handelns der Verkäufer nicht überspannt. Insbesondere begründet die 

Zugehörigkeit der Verkäufer zu einer Bauunternehmerfamilie nicht per se deren 

Arglist hinsichtlich der etwaigen Unzulässigkeit eines Kaminanschlusses. 

bb. Entsprechendes gilt für eine von der Klägerin unter Hinweis auf die 

Außenbereichslage der von ihr erworbenen Immobilie geltend gemachte fehlende 

Genehmigungsfähigkeit eines Dachgeschossausbaus. 

cc. (1) Hinsichtlich einer von der Klägerin angenommenen Unzulässigkeit der 

Nutzung des zu ihrem Grundstück führenden Waldwegs hat das Landgericht nicht 

verkannt, dass der vom Beklagten in Bezug genommene Vortrag der Verkäufer im 

Vorprozess, sie seien immer von der Zulässigkeit der Zufahrt über den Waldweg 

ausgegangen, im vorliegenden Rechtsstreit keine Bindungswirkung entfaltet.

Vielmehr hat das Landgericht insoweit zutreffend den vom Bundesgerichtshof (vgl. 

Urteil vom 20. Mai 1996, NJW-RR 1996, S. 1211 f.) entwickelten Grundsatz 

angewandt, wonach sich die Anforderungen an die Substantiierung des 

Tatsachenvortrags einer Partei nach der Einlassung des Gegners richtet. Aus den 

von der Klägerin vorgetragenen Umständen ergibt sich nicht, dass die Verkäufer - 

entgegen ihren eigenen Angaben - von einer Unzulässigkeit der Waldwegnutzung 

wussten. Vielmehr trägt die Klägerin selbst vor, dass ihr früherer 

Bevollmächtigter noch im Jahr 1997 von der Gemeinde die Auskunft erhalten 

hatte, diese sei bereit, der Klägerin „die Nutzung in aller Form zu gestatten". 

Weshalb die Verkäufer im Jahr 1994 etwas anderes hätten annehmen müssen. 

ist nicht ersichtlich, 

(2) Zudem war der Klägerin die - von ihr angenommene - Unzulässigkeit der 

Waldwegnutzung aus den vom Landgericht ausgeführten Gründen spätestens 1997 

bekannt, so dass sie hierauf im Jahr 2001 wegen Ablaufs der Einjahresfrist 

-3des 

§ 124 BGB eine Arglistanfechtung nicht mehr stützen konnte.Die Auffassung 

der Klägerin, sie habe erst durch das Schreiben vom 25. Oktober 2000 (Anlage K 

7, Blatt 32 im Anlagenhefter) „endgültig- und damit erstmals im Sinne des §124 

BGB Kenntnis von den - ihrer Meinung nach - eine Arglistanfechtung 

begründendenden Umständen erhalten, teilt der Senat nicht. 

dd. Soweit die Klägerin im Berufungsverfahren neuen vom Beklagten bestrittenen, 

Tatsachenvortrag zu dem von ihr geltend gemachten Fehlen einer Baugenehmigung 

für Schwimmbad und Sauna hält, ist dieser gemäß §531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO 

nicht zu berücksichtigen. Im Übrigen lässt auch dieser neue Tatsachenvortrag, 

mit dem die Klägerin eine von ihr angenommene Genehmigungsbedürftigkeit der 

genannte Baumaßnahmen begründet keine im Sinne des § 286 Abs. 1 ZPO 

beweiskräftigen Schluss auf eine diesbezügliche Arglist der Verkäufer zu. 

ee. Entsprechendes gilt für das Berufungsvorbringen der Klägerin zu der von ihr 

angenommenen Illegalität der Wasserversorgung ihres Grunstückes durch den 

von ihr übernommenen Brunnen. Insbesondere ist ein arglistiges Verhalten der 

Verkäufer nicht deshalb anzunehmen, weil alle wesentlichen Entscheidungen 

der Wasserbehörde zur Frage des Heilquellenschutzes im Bekanntmachungsorgan der 

Gemeinde Schlangenbad, dem Aarboten veröffentlicht wurden. 

b. Soweit die Klägerin dem Beklagten vorwirft, er habe ihren Rechtsstreit gegen 

die Verkäufer fehlerhaft geführt, teilt der Senat ihre Ansicht, die 

gutachtlichen Ausführungen des Sachverständigen Dipl. Ing.Bach hätten dessen 

Ablehnung wegen Befangenheit gerechtfertigt, aus den vom Landgericht 

ausgeführten Gründen nicht. Dasselbe gilt für die Auffassung der Klägerin, der 

Vorprozess wäre zu ihren Gunsten ausgegangen, wenn das Landgericht die 

Feststellungen des Sachverständigen Frank nicht „herabqualifiziert“ hätte. Auch 

insoweit kann auf die Ausführungen in den Entscheidungsgründen des angegriffenen 

Urteils verwiesen werden. 

c. Dem weiteren Vorbringen der Klägerin misst der Senat keine 

entscheidungserhebliche Bedeutung bei. 

-4- 

2. Es ist nicht ersichtlich, dass die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung 

hätte. 

Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung 

erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht. 

3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme und gegebenenfalls zur - zusätzliche 

Kosten sparenden - Berufungsrücknahme bis Mittwoch,den 29. September 2010. 

Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass auch im Anhörungsverfahren des 

§ 522 Abs. 2 ZPO neuer Tatsachenvortrag gemäß §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 

ZPO grundsätzlich nicht zulässig ist. 

Frankfurt am Main, den 8. September 2010 


Dr. ... ... 

Vorsitzender Richter am Oberardesgericht ...

X Anlage 25 zu Verfassungsbeschwerde 



• Oberer Gaisbergweg 19-21 •69115 Heidelberg 

An das 


Zeil 42 


V o r a b p e r T e l e f a x 069 / 1367-2976 


Unser Zeichen: 2008/00375-KS/Dg (bitte stets angeben!) 




Anna 

g e g e n 

RA Dr. Jung 

antworten wir auf den Anhörungsbeschluss des Senats vom 08.09.2010: 

Die Antwort erfolgt im Hinblick auf die mit Beschluss vom 25.10.2010 gesetzte Frist zur 

Fristwahrung. Wir gehen davon aus, dass zuerst über den Befangenheitsantrag der 

Klägerin entschieden wird; dieser hat sich nicht dadurch erledigt, dass wir uns nun in der 

Sache äußern. 

Wir sehen entgegen der Auffassung des Senats konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an 

der Richtigkeit bzw. Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen und der rechtlichen 

Bewertung des Landgerichts begründen und damit zu einem falschen Urteil geführt 

haben. 

Wir bitten daher höflich darum, den Hinweisbeschluss vom 08.09.2010 unter Beachtung 

der nachfolgenden Ausführungen zu überdenken und einen Termin zur mündlichen 

Verhandlung anzuberaumen.

Vorbemerkung 

Die Entscheidung im vorliegenden Rechtsstreit ist von grundsätzlicher Bedeutung, denn 

nach unserem Dafürhalten ist der Senat im Begriff, den klägerischen Vortrag unter 

rechtsfehlerhafter Auslegung des § 286 Absatz 1 ZPO als nicht beweiskräftig (Seite 1 des 

Hinweisbeschlusses) und damit als unsubstantiiert zurückzuweisen und von der Erhebung 

angebotener Beweise abzusehen. Der Senat verkennt dabei die vom BGH aufgestellten 

Grundsätze der Anforderungen der Darlegungslast an eine in Beweisnot befindliche Partei. 

Konkret handelt es sich um die Frage, inwieweit der erkennende Senat Parteivortrag als 

„nicht beweiskräftig“ zur Darlegung rechtserheblicher Umstände bezeichnen und inwieweit 

er hierdurch den grundrechtlich verbrieften Anspruch der Klägerin auf rechtliches Gehör – 

hier in seiner Ausprägung als Recht zur Beweisführung – versagen darf. 

Des weiteren steht im vorliegenden Rechtsstreit in Rede, dass das Landgericht Wiesbaden 

materiellrechtliche Rechtsnormen, sowohl das hessische Wasserhaushaltsgesetz bezüglich 

des Brunnens als auch die HBO Hessische Bauordnung bezüglich der baulichen 

Außenanlagen unzutreffend angewendet hat, und sie entgegen der tatsächlichen 

Rechtslage als legal bezeichnete. 

Allein die im Sinne des § 546 ZPO fehlerhafte Anwendung materiellen Rechts reicht dabei 

für sich betrachtet schon aus, die Zurückweisung der Berufung per Beschluss im Sinne 

des § 522 Abs. 2 ZPO als rechtsfehlerhaft erscheinen zu lassen. 


1. 

Die Bindungswirkung des Tatbestands des landgerichtlichen Urteils gemäß § 314 ZPO 

steht nicht entgegen, vertiefende Angaben der Klägerin zur Illegalität der baulichen 

Außenanlagen in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen. Denn die Klägerin hat in erster 

Instanz zu jedem Zeitpunkt und konkret vorgetragen, dass die baulichen Außenanlagen 

illegal und nicht genehmigungsfähig sind. Vor diesem Hintergrund eröffnet § 529 Abs. 1 

ZPO entgegen den Ausführungen des Senats im Hinweisbeschluss vom 08. September 

2010 die Möglichkeit, das diesbezügliche Vorbringen der Klägerin zu berücksichtigen. Die 

Klägerin hat die Legalität der Außenanlagen wiederholt konkret in Abrede gestellt, so dass 

insoweit gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO keine Bindungswirkung des erstinstanzlichen

Urteils besteht. 



Begründung der Legalität seitens des Landgerichts nicht berücksichtigt, obwohl die Klage 

sich hierauf bezieht. Keine der in § 33 Wasserhaushaltsgesetz aufgeführten Nutzungen 

Haushalt, landwirtschaftlicher Hofbetrieb, Tränken von Vieh außerhalb des Hofbetriebs 

oder in geringen Mengen zu einem vorübergehenden Zweck ist mit der Nutzung eines 

Schwimmbads verbunden. 

Die mit der Berufung angegriffenen Feststellungen des LG zur Frage der Legalität der 

Außenbauwerke nebst der damit verbundenen rechtlichen Argumentation ist auch von 

Amts wegen zu prüfen. 

Feststellungen hierzu fehlen im Beschluss des Senats vom 08. September 2010. 

2. 

Generell rechtsfehlerhaft ist das landgerichtliche Urteil und jetzt auch der Beschluss des 

Senats, soweit sich offenkundig bisher keiner der Spruchkörper mit dem Umstand 

auseinandergesetzt hat, dass sich die Klägerin, die Beweis über innere Tatsachen auf 

Seiten der damaligen Verkäufer zu erbringen hat, in genereller Beweisnot befindet und 

dass bereits aus diesem Grund an die Darlegungslast keine hohen Anforderungen zu 

stellen sind. 

Mit anderen Worten stellt der Senat nicht zu überwindende Hürden auf, wenn er ausführt, 

dass die von der Klägerin vorgetragenen Umstände keinen im Sinne des § 286 Absatz 1 

ZPO beweiskräftigen Schluss auf ein bedingt vorsätzliche täuschendes Verhalten der 

Verkäufer zulassen, ohne dabei zu berücksichtigen, dass die Klägerin nur sehr schwer 

Umstände vortragen kann, die Rückschlüsse auf innere Tatsachen der damaligen 

Verkäufer ziehen lassen. 

Der Senat gibt auf Seite 2 unter aa. des aktuellen Hinweisbeschlusses die klägerische 

Argumentationskette lückenhaft und damit unzutreffend wieder, wenn ausschließlich die 

Zugehörigkeit der Verkäufer zu einer Bauunternehmerfamilie als von der Klägerseite 

angeführtes Indiz für deren Arglist dargestellt wird.

Diese lückenhafte Darstellung im Hinweisbeschluss in Kombination mit der Verkennung, 

dass an die Darlegungslast aufgrund Beweisnot ohnehin nur geringe Anforderungen zu 

stellen sind, belegt, dass der Senat sich bisher nicht ausreichend mit der Situation und 

Argumentation der Klägerin auseinandergesetzt hat. 

3. 

Der Senat setzt sich nur unvollkommen – ebenso wie das Landgericht – mit den konkret 

von der Klägerin mitgeteilten Beweistatsachen auseinander, die so beweiskräftig für eine 

Kenntnis der damaligen Verkäufer bezüglich der Illegalität der Wasserversorgung sind, 

dass die für diese Umstände angetretenen Beweise auch erhoben werden müssen. 

Wegen dieser Nichtbeachtung der klägerseits behaupteten Anknüpfungstatsachen hat das 

Landgericht es rechtsfehlerhaft unterlassen, die angetretenen Beweise, 

Zeugenvernehmung der Mitglieder der Familie Cesar, zu erheben. Durch die angekündigte 

Verwerfung der Berufung würde der Fehler der ersten Instanz durch den erkennenden 

Senat manifestiert. Dies gilt für die Kenntnis der Verkäuferfamilie für alle geltend 

gemachten Anfechtungsgründe. 

Wir wiederholen daher die „Mosaiksteine“, die für die jeweils geltend gemachte 

Täuschungshandlung so hinreichend auf eine Arglist der Verkäufer hindeuten, dass eine 

Erhebung der angebotenen Beweise unerlässlich ist. 

Wir verweisen auch hier nochmals darauf, dass an die Darlegungslast im Sinne eines 

gemäß § 286 Absatz 1 ZPO beweiskräftigen Rückschlusses keine hohen Anforderungen zu 

stellen sind, weil es sich um innere Tatsachen handelt und die Klägerin in Beweisnot ist. 

3.1 Kenntnis von der Illegalität der Wasserversorgung 

Bemerkenswert ist, dass weder das Landgericht, noch der erkennende Senat das von 

Klägerseite in etlichen Schriftsätzen als besonders wichtig hervorgehobene Indiz, dass für 

Arglist der Verkäufer spricht, nämlich den als Anlage K 1a vorgelegten Aktenvermerk der 

Wasserbehörde mit keiner einzigen Silbe erwähnt haben. 

Bereits dieses Versäumnis belegt, dass die landgerichtliche Entscheidung und jetzt der 

Senatsbeschluss vom 08. September 2010 nicht alle denkbaren Anhaltspunkt für eine 

Arglist der Verkäuferseite in die Prüfung eingestellt haben.

Dass der Klägerin in beiden Instanzen nicht beweiskräftiger Vortrag vorgehalten wird, 

während beweiskräftiger Vortrag seitens des Gerichts hartnäckig ignoriert und 

übergangen wird, erscheint als besonders schwerer Verstoß gegen den Anspruch der 

Klägerin auf rechtliches Gehör und es drängt sich der Eindruck richterlicher Willkür auf. 

Jedenfalls zeigt diese fehlerhafte Behandlung die Schwächen des zurecht kritisierten und 

wohl auch bald in dieser Form nicht mehr bestehenden § 522 ZPO gerade bei besonders 

umfangreichen Fällen wie dem Vorliegenden auf. 

So müssen wir an dieser Stelle nochmals wiederholen, dass die in dem Aktenvermerk 

(Anlage K 1a) niedergelegte angeblich ganz geringe Wasserführung des Brunnens und die 

angeblich ganz geringe Wasserentnahme – die unstreitig wahrheitswidrig von Frau Cesar 

angegeben worden war – dafür sprechen, dass Wasserführung und –verbrauch nur 

deshalb entgegen den wahren Verhältnissen (Personenzahl und Schwimmbad) als 

unwesentlich dargestellt wurden, um eine für möglich gehaltene Verfüllung des 

ungenehmigten sowie ungenehmigt vertieften Brunnens zu verhindern. 

Weiteres Indiz ist in diesem Zusammenhang, dass – und das ist in erster Instanz 

unstreitig geblieben – der Brunnen heimlich – also ungenehmigt und nicht angezeigt – 

von 20 auf 120 m vertieft worden war. Kein Bürger kann davon ausgehen, dass eine 

derart umfangreiche und aufwändige Vertiefung genehmigungsfrei ist; erst recht nicht 

eine Bauunternehmerfamilie. Ebenso klärt die ausführende Firma bei so umfangreichen 

Arbeiten über die rechtlichen Anforderungen auf, um Haftungsansprüche zu vermeiden. 

Weiteres Indiz ist in diesem Zusammenhang, dass die Verkäufer in der Vergangenheit ein 

verwaltungsgerichtliches Verfahren wegen einer weiteren Brunnenbohrung auf ihrem 

Grundstück, von der die Wasserbehörde Kenntnis erlangt hatte und die sie untersagt 

hatte, geführt hatte und darin unterlegen war. Vor einem solchen Hintergrund ist davon 

auszugehen dass der betroffene Bürger die gesetzlichen Bestimmungen kennt; erst recht 

eine Bauunternehmerfamilie. 

Weitere Indizien sind die Ausweisung des streitgegenständlichen Grundstücks als 

Landschafts- und Heilquellenschutzgebiet in Verbindung mit den damit der 

Normalbevölkerung, insbesondere Grundstückseigentümern als bekannt geltenden 

Nutzungsbeschränkungen. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang auch die 

Tatsache dass die Verkäufer weitere Grundstücke im betroffenen Gebiet besitzen und 

deswegen bezüglich der Auflagen kundig waren.

Das all diese Umstände seitens des Gerichts bei der Frage, ob der Vortrag der Klägerin so 

beweiskräftig ist, das die angebotenen Beweise zu erheben sind, nicht berücksichtigt 

wurden, ist eine beachtliche Verletzung der klägerischen Rechte. 

3.2 Kenntnis von der Illegalität der Zuwegung 

Gleiches gilt für die Unzulässigkeit der Waldwegnutzung. Auch hinsichtlich der Täuschung 

der Klägerin seitens der Verkäufer über die Unzulässigkeit der Nutzung des Waldwegs 

verstoßen Landgericht und jetzt der erkennende Senat gegen das Grundrecht der Klägerin 

auf rechtliches Gehör. Die auf Seite 2 unter cc. des aktuellen Senatsbeschlusses zitierten 

Grundsätze des BGH zur Anforderung an die Substantiierung werden durch den Beschluss 

des Senats vom 08. September 2010 geradezu konterkariert. Denn es verhält sich nicht 

so, dass der Beklagte die Kenntnis der Verkäufer von der Unzulässigkeit der Nutzung in 

besonders substantiierter Weise bestritten hätte, so dass sich der Vortrag der Klägerin 

etwa hieran messen lassen müsste; es verhält sich vielmehr umgekehrt. Denn der 

Beklagte hat – rechtlich zulässig – die Kenntnis der Verkäufer von der Unzulässigkeit der 

Waldwegnutzung schlicht bestritten. Dem gegenüber hat die Klägerin unter Vorlage von 

Schriftwechsel dargelegt, dass den Verkäufern die fehlende rechtliche Grundlage und 

damit die Unzulässigkeit der Nutzung des Waldwegs bekannt war. 

Logisch und nachvollziehbar ist insbesondere, wenn man mit der Klägerin der Auffassung 

ist, dass allein das Führen von Verhandlungen mit dem Forstamt über die vertragliche 

Einräumung eines Nutzungsrecht ausreichende Rückschlüsse darauf zulässt, dass die 

Verhandlungspartner, insbesondere die Verkäuferfamilie, davon ausgehen, dass ein 

Nutzungsrecht bis dahin nicht besteht. 

Denn Verhandlungen über die vertragliche Einräumung eines Rechts erscheinen zwanglos 

nur dann sinnvoll, wenn die Parteien davon ausgehen oder es zumindest für möglich 

halten, dass ein solches Recht nicht besteht. 

Dass das Landgericht die entsprechenden Unterlagen, die diesen Schluss nahe legen, als 

„irrelevant“ übergeht, und dass der Senat auf diese Unterlagen, denen Indizwirkung 

zukommt, im Beschluss vom 08. September 2010 ebenfalls nicht eingeht, indiziert die 

Rechtsfehlerhaftigkeit der bisherigen Entscheidungsfindung.

Auch die vom Senat jetzt herangezogene Rechtfertigung, wonach nicht ersichtlich sei, 

dass die Verkäufer im Jahre 1994 etwas anderes hätten annehmen müssen, wenn sogar 

die Klägerin selbst vortrage – was im übrigen gar nicht zutrifft –, dass noch im Jahr 1997 

die Gemeinde die Nutzung in aller Form zu gestatten bereit gewesen wäre, beseitigt die 

Fehlerhaftigkeit des gerichtlichen Entscheidungsfindungsprozesses nicht. Denn gerade 

dass das Führen von Verhandlungen über die Einräumung eines Nutzungsrechts 

ergebnislos geblieben ist, ist der vom Senat als „nicht ersichtlich“ bezeichnete Grund für 

die Annahme, dass die Verkäufer im Jahre 1994 nicht davon ausgehen durften, dass die 

Nutzung des Waldwegs gesichert war. 

Wir wiederholen auch an dieser Stelle, dass es bei der vorliegenden Bewertung noch nicht 

um eine Beweiswürdigung geht, sondern ausschließlich um die Frage, ob die – sich in 

Beweisnot befindliche – Klägerin, die eine innere Tatsache zu beweisen hat, diese innere 

Tatsache ausreichend substantiiert behauptet hat, so dass Beweis zu erheben ist. 

3.3 Zu den illegalen Außenanlagen 

Wir haben auf Seite 10 der Berufungsbegründung unter dem Unterpunkt 3.2.2. zunächst 

einmal die tatsächliche Feststellung des Landgerichts, dass Schwimmbad und Sauna 

angeblich im Jahre 1962 errichtet worden seien, als rechtsfehlerhaft bezeichnet. Denn im 

gesamten erstinstanzlichen Vortrag der Parteien ist von einem Baujahr nicht die Rede. 

Der Senatsbeschluss vom 08. September 2010 geht in keiner Weise auf diesen 

entscheidungserheblichen Umstand ein. Der Umstand ist auch entscheidungserheblich, 

weil die Frage, ob Schwimmbad und Sauna rechtmäßig oder illegal errichtet wurden nur 

zutreffend beantwortet werden kann, wenn das Baujahr zutreffend festgestellt wird. Das 

Urteil des Landgerichts kann daher wegen fehlender Tatsachenfeststellung keinen Bestand 

haben. Wenn die in zweiter Instanz vorgetragenen Tatsachen neu wären, dürften sie 

schon aus diesem Grunde nicht zurückgewiesen werden. 

Soweit wir in der Berufungsbegründung mehr zu den Ausmaßen von Schwimmbad und 

Sauna vorgetragen haben, geschah dies lediglich im Vorgriff auf die ohnehin durch den 

Senat auszusprechende Feststellung, dass de Sachverhalt bezüglich dieser Frage in erster 

Instanz gar nicht entscheidungsreif gewesen wäre und hier weiter vorzutragen ist. 

Mit anderen Worten hätte das Landgericht in der ersten Instanz die gesetzlichen Vorgabe, 

aus denen sich Legalität bzw. Genehmigungspflichtigkeit der Außenanlagen ergeben, mit

den Angaben des Sachverständigen Bach, den Angaben der Verkäufer und den 

tatsächlichen Begebenheiten vor Ort auswerten müssen. Es hätte dem Landgericht in 

erster Instanz auffallen müssen, dass in dem Gutachten des Sachverständigen Bach die 

tatsächlichen Maße der Außenanlagen vollständig fehlen und dass der Gesetzestext falsch 

wiedergegeben wurde. Hierbei handelt es sich einerseits um eine fehlerhafte und 

unvollständige Feststellung des entscheidungserheblichen Sachverhalts sowie um 

fehlerhafte Rechtsanwendung des Landgerichts in erster Instanz. Die Illegalität der 

Bauten ist kein neuer Vortrag, sondern wurde von der Klägerin schon immer geltend 

gemacht. Ebenfalls ist die Rüge, dass Gesetzestexte unzutreffend durch den 

Sachverständigen Bach widergegeben wurden, kein neuer Sachvortrag; vielmehr ist die 

Feststellung der zutreffenden rechtlichen Entscheidungsgrundlagen Aufgabe des Gerichts. 

Durch die Beauftragung eines weiteren Gutachters in dem in erster Instanz anhängig 

gebliebenen Rechtsstreit gegen des Sachverständigen Bach belegt das LG, dass es 

Klärungsbedarf bezüglich des Gutachtens Bach hat. Das LG verkündet das Urteil für den 

Beklagten zu 1, bevor die Überprüfung des Gutachtens des Beklagten zu 2 durch den 

bestellten Sachverständigen vorliegt. Dadurch wird der Klägerin die Möglichkeit 

genommen, darauf Stellung zu nehmen im Verfahren des Beklagten zu 1. Das LG hätte 

vor der Urteilsverkündung das Gutachten des Sachverständigen abwarten müssen. 

4. 

Der Beklagte handelte auch pflichtwidrig, als er das Gutachten des Sachverständigen Bach 

in dem dieser zu einer Legalität der Außenanlagen kam, nicht überprüfte und wegen der 

festgestellten Fehler ausreichend angriff. Denn das Gericht des Vorprozesses wäre dann 

zu dem Ergebnis gekommen, dass die Außenanlagen Sauna und Schwimmbad illegal 

errichtet waren und es hätte die Richtigkeit des Gutachtens sowie die Unbefangenheit des 

Sachverständigen insgesamt in Zweifel gezogen; das Gericht des Vorprozesses hätte dann 

den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen Frank den Vorzug gegeben und 

wäre zu einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises sowie zu einer arglistigen 

Täuschung der Klägerin durch die damaligen Verkäufer gekommen. 

Kai Spirgath 

Rechtsanwalt


1 U 199/09 



BESCHLUSS 

In dem Rechttsstreit 

der Frau Anna, Strasse X, 

und Beratungsklägerin. 


Rechtsänwäite Bornen mann von Loeben, Oberer Gaisbergweg 19- 21, 


gegen 


Beklagten und Berufungsbeklagten. 

Prozessbevoilmächtigter: Rechtsanwalt Dr. ... Rechtsanwälte 


Vorsitzenden Richter an, Oberlandesgericht Dr. ..., 

Richterin am Oberlandesgericht... und 

Richterin am Oberlandesgericht ... 

am 13. Dezember 2010 einstimmig beschlossen: 

Die Berufung der Klägerin gegen das am 26. August 2009 verkündete Urteil der 5. 

Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden wird zurückgewiesen. 

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 

Der Streitwert wird auf 1.201.011,74 € festgesetzt (1.129.455.89 € für den 

Antrag zu 1, 71.55585 € für den' Antrag zu 2). 

Gründe 

Die Berufung war nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzüweisen 

1. Das Rechtsmittel hat keine Aussicht auf Erfolg was der Senat mit Beschluss 

vom 8. September 2010 bereits begründet hat; Der Schriftsatz der Klägerin vom 

12. November 2010 zeigt demgegenüber keine entscheidungserheblichen neuen 

Gesichtspunkte auf. 

a. Soweit die Klägerin bemängelt. der Senat habe ~ auf Seite 2 des Beschlusses 

vom B. September 2010 ihre Argunmentationskette zur Arglist der Verkäufer 

hinsichtlich des Kaminanschlusses“lückenhaft und, damit unzutreffend" 

wiedergegeben, indem er lediglich ihren Hinweis auf die de Zugehörigkeit der 

Verkäufer zu einer Bauunternehrerfamie erwähnt habe, übersieht sie, dass der 

Senat durch die Verwendung des Wortes insbesondere klargestellt hat, dass weder 

die von der Klägerin erstinstanzlich dargelegten Umstände noch die von ihr im 

Berufungsverfahren betonte Zugehörigkeit der Verkäufer zu einer Bauunternehmer- 

3 

familie auf deren Arglist hinsichtlich einer etwaigen Unzulässigkeit eines 


b. Der Senat hat bei seiner rechtlichen Würdigung auch die Situation der


Grundstückskaufvertrag vorn 25. Juli 1994 als auch an dem von dem beklagten 

Rechtsanwalt für sie geführten Vorprozess mit der sie eine Rückabwicklung des 


Beweisnot der Klägerin hinsichtlich dieser Vorgänge nicht erkennbar. 


ihres Grundstücks durch den von ihr übernormen Brunnen kann auf die Darlegungen 

im Beschluss vorn 8. September 2010 und die dort in Bezug genommenen 

Ausführungen des Landgerichts verwiesen wenden. Der Schriftsau der Klägerin vom 

12. November 2010 gibt lediglich Anlass zu der Klarstellung, dass der Senat 



Würdigung zur Kenntnis genommen und erwogen hat. Einen Anspruch darauf, dass 

der: Senat ihrer rechtlichen Würdigung folgt,gewährt Art. 103 Abs. 1 GG der 

Klägerin nicht. 

d. Entsprechendes gilt hinsichtlich der von der Kägerin angenommenen 


Senat teilt nicht die Auffassung der Klägerin, ein früherer, auf den Abschluss 



streitgegenständlichen Kaufvertrages Kenntnis von einer Unzulässigkeit der 





bereit. 


Schwimmbad und Sauna verweist der Senat auf seinen Beschluss vom 8. Sep- 

4 

tember 2010 und die dort in Bezug genommenen Ausführungen des Landgerichts und 

stellt nochmals klar, dass er dem Vortrag der Klägerin zum Baujahr der 

Außenanlagen aus den bereits ausgeführten Gründen keine entscheidungserhebliche 

Bedeutung beimisst. 

2. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Der Bundesgerichtshof hat 

die Voraussetzungen eines arglistigen Verschweigens von Mängeln der Kaufsache 

durch den Verkäufer bereits geklärt (vgl. etwa, den Beschluss vom 8. Dezember 

2006, NJW 2007. S. 835 ff. juris Rn. 8 uhd 9 mit weiteren Nachweisen). Die vom 

Bundesgerichtshof hierzu entwickelten Grundsätze, denen der Senat folgt waren 

lediglich auf den vorliegenden Einzelfall, anzuwenden hierzu hatte der Senat zu 

prüfen, ob die von der Klägerin vorgetragenen Umstände auf ein bedingt 

vorsätzliches täuschendes Verhalten der Verkäufer schießen lassen. Auch die 

insoweit vorgenommene Gesamtwürdigung bezieht sich ausschließlich auf den 

vorliegenden Einzelfall. Unter diesen Umständen erfordern die Fortbildung des 

Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen ,Rechtsprechung eine Entscheidung 

des Berufungsgerichts nicht. 

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. t ZPO 

4. Die Festsetzung des Gebührenstreitwerts beruht auf §47 Abs. 1 GKG. 

OOO AAA UUU 




• Oberer Gaisbergweg 19-21 •69115 Heidelberg 

An das


Zeil 42 







In Sachen 

Anna ./. RA Dr. Jung 

erheben wir namens und im Auftrag der Klägerin gegen den Beschluss vom 13.12.2010 

Es wird beantragt, 

Anhörungsrüge. 

das Verfahren gemäß § 321 a Abs. 1 Satz 1 ZPO fortzuführen. 

Begründung: 

Nach Auffassung der Klägerin hat das Oberlandesgericht ihren Anspruch auf rechtliches 

Gehör in entscheidungsrechtlicher Weise verletzt, sodass das Verfahren fortzuführen 

ist. 

Zur Begründung ihrer Klage bzw. Berufung hat sich die Klägerin wie folgt eingelassen. 

1. 

Die Klägerin hat im Wesentlichen Folgendes wiederholt vorgetragen und unter Beweis 

gestellt: 

Der Beklagte hat anwaltliche Pflichten verletzt, weil er die Klage gegen die Verkäufer 

des streitgegenständlichen Hausgrundstücks 

- nicht auf eine frühere Anfechtung des RA Dominik vom 02.04.2001 gestützt hat,

- es unterlassen hat, für die Klägerin eine eigene Täuschungsanfechtung wegen 

zwischenzeitlich bekannt gewordener Anfechtungsgründe zu erklären und die 

Klage hierauf zu stützen. 

Insbesondere hat die Klägerin die Verkäufer zum Beweis des arglistigen Verschweigens 

der Mängel durch die Verkäufer angeboten. 

Eine Beweiserhebung wurde der Klägerin bisher verweigert. Vielmehr wies der Senat 

mit Beschluss vom 08.09.2010 darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg 

haben dürfte. Hiergegen hat sich die Klägerin mit Schriftsatz vom 12.11.2010 gewandt. 

Der Senat wies die Berufung sodann mit Beschluss vom 13.12.2010 gemäß § 522 Abs. 

2 ZPO zurück. 

2. 

Der Senat hat die Zurückweisung im Wesentlichen damit begründet, dass die von der 

Klägerin insoweit vorgetragenen Umstände keinen im Sinne des § 286 Abs. 1 ZPO 

beweiskräftigen Schluss auf ein bedingt vorsätzlich täuschendes Verhalten der 

Verkäufer zulassen (Senatsbeschluss vom 08.09.2010, Seite 1 unten/2 oben). An 

diesen Ausführungen hat der Senat mit Beschluss vom 13.12.2010 jedenfalls 

konkludent festgehalten, denn er geht nicht, bzw. nur unzureichend auf die von der 

Klägerin hiergegen mit Schriftsatz vom 12.11.2010 erhobenen Bedenken ein. 

3. 

Die Sichtweise des Senats ist rechtfehlerhaft und verletzt die Klägerin in ihrem 

Grundrecht auf rechtliches Gehör. Dem Zurückweisungsbeschluss vom 13.12.2010 kann 

darüber hinaus entnommen werden, dass der Senat den eigentlichen rechtlichen 

Problemkreis, der durch seine Sichtweise betroffen ist, nicht erkennt und damit auch 

nicht rechtlich würdigt. 

3.1 Denn der Senat gibt im Zurückweisungsbeschluss vom 13.12.2010 auf Seite 3 

unter lit. b. zu erkennen, dass er die klägerische Argumentation, wonach die Klägerin 

sich in Beweisnot befinde und daher an ihre Substantiierungspflicht keine hohen 

Anforderungen zu stellen seien, missversteht; denn der Senat stellt die von der 

Klägerin geltend gemachte Beweisnot mit der Begründung in Abrede, sie sei sowohl an 

dem notariellen Grundstückskaufvertrag vom 25.07.1994, als auch an dem von dem 

beklagten Rechtsanwalt für sie geführten Vorprozess ... persönlich beteiligt gewesen.

Diese Begründung ist rechtsfehlerhaft, weil die von der Klägerin geltend gemachte 

Beweisnot sich nicht auf äußere Umstände des Kaufvertragsschlusses oder des 

Vorprozesses bezieht, an denen sie teilgenommen hat. 

Die von der Klägerin geltend gemachte Beweisnot bezieht sich vielmehr auf innere 

Tatsachen, nämlich auf die Arglist der Verkäufer, was der Senat verkennt. 

Entsprechend richten sich die Beweisangebote der Klägerin, die Verkäufer als Zeugen 

zu vernehmen, auf den inneren Umstand der Arglist der Verkäufer. Bei den als Zeugen 

benannten Verkäufern handelt es sich auch um ein geeignetes Beweismittel, weil die 

inneren Umstände, nämlich Verschweigen der Mängel trotz Kenntnis, zu denen sie als 

Zeugen genannt sind, in den Bereich ihrer eigenen Wahrnehmung fallen. 

Es ist daher keine rechtmäßige Begründung ersichtlich, die angebotenen Beweise nicht 

zu erheben. 

Landgericht und Oberlandesgericht verletzen daher den grundrechtlich gewährten 

Anspruch der Klägerin auf rechtliches Gehör, hier in seiner Ausprägung als Recht zur 

Beweisführung, wenn sie unter rechtsfehlerhafter Verkennung der Anforderungen an 

die Darlegungslast bezüglich einer inneren Tatsache, hinsichtlich derer sich die Klägerin 

in Beweisnot befindet, von einer Beweiserhebung absehen. 

Insbesondere dass der Senat mit Zurückweisungsbeschluss vom 13.12.2010 die 

insoweit klaren Ausführungen der Klägerin gemäß Schriftsatz vom 12.11.2010 

missversteht und die geltend gemachte Beweisnot auf äußere und nicht auf innere 

Tatsachen bezieht, belegt die unter Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör 

zustande gekommene Fehlerhaftigkeit des Zurückweisungsbeschlusses. 

3.2 Bezeichnend für die grundrechtsrelevante Fehlerhaftigkeit des 

Zurückweisungsbeschlusses ist, dass der Senat sich trotz mehrfacher schriftsätzlicher 

Erinnerung nach wie vor nicht mit den vorhandenen und auf einer Arglist der Verkäufer 

schließenden Beweisanzeichen bezüglich der Illegalität der Wasserversorgung 

auseinandersetzt, sondern sich auf pauschale und formelhafte Formulierungen 

zurückzieht:

Die von dem Senat zur Ablehnung der Beweiserhebung bemühte Begründung, wonach 

der Vortrag der Klägerin nicht beweiskräftig im Sinne des § 286 ZPO sei, sowie der 

Anspruch der Klägerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs gebieten allerdings, dass der 

Senat sich mit den einzelnen Beweisanzeichen, die für eine Arglist der Verkäufer (nicht 

notwendigerweise zwingend, wie vom Senat rechtsfehlerhaft zur Voraussetzung 

erhoben) sprechen, konkret auseinandersetzt. Eine solche konkrete 

Auseinandersetzung mit den vielfach aufgezählten Beweisanzeichen lässt der Senat – 

ebenso wie zuvor das LG – insbesondere im Hinblick auf die Illegalität der 

Wasserversorgung vermissen. 

Im Einzelnen haben weder Landgericht noch der Senat hinsichtlich der Illegalität der 

Wasserversorgung und der insoweit bei den Verkäufern bestehenden Arglist die 

mehrfach von der Klägerin erwähnten Beweisanzeichen 

- Aktenvermerk Wasserbehörde gem. Anlage K 1 a, 

- Unterliegen der Verkäufer im verwaltungsgerichtlichen Verfahren wegen 

Brunnenbohrung, 

- erhebliche Vertiefung des Brunnens von 20 m auf 120 m und 

- Vertiefung des Brunnens zu einem Zeitpunkt, als Grundstück bereits als 

Landschafts- und Heilquellenschutzgebiet ausgewiesen war 

bei ihrer Entscheidungsfindung – nicht einmal floskelhaft – erwogen. 

Jedes der vier genannten Beweisanzeichen ist für sich betrachtet geeignet, die 

Behauptung, die Verkäufer haben die Illegalität der Wasserversorgung arglistig 

verschwiegen, als beweisbar erscheinen zu lassen. 

Nicht erforderlich ist dagegen, wie der Senat auf Seite 3 unter lit. d. des Beschlusses 

vom 13.12.2010 rechtsfehlerhaft ausführt, dass die Beweisanzeichen zwingend darauf 

schließen lassen müssen, dass die Verkäufer bei Abschluss des Kaufvertrags Kenntnis 

von den verschwiegenen Mängeln hatten. Mit einem solchen von dem Senat 

geforderten zwingenden Rückschluss überspannt der Senat die Anforderungen an die 

Darlegungslast der Klägerin in rechtsfehlerhafter Weise und verwechselt 

„Substantiierung“ mit „tatsächlicher Beweisführung“. Denn die Frage, ob die Verkäufer 

bei Abschluss des Kaufvertrags tatsächlich arglistig getäuscht haben, kann nur im Wege 

der Beweisaufnahme geklärt werden. Insoweit reicht es hinsichtlich eines

substantiierten Vortrags aus, dass die von der Klägerin bezeichneten Beweisanzeichen 

jedenfalls auch den Schluss zulassen, dass die Verkäufer arglistig gewesen sind. 

3.3 Der Anspruch auf rechtliches Gehör gebietet in diesem Zusammenhang auch, 

dass der Senat Feststellungen trifft, welche Anforderungen an die Darlegungslast der 

Klägerin hinsichtlich der Arglist der Verkäufer zu stellen sind; dies insbesondere vor 

dem Hintergrund, dass es sich hierbei um eine innere Tatsache handelt, hinsichtlich der 

die Klägerin in Beweisnot ist und aufgrund dessen nach ständiger Rechtsprechung des 

Bundesgerichtshofs an die Darlegungslast keine hohen Anforderungen zu stellen sind. 

Der Senat lässt – ebenso wie das LG – jegliche Erwägungen zu den Anforderungen, die 

an die Darlegungslast des klägerischen Vorbringens zu stellen sind, vermissen. 

Der pauschalen Feststellung des Senats, dass der klägerische Vortrag nicht 

beweiskräftig im Sinne des § 286 ZPO sei, liegt daher kein rechtmäßiger 

Beurteilungsvorgang zugrunde. 

4. Grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache 

Es ist auch nochmals darauf hinzuweisen, dass die Rechtssache grundsätzliche 

Bedeutung im Sinne des § 546 ZPO hat. Denn es geht vorliegend nicht darum – wie 

von dem Senat unter Ziffer 2. im Beschluss vom 13.12.2010 rechtsfehlerhaft erkannt – 

welche Voraussetzung an ein arglistiges Verschweigen von Mängeln der Kaufsache 

durch den Verkäufer zu stellen sind. Denn eine Beweisaufnahme hat bisher nicht 

stattgefunden, sodass Feststellungen über innere Tatsachen auf Verkäuferseite bisher 

gar nicht möglich sind. 

Vorliegend geht es vielmehr um die Frage mit grundsätzlicher Bedeutung, welche 

Anforderung an die Substantiierungslast des von der Klägerin zu haltenden Vortrags 

hinsichtlich der Arglist der Verkäufer zu stellen sind. 

Hierbei handelt es sich um gänzlich unterschiedliche Fragestellungen, sodass die 

Fehlerhaftigkeit des Senatsbeschlusses vom 13.12.2010 und damit der Verstoß gegen 

grundrechtsrelevante Anhörungsrechte der Klägerin, der diese beiden Fragestellungen 

nicht von einander abgrenzt, auf der Hand liegen. 

5. Zusammenfassung

Es ist auffallend, mit welch unzutreffender und neben der eigentlichen rechtlichen 

Fragestellung liegenden Argumentation der Senat die Klägerin um ihren berechtigten 

Anspruch auf rechtliches Gehör, hier in Form des Beweisführungsrechts, bringt: 

Zunächst bezeichnet der Senat das Vorbringen der Klägerin als nicht beweiskräftig im 

Sinne von § 286 ZPO, um dann – auf die geringen Anforderungen an die 

Substantiierung einer inneren Tatsache hingewiesen – Beweisnot mit der Begründung 

abzusprechen, die Klägerin sei bei allen relevanten Vorgängen persönlich zugegen 

gewesen. 

Dass der Senat dazu mit keinem Wort, nicht einmal floskelhaft, auf die von der Klägerin 

vorgebrachten Beweisanzeichen eingeht, die sämtlich auf eine Arglist der Verkäufer 

bezüglich der Illegalität der Wasserversorgung sprechen, lässt das bisherige Verfahren 

als besonders unvollständig gewürdigt erscheinen. 

Kai Spirgath 

Rechtsanwalt 


1 U 199/09 



BESCHLUSS 


der Frau Anna, ... 5, 65388 Schlangenbad, 



Rechtsanwälte Bornemann von Loeben, Oberer Gaisbergweg 19- 21,


gegen 

Herrn Rechtsanwalt. Dr. Franz-Josef Jung, 

• ...... ...... , 


– Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt... 

– 


Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. , 

Richterin am Oberlandesgericht ... und Richterin am Oberlandesgericht ... am 5. 

Januar 2011 beschlossen: 

Der Antrag der Klägerin, das Verfahren gemäß § 321 a ZPO 

fortzuführen, wird zurückgewiesen. 

Gründe: 

Der Antrag auf Fortführung des Verfahrens ist unbegründet. Der Senat hat den 

Anspruch der Klägerin auf rechtliches Gehör nicht verletzt. 

Vielmehr hat er ausweislich der Beschlüsse vom B. September 2010 und vom 13. 

Dezember 2010 sowohl den Tätsachenvortrag der Klägerin als auch die 

von ihr vertretenen Rechtsauffassungen zur Kenntnis genommen und erwogen. Aus 

dem Schriftsatz der Klägerin vom 29. Dezember 2010 ergibt sich insoweit 

nichts anderes. 

Soweit die Klägerin dem Senat vorwirft, er habe verkannt, dass sie sich in einer 

besonderen Beweisnot befinde, weil sie zur Begründung der von ihr angenommenen 

Arglist der Verkäufer innere Tatsachen darlegen und beweisen müsse, wird 

klarstellend darauf hingewiesen, dass die von der Klägerin insoweit geltend 

gemachten Beweisschwierigkeiten jede Prozesspartei treffen, die innere Tatsachen 

behauptet. Die mit der Darlegung und dem Nachweis innerer Tatsachen verbundenen 

Besonderheiten hat der Senat berücksichtigt. 

Der Vorwurf der Klägerin, der Senat habe ihr rechtliches Gehör verletzt, da es 

den von ihr angebotenen Zeugenbeweis nicht erhoben habe, ist unbegründet. Art. 

103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht nicht, Beweis über Tatsachen zu 

erheben, denen es keine entscheidungserhebliche Bedeutung beimisst. Da die 

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Ergänzend merkt der Senat an, dass - der von der Klägerin als Anlage K 1a 


Telefongespräch angegeben hat, das Wasser aus der „alten Brunnenbohrung von 










gewährt Art. 103 Abs. 1 GG der. Klägerin nicht. 










Dr. ...~~ ...

Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht Richterin ... Oberlandesgericht 

Richterin am Oberlandesgericht 

3 

Abweisung Verfassungsbeschwerde 

Ausfertigung 

BUNDESVERFASSUNGSGERICHT 

-1 BvR 372/11 - 

In dem Verfahren 

über 

die Verfassungsbeschwerde 


gegen a) den Beschluss des Oberlandesgerichts Frankfurt arn Main vom 5. Januar 

2011 -1 U 199/09 -, 

b) den Beschluss des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 13. Dezember 2010 

- 1 U 199/09 -, 

c) den Beschluss des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom B. September 2010 

- 1 U 199/09 -, 

d) das Urteil des Landgerichts Wiesbaden 

vom 26. August 2009 - 5 0 267/08 - 

hat die 2. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts durch 

die Richter ... 

und die Richterin ... 

gemäß § 93b in Verbindung mit § 93a BVerfGG in der Fassung der Bekanntmachung 

vom 11. August 1993 (BGBl IS. 1473) 

am 23. Februar 2011 einstimmig beschlossen: 

Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen, weil sie 

unzulässig ist. 

Diese Entscheidung ist unanfechtbar. 

...

Klägerin - - Beklagter Ziffer 1 - - Beklagter Ziffer 2 - nocookie.net

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