Art. 6 ^{zur Fussnote 1} Abstandsflächen, Abstände

B. Erläuterungen des Abstandsflächenrechts (Rn. 1-575)

• 1. Allgemeines (Rn. 1-15)

  • a) Entstehung und Zweck des Abstandsflächenrechts (Rn. 1-5)

    • Entstehungsgeschichte des Abstandsflächenrechts (Rn. 1-3)

    • Zweck des Abstandsflächenrechts (Rn. 4, 5)

  • b) Systematik des Abstandsflächenrechts (Rn. 6-13)

  • c) Abstandsflächenrecht und Drittschutz (→ Rn. 547) (Rn. 14, 15)

• 2. Pflicht, Abstandsflächen einzuhalten (Art. 6 Abs. 1 S. 1) (Rn. 17-35)

  • a) Abstandsflächen vor Außenwänden von Gebäuden (Rn. 17-25)

  • b) Abstandsflächen bei Änderung von Gebäuden und Nutzungsänderungen (Rn. 26-30)

  • c) Ausnahmen von der Pflicht, Abstandsflächen einzuhalten (Rn. 31-34)

  • d) Anbauten an bestehende Gebäude (Rn. 35)

• 3. Abstandspflichtige Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen (Art. 6 Abs. 1 S. 2) (Rn. 36-41)

  • a) Allgemeines (Anlagen nach Art. 6 Abs. 1 S. 2) (Rn. 36-39)

  • b) Beispiele für bauliche Anlagen mit bzw. ohne gebäudeähnlicher Wirkung (Rn. 40, 41)

• 4. Verhältnis des Abstandsflächenrechts zum Bauplanungsrecht (Rn. 42-77)

  • a) Allgemeines (Rn. 42-45)

  • b) Keine Abstandsflächen bei planungsrechtlicher Verpflichtung oder Gestattung zum Grenzanbau (Art. 6 Abs. 1 Satz 3) (Rn. 46-73)

    • aa) Grenzanbau nach der BauNVO (Rn. 51-67)

      • aaa) Geschlossene Bauweise (Rn. 51-57)

      • bbb) Abweichende Bauweise (Rn. 58)

      • ccc) Doppelhäuser, Reihenhäuser (Rn. 59, 60)

      • ddd) Mischung von Grenzbebauung und offener Bauweise (Rn. 61-64)

      • eee) Baulinie (Rn. 65-67)

    • bb) Grenzanbau aufgrund Ausnahme oder Befreiung, § 31 Abs. 1 bzw. Abs. 2 (Rn. 68)

    • cc) Zulässigkeit und Umfang der Grenzbebauung (Rn. 69-71)

    • dd) Anforderungen an die Grenzwand (Rn. 72, 73)

  • c) Abweichungen vom Abstandsflächenrecht (Rn. 74-77)

• 5. Lage der Abstandsflächen auf dem Baugrundstück (Art. 6 Abs. 2 S. 1) (Rn. 78-82)

  • a) Baugrundstück (Rn. 78-80)

  • b) Nicht festgestellter, strittiger oder unklarer Verlauf der Grundstücksgrenzen (Rn. 81)

  • c) Einhalten der Abstandsflächen bei Grundstücksteilungen (Rn. 82)

• 6. Abstandsflächen auf angrenzenden öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen (Art. 6 Abs. 2 S. 2), Berücksichtigung von Privatwegen (Rn. 83-94)

  • a) Allgemeines (Rn. 83-87)

  • b) Öffentliche Verkehrsflächen (Rn. 88, 89)

  • c) Einbeziehung von Privatwegen (Rn. 90-92)

  • d) Nicht überbaute Grundstücksflächen von öffentlichen Bahnanlagen (Rn. 93)

  • e) Öffentliche Grün- und Wasserflächen (Rn. 94)

• 7. Erstreckung von Abstandsflächen auf sonstige Nachbargrundstücke (Art. 6 Abs. 2 S. 3 und 4) (Rn. 95-142)

  • a) Allgemeines (Rn. 95-105)

  • b) Erstreckung einer Abstandsfläche auf Nachbargrundstücke, wenn rechtlich oder tatsächlich gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden (Art. 6 Abs. 2 S. 3 Hs. 1) (Rn. 106-118)

  • c) Erstreckung einer Abstandsfläche auf das Nachbargrundstück durch schriftliche Zustimmungserklärung des Nachbarn gegenüber der Bauaufsichtsbehörde (Art. 6 Abs. 2 S. 3) (Rn. 119-137)

  • d) Durch Dienstbarkeit auf das Nachbargrundstück verlagerte Abstandsflächen (Rn. 138-140)

  • e) Anrechnungsverbot für übernommene Abstandsflächen (Art. 6 Abs. 2 S. 4) (Rn. 141, 142)

• 8. Keine Überdeckung von Abstandsflächen (Art. 6 Abs. 3) (Rn. 143-148)

  • a) Grundsätzliches Verbot der Überdeckung von Abstandsflächen (Art. 6 Abs. 3 HS. 1) (Rn. 143, 144)

  • b) Ausnahmsweise Überdeckung von Abstandsflächen vor Außenwänden, die in einem Winkel von mehr als 75º zueinander stehen (Art. 6 Abs. 3 HS. 2 Nr. 1) (Rn. 145, 146)

  • c) Ausnahmsweise Überdeckung von Abstandsflächen vor Außenwänden zu einem fremder Sicht entzogenen Gartenhof bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 (Art. 6 Abs. 3 HS. 2 Nr. 2) (Rn. 147)

  • d) Ausnahmsweise Überdeckung von Abstandsflächen bei Gebäuden und baulichen Anlagen, die in den Abstandsflächen zulässig sind (Art. 6 Abs. 3 HS. 2 Nr. 3) (Rn. 148)

• 9. Allgemeines zu Bemessung, Lage und Zuschnitt der Abstandsflächen (Art. 6 Abs. 4) (Rn. 149-176)

  • a) Fassung von Art 6 Abs. 4 durch die Bauordnungsnovelle 2008 und 2020 (Rn. 149-156)

  • b) Grundsätzliches zur Tiefe der Abstandsfläche, Wand, Abs. 4 Satz 1 Halbsatz 1 (Rn. 157-160)

  • c) Abstandsflächentiefe senkrecht zur Wand (Abs. 4 Satz 1 zweiter Halbsatz) (Rn. 161)

  • d) Breite der Abstandsfläche (Rn. 161a)

  • e) Höhenlage und „Richtung“ der Abstandsfläche (Rn. 162, 163)

  • f) Variable Tiefe der Abstandsfläche bei schrägem Geländeverlauf parallel zur Wand oder bei variabler Wandhöhe (Rn. 164)

  • g) Sonderfall: Fiktive Geländeoberfläche als Fußpunkt der Wand (Rn. 165-167)

  • h) Unterschiedliche Höhenlage von Baugrundstück und Nachbargrundstück (Geländesprung) (Rn. 168, 169)

  • i) Form und Zuschnitt der Abstandsflächen (Rn. 170-176)

• 10. Berechnung der Tiefe der Abstandsfläche vor Wänden (Art. 6 Abs. 4) (Rn. 177-241)

  • a) Abstandsflächentiefe in der BayBO, Grundprinzip der Bemessung der Abstandsflächentiefe (Rn. 177-179)

  • b) Wandhöhe als Bemessungsgröße für die Tiefe der Abstandsfläche (Abs. 4 S. 1) (Rn. 180-185)

  • c) Bemessung der Wandhöhe H im Regelfall nach Abs. 4 S. 2 (Rn. 186-204)

    • aa) Geländeoberfläche als unterer Bemessungspunkt der Wandhöhe (Abs. 4 S. 2); Festlegung der Geländeoberfläche (Rn. 188-200)

    • bb) Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut bzw. oberer Wandabschluss als oberer Bemessungspunkt der Wandhöhe (Abs. 4 S. 2) (Rn. 201-204)

  • d) Bemessung der traufseitigen Wandhöhe H bei Gebäuden mit geneigten Dächern (Abs. 4 S. 2, S. 3 und S. 6) (Rn. 205-223)

    • aa) Unterschiedliche Hinzurechnung von traufseitigen Dachhöhen je nach Dachneigung  (Rn. 205-207)

    • bb) Ermittlung der traufseitigen Dachhöhe; Festlegung der unteren und oberen Begrenzung von Dächern (Rn. 208-215)

    • cc) Längen der anrechenbaren Dachhöhen (Rn. 216-220)

    • dd) Besondere Dachformen Traufseite (Rn. 221-223)

  • e) Bemessung der giebelseitigen Wandhöhe H bei Gebäuden mit geneigten Dächern (Abs. 4 Satz 2, Satz 4 und Satz 6) (Rn. 224-236)

    • aa) Allgemeines (Rn. 224-227)

    • bb) Definition der Giebelfläche (Rn. 228-230)

    • cc) Besondere Dachformen – Giebelfläche (Rn. 231-236)

  • f) Anforderungen an die Bauvorlagen; Dokumentation der Geländeoberfläche, der Gebäudehöhe und der Abstandsflächen (Rn. 237-241)

• 11. Dachaufbauten (Art. 6 Abs. 4 Satz 5) (Rn. 242-250)

  • b) Definition von Dachaufbauten (Rn. 243-245)

  • c) Nicht abstandsflächenrelevante Dachaufbauten (Rn. 246)

  • d) Abstandsflächenrelevante Dachaufbauten (Abs. 4 S. 4) (Rn. 247-250)

• 12. Berechnung der Abstandsflächen von Sonderbauformen mit unregelmäßigen Wänden und Dächern (Rn. 251-264)

  • a) Allgemeines zur abstandsflächenrechtlichen Einordnung von Sonderbauformen (Rn. 251, 252)

  • b) Gebäude mit versetzten Außenwandteilen (Rn. 253-260)

  • c) Abgrenzung von Wänden mit normaler Giebelbreite und solchen mit Überbreite (Rn. 261)

  • d) Abstandsflächen bei Sonderformen von Wänden und Anlagen (Rn. 262-264)

• 13. Türme, turmartige Gebäude und turmartige bauliche Anlagen (Rn. 265-269)

• 14. Tiefe der Abstandsflächen einschließlich des Vorrangs von städtebaulichen Satzungen und Satzungen nach Art. 81 (Art. 6 Abs. 5) (Rn. 270-332)

  • a) Fassung von Abs. 5 durch die Bauordnungsnovelle 2020 (Rn. 270)

  • b) Grundregel, Abs. 5 S. 1 (Rn. 271-274)

  • c) Harmonisierung von Abstandsflächen- und Bauplanungsrecht (Abs. 5 S. 2) (Rn. 275-332)

    • aa) Städtebauliche Satzung nach Art. 6 Abs. 5 S. 2 (Rn. 284-303)

      • aaa) Bebauungspläne (Rn. 284-297)

        • (1) Allgemeines (Rn. 284)

        • (2) Übergangsregelung für alte Bebauungspläne (Rn. 285-288)

        • (3) Bebauungspläne vor dem 1. Juni 1994 (Rn. 289, 290)

        • (4) Bebauungspläne vor dem 1. September 1982 (Rn. 291-293)

        • (5) Übergeleitete Bebauungspläne (alte Baulinienpläne) mit Grenz- und Gebäudeabstandsregelungen (Rn. 294, 295)

        • (6) Änderung von Bebauungsplänen (Rn. 296)

        • (7) Bebauungsplan mit örtlicher Bauvorschrift nach Art. 81 (Rn. 297)

      • bbb) Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan (§ 7 BauGB-MaßnG) (Rn. 298)

      • ccc) Innenbereichssatzung (§ 34 Abs. 4 S. 1 Nrn. 1–3 BauGB) (Rn. 299, 300)

      • ddd) Außenbereichssatzung (§ 35 Abs. 6 BauGB) (Rn. 301-303)

    • bb) Satzung nach Art. 81 (Rn. 304, 305)

    • cc) Vorrangige Festsetzungen in städtebaulichen Satzungen oder Satzungen nach Art. 81 (Rn. 306-325)

      • aaa) Art der Festsetzung (Rn. 306-309)

      • bbb) Materielle Voraussetzungen (Rn. 310-315)

      • ccc) Abstandsflächen größerer Tiefe (Rn. 316, 317)

      • ddd) Abstandsflächen geringerer Tiefe (Rn. 318-325)

    • dd) Nachbarschutz bei Vergrößerung oder Verringerung der Abstandsflächentiefen (Rn. 326-332)

• 15. Abweichung von den Regelungen der Tiefe der Abstandsflächen nach Art. 6 Abs. 5 (Art. 6 Abs. 5a) (Rn. 333-403)

  • a) Hintergrund der Regelung (Rn. 333-335)

  • b) Regelung im Überblick (Rn. 336-340)

  • c) Regelung im Einzelnen (Rn. 341-403)

    • aa) Abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsfläche, Abs. 5a S. 1 (Rn. 341, 342)

    • bb) 16 m Privileg/Schmalseitenprivileg Abs. 5a S. 2 (Rn. 343-377)

      • aaa) Allgemeines (Rn. 344-346)

      • bbb) Außenwände nicht länger als 16 m (Rn. 347)

      • ccc) Abstandsflächenrelevante Außenwand oder Wandteile (Rn. 348-351)

      • ddd) Aneinander gebaute Gebäude als einheitliches Gebäude (Rn. 352-359)

        • (1) Einheitliches Gebäude (Rn. 353-356)

        • (2) Aneinander gebaute Gebäude, die auf verschiedenen Baugrundstücken stehen (Rn. 357)

        • (3) Anbauten an bestehende Gebäude (Rn. 358, 359)

      • eee) (Ganz oder teilweiser) Verbrauch des 16 m-Privilegs bei Errichtung eines Grenzgebäudes (Rn. 360-363)

      • fff) Beschränkung des 16 m-Privilegs auf zwei Außenwände (Abs. 5a S. 2) (Rn. 364-371)

      • ggg) Nachbarschutz und 16 m-Privileg (Rn. 372-377)

    • cc) Unterschiedliche Berechnung der Wandhöhe: Hinzurechnung von traufseitigen Dachhöhen je nach Dachneigung (Rn. 378-382)

    • dd) Bemessung der giebelseitigen Wandhöhe H bei Gebäuden mit geneigten Dächern, Abs. 5a S. 4 (Rn. 383-387)

      • aaa) Allgemeines (Rn. 384)

      • bbb) Definition der Giebelfläche; Hinzurechnung der Höhen von Giebelflächen (Rn. 385-387)

    • ee) besondere Dachformen Giebelfläche (Rn. 388-393)

    • ff) untergeordnete Dachgauben, Abs. 5a S. 5 (Rn. 395-403)

      • aaa) Dachgauben (Rn. 396-398)

      • bbb) Unterordnung (Rn. 399)

      • ccc) Abs. 5a S. 5 Nr. 1: Maßbegrenzung (Rn. 400)

      • ddd) Abs.  5a S. 5 Nr. 2: Begrenzung der Ansichtsfläche und Höhe der Gauben (Rn. 401-403)

• 16 Vor die Außenwand vortretende Bauteile und Vorbauten, die bei der Bemessung der Abstandsflächen außer Betracht bleiben (Art. 6 Abs. 6) (Rn. 404-437a)

  • a) Allgemeines zu Abs. 6 (Rn. 404-406)

  • b) Die allgemeinen rechtlichen und sonstigen Rahmenbedingungen für Bauteile und Vorbauten; Ausschlusskriterien (Rn. 407-411)

    • aa) Begriffsdefinition untergeordnete Bauteile und Vorbauten (Rn. 407, 408)

    • bb) Das abstandsflächenrechtliche Privileg untergeordneter Bauteile und Vorbauten (Rn. 409-411)

  • c) Vor die Außenwand tretende Bauteile wie Gesimse und Dachüberstände, Abs. 6 S. 1 Nr. 1 (Rn. 412-414)

  • d) untergeordnete Vorbauten, Abs. 6 S. 1 Nr. 2 (Rn. 415-430)

    • aa) Die gesetzlichen Maßvorgaben für Vorbauten (Abs. 6 Nr. 2a–c) (Rn. 420, 421)

    • bb) Breite des Vorbaus, Abs. 6 S. 1 Nr. 2 Buchst. a) (Rn. 422, 423)

    • cc) Tiefe des Vorbaus, Abs. 6 S. 1 Nr. 2 Buchst. b) (Rn. 424)

    • dd) Mindestabstand von 2 m zur gegenüber liegenden Nachbargrenze, Abs. 6 S. 1 Nr. 2 Buchst. c) (Rn. 425-429)

    • ee) Mindestabstände der Vorbauten untereinander (Rn. 430)

  • e) Dachaufbauten, Abs. 6 S. 1 Nr. 3 (Rn. 431-437)

    • aa) Hintergrund der Norm (Rn. 431)

    • bb) Inhalt (Rn. 432-437)

  • f) Nachträgliche Maßnahmen der Wärmedämmung, Abs. 6 S. 1 Nr. 4 (Rn. 437a)

• 17. Privilegierung von Garagen, Gebäuden ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten, Solaranlagen, Stützmauern und Einfriedungen (Art. 6 Abs. 7) (Rn. 438-546)

  • a) Allgemeines zur Zulässigkeit von grenznahen baulichen Anlagen (Rn. 438-446)

  • b) Verfassungsmäßigkeit des Art. 6 Abs. 7 (Rn. 447-449)

  • c) Planungsrechtliche Zulässigkeit von Anlagen nach Abs. 7 (Rn. 450-469)

    • aa) Zulässigkeit im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (Rn. 450-462)

    • bb) Zulässigkeit im Innenbereich (Rn. 463-465)

    • cc) Zulässigkeit im Außenbereich (Rn. 466)

    • dd) Planungsrechtliche Beschränkungen nach Standort und Zahl (§§ 12, 15 BauNVO) (Rn. 467-469)

  • d) Bauaufsichtsrechtliche Zulässigkeit von Garagen mit Nebenräumen, überdachten Tiefgaragenzufahrten, Aufzügen zu Tiefgaragen und Gebäuden ohne Einhaltung von Abstandsflächen und in den Abstandsflächen anderer Gebäude (Art. 6 Abs. 7 S. 1 Nr. 1) (Rn. 470-544)

    • aa) Allgemeines (Rn. 470-480)

    • bb) Garagen einschließlich zugehöriger Nebenräume, überdachte Tiefgaragenzufahrten, Aufzüge zu Tiefgaragen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten (Rn. 481-544)

      • aaa) Garagen, Begriff, Nutzungen (Rn. 481-489)

      • bbb) Nebenräume von Garagen (Rn. 490-496)

      • ccc) Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten (Rn. 497-500)

      • ddd) Bauliche Verbindung von privilegierten mit nicht-privilegierten Gebäuden (Rn. 501-503)

      • eee) Unzulässigkeit der anderweitigen Nutzung von Dachflächen der privilegierten Gebäude (Rn. 504-508)

      • fff) Standort der privilegierten Gebäude (Rn. 509-516)

      • ggg) Keine Beschränkung der Gesamtnutzfläche (Rn. 517)

      • hhh) Gesamtlänge der privilegierten Bebauung von 9 m je Grundstücksgrenze und 15 m je Baugrundstück (Rn. 518-525)

        • (1) Längenbegrenzung nach planungsrechtlichen Vorschriften (Rn. 518)

        • (2) Gesamtlänge von 9 m je Grundstücksgrenz (Rn. 519-524)

        • (3) Gesamtlänge von 15 m je Baugrundstück (Art. 6 Abs. 7 S. 2) (Rn. 525)

      • iii) Mittlere Wandhöhe von 3 m (Rn. 526-544)

        • (1) Unterer Bezugspunkt der Wandhöhe (Rn. 533-536)

        • (2) Oberer Bezugspunkt der Wandhöhe (Rn. 537-544)

  • e) Gebäudeunabhängige Solaranlagen (Art. 6 Abs. 7 S. 1 Nr. 2) (Rn. 545)

  • f) Stützmauern und geschlossene Einfriedungen (Art. 6 Abs. 7 S. 1 Nr. 3) (Rn. 546)

• 18. Abstandsflächenrecht und Nachbarschutz (Rn. 547-567)

  • a) Abstandsflächenrecht als Austauschregelung (Rn. 547-549)

  • b) Nachbarschützende Regelungen (Rn. 550)

  • c) Nachbarschutz bei Abweichung vom Regelfall (Rn. 551-553)

  • d) Rechtsverletzung (Rn. 554)

  • e) Nachbarschutz direkt aus Art. 14 GG (Rn. 555, 556)

  • f) Gebot der Rücksichtnahme und Abstandsflächenrecht (Rn. 557-560)

  • g) Unzulässige Rechtsausübung (Rn. 561)

  • h) Folgenbeseitigungsanspruch bei Verstoß gegen das Abstandsflächenrecht (Rn. 562)

  • i) Privatrechtlicher Beseitigungsanspruch des Nachbarn, Abstandsflächenrecht als Schutzgesetz i. S. d. § 823 Abs. 2 BGB (Rn. 563, 564)

  • j) Sonstige privatrechtliche Ansprüche (Rn. 565-567)

• 20. Beispiele für besondere Gebäudeabstände neben Art. 6 (Rn. 568-575)