Tipps für die Immobilienfinanzierung

<h2 class="heading_two"  id="Heading1"  data-headline="Die Höhe des Immobilienkredites"><span class="first_id_number">1</span># Tipp 1: Die Höhe des Immobilienkredites</h2> 

Im ersten Schritt solltest Du Dir die Zeit nehmen und ermitteln, wie hoch der Kredit für eine Immobilie überhaupt sein darf. Die wichtigste Grundlage für eine ehrliche Antwort auf diese Frage ist es, Dir einen Überblick über Deine Finanzen zu verschaffen. 

Schreibe die Einnahmen und Ausgaben auf, die Du monatlich hast und stelle sie gegenüber. Vom Restbetrag solltest Du noch einen Puffer einbehalten, da es nicht bei der Immobilienfinanzierung bleibt, sondern auch Guthaben für das Haus angespart werden sollte. Unvorhergesehene Ausgaben müssen immer eingeplant werden. 

Eine hohe Monatsrate sorgt zwar dafür, dass die Immobilienfinanzierung schneller bedient wird. Gleichzeitig schränkt sie finanziell, aber auch stark ein. Ein Tipp ist es, lieber eine geringere Rate anzusetzen und stattdessen die Sondertilgung zu nutzen. So bist Du flexibler. 

<h2 class="heading_two"  id="Heading2"  data-headline="Kostenfreie Sondertilgungen bieten Flexibilität"><span class="first_id_number">2</span># Tipp 2: Kostenfreie Sondertilgungen bieten Flexibilität</h2> 

Bei der Suche nach einem guten Angebot für eine Immobilienfinanzierung spielt die Sondertilgung eine wichtige Rolle. Achte darauf, dass eine Sondertilgung nicht nur möglich, sondern auch kostenfrei ist. Die Höhe der Sondertilgung kann unterschiedlich sein. Oft ist sie auf eine bestimmte Höhe pro Jahr begrenzt. Es gibt verschiedene Gründe, warum eine Sondertilgung möglich sein sollte. Vielleicht hast Du eine Kapitallebensversicherung, die während der Immobilienfinanzierung ausläuft oder Du erhältst jährlich Steuerrückzahlungen. Diese Beträge können dann für eine schnellere Abzahlung genutzt werden. 

<h2 class="heading_two"  id="Heading3"  data-headline="Die Höhe der Tilgung"><span class="first_id_number">3</span># Tipp 3: Die Höhe der Tilgung</h2> 

Der Tilgungssatz bestimmt, wie lange es dauert, bis Du Deinen Immobilienkredit abgezahlt hast. Die Rate für Deine Immobilienfinanzierung besteht aus dem Zinsanteil sowie dem Tilgungsanteil. Mit dem Tilgungsanteil zahlst Du das Darlehen zurück. Je höher dieser also ist, umso schneller ist die Finanzierung auch abgeschlossen.

Je höher die Tilgungsrate, desto schneller zahlst Du Deinen Immobilienkredit zurück.

Optimal ist es natürlich, wenn Du einen besonders geringen Zinssatz hast. In dem Fall ist der Anteil an der Tilgung höher. Hast Du eine Finanzierung mit einem besonders günstigen Zinssatz erhalten, solltest Du schauen, dass die Tilgung bei mehr als 2 % liegt. Es gibt online Tilgungsrechner. Hier kannst Du ein wenig mit den Zahlen spielen und schauen, was für Dich machbar ist. 

<h2 class="heading_two"  id="Heading4"  data-headline="Darlehen ohne Kosten für die Bereitstellungszeit"><span class="first_id_number">4</span># Tipp 4: Darlehen ohne Kosten für die Bereitstellungszeit</h2> 

Gerade dann, wenn Du eine Immobilie nicht schon fertig kaufst, sondern baust oder sanierst ist es wichtig, auf mögliche Kosten zu achten, die während der Bereitstellungszeit anfallen. Viele Banken lassen es sich bezahlen, wenn sie das Geld für Dich zur Verfügung halten, Du es aber noch nicht komplett einsetzt. Das ist ein hoher Kostenfaktor, der auch als Bereitstellungszins bezeichnet wird. Einige Anbieter haben in ihren Vertragsbedingungen eine kostenfreie Bereitstellungszeit. Prüfe nach, wie lange diese gilt. Die Zeiträume variieren zwischen drei bis hin zu 12 Monaten. 

<h2 class="heading_two"  id="Heading5"  data-headline="Alles eine Frage der Zinsbindung"><span class="first_id_number">5</span># Tipp 5: Alles eine Frage der Zinsbindung</h2> 

Hast Du Dir schon einmal die Frage gestellt, welche Zinsbindung eigentlich optimal ist? Lange Zeit waren die Zinsen für Immobilienfinanzierungen sehr gering. Hier war es natürlich von Vorteil, wenn Du Dich über eine lange Zinsbindung freuen konntest. Die Entwicklungen sind inzwischen allerdings in eine andere Richtung gegangen. Immobilienkredite werden höher bezinst. Die Frage, welche Zinsbindung sinnvoll ist, stellt sich also. Hast Du Dir einen geringen Zinssatz sichern können, empfiehlt sich eine Zinsbindung von rund 15 Jahren. 

Das BGB spielt Dir hier auch in die Hände. Im § 489 ist vermerkt, dass Du einen Kredit, der eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren hat, nach einem Zeitraum von 10,5 Jahren immer kündigen kannst. So bist Du noch flexibler, kannst die Entwicklungen der Zinsen beobachten und schnell reagieren, wenn sie nach dieser Zeit plötzlich sinken. 

<h2 class="heading_two"  id="Heading6"  data-headline="Kalkulation auf hohem Niveau"><span class="first_id_number">6</span># Tipp 6: Kalkulation auf hohem Niveau</h2> 

Einer der ersten Tipps ist es, Deine Ausgaben und Einnahmen gegenüberzustellen und so zu schauen, wie viel Immobilienkredit Du Dir überhaupt leisten kannst. Bei diesem Tipp gilt. Geh noch einen Schritt weiter. Das heißt, Du solltest so kalkulieren, dass Dich wirklich nichts aus der Bahn werfen kann. Hier spielen drei Punkte eine wichtige Rolle: 

Die Erwerbsnebenkosten

Sie werden oft unterschätzt oder in der Kalkulation ganz vergessen: die Nebenkosten für den Kauf. Maklergebühren und Notarkosten sowie die Grunderwerbsteuer fallen aber an und machen ungefähr zusätzlich 10 % vom Kaufpreis aus. Investierst Du in eine Immobilie mit einem Wert von 200.000 Euro, musst Du also noch einmal 20.000 Euro dazurechnen. Generell wird empfohlen, die Nebenkosten mit wenigstens 15 % einzuplanen. 

Rücklagen nicht vergessen

Natürlich möchtest Du einen möglichst geringen Immobilienkredit aufnehmen und daher ist es verständlich, dass Du Dein ganzes Guthaben als Eigenkapital einbringst. Es ist jedoch ebenfalls wichtig, dass Du auch nach dem Kauf der Immobilie noch liquide Mittel hast, auf die Du auch kurzfristig zurückgreifen kannst. Kalkuliere bei den Berechnungen also ein, noch Rücklagen zu haben. 

Die Sache mit dem Wohngeld

Diese Kosten fallen nur dann an, wenn Du Dich für den Kauf einer Wohnung entscheidest. In diesem Fall musst Du bedenken, dass monatlich Wohngeld zu zahlen ist. Im Durchschnitt liegt das Wohngeld bei drei Euro pro Quadratmeter. So hast Du einen Anhaltspunkt, welche zusätzlichen Kosten Du einplanen solltest. 

<h2 class="heading_two"  id="Heading7"  data-headline="Warum Kombimodelle nicht immer von Vorteil sind"><span class="first_id_number">7</span># Tipp 7: Warum Kombinationsmodelle für Dich nicht immer von Vorteil sind</h2> 

Vielleicht möchtest Du Dich zu den Möglichkeiten einer Immobilienfinanzierung umfassend beraten lassen. Möglicherweise werden Dir sogar Kombinationsmodelle angeboten, die auf den ersten Blick gut klingen. Versicherungen, Bausparverträge und eine klassische Immobilienfinanzierung sind nicht immer das beste Zusammenspiel. Zu schnell verlierst Du den Überblick über die Kostenstruktur. Auch in Bezug auf die Transparenz gibt es immer wieder Kritik. Restschulden nach Ablauf der Darlehenslaufzeit sind hier keine Seltenheit. Schließe daher keine Verträge zu Kombinationsmodellen ab, die Du nicht komplett nachvollziehen kannst. 

<h2 class="heading_two"  id="Heading8"  data-headline="An die Absicherung denken"><span class="first_id_number">8</span># Tipp 8: An die Absicherung denken</h2> 

Eine Immobilienfinanzierung hat in der Regel eine gewisse Höhe und läuft meist über Jahrzehnte. Dies ist ein Zeitraum, in dem viel passieren kann. Vom Jobverlust bis hin zum Versterben des Kreditnehmers ist leider alles möglich. Umso wichtiger ist der Tipp, Dich von Beginn an um eine Absicherung zu kümmern. Vor allem die Risikolebensversicherung sowie die Berufsunfähigkeitsversicherung werden als Tipp im Rahmen der Immobilienfinanzierung immer wieder genannt. 

<h2 class="heading_two"  id="Heading9"  data-headline="Förderungen bedenken"><span class="first_id_number">9</span># Tipp 9: Förderungen nicht aus den Augen verlieren</h2> 

Viele Menschen schließen eine Immobilienfinanzierung ab und informieren sich vorher nicht darüber, ob sie möglicherweise Anspruch auf eine staatliche Förderung haben. Gerade im Rahmen der erneuerbaren Energien und nachhaltigen Immobilien gibt es verschiedene Förderprogramme, über die sich ein Teil der Kosten für die Immobilie gespart werden kann. Eine erste Anlaufstelle zu diesem Thema ist die KfW-Bank. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau hat einige Förderprogramme im Angebot, die unterschiedliche Voraussetzungen haben. 

Ein wichtiger Tipp: Auf den ersten Blick scheint es fast unmöglich zu sein, wirklich alle notwendigen Nachweise zusammenzubekommen, um die Genehmigung für die Förderung zu erhalten. Sogar Bankberater umgehen gerne die Antragstellung auf Förderung, da diese recht komplex ist. Der Aufwand lohnt sich allerdings. Neben deutlich günstigeren Zinsen für eine Finanzierung, kannst Du über Förderungen sogar Beträge im fünfstelligen Bereich sparen. Nur einige Begriffe, die in dem Zusammenhang relevant sind, sind das „KfW-Wohneigentumsprogramm“ oder auch die Förderung für die energieeffiziente Sanierung. Details zu den Programmen gibt es direkt bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Ein guter Finanzierungsberater führt Sie aber ebenfalls durch den Prozess der Förderung für den Immobilienkauf oder den Bau einer Immobilie.