Die Jahresperformance der kotierten Schweizer Immobilienaktiengesellschaften und Immobilienfonds lag schon zu Beginn des dritten Quartals 2017 etwa auf dem Niveau der mittleren Jahresrenditen der zehn davorliegenden Jahre, wie Wüest Partner in ihrem Immo-Monitoring 2018 schreibt. Von Januar bis Ende August verzeichneten die 14 bedeutendsten Immobilien-AGs eine Gesamtrendite von 6.1% (Jahresschnitt von 2007 bis 2016: 6.3%). Auch die 29 kotierten Immobilienfonds performten mit 5.8% stark (Jahresschnitt von 2007 bis 2016: 5.9%).

Professionelles Management der Portfolios half Verluste zu vermeiden

Viele Immobilienexperten hatten diese Entwicklung vor allem aus zwei Gründen nicht erwartet: Zum einen wird Immobilienanlagen vielerorts schon seit über einem Jahr attestiert, dass ihr Zenit erreicht sei. In Anbetracht der erhöhten Leerstandsrisiken und der sinkenden Mietpreispotenziale sei diese Beurteilung nachvollziehbar, meinen die Experten von Wüest Partner. Leerstände hätten jedoch durch ein professionelles Management in einem Grossteil der Portfolios gesenkt und die Einnahmen teilweise sogar erhöht werden können. Dies habe das Vertrauen in eine weitere stabile Entwicklung dieses Anlageuniversums anwachsen lassen.

Billige Investitionsgelder treffen auf beschränkte Anlagemöglichkeiten

Zum andern haben auch die klassischen Aktienmärkte in diesem Jahr überzeugt: So erzielten die Aktiengesellschaften des Swiss Performance Index (SPI) in den ersten acht Monaten dieses Jahres im Mittel eine Gesamtrendite von 13.5%. Dieser Wert liegt deutlich über dem Schnitt der zehn vorangegangenen Jahre (2.6%). Gerade in solchen Boomphasen der konventionellen Aktienmärkte performten indirekte Immobilienanlagen für gewöhnlich unterdurchschnittlich, wissen die Experten von Wüest Partner. Wegen der expansiven Geldpolitik in vielen Teilen der Welt stünden jedoch billige Investitionsgelder zur Verfügung, während die Anlagemöglichkeiten beschränkt blieben. Etliche Kapitalmärkte erlebten daher derzeit eine Hausse. In der Folge nehme allerdings auch das Risiko beträchtlicher negativer Kurskorrekturen zu, warnen die Experten.

Auch direkte Immobilienanlagen stehen in der Gunst der Anleger

Doch nicht nur die indirekten, sondern auch die direkten Immobilienanlagen stehen in der Schweiz weiterhin in der Gunst der Investoren. Davon zeugen laut Wüest Partner zwei Indikatoren: Einerseits habe sich bereits im dritten Quartal 2017 abgezeichnet, dass im laufenden Jahr mehr Transaktionen von Renditeliegenschaften vollzogen sein würden als im Jahr 2016. Andererseits hätten insbesondere die Preise für Objekte mit Mietwohnungen in diesem Jahr nochmals zugelegt; im zweiten Quartal 2017 seien sie mit 3.8% höher als in der Vorjahresperiode gewesen.

Abnehmende Mieteinnahmen beeinflussen die Transaktionsrenditen

Angesichts dieser Entwicklung erstaunt es die Experten von Wüest Partner nicht, dass die Anfangsrenditen weiter gesunken sind. Den im Vergleich zu 2016 starken Rückgang führen sie auf die nochmals gestiegenen Kaufpreise zurück als auch darauf, dass die Mieteinnahmen bei Wohn- wie auch bei Geschäftsobjekten tendenziell abnehmen. Dieser Trend führt ihrer Meinung nach dazu, dass selbst bei gleichbleibenden Preisen die Anfangsrenditen zurückgehen. Je länger, je mehr spiele dieser Aspekt bei der Entwicklung der Transaktionsrenditen eine massgebende Rolle.

Für einen Preisanstieg bei Anlageobjekten ist wenig Spielraum

Für weitere Preisanstiege bei den Anlageobjekten sehen die Experten von Wüest Partner aktuell wenig Spielraum. Die Renditen von Staatsanleihen dürften allerdings auch 2018 auf tiefem Niveau verharren. Dies erzeugt Anlagedruck auf Immobilienwerte. Solange dies der Fall ist, gehen die Experten nicht davon aus, dass diese Werte drastisch sinken werden. Die Endnachfrage auf den Nutzermärkten könne jedoch nicht mit den neu erstellten Flächen Schritt halten, mahnen sie. Damit blieben die Mitpreise unter Druck, sagen die Experten.