Basler Appellationsgericht – Mieter blieb einfach stur und bekam recht

Einen Bruttomietzins von 591 Franken für eine Zweizimmerwohnung in Basel, das gibt es selten. Der Mieter, der Ende Februar 2016 den Vertrag für dieses Schnäppchen unterschrieb, hatte denn auch keine Lust auszuziehen, als er im November 2018 die Kündigung erhielt. Eine derart günstige Wohnung würde er kaum wieder finden. Er focht die Kündigung an und zog damit vor die Schlichtungsstelle über das Zivilgericht bis ans Appellationsgericht – und bekam nun recht, wie aus einem jüngst publizierten Urteil hervorgeht.

Der Mieter machte geltend, dass die Vermieterin ihn zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nicht über bevorstehende Baumassnahmen informiert hätte. Stattdessen erhielt er einen unbefristeten Mietvertrag. Obschon im Haus bereits Sanierungen anderer Wohnungen vorbereitet gewesen seien und es auch schon Streitigkeiten zwischen übrigen Mietern und der Eigentümerschaft deswegen gegeben habe. Eine solche Kündigung zweieinhalb Jahre später aufgrund eines der Vermieterin bereits bei Vertragsschluss bekannten Grunds sei treuwidrig und missbräuchlich, befand der Mieter.

Gänzlich unbeeindruckt von der gesetzten Frist mitsamt polizeilicher Räumungsandrohung nahm er sich einen Anwalt, als das Zivilgericht seiner Argumentation nicht folgte und er per Ende Mai letzten Jahres die Wohnung hätte verlassen sollen. Die erste Instanz erachtete die Kündigung nämlich nicht als missbräuchlich und sah die Voraussetzungen für eine Sanierungskündigung als gegeben. Nicht so aber das Appellationsgericht, das den Entscheid der Vorinstanz nun kassiert hat.

In seinem Urteil hält es mit Verweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung fest, dass zum Zeitpunkt der Kündigung ein entsprechend ausgereiftes Projekt vorliegen müsse. So müsse etwa eine Baueingabe vorliegen, eine Sanierungsstudie oder ein Vorprojekt oder ein entsprechender Auftrag an Architekturbüros erteilt worden sein. Nicht genügend seien hingegen nachträgliche Projekt- und Baupläne. Und genau darüber stolperte die Vermieterin im vorliegenden Fall.

Zum Zeitpunkt der Kündigung verfügte die Vermieterin lediglich über ein Prüfprotokoll der Elektroinstallationen, das diverse Mängel listete und eine Totalsanierung der Elektroinstallationen als nötig erachtete. Das Gericht hielt nun unmissverständlich fest: «Dieses Prüfprotokoll stellt kein genügend ausgereiftes Sanierungsprojekt dar.» Ausserdem seien die weiteren Dokumente zum Nachweis des Sanierungsprojekts entweder nach dem Kündigungstermin erstellt worden oder seien undatiert gewesen.

Die Vermieterin bleibt nun auf den Verfahrens- und Gerichtskosten in der Höhe von 1145 Franken sitzen. Und der sture Mieter sitzt immer noch in seiner sehr günstigen Wohnung.