8. Generalunternehmer-Werkvertrag (1 von 3)

Buch «Mit wem baue ich?» von Hans Röthlisberger (2013):
Leseprobe Kapitel 8

8.1 Mustervertrag und Allgemeine Vertragsbedingungen (AVB)
8.2 Vertragsbestandteile
8.3 Projektorganisation
8.4 Subunternehmer und Lieferanten
8.5 Vertragsunterlagen
8.6 Preisbestimmung
8.7 Änderungen
8.8 Zahlungen und Bauhandwerkerpfandrecht
8.9 Bauabnahme und Garantie

Im Kapitel 4 über den normalen Werkvertrag haben wir uns mit der «Handwerkernorm» SIA-Norm 118 befasst (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten), der zentralen Vertragsgrundlage beim Bauen mit Einzelunternehmern unter der Bauleitung eines Architekten. Das Gegenstück dazu beim Bauen mit einem Generalunternehmer sind die Allgemeinen Vertragsbedingungen AVB, die vom Verband der Schweizerischen Generalunternehmer VSGU entwickelt worden sind. Sie sind ein zentraler Bestandteil des Mustervertrages dieses Berufsverbandes.

Aus juristischer Sicht unterscheidet sich ein Generalunternehmer-Werkvertrag nicht von einem gewöhnlichen Werkvertrag. Es ist unerheblich, ob der Werkvertrag ein ganzes Gebäude umfasst oder lediglich eine Arbeitsgattung. Die rechtlichen Grundlagen bilden die wenigen Artikel im Obligationenrecht OR, mit denen wir bereits früher Bekanntschaft gemacht haben.

Nachfolgend befassen wir uns detaillierter mit einigen wesentlichen Punkten des Generalunternehmer-Werkvertrags. Im Unterschied zum normalen Bauen mit Einzelunternehmern, das von den SIA-Normen bestimmt ist, gibt es im Generalunternehmergeschäft keine derart dominante Vertragsdoktrin. Es gibt wohl den Mustervertrag des Branchenverbandes VSGU, aber er wird primär von den Branchenschwergewichten angewendet, die auch im VSGU organisiert sind. Kleinere und kleinste Marktteilnehmer benutzen oft firmeninterne Verträge, die sich mehr oder weniger stark davon unterscheiden.

Nachtrag per Februar 2022:
GU-Mustervertrag zurückgezogen
Der Verband schweizerischer Generalunternehmer (VSGU) hat sich vor einigen Jahren umbenannt in «Entwicklung Schweiz». Dabei hat er auch seine Tätigkeit neu ausgerichtet, beispielsweise auf politische Lobbyarbeit. Im Zuge dieser Reorganisation hat er beschlossen, seinen traditionellen Mustervertrag nicht mehr abzugeben. Er kann also nicht mehr käuflich erworben werden.

Näheres zum Rückzug des GU-Mustervertrags siehe hier >>>

8.1 Mustervertrag und Allgemeine Vertragsbedingungen (AVB)

Den Mustervertrag des Verbandes Schweizerischer Generalunternehmer VSGU gibt es schon seit der Gründung des Verbandes in den Siebzigerjahren. Er ist mehrfach überarbeitet worden, und die heute gültige Fassung stammt aus dem Jahr 2008. Gegenüber der vorausgehenden Version aus dem Jahr 1995 sind allerdings nur eher geringfügige Aktualisierungen vorgenommen worden. Einige Modifikationen findet man zum Beispiel im Artikel 13 «Baugrundstück und bestehendes Bauwerk».

Der Mustervertrag besteht aus zwei Teilen, nämlich einem Muster für die Vertragsurkunde und den Allgemeinen Vertragsbedingungen AVB. Zuerst wollen wir das Muster für die Vertragsurkunde betrachten.

Muster für die Vertragsurkunde

Das Muster der Vertragsurkunde ist konzipiert wie ein Formular, das man ausfüllen kann, und enthält die folgenden Punkte:

1. Gegenstand des Vertrages
2. Vertragsbestandteile
3. Termine
4. Werkpreis
5. Leistungen des Generalunternehmers
6. Projektorganisation
7. Subunternehmer und Lieferanten
8. Sicherheiten
9. Besondere Vereinbarungen
10. Schlussbestimmungen

Zusätzlich enthält das Muster der Vertragsurkunde noch die folgenden Varianten für die Bestimmung des Werkpreises (Punkt 4):

Pauschalpreis
Globalpreis
Offene Abrechnung
Offene Abrechnung mit Kostendach ausschliesslich Bauteuerung
Offene Abrechnung mit Kostendach einschliesslich Bauteuerung.

Allgemeine Vertragsbedingungen (AVB)

Der zweite Hauptteil des VSGU-Mustervertrages neben dem Muster für die Vertragsurkunde sind die Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB). Trotz der grossen wirtschaftlichen Tragweite, die ein Generalunternehmer-Werkvertrag aufweisen kann, sind die AVB wohltuend knapp gehalten. Mit 40 Paragrafen auf rund 20 Seiten kommt man aus. Gesamthaft gesehen wird das Vertragswerk von den Marktakteuren, also auch den Bestellern, als recht ausgewogen angesehen.

Etwas verwirrlich ist für nicht professionelle Bauherren allerdings, dass praktisch das gesamte Normenwerk des SIA in den Mustervertrag integriert wird. Die SIA-Normen gelten als «ergänzende Vertragsbestandteile» (Art. 2.2 AVB), sofern sie dem abgeschlossenen Ver-trag nicht widersprechen. Dazu gehören insbesondere die SIA-Norm 118 und die technischen Bedingungen der übrigen Normen, «sofern sie ortsüblich und als Regeln der Baukunst allgemein anerkannt sind». Zu dieser Klausel kann man nur wiederholend festhalten, dass ein Laie damit nicht viel anfangen kann (ein Baufachmann allerdings schon). Er hat keinen Überblick über die zahlreichen Normen und daher kaum eine Ahnung, welche der SIA-Bestimmungen den abgeschlossenen Vertrag in welchen Punkten allenfalls ergänzen könnten. Siehe dazu den Abschnitt «‹Normitis› im Werkvertragsrecht» (Seite 133 ff.).

Da der VSGU, analog dem SIA, ein privater Verein ist, haben die von ihm herausgegebenen Vertragsbedingungen keine Gesetzeskraft. Die vorformulierten Vertragsbestandteile erhalten erst Rechtsgeltung, wenn sie in den konkreten Vertrag übernommen werden.

Lange hat der VSGU für die Abgabe seines Mustervertrags nur eine geringe Schutzgebühr verlangt. Neuerdings (Stand 2012) berechnet er jedoch für den TU/GU-Mustervertrag einschliesslich der AVB den Betrag von 450 Fr.

Aspekte der Anwendung der AVB

Die AVB werden von den grossen VSGU-Generalunternehmern in der Schweiz meines Wissens praktisch durchgehend angewendet, sofern sie die Wahl des Mustervertrags beeinflussen können. Bei Projekten mit Gelegenheitsbauherren ist dies der Fall. Hier sind die AVB des VSGU der Industriestandard.

Anders ist es bei etlichen grossen, institutionellen Bauherren, die eigene Allgemeine Vertragsbedingungen bevorzugen. Diese sind tendenziell weniger ausgewogen und nehmen in stärkerem Masse die Interessen der Bauherren wahr als die AVB des VSGU. Dies äussert sich etwa darin, dass mehr Risiken auf die Generalunternehmer überwälzt werden. Die Generalunternehmer versuchen sich dagegen zu wehren, insbesondere mit den VSGU-Standesregeln gegen einseitige Risikoübernahme aus dem Jahr 2009 (siehe Seite 279 ff.).

Die vielen kleineren Marktteilnehmer, die ebenfalls generalunternehmer-ähnliche Leistungen anbieten, aber nicht im VSGU organisiert sind, meiden vielfach die AVB des VSGU. Dies trifft insbesondere auf das sogenannte Typenhausgeschäft zu. Näheres dazu siehe Kapitel 12 «Typenhäuser» (Seite 361 ff.).

Methoden der Integration der AVB

Es gibt zwei Methoden für die Integration der AVB in das Vertragswerk: als unveränderte Beilage zur Vertragsurkunde oder als bearbeitete Übernahme in die Vertragsurkunde. Die erste Variante ist weitaus häufiger und unbedingt vorzuziehen. Hier werden die AVB wie eine gedruckte, nicht veränderbare Beilage dem Vertrag beigelegt.

Bei der zweiten Methode, der bearbeiteten Integration in die Vertragsurkunde, geht nicht so ohne Weiteres hervor, welche Teile der AVB abgeändert worden sind. Der Besteller möchte aber wissen, ob allenfalls eine eher unübliche und für ihn ungünstige Formulierung Eingang in das Vertragswerk gefunden hat. Um sich abzusichern, muss die Bestellerseite gewisse Vorsichtsmassnahmen treffen. Dies ist besonders dann der Fall, wenn sie auf ihren eigenen Sachverstand aus dem allgemeinen Geschäftsleben vertraut und nicht einen spezialisierten Baujuristen beizieht, der das Vertragswerk begutachtet.

Vorsichtsmassnahmen

Im Rahmen von Vertragsverhandlungen mit einem Generalunternehmer habe ich es auch schon erlebt, dass die Bauherrschaft den Verhandlungspartner ausdrücklich aufgefordert hat, den Vertragsentwurf zu erläutern und insbesondere auf die heiklen Punkte aufmerksam zu machen. Falls sich die gewünschte Aufklärung im Nachhinein als nicht ausreichend erweisen sollte, würde der Vertrag im Streitfalle zuungunsten des Vertragspartners ausgelegt, der die Änderung vorgenommen hat.

Als Nichtjurist kann ich nur schlecht beurteilen, ob diese Vorsichtsmassnahme überhaupt notwendig ist, oder ob das Gesetz sie automatisch vorsieht. Nach Gesetz müssen sich nämlich die Vertragspartner bereits während der Phase der Vertragsverhandlungen nach Treu und Glauben verhalten (Gauch, Werkvertrag, Seite 177). Der Unternehmer unterliegt insbesondere einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht. Ich könnte mir vorstellen, dass diese Aufklärungspflicht auch die oben genannten abgeänderten Teile der Allgemeinen Vertragsbedingungen AVB umfasst.

Nachfolgend befassen wir uns näher mit dem Inhalt der Allgemeinen Vertragsbedingungen AVB. Die Betrachtung ist nicht systematisch. Wir greifen nur die wichtigsten Punkte heraus.

Literaturempfehlung:
Huber / Schwendener, Der Generalunternehmervertrag des Verbands Schweizerischer Generalunternehmer,
2. Auflage 2005

8.2 Vertragsbestandteile

Ein erster Punkt, der in den Allgemeinen Vertragsbedingungen angesprochen wird, sind die Vertragsbestandteile des Generalunternehmer-Werkvertrags. Sie werden in Art. 2.1 AVB behandelt. Allerdings wird dort nur gesagt, dass die Vertragsbestandteile sowie die Rangordnung ihrer Gültigkeit im Vertrag festzulegen seien. – In den AVB wird unterschieden zwischen den Vertragsbestandteilen (siehe nachfolgende Ausführungen) und den später besprochenen Vertragsunterlagen (siehe Seite 237 ff.).

Umfang der Vertragsbestandteile

Ein Generalunternehmer-Werkvertrag kann mehrere Ordner Dokumente umfassen. Die nachfolgende Liste gibt Aufschluss über die üblichen Vertragsbestandteile. Die wichtigsten davon sind Vertragsurkunde samt Allgemeinen Vertragsbedingungen, Baubeschrieb, Vertragspläne, Bauprogramm und Zahlungsplan.

— Vertragsurkunde
Wie bereits oben erwähnt stellt der VSGU ein Musterformular für die Vertragsurkunde zur Verfügung. Dadurch ergibt sich meist ein recht kompaktes Dokument mit einem Umfang von etwa 10 Seiten. Die wichtigsten Vereinbarungen zum Generalunternehmer-Werkvertrag sind hier festgehalten (Termine; Werkpreis einschliesslich Methode der Preisbestimmung; Leistungen des Generalunternehmers; Sicherheiten; besondere Vereinbarungen etc.).
Für Details wird in der Vertragsurkunde auf die übrigen Vertragsbestandteile verwiesen (z.B. auf das Bauprogramm).
Als wichtigstes Dokument des ganzen Vertragswerks wird die Vertragsurkunde von den Vertragsparteien unterzeichnet.

— Allgemeine Vertragsbedingungen (AVB)
Die AVB werden in diesem Kapitel ausführlich erläutert. Es ist anzustreben und praktisch der Normalfall, dass sie in unveränderter Form übernommen werden.
Sie werden ebenfalls unterzeichnet von den Vertragsparteien (die Unterzeichnung wird verlangt gemäss Art. 2.1 des Musterformulars für die Vertragsurkunde).
Allfällige Abweichungen von den AVB sind in der Vertragsurkunde zu regeln.

— Wichtige vertragsbezogene Korrespondenz
Es handelt sich hier um wichtige Schriftstücke, die im Vorfeld des Vertragsabschlusses zwischen Besteller und Generalunternehmer ausgetauscht worden sind.
Ein typisches Beispiel ist eine Auftragsbestätigung des Bestellers an den Generalunternehmer. Sie präzisiert die erzielten Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien. Häufig enthält sie auch wichtige Nebenpunkte, die noch geklärt werden müssen.

— Baubeschrieb
Näheres zu diesem absolut zentralen Dokument siehe Seite 238 ff.

— Leistungsverzeichnisse (optional)
Unter Umständen werden nicht nur der Baubeschrieb in die Vertragsunterlagen aufgenommen, sondern auch die detaillierten Leistungsverzeichnisse von einzelnen oder allen Arbeitsgattungen.
Näheres dazu siehe Seite 294 ff.

— Vertragspläne
Zu den Vertragsplänen gehören neben den unerlässlichen Architektenplänen (Projektplänen) auch Detailpläne sowie Konzeptpläne der Fachplaner. Oft wird auch das komplette Dossier mit den bewilligten Plänen des Bauentscheids beigelegt. Näheres dazu Seite 243 f.

— Leistungstabellen
Mit den Leistungstabellen werden die Leistungen des Generalunternehmers auf dem Gebiet der Bauplanung (Ausführungsplanung, Bauleitung etc.) gemäss den SIA-Honorarordnungen 102 ff. präzisiert. Ein Beispiel dafür befindet sich auf Seite 312.

— Bauprogramm
Die vereinbarten Termine gemäss Vertragsurkunde sind oft in einem Bauprogramm festgehalten.

— Kostenvoranschlag
Der vereinbarte Werkpreis in der Vertragsurkunde basiert auf einem Kostenvoranschlag. In der Vertragsurkunde ist aber meistens nur der Werkpreis enthalten, während der Kostenvoranschlag ein eigenständiger Vertragsbestandteil ist. Sein Detaillierungsgrad basiert oft auf zweistelligen BKP-Positionen (Beispiel: BKP 21 Rohbau 1 etc.). Daraus ergibt sich ein Umfang von einigen wenigen Seiten.

— Zahlungsplan
Ein Beispiel eines Zahlungsplans befindet sich auf Seite 262.

— Organigramm
Nähere Erläuterungen zum Organigramm sind im Abschnitt «Projektorganisation» zu finden (Seite 229 ff.).

Neben diesen oben aufgeführten Positionen können je nach Projekttyp noch weitere Vertragsbestandteile in den Generalunternehmer-Werkvertrag integriert werden (Perimeter des Leistungsumfangs; Präzisierung der Schnittstelle zwischen Grundausbau und Mieterausbau; Fragen und Antworten aus der Submissionsphase; Mehr- und Minderpreise etc.).

Problematik der Rangordnung der Gültigkeit

Gemäss Art. 2.1 AVB ist die Rangordnung der Gültigkeit der Vertragsbestandteile zu definieren. Präzisierungen sind insbesondere dort nötig, wo Vereinbarungen zum gleichen Thema in unterschiedlichen Dokumenten enthalten sind.

Wir wollen die Problematik anhand eines Beispiels näher betrachten. Es geht dabei um den Sonnenschutz. Bei der Generalunternehmersubmission ist der Baubeschrieb das geeignete Instrument zur Beschreibung dieser Arbeitsgattung. In Textform kann das vorgesehene System eindeutig beschrieben werden. Informationen zum gleichen Gebiet findet man aber allenfalls auch auf Plänen. Auf einem Fassadenschnitt beispielsweise ist der vorgesehene Sonnenschutz detailliert im Schnitt dargestellt, und ein Konzeptplan der Haustechnik gibt Aufschluss über die zentrale Steuerung der Storenanlage. Vielleicht hat der Generalunternehmer sogar ein detailliertes Leistungsverzeichnis der Storenanlage erhalten. – Es ist nun denkbar, dass in allen Dokumenten unterschiedliche Spezifikationen enthalten sind.

— Vertragsbestandteil 1: Baubeschrieb
Im Baubeschrieb ist vorgesehen, dass die Verbundraffstoren motorisch angetrieben sind. Zusammenhängende Gruppen von Storen (z.B. in einem Mehrpersonenbüro) können mit einem Wandtaster bedient werden.

— Vertragsbestandteil 2: Schnittplan Fassade
Die Lösung gemäss Fassadenschnitt ist nicht kompatibel mit der Spezifikation im Baubeschrieb. Der Plan ist nämlich vom Lehrling des Architekturbüros zu Ausbildungszwecken gezeichnet worden, und er hat nicht gewusst, dass Elektromotoren vorgesehen sind. In seinem Plan werden die Storen von Hand mit einer Kurbel bedient.

— Vertragsbestandteil 3: Konzeptplan Elektro
Die im Elektroplan beschriebene Lösung geht weiter als die Lösung gemäss Baubeschrieb. Hier ist nämlich noch eine zentrale Steuerung vorgesehen. Diese beinhaltet eine zentrale Bedienung, eine Beschattungsautomatik sowie Sicherheitsfunktionen für Wind, Regen und Frost.

— Vertragsbestandteil 4: Leistungsverzeichnis
Das Leistungsverzeichnis schliesslich orientiert sich zwar am Baubeschrieb, enthält aber gewisse Abweichungen, vor allem bei speziellen Fenstertypen. Im Erdgeschoss beispielsweise sind hochschiebesichere Storen vorgesehen, die einen gewissen Einbruchschutz bieten.

Grundsätze der Rangordnung

Es gibt mehrere plausible Sichtweisen, wie die Problematik der Rangordnung geregelt werden kann. Nachfolgend befassen wir uns primär mit den Vertragsplänen und dem Baubeschrieb, den wichtigsten Dokumenten.

These A: Baubeschrieb geht vor

Häufig findet man den Grundsatz, dass der Baubeschrieb den anderen Dokumenten vorgehe, insbesondere den Plänen. Dahinter steht die Überlegung, dass die Spezifikationen der Bauherrschaft ihren Niederschlag vor allem im Baubeschrieb finden. Er ist ein relativ kompaktes Dokument, das Aussagen zu praktisch allen Arbeitsgattungen enthält. Die Bauherrschaft befasst sich sehr intensiv mit ihm. Dies gilt auch für ein allfälliges Raumbuch, das eine Variante des Baubeschriebs darstellt, allerdings eine ziemlich umfangreiche. Die Pläne dagegen sind gemäss dieser Auffassung eher ein Instrument der Planer und enthalten Informationen, die für die Bauherrschaft oft schlecht lesbar sind (zum Beispiel Detailzeichnungen).

These B: Pläne gehen vor

In der Praxis kann die Rangordnung auch so geregelt werden, dass die Pläne dem Baubeschrieb vorgehen. Dahinter steht primär die Überlegung, dass Pläne in der Regel anschaulich sind. Anhand von Plänen lässt sich sehr gut darstellen, was die Bauherrschaft will. Dies betrifft auch die Gebäudetechnik, sofern dazu anschauliche Konzeptpläne erstellt werden (beispielsweise zur Lüftung oder zur Versorgung mit Stark- und Schwachstrom).

Fazit, Empfehlung

Im VSGU-Mustervertrag findet sich unter der Ziffer 2 «Vertragsbestandteile» folgende Aussage zur Rangordnung:

Folgende Dokumente, in der nachstehenden Reihenfolge, sind Bestandteile dieses Vertrages:

(1) Der Baubeschrieb des Generalunternehmers vom …
(2) Die Vertragspläne gemäss beiliegender Liste
(.) etc.

Der Baubeschrieb ist in obiger Liste in der ersten Position aufgeführt. Gemäss VSGU-Mustervertrag geht somit, falls nichts anderes vereinbart wird, der Baubeschrieb den Vertragsplänen vor. – Meiner Ansicht nach ist diese Form der Priorisierung nachvollziehbar, und der Wahl dieses Grundsatzes der Rangordnung ist somit zuzustimmen.

Eine ähnliche Regelung findet sich auch in der SIA-Norm 118 (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten), dort allerdings den Werkvertrag des Einzelunternehmers betreffend. Gemäss Art. 21 SIA 118 gehen die Baubeschreibung und das – für unsere Betrachtung hier nicht relevante Leistungsverzeichnis – den Plänen vor.

Ganz ausser Acht lassen sollte man die Vertragspläne aber dennoch nicht bei der Festlegung der Rangordnung. Ich kann mir Situationen vorstellen, in denen es sinnvoller ist, ihnen die erste Priorität einzuräumen. Stellen wir uns beispielsweise schön ausgearbeitete Konzeptpläne für Heizung, Lüftung und Kühlung vor. Aus ihnen geht anschaulich hervor, nach welchen Grundsätzen die zahlreichen Räume klimatisch versorgt werden (Luftwechselzahlen, Kühlung, Befeuchtung etc.). Unter Umständen wäre es nicht abwegig, auch solchen Plänen im Rahmen eines Generalunternehmer-Werkvertrages selektiv die erste Priorität einzuräumen. Zuerst gilt zwar nach wie vor der Baubeschrieb, aber bei einzelnen seiner Positionen haben die Pläne Vorrang: Ein Plan sagt mehr als tausend Worte. – In der Praxis habe ich diese selektive Priorisierung noch nie praktiziert, aber sie dürfte eine Überlegung wert sein.

Leistungsverzeichnis am Schluss der Rangordnung

In der Regel geht der Baubeschrieb auch den Leistungsverzeichnissen vor, sofern diese überhaupt ein Vertragsbestandteil sind. Leistungsverzeichnisse sind für die Bauherrschaft nämlich kaum lesbar. Zudem besteht das Risiko, dass sie Mängel enthalten (vergessene Positionen; fehlerhaft ermittelte Vorausmasse etc.). – Näheres dazu siehe Abschnitt «Garantie für die Mängelfreiheit der Leistungsverzeichnisse» (Seite 296 ff.).

8.3 Projektorganisation

Die Projektorganisation wird in den Artikeln 3 bis 8 der AVB behandelt. Der Artikel 7 (Subunternehmer und Lieferanten) wird aber separat im nachfolgenden Abschnitt besprochen (Seite 235 f.).

Beim Architektenverfahren mit Einzelunternehmern hat die Bauherrschaft mit den Unternehmern, mit Ausnahme der Vertragsverhandlungen, meist keinen direkten Kontakt. Alle Fäden laufen über die planenden und bauleitenden Planer.

Beim Generalunternehmerverfahren ist es anders. Hier hat der Generalunternehmer als Werkvertragspartner der Bauherrschaft die dominierende Stellung im Organigramm und die Bauherrschaft hat primär Kontakt mit ihm. Nicht ein beauftragter Planer ist zuständig für die Koordination aller Bauarbeiten (Bauleitung), sondern ein Unternehmer: der Generalunternehmer.

Varianten der Stellung der Planer

Der Bauherr bringt aus der Planungsphase in der Regel ein Planungsteam mit. Im Hinblick auf die Bauausführung mit dem Generalunternehmer stellt sich nun die Frage, wie diese Planer in die Projektorganisation mit dem Generalunternehmer eingebunden werden sollen. Die Planer braucht es nämlich während der Ausführungsphase auch noch, insbesondere für die Erstellung der Ausführungspläne. Für deren Integration gibt es zwei Grundvarianten (siehe nachfolgende Darstellung): Die Planer können weiter direkt dem Bauherrn unterstellt bleiben (Variante A) oder aber in die Organisation des Generalunternehmers eingebunden werden (Variante B). Gemäss meinen Beobachtungen ist die Variante B (Planer im Auftrag des Generalunternehmers) wesentlich häufiger.

Variante A: Planer im Auftrag des Bauherrn

Beim ersten Fall (Planer als Beauftragte des Bauherrn) ist die Beziehung des Bauherrn zu den Planern während der Ausführungsphase nicht wesentlich anders als beim Architektenverfahren mit Einzelunternehmern. Sie gelten als seine Hilfspersonen, und er ist für ihre Tätigkeit verantwortlich (Art. 4.2 AVB). Vorbehalten ist allerdings die Prüfungs- und Abmahnpflicht des Generalunternehmers.

Varianten für die Stellung der Planer in der Projektorganisation

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Gegenüber den ausführenden Unternehmern jedoch haben die Planer eine völlig andere Stellung. Während beim konventionellen Verfahren die beauftragten Planer in ihrer Funktion als Bauleitung gegenüber den Unternehmern Weisungen erteilen, ist beim Generalunternehmerverfahren ausdrücklich festgehalten, dass sie (vorbehältlich einer anderen Vereinbarung) gegenüber dem Generalunternehmer nicht weisungsberechtigt sind (Art. 4.3 AVB). Weisungen jeder Art an den Generalunternehmer (beispielsweise betreffend Änderungen) müssen von der Bauherrschaft ausgehen. Auch die Freigabe (Genehmigung) der Ausführungspläne ist eine Bauherrentätigkeit. Der Generalunternehmer nimmt ausdrücklich an, dass alle ihm ausgelieferten Pläne vom Bauherrn genehmigt worden sind (Art. 11.2 AVB).

Variante B: Planer im Auftrag des Generalunternehmers

Beim zweiten Fall sind die Planer direkt dem Generalunternehmer unterstellt. Diese Variante der Projektorganisation hat für den Bauherrn den grossen Vorteil, dass der Generalunternehmer für deren Tätigkeit verantwortlich ist (Art. 6.2 AVB). Er übernimmt also auch die Haftung für Planmängel, was in der Praxis überaus bedeutsam sein kann. – Allerdings hat die an und für sich so verlockende Unterstellung der Planer unter den Generalunternehmer auch einen gewichtigen Nachteil: Die direkte Kommunikation des Bauherrn zu den Planern ist nicht mehr gewährleistet. Der Architekt insbesondere verliert seine Rolle als wichtigster Berater der Bauherrschaft aus der Planungsphase.
Der Bauherr muss deshalb bei den Überlegungen zur Einordnung der Planer in das Organigramm eine Güterabwägung vornehmen. Die zusätzliche Sicherheit hinsichtlich der Haftung des Generalunternehmers für Planmängel muss abgewogen werden mit dem Verlust des Architekten als wichtigstem Ratgeber.

Zum Begriff «Totalunternehmer»
(Planer im Auftrag des Generalunternehmers)

Es fällt auf, dass sich Generalunternehmer häufig als Totalunternehmer bezeichnen, wenn sie in der oben beschriebenen Konstellation, Variante B, tätig sind. Aus meiner Sicht ist dies ziemlich verwirrend. Es wäre klarer, wenn sich ein Generalunternehmer nur dann als Totalunternehmer bezeichnen würde, wenn er von Anfang an auch für die Planung zuständig ist.

Betrachten wir dazu ein Beispiel. Für das Einkaufszentrum Westside in Bern ist ein internationaler Wettbewerb veranstaltet worden, den der renommierte Architekt Daniel Libeskind gewonnen hat (siehe Fotos auf Seite 211 und 212). Das Projekt ist somit ein echtes Libeskind-Projekt, analog zu zahlreichen anderen Libeskind-Projekten in aller Welt. Trotzdem bezeichnet sich der Generalunternehmer, der das Projekt ausgeführt hat, als Totalunternehmer (Quelle: Zeitschrift «die baustellen», Langnau a.A., Januar 2012, Seite 7).

Pragmatische Mischlösung

Es ist oft so, dass der Bauherr mit dem Architekten während der Phase der Projektierung ein Vertrauensverhältnis aufgebaut hat, das er später in der Phase der Bauausführung nicht mehr missen möchte. Manchmal handelt es sich beim Architekten auch um einen langjährigen Vertrauten, der im Sinne eines Hausarchitekten immer wieder für Projekte beigezogen wird.

Speziell bei Gelegenheitsbauherren ohne eigene professionelle Bauherrenorganisation findet man daher hinsichtlich der Einordnung der Planer in die Projektorganisation gelegentlich eine Mischlösung der oben genannten Grundkonzepte: Der Architekt bleibt weiterhin dem Bauherrn unterstellt; die übrigen Planer sind neu unter der Leitung des Generalunternehmers tätig (siehe nachfolgende Abbildung). Auf dem Papier mag diese Organisation etwas verwirrend und kompliziert aussehen, in der Praxis bewährt sie sich aber bestens. Ich habe sie schon mit namhaften Generalunternehmern angewendet und damit sehr gute Erfahrungen gemacht.

Der Architekt hat hier eine Doppelrolle in der Projektorganisation. Er kann den Bauherrn weiterhin unabhängig beraten, wirkt aber gleichzeitig als Leiter des Planungsteams während der Ausführungsplanung. – Kann dies nicht zu Konflikten führen? Durchaus, doch es muss nicht zwangsläufig schlecht sein, wenn bei einem Konflikt die Fronten klar erkennbar sind. Nehmen wir an, es gibt einen Disput über eine gestalterische Sachfrage, die mit Mehrkosten verbunden ist. Die beiden Kontrahenten, Architekt und Generalunternehmer, legen den Streitfall dem Bauherrn vor, der ohnehin entscheiden muss. Mit direkt vorgebrachten Argumenten haben beide gleich lange Spiesse, um sich durchzusetzen. Mit dem Entscheid, wie auch immer er ausfallen mag, können dann vermutlich beide Seiten gut leben.

Risiken für die Bauherrschaft

Die Lösung mit der direkten Unterstellung des Architekten unter die Bauherrschaft ist mit gewissen Risiken verbunden. Besonders zu erwähnen sind Planmängel. Allenfalls kann der Bauherr aber erreichen, dass der Generalunternehmer auch dann die Planungsgarantie übernimmt, wenn der Architekt nicht ihm direkt unterstellt ist. Näheres dazu siehe Absatz «Haftung für die Ausführungsplanung (Planbearbeitung)»; Seite 285 f.

In der Praxis kann es auch geschehen, dass der Architekt mit der Lieferung von Plänen in Verzug gerät. Der Bauherr muss dann umgehend das Gespräch mit dem Planer suchen und ihn an seine Pflichten erinnern. Meistens nimmt der Generalunternehmer an dieser Unterredung auch teil. Gemäss meinen Erfahrungen lässt sich die nötige Beschleunigung dadurch erreichen.

Pragmatische Mischlösung für die Stellung der Planer in der Projektorganisation

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Der Architekt als Ratgeber der Bauherrschaft

Bei der direkten Unterstellung steht der Architekt der Bauherrschaft während der Bauausführung weiterhin als neutraler Berater zur Verfügung. Seine Unterstützung kann Punkte wie die folgenden beinhalten:

— Überwachung der Gesamtkosten
Der Leistungsumfang des Generalunternehmers beinhaltet wohl die Kontrolle eines grossen Teils der Kosten, aber nicht der gesamten Anlagekosten. Über den Kontrollumfang des Generalunternehmers hinaus müssen noch Kosten wie die folgenden überwacht werden: Honorare; Baunebenkosten; Betriebseinrichtungen; Mieterausbauten; Bauherrenleistungen etc.
Der Architekt, der die Kosten schon vor dem Auftreten des Generalunternehmers ermittelt hat, ist prädestiniert für diese übergeordnete Überwachung.

— Kontrolle der Preise bei Änderungen
Bei Projektänderungen (Mehrbestellungen) ermittelt der Generalunternehmer vorgängig die Preise. Siehe dazu die Ausführungen über die Änderungswünsche des Bauherrn (Seite 254 ff.).
Bei komplexen Änderungen ist der Architekt, der vorgängig das Projekt ausgearbeitet hat, viel besser zu einer Beurteilung der Preise in der Lage als der Bauherr.

— Beratung bei Projektänderungen
Neutrale Beratung der Bauherrschaft bei Projektänderungen in sachlicher Hinsicht.

— Beratung bei Vermietungsfragen
Bei Mietobjekten fallen auf Bauherrenseite oft mannigfaltige Aufgaben bezüglich der Vermietung an (Machbarkeitsstudien für Mietinteressenten; Kostenvoranschläge und Baubeschriebe von Mieterausbauten etc.). Der neutrale Architekt kann die Bauherrschaft dabei wirksam unterstützen.

— Bauabnahme
Unterstützung der Bauherrschaft bei der Abnahme des Werks vom Generalunternehmer; ev. vorzeitige Abnahmen bei Mieterausbauten.

8.4 Subunternehmer und Lieferanten

Die Zusammenarbeit mit den Subunternehmern und Lieferanten wird im Artikel 7 der AVB behandelt.

Beim konventionellen Architektenverfahren schliesst der Bauherr direkt mit den Unternehmern (Handwerkern) Verträge ab. Es steht ihm dabei frei, die Vertragsverhandlungen selber zu führen oder den Architekten damit zu beauftragen. Beim Generalunternehmermodell ist die Beziehung zwischen Bauherr und Werkunternehmern anders geregelt. Der Bauherr geht nur einen einzigen Vertrag ein, den Generalunternehmer-Werkvertrag, und primär diesen kann er nach seinen Vorstellungen gestalten. Mit den ausführenden Unternehmern, den sogenannten Subunternehmern, besteht keine Vertragsbeziehung. Einflussmöglichkeiten des Bauherrn auf die Auswahl der Subunternehmer sind im Normalfall nicht vorgesehen.
Es gibt Bauherren, die froh darüber sind, nur ein einziges Submissionsverfahren durchführen zu müssen, nämlich dasjenige zur Auswahl des Generalunternehmers. Sie wollen gar nicht mehr Mitbestimmung, weil sie weder Zeit noch Interesse dafür haben.

Einflussmöglichkeiten des Bauherrn

Es gibt aber andere Bauherren, die interessiert sind an zusätzlichen Einflussmöglichkeiten, auch aus wirtschaftlichen Gründen. Das Generalunternehmermodell bietet ihnen vielfältige Optionen. Sie können mitreden bei der Evaluation der Subunternehmer und der Vertragsgestaltung mit ihnen. Darauf gehen wir nachfolgend ein.

Stufe 1: Erweiterung der Submittentenliste

Es ist weit verbreitet, dass der Bauherr zusätzliche Subunternehmer vorschlägt, die für ein Angebot angefragt werden sollen. Die Submittentenliste des Generalunternehmers wird daher mit den zusätzlich vorgeschlagenen Unternehmern ergänzt (Art. 7.3 AVB), sofern dieses Mitspracherecht vertraglich vereinbart worden ist.

Stufe 2: Mitspracherecht bei der Arbeitsvergebung

Es kann mit dem Generalunternehmer vertraglich vereinbart werden, dass der Bauherr ein Mitspracherecht bei der Arbeitsvergebung hat (Art. 7.4 AVB). Er kann insbesondere erwirken, dass die Arbeiten einem bestimmten Subunternehmer übertragen werden, «sofern er die allenfalls gegenüber dem Vergabevorschlag des Generalunternehmers entstehenden Mehrkosten übernimmt». Beim Modell der Preisbestimmung der offenen Abrechnung mit Kostendach wird oft das Kostendach um diese Mehrkosten erhöht.

Es kommt eher selten vor, dass die Bauherrschaft unbedingt einen bestimmten Unternehmer berücksichtigen will. Wenn dieser Fall aber einritt, dann ist der Wunschkandidat kaum der Anbieter mit dem günstigsten Angebot. Oft steht dieser Favorit nämlich in einer privilegierten Stellung zum Bauherrn. Vielleicht ist er ein Mieter von ihm oder ein Geschäftspartner. Er wird darum nicht zu tiefsten Konditionen offerieren, sondern zu mittleren Konkurrenzpreisen.

Es ist möglich, dass er sogar eine vertragliche Zusicherung des Bauherrn hat, dass er einen bestimmten Auftrag (zum Beispiel die elektrischen Installationen) zu mittleren Konkurrenzpreisen erhält. Dies ist etwa dann der Fall, wenn eine Elektroinstallationsfirma in einem neu erstellten Gewerbehaus eine Mietfläche mietet unter der Zusicherung, die entsprechenden Werkleistungen ausführen zu dürfen.

Stufe 3: Mitwirkung bei den Vertragsverhandlungen

Die am weitesten gehende Form der Mitwirkung des Bauherrn ist die aktive Teilnahme an den Vertragsverhandlungen mit den Subunternehmern. Gemäss den Allgemeinen Vertragsbedingungen ist dies zwar ausdrücklich nicht vorgesehen (Art. 7.7 AVB. «Der Bauherr hat kein Weisungsrecht gegenüber den Subunternehmern und Lieferanten des Generalunternehmers und darf nicht direkt mit ihnen über die Vergabe verhandeln».) Früher bin ich der aktiven Teilnehme der Bauherrschaft ebenfalls eher skeptisch gegenübergestanden. In der Zwischenzeit habe ich aber an mehreren Projekten mit offener Abrechnung festgestellt, dass dies sehr gut funktioniert. Voraussetzung ist natürlich, dass der Bauherr überhaupt an dieser zusätzlichen Tätigkeit interessiert ist.

In der Praxis läuft das Vergabeverfahren dann etwa so ab, dass die Angebote vom Generalunternehmer zuerst sachlich mit den Subunternehmern bereinigt und kommerziell vorbesprochen werden. Die letzte Verhandlung, bei der es in der Regel nur noch um den Preis geht, wird dann von der Bauherrschaft geführt. Dieses abgeänderte Verfahren der Vertragsverhandlung wird den betroffenen Anbietern vorgängig mitgeteilt. Es gibt Generalunternehmer, die nicht ausschliessen, dass die Teilnahme des Bauherrn an den Vertragsverhandlungen sogar vorteilhaft sein kann.

In diesem Zusammenhang sei auf die Empfehlungen zum modernen Generalunternehmerverfahren des Garantierten Maximalpreises GMP hingewiesen. Bei diesem Verfahren, das mit der offenen Abrechnung mit Kostendach eng verwandt ist, wird ausdrücklich empfohlen, dass die Arbeitsvergabe von Generalunternehmer und Bauherr gemeinsam durchgeführt wird. Da sich das GMP-Verfahren vermutlich auch hierzulande vermehrt durchsetzen dürfte, wird die Mitwirkung des Bauherrn an der Arbeitsvergabe an Subunternehmer ebenfalls zunehmen (siehe Seite 252).

Option: Vorgabe von Produkten

Gelegentlich kommt es auch vor, dass eine Bauherrschaft nicht Einfluss auf die Wahl eines Werkunternehmers nehmen will, aber die Wahl gewisser Produkte vorschreibt. Auch dies kann im Rahmen eines GU-Werkvertrags vereinbart werden. Beispiel: Ein Händler von elektrischen Komponenten verlangt, dass von den Elektrikern nur Komponenten seines eigenen Sortiments verbaut werden dürfen.

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