Die Mängelbeseitigung ist ein zentrales Thema für alle Beteiligten eines Bauvorhabens. Bauherren und Bauleiter müssen sich genauso wie Handwerker regelmäßig damit auseinandersetzen. Trotz unterschiedlichem Blickwinkel haben am Ende jedoch alle ein gemeinsames Ziel: schnell und unkompliziert eine Lösung zu finden, damit das Projekt zügig fortgeführt und mängelfrei abgeschlossen werden kann.
Um für eine angenehme Zusammenarbeit zu sorgen, sind viele offene Fragen zu klären: Wie sieht es bei Baumängeln mit der Fristsetzung aus, was gilt für eine Mängelbehebung laut BGB, VOB, ÖNORM und Co. und was ist zu tun, wenn die Bearbeitung nicht so glatt läuft wie erhofft?
Sowohl Architekten und Bauleiter als auch Handwerker finden hier Antworten auf diese Fragen!
Tipp für die Bauleitung: Sie wollen Mängel beseitigen lassen und suchen eine Vorlage für die Anzeige von Baumängeln? Weiter unten finden Sie einen Musterbrief für die Mängelbeseitigung zum Download.
Was versteht man unter Mängelbeseitigung?
Ein Anspruch auf Mängelbeseitigung besteht, wenn der Auftraggeber während der Bautätigkeiten oder innerhalb der Gewährleistungsfrist mangelhafte Leistungen entdeckt und bei der zuständigen Baufirma anzeigt. Diese muss nach Möglichkeit die Mängel beseitigen. Ist eine Mängelbehebung nicht möglich oder wird verweigert, stehen dem Auftraggeber weitere Optionen offen: z. B. Selbst-/Ersatzvornahme oder Kostenminderung.
Welche Schritte wann möglich sind und was es zur Fristsetzung bei der Mängelbeseitigung zu beachten gibt, regeln BGB oder VOB/B (Deutschland) bzw. ABGB oder ÖNORM B 2110 (Österreich).
Mängelbeseitigung nach BGB, VOB & ÖNORM
Rund um Baumängel und die Mängelbehebung gibt es viele rechtliche Einzelheiten zu beachten. Dementsprechend geben wir Ihnen zuerst einen kurzen Überblick der Gesetzeslage zur Mängelbeseitigung nach BGB bzw. ABGB sowie VOB/B und ÖNORM B 2110.
Mängelbeseitigung nach BGB & ABGB
Ein Mangel ist laut BGB (§ 633) dann gegeben, wenn die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit nicht gegeben ist, oder jene Beschaffenheit, die bei ähnlichen Werken üblich ist. Dasselbe, nur anders formuliert, gilt im österreichischen ABGB (§ 922): wenn die Sache oder Leistung nicht die vereinbarten oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat, ist sie mangelhaft.
Der Auftraggeber darf eine Mängelbeseitigung laut BGB und ABGB also immer dann verlangen, wenn eine Abweichung vom Bauvertrag vorliegt oder die Leistung nicht dem üblichen Standard entspricht. Die Mängel beseitigen muss jene Firma, welche die mangelhafte Leistung erbracht hat.
Diese Möglichkeiten hat der Auftraggeber:
Dabei ist zu beachten: Zunächst darf nur Nacherfüllung bzw. Verbesserung innerhalb einer angemessenen Nachfrist verlangt werden. Nur, wenn die Nachbesserung unmöglich oder unzumutbar ist, ist sofort eine Ersatzvornahme, Preisminderung (bei geringfügigen Mängeln) oder ein Vertragsrücktritt (bei wesentlichen Mängeln) erlaubt. Dasselbe gilt, wenn ein Handwerker die Nachbesserung verweigert.
Mängelbeseitigung nach VOB/B und ÖNORM B 2110
Gelten für Ihren Bauvertrag die VOB/B oder ÖNORM B 2110, ist dort im Grunde dieselbe Mängeldefinition wie in den allgemeinen Gesetzbüchern zu finden. § 13 der VOB/B bestimmt noch zusätzlich, dass eine Leistung auch mangelhaft ist, wenn sie nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.
In beiden Vertragsregelwerken ist allerdings eine schriftliche Anzeige des Mangels Voraussetzung. Diese ist nur innerhalb des Gewährleistungszeitraums möglich. Im Schreiben muss dem Auftragnehmer eine angemessene Frist gewährt werden, um die Mängel zu beseitigen. Ansonsten besteht derselbe Handlungsspielraum wie bei der Mängelbeseitigung nach BGB und ABGB.
Genauere Einzelheiten, was vor einer Mängelbeseitigung nach VOB oder ÖNORM zu beachten ist und welche Gewährleistungsfristen gelten, erfahren Sie in unserem Beitrag zur Mängelanzeige nach VOB & ÖNORM.
Fristsetzung zur Mängelbeseitigung: Welche Frist ist angemessen?
Eine besonders häufig gestellte Frage betrifft die Frist- bzw. Nachfristsetzung zur Mängelbeseitigung. Die Antwort darauf ist nicht so einfach, denn es gibt eigentlich keine allgemeingültige Mängelbehebungsfrist. Ein Blick in die Gesetzesbücher hilft nur wenig – hier ist nur von „angemessen“ die Rede. Derselbe Wortlaut findet sich bei den Fristen für die Mängelbeseitigung nach VOB und ÖNORM.
Das hat einen simplen Grund: jeder Mangel am Bau ist anders. Geringfügige Mängel lassen sich oft schon in wenigen Stunden beheben, während ein grober Mangel die Statik des gesamten Gebäudes beeinträchtigen und wochen- bis monatelange Nacharbeit erfordern kann. Demnach sollten Auftraggeber sich stets an der Natur des Mangels orientieren und dabei den Hausverstand walten lassen.
Faustregel – Wie lange ist die Frist zur Mängelbeseitigung?
Eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung sind üblicherweise 14 Tage. Handelt es sich um einen kleinen, schnell behebbaren Makel, ist eine kürzere Nachfrist in Ordnung. Liegt ein schwerwiegendes Problem vor, kann der Zeitraum auch auf mehrere Wochen bis Monate ausgedehnt werden.
Die nötige Vorbereitungszeit sowie besondere Umstände müssen ebenfalls mit einberechnet werden, wie z. B. Lieferzeiten für zusätzliches Material.
Wichtig ist außerdem ein konkretes Datum oder ein konkreter Zeitraum: Aus der schriftlichen Aufforderung zur Mängelbehebung muss unmissverständlich hervorgehen, bis wann nachgebessert werden muss. Damit gibt es auf beiden Seiten keine Unklarheiten und keine Diskussionen.
Tipps zur Mängelbeseitigung für die Bauleitung
Für Bauleiter, Architekten und Ingenieure ist die richtige Anzeige von Mängeln ausschlaggebend für ein erfolgreiches Mängelmanagement. So sind Sie im Falle von unzuverlässigen Baufirmen und Handwerkern auf der sicheren Seite. Die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst:
Was ist bei einem Mangel vor Bauabschluss zu tun?
Vor der Bauabnahme gilt vor allem Folgendes: Sichern Sie sich ab. Führen Sie regelmäßig Baubegehungen durch, dokumentieren Sie jeden Mangel mit Fotos und führen Sie sauber strukturierte Unterlagen – dann lassen sich offene Mängel direkt rügen und verdeckte Mängel später aus der Dokumentation nachvollziehen.
Außerdem sollten Sie entdeckte Mängel immer sofort melden – so werden diese zeitnah behoben und können nicht versehentlich im Alltagsstress untergehen. Zudem gilt es, bei der Bauabnahme ganz genau hinzusehen – danach ist es für offensichtliche und leicht erkennbare Mängel zu spät.
Mängelbeseitigung nach Abnahme: das richtige Vorgehen
Nach der Bauabnahme liegt die Beweislast für Mängel beim Auftraggeber. Sie müssen also nachweisen, dass ein Mangel bereits vorher bestanden hat. Die Anzeige ist nur während der Gewährleistungsfrist möglich – es sei denn, es handelt sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel. Schadenersatzansprüche dafür verjähren erst nach bis zu 30 Jahren.
Die nötigen Schritte sind stets dieselben und sollten möglichst rasch erfolgen:
- Mangel schriftlich anzeigen
- angemessene Frist setzen
- Nachfrist einräumen
- nach Ablauf der Frist rechtliche Ansprüche durchsetzen, z. B. Selbst-/ Ersatzvornahme
Gut zu wissen: In Österreich gilt für die ersten 6 Monate nach Bauabnahme eine Beweislastumkehr: Bis dahin wird angenommen, dass ein Mangel bei der Übergabe bereits vorhanden war.
So sieht eine Aufforderung zur Mängelbehebung aus
Folgende Bestandteile sollten in der schriftlichen Anzeige des Mangels keinesfalls fehlen:
Sie sind sich bei der Formulierung unsicher? Dann laden Sie sich am besten unseren Musterbrief für die Mängelbeseitigung als Word-Vorlage herunter. Darin sind die nötigen rechtlichen Vorgaben bereits beachtet.
Ausführlichere Informationen zu diesem Dokument liefert zudem unser Ratgeber zur Mängelrüge.
Der Handwerker reagiert nicht auf die Mängelrüge: Was tun?
Auch wenn Sie entdeckte Mängel einwandfrei angezeigt, angemessene Fristen gesetzt und sich allgemein kollegial verhalten habe, kann es trotzdem passieren, dass der Handwerksbetrieb nicht reagiert. Wenn die gesetzte Frist ohne Reaktion abläuft, wird üblicherweise noch eine Nachfrist gewährt.
Versuchen Sie, Kontakt aufzunehmen und weisen Sie den Betrieb nochmals schriftlich darauf hin, dass Sie ansonsten auf dessen Kosten ein anderes Unternehmen beauftragen. Passiert dann immer noch nichts, dürfen Sie den Mangel beseitigen lassen und die entstandenen Kosten wie angekündigt verrechnen.
Tipps zur Mängelbehebung für Handwerker
Für ausführende Betriebe bringt die Mängelbeseitigung am Bau besonders viele Herausforderungen mit sich. Ungerechtfertigte Schuldzuweisungen, unmögliche Fristen, Liquiditätsverlust durch zurückbehaltene Rechnungen – die Liste der Probleme ist lang. Hier finden Sie einige Tipps, was Sie in diesen Fällen tun können:
Was tun bei einer zu kurzen Mängelbeseitigungsfrist?
Der erste Schritt ist bei nahezu allen Problemen am Bau derselbe: Suchen Sie rechtzeitig das Gespräch. Vielleicht war der Bauleitung nicht bewusst, dass die geforderten Nachbesserungsarbeiten mehr Zeit als veranschlagt in Anspruch nehmen. Hat die Zusammenarbeit bisher gut geklappt, finden Sie bestimmt eine gemeinsame Lösung.
Landet der Streit vor Gericht, muss im Einzelfall entschieden werden, ob die Fristsetzung zur Mängelbeseitigung angemessen war. Wenn Sie jedoch klar beweisen können, dass die Beseitigung in dieser Frist nicht schaffbar gewesen wäre, wird das Verfahren mit Sicherheit zu Ihren Gunsten enden.
Ausschlaggebend ist bei einem Rechtsstreit immer, wie gut Sie Ihre Leistungen dokumentiert haben. Führen Sie deshalb unbedingt ausführliche Bautagesberichte!
Kann der Auftraggeber vorschreiben, wie die Mängelbeseitigung erfolgt?
Der Auftraggeber darf Ihnen keine Anweisungen geben, wie Sie einen Mangel zu beseitigen haben. Diese Entscheidung ist Sache des Bauunternehmers. Sie dürfen also z. B. selbst festlegen, ob es sinnvoll ist, mangelhafte Teile zu reparieren oder die Sache komplett auszutauschen.
Alle Kosten, die dafür anfallen, haben Sie zwar selbst zu tragen – wären diese allerdings unverhältnismäßig hoch, dürfen Sie die Nachbesserung verweigern. Je nach Mangel kommt es stattdessen z. B. zu einer Kürzung des ursprünglich vereinbarten Werklohns.
Wie oft darf eine Baufirma nachbessern?
Eine Nachbesserung gilt laut BGB nach dem erfolglosen zweiten Versuch als fehlgeschlagen. Dies jedoch nur, wenn keine besonderen Umstände vorliegen. Im Einzelfall kann es auch nur einen oder mehrere Nachbesserungsversuche geben – je nachdem, wie komplex die betroffene Leistung ist.
Entscheidend dafür ist mitunter, wie gut die Zusammenarbeit funktioniert und ob Sie sich in Bezug auf die Qualität der Leistung überhaupt einig werden können. Manchmal kann es sinnvoller sein, rechtzeitig die Reißleine zu ziehen und stattdessen eine Kostenminderung o. ä. zu akzeptieren.
Wie viel Geld darf während der Mängelbehebung einbehalten werden?
Ihr Auftraggeber darf keinesfalls den gesamten ausstehenden Rechnungsbetrag einbehalten, bis ein Mangel behoben ist. Mit einer solchen Regelung würde so mancher Bauunternehmer schnell in die Insolvenz getrieben.
Erlaubt ist maximal das Doppelte (BGB) bis Dreifache (ÖNORM B 2110) der voraussichtlichen Beseitigungskosten. Dazu greift außerdem das Schikaneverbot: Die Ausübung eines Rechts darf nicht einzig und allein dazu dienen, einer anderen Partei Schaden zuzufügen.
Vernetztes Bauen: Teamwork bei der Mängelbearbeitung
Beim Streit um fehlerhafte Leistungen mag es schnell einmal danach aussehen, doch: Auftraggeber und -nehmer sind keine Gegner, die sich gegenseitig Steine in den Weg legen sollten. Ein Bauprojekt ist dann am erfolgreichsten, wenn alle Beteiligten Hand in Hand arbeiten, auch bei Mängeln.
Deshalb unser wichtigster Tipp zum Schluss: Bemühen Sie sich stets um effizientes Teamwork. Ausschlaggebend dafür sind geordnete Abläufe auf der Baustelle, gute Kommunikation und eine enge Zusammenarbeit aller Projektpartner.
Am besten funktioniert das heute mit einer digitalen Plattform wie BauMaster, die alle Informationen an einem Ort sammelt und die Abstimmung untereinander vereinfacht. Als Partner-Nutzer greifen dort alle Teilnehmer auf denselben, aktuellen Informationsstand zu und erhalten Updates zu Mängeln in Echtzeit.
Ein Beispiel aus dem Mängelmanagement mit BauMaster:
Schritt 1: Mangel samt Foto erfassen
Der Bauleiter entdeckt bei einer Begehung das Fehlen einer Übergangsschiene vom Parkett zur Fliese und öffnet sein Mängelprotokoll, um eine neue Aufgabe zu erstellen.
Dort macht er in nur 30 Sekunden einen Eintrag inklusive Fotos, Standort, Behebungsfrist und weist diese dem zuständigen Handwerker zu.
Sollte der Handwerker noch nicht vernetzt arbeiten mit dem Bauleiter, kann er die Aufgabe auch einfach über ein Protokoll direkt aus der App versenden.
Schritt 2: Handwerker sieht neue Aufgabe
Der Handwerker öffnet BauMaster und sieht in seinem Dashboard die neue Aufgabe mit der Frist. Er kommentiert, dass er sich darum kümmert.
Der Bauleiter sieht den Kommentar und kann beruhigt anderen Tätigkeiten nachgehen.
Am nächsten Tag beseitigt der Handwerker den Mangel, dokumentiert die ausgeführte Arbeit und stellt die Aufgabe auf „zu prüfen“.
Schritt 3: Bauleiter beobachtet Fortschritt
Der Bauleiter prüft kurz, ob nun alles in Ordnung ist, und setzt den Status auf „erledigt.“ Nun können beide nahtlos mit dem Tagesgeschäft fortfahren.
Der Bauleiter kann nach allen erledigten oder offenen Aufgaben im Projekt (und auch projektübergreifend) filtern und so auch ganze Mängelreports für die jeweiligen Gewerke erstellen.
Schritt 4: Aufgabe nachvollziehbar abgeschlossen
Im Vergleich zur herkömmlichen Mängelbehebung sparen Sie sich so viele zusätzliche Anrufe, Nachrichten und Rückfragen, da der aktuelle Status für alle in der App ersichtlich ist.
Neben der Tatsache, dass der Mangel schnell und unkompliziert behoben werden konnte, profitieren beide Seiten zusätzlich von einer durchgängigen Dokumentation des Geschehens. Sollte es später noch einmal Fragen geben, reicht ein schneller Blick in die Software.
Moderne Mängelbeseitigung ist sicher, schnell und effizient
Mängel lassen sich im Bauwesen nicht völlig vermeiden, sie gehören zum Alltag. Schließlich kann auch dem sorgfältigsten Handwerker einmal ein Fehler unterlaufen. Doch wenn Sie die eben genannten Tipps beherzigen und auf vernetzte Zusammenarbeit setzen, gelingt selbst bei auftretenden Problemen ein konstruktives Miteinander auf der Baustelle. So steht dem Erfolg Ihrer Projekte nichts mehr im Weg.
FAQ – die wichtigsten Fragen für Sie zusammengefasst
Was ist eine angemessene Frist zur Nacherfüllung?
Die Frist zur Nachbesserung ist angemessen, wenn der Auftragnehmer in der Lage ist, in dieser Zeit die Mängel zu beseitigen. Im häufigsten Fall sind das ca. 14 Tage – bei kleinen Mängeln weniger, bei schwerwiegenden Mängeln oft bedeutend mehr. Wichtig ist, dass ein konkretes Datum vereinbart wird.
Wie schreibe ich eine Aufforderung zur Mängelbeseitigung?
Neben allgemeinen Daten zum Bauprojekt sollten Sie den Mangel möglichst konkret beschreiben, Fotos beilegen, eine angemessene Frist mit genauem Datum setzen und klar zur Nachbesserung auffordern. Weisen Sie außerdem darauf hin, dass Sie nach Ablauf der Frist den Mangel auf Kosten des Auftragnehmers beseitigen. Details dazu finden Sie in unserem Ratgeber zur Mängelrüge.
Wie oft erfolgt eine Aufforderung zur Mängelbeseitigung?
Laut VOB/B oder ÖNORM B 2110 muss der Auftraggeber mindestens einmal schriftlich zur Mängelbehebung auffordern. Ein weiteres Schreiben ist rechtlich nicht erforderlich, aber bei einer erneuten Nachfristsetzung zur Mängelbeseitigung trotzdem sinnvoll.
Wie viel Prozent Einbehalt ist für Mängel angemessen?
Bis die Mängelbehebung erfolgt ist, darf das Doppelte (BGB und VOB) bis Dreifache (ÖNORM B 2110) der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten einbehalten werden. Viele Bauunternehmer hätten ansonsten ständig unter Liquiditätsengpässen zu leiden.
Wie oft darf ein Handwerker nachbessern?
Bauunternehmern stehen bei der Mängelbeseitigung laut BGB zwei Nachbesserungsversuche zu. Im Einzelfall kann die genaue Anzahl aber abweichen, etwa, wenn beide Parteien einen weiteren Versuch als sinnvoll erachten. Sieht es hingegen nicht so aus, als würden Sie sich einig werden, kann auch nach einem Versuch bereits Schluss sein.
