Die Regierungsvorlage für die Änderung des Maklergesetzes ist nun da, und sie enthält keine großen Überraschungen. Gegenüber dem Begutachtungsentwurf gibt es nur minimale Änderungen beziehungsweise begriffliche Klarstellungen zum neuen Paragrafen 17a, der dem Gesetz (das grundsätzlich nicht nur für Immobilienmakler gilt) beigefügt wird.

Erweiterung um "Berechtigte"

Eine solche ist beispielsweise, dass es gleich im ersten Absatz dieses neuen Paragrafen heißt: "Wenn ein Vermieter oder ein von diesem dazu Berechtigter im eigenen Namen als erster Auftraggeber einen Immobilienmakler mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat, kann der Immobilienmakler nur mit dem Vermieter beziehungsweise dem von diesem Berechtigten eine Provision vereinbaren." Die Erweiterung um bloß vom Vermieter "berechtigte" Personen hatte im Erstentwurf noch gefehlt.

Absatz 2 blieb gänzlich unverändert: "Mit einem Wohnungssuchenden kann ein Immobilienmakler nur dann eine Provision vereinbaren, wenn ihn dieser als erster Auftraggeber mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat."

"Absicherung des Erstauftraggeberprinzips"

Und auch im Absatz 3 gibt es wohl weniger Änderungen, als sich Mieterschützer gewünscht hätten. Sie hatten in Stellungnahmen zum Begutachtungsentwurf darauf hingewiesen, dass der Wortlaut des Gesetzes eine Umgehung wohl leicht ermöglichen würde. "Die Regelung des Absatzes 3 dient der Absicherung des Erstauftraggeberprinzips", heißt es in den Erläuterungen. "Hier werden jene Fälle genannt, in denen der Mieter selbst dann nicht provisionspflichtig wird, wenn er den Erstauftrag an den Makler erteilt hat."

• Wirtschaftliche Verflechtungen

Zum einen wird hier der Fall genannt, dass der Vermieter oder Verwalter "am Unternehmen des Immobilienmaklers oder an einem mit diesem verbundenen Unternehmen unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist". Die Wortfolge "oder an einem mit diesem verbundenen Unternehmen" wurde hier noch eingefügt, samt einem Verweis auf Paragraf 189a Zahl 8 des Unternehmensgesetzbuches (UGB). Dort wird erläutert, was unter "verbundenen Unternehmen" zu verstehen ist: "zwei oder mehrere Unternehmen innerhalb einer Gruppe, wobei eine Gruppe das Mutterunternehmen und alle Tochterunternehmen bilden".

Hier war schon im Vorfeld – etwa vonseiten der Arbeiterkammer oder des Gewerkschaftsbunds – kritisiert worden, dass es für Wohnungssuchende mitunter schwer möglich beziehungsweise unzumutbar sein könnte, aufwendige Nachforschungen über wirtschaftliche Verflechtungen anzustellen. Die Erläuterungen zum Gesetz sind auch nicht sehr hilfreich, denn dort heißt es zu diesem Punkt lediglich: "Ein Provisionsanspruch des Maklers gegen den Wohnungssuchenden ist in jedem Fall ausgeschlossen, wenn zwischen dem Vermieter (oder dem Hausverwalter) und dem Makler eine so enge wirtschaftliche Beziehung besteht, dass typischerweise eine besondere Gefahr einer Umgehung des Erstauftraggeberprinzips auf Vermieterseite besteht."

• Verzicht auf Maklervertrag in böswilliger Absicht

Zahl 2 des dritten Absatzes blieb unverändert: Keine Provision vom Wohnungssuchenden als Erstauftraggeber auch dann, wenn der Vermieter "oder eine in Z 1 erster Satz genannte Person" (also etwa auch Verwalter et cetera) vom Abschluss eines Maklervertrags abgesehen hat, damit der Wohnungssuchende als Erstauftraggeber provisionspflichtig wird. In einigen Stellungnahmen wurde hier kritisiert, dass es für Wohnungssuchende ja wohl "unmöglich ist, über innere Absichten der Vermieterseite Beweis zu führen". Und auch der Umstand, dass Mieterinnen und Mieter von sich aus aktiv werden müssen, um ein etwaiges widerrechtliches Verhalten der anderen Seite zu beweisen (und vor allem bei einem befristeten Mietvertrag möglicherweise lieber davor zurückschrecken werden), sorgte für Kritik. In den Erläuterungen wird darauf auch eingegangen, doch dort heißt es dann eben lapidar: "Den allgemeinen Regeln entsprechend" treffe im Streitfall die Beweislast denjenigen, der sich darauf berufen möchte, dass das Ausschlusskriterium nach Zahl 2 zutrifft.

Interessant ist, dass ein etwaiger bereits geschlossener Maklervertrag weiterhin gilt, auch wenn die darin vereinbarte Provision dann im Klagsweg für nichtig erklärt wird. "Anders als im Fall einer Vertragsanfechtung bleibt der Maklervertrag zwischen Makler und Mieter über den Entfall der Provisionspflicht hinaus aufrecht", heißt es in den Erläuterungen. "Der Makler bleibt damit an seine Vertragspflichten aus dem Maklervertrag gebunden, sodass insbesondere die daraus entspringenden Aufklärungs- und Interessenwahrungspflichten weiterhin bestehen."

• Bereits erfolgte Bewerbung eines Objekts

Unverändert gegenüber dem Begutachtungsentwurf blieb auch Zahl 3 des dritten Absatzes: keine Provision vom Wohnungssuchenden, "wenn der Immobilienmakler eine zu vermietende Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert oder zumindest für einen eingeschränkten Interessentenkreis auf andere Weise bewirbt". Bei diesem Punkt war kritisiert worden, dass dieses vermeintliche Provisionsverbot leicht umgangen werden könnte: Ein Makler schaltet ein Inserat, daraufhin meldet sich eine Interessierte. Beim Termin mit dem Makler ist die Wohnung dann aber schon vergeben, doch der Makler verweist die Wohnungssuchende auf andere Angebote, die er laufend hereinbekomme – und für die er dann mit der Wohnungssuchenden einen Maklervertrag abschließen könnte.

In den Erläuterungen wird hierzu aber auf folgende wichtigen Punkte eingegangen: Zum einen würde die Immobilienmaklerverordnung ("Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler") klar vorschreiben, dass ein Makler eine Wohnung nur mit Einverständnis des Vermieters bewerben darf. "In der Regel wird diesem Einverständnis ein Maklervertrag mit dem Vermieter zugrunde liegen, ein solcher ist aber nicht vorausgesetzt, denn es reicht das bloße Einverständnis."

Interessiere sich ein Wohnungssuchender für eine "inserierte oder zumindest für einen eingeschränkten Personenkreis auf andere Weise beworbene" Wohnung und kontaktiere den Makler, um zu dieser inserierten Wohnung nähere Informationen zu erhalten oder einen Besichtigungstermin zu vereinbaren, soll er nicht provisionspflichtig werden. "Dabei ist zu berücksichtigen, dass es neben dem klassischen Inserat auch sehr unterschiedliche Formen von Werbung geben kann", wird dazu noch erläutert. "Eine solche Werbung ist etwa auch dann anzunehmen, wenn der Makler die Wohnung gegenüber einem eingeschränkten Interessentenkreis in einem Newsletter oder E-Mail anbietet."

Dokumentationspflicht

Absatz 4 des neuen Paragrafen 17a, in dem sich ebenfalls nichts mehr änderte, schreibt Maklerinnen und Maklern vor, wie sie Maklerverträge künftig zu dokumentieren haben: nämlich "unter Beifügung des Datums schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger".

Und der folgende Satz ist möglicherweise für Wohnungssuchende auch nicht ganz unwichtig: Will ein Makler von einem Wohnungssuchenden künftig Provision verlangen, muss er diesem "darlegen", also praktisch einen Beweis vorlegen, dass die Ausschließungsgründe nach Absatz 1 oder Absatz 3 nicht vorliegen würden. Im Wesentlichen muss der oder die Maklerin also erklären, dass es keine wirtschaftliche Beteiligung beziehungsweise Verbindung des Maklerbüros mit Vermieter oder Verwalter der betreffenden Wohnung gibt, dass er oder sie zuvor noch keinen Auftrag von der Vermieterseite bekommen hatte und dass er oder sie die zu vermietende Wohnung noch nicht mit Einverständnis des Vermieters beworben hat.

In den Erläuterungen wird noch ein wenig konkretisiert, wie man sich das vorstellt. Die Beweisführung seitens des Maklers "kann etwa dadurch erfolgen, dass der Makler dem Mieter Einsicht in seine schriftlichen Aufzeichnungen gewährt", heißt es da. Die verlangte schriftliche Dokumentation "dient der fortdauernden Verfügbarkeit der wesentlichen Informationen und soll deren Nachweis erleichtern". Allerdings: "Ein Verstoß hindert jedoch die Gültigkeit des Maklervertrags nicht."

Geldstrafen bis zu 3.600 Euro auch für (Vor-)Mieter

Auch wenn der Nachweis für Mieterinnen und Mieter sicher schwierig wird: Maklerinnen und Makler, die sich nicht an die Vorschriften halten, können mit Geldstrafen belangt werden. An der Regelung bezüglich möglicher Geldstrafen für Makler, Vermieter oder auch frühere Mieter(!) hat sich nichts mehr geändert.

Makler, die unberechtigterweise Provision (oder eine "sonstige Leistung") fordern, können mit einer Geldstrafe bis 3.600 Euro bestraft werden. Die gleiche Höhe beim Strafmaß gilt, wenn Vermieterinnen oder Vermieter oder auch frühere Mieterinnen und Mieter "oder sonstige Dritte" eine Leistung fordern oder entgegennehmen.

Wenn Maklerinnen oder Makler es unterlassen, einen Maklervertrag "schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger" festzuhalten, kann eine Geldstrafe bis 1.500 Euro verhängt werden.

Im Übrigen bleibt – das steht im neuen Paragrafen auch explizit drin – der Paragraf 27 des Mietrechtsgesetzes unberührt. Dieser hat schon bisher Ablösen beziehungsweise jedwede Zahlungen an Vormieter verboten, und dort kann die Strafhöhe übrigens bis zu 15.000 Euro erreichen.

In Kraft treten soll all dies – wie bereits berichtet – nun per 1. Juli 2023. Auf die Vereinbarung einer Übergangsfrist wurde verzichtet, weil bei der Ausverhandlung dieses Gesetzesvorhabens ohnehin schon sehr viel Zeit verstrichen ist.

SPÖ spricht von "Mogelpackung"

Dass sich die kritischen Stimmen unter den Mieterschutzorganisationen mit dem vorliegenden Gesetzestext besänftigen lassen, darf bezweifelt werden. Für die SPÖ hält die Regierungsvorlage nicht, was vor wenigen Tagen versprochen wurde: dass nämlich sämtliche Umgehungsversuche im Keim erstickt werden. "Es bleibt leider eine Mogelpackung, die zu Umgehungen einlädt", urteilt Bautensprecherin Ruth Becher per Aussendung in einer ersten Reaktion.

Die SPÖ hatte einen eigenen Entwurf im November in den Nationalrat eingebracht. Er sieht unter anderem viel höhere Verwaltungsstrafen bei Zuwiderhandeln vor, außerdem umfasst der SPÖ-Entwurf auch Kaufgeschäfte. (Martin Putschögl, 21.12.2022)