Fast vier Millionen Menschen vermieten Häuser oder Wohnungen – viele bessern damit ihr Einkommen auf. Manche verdienen jedoch kaum etwas dabei, nicht wenige machen sogar Verlust. Trotzdem kann sich eine Wohnung als Investition langfristig gut rechnen, solange Du sie zu einem vernünftigen Preis kaufst – und alle steuerlichen Chancen nutzt. Deshalb haben wir hier die sechs wichtigsten Steuertipps für Dich zusammengefasst:
1. Kosten absetzen – und Verluste steuerlich nutzen
Wenn Du eine Wohnung vermietest, kannst Du viele Kosten steuerlich als Werbungskosten geltend machen: Dazu gehören laufende Grundstückskosten, Gebäudeabschreibung, Fahrt- und Reisekosten, Schuldzinsen aus der Finanzierung sowie Renovierungskosten. Wenn Du einen steuerlichen Verlust machst, kannst Du ihn verrechnen mit Einkünften aus Rente, Selbstständigkeit oder Job. Das senkt Deine Steuerlast sofort, solange Du über 30 Jahre betrachtet mit Deiner Vermietung einen Totalüberschuss erzielen kannst.
2. Günstig an Angehörige vermieten
Deine Tochter braucht für ihr Studium in Münster eine Wohnung? Warum sollte sie für teures Geld Miete an jemand anderen zahlen. Du könntest eine passende Wohnung kaufen – und günstig an sie vermieten. Solange Du mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete verlangst, darfst Du Deine ungekürzten Werbungskosten absetzen – und kannst so möglicherweise auch einen steuerlichen Verlust nutzen. Die Bundesregierung plant, ab 2021 die Mindestmiete auf die Hälfte der ortsüblichen Miete zu senken.
3. Neuen Wohnraum schaffen und erhebliche Kosten abschreiben
Wenn Du Deinen Dachboden ausbaust oder auf andere Weise neuen Wohnraum schaffst – durch Bau oder Kauf –, kannst Du die neue befristete Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz nutzen. Du musst Deine Wohnung dazu mindestens zehn Jahre lang vermieten und ein paar weitere Voraussetzungen beachten. Dann kannst Du in den ersten vier Jahren bis zu 28 Prozent der Gebäudekosten abschreiben.
4. Den Anteil für den Gebäudewert im Kaufvertrag festhalten
Den Wert des Grundstücks kannst Du nicht abschreiben, nur den Gebäudewert. Deshalb musst Du den Kaufpreis einer Immobilie entsprechend aufteilen. Um späteren Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden, solltest Du beim Notar bereits einen möglichst hohen Anteil für das Gebäude im Kaufvertrag ausweisen lassen. Vom Bundesfinanzministerium gibt es dazu eine Rechenhilfe.
5. In den ersten drei Jahren nicht zu viel renovieren
Kaufst Du eine Immobilie, solltest Du in den ersten drei Jahren höchstens 15 Prozent der Nettoanschaffungskosten für das Gebäude in die Sanierung stecken. Dann darfst Du den Erhaltungsaufwand sofort abschreiben. Liegst Du darüber, kannst Du die Sanierungskosten nur über 50 Jahre abschreiben.
6. Nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen
Wenn Du Deine vermietete Immobilie wieder verkaufen willst, solltest Du zehn Jahre abwarten. Dann ist die Spekulationsfrist abgelaufen und Du musst keine Steuern zahlen, wenn Du mit Gewinn verkaufst.
Udo Reuß war bis Sommer 2022 Steuer-Experte bei Finanztip. Zuvor hat der Diplom-Kaufmann mit Schwerpunkt Steuerrecht für verschiedene Wirtschafts- und Fachverlage wie Handelsblatt, F.A.Z.-Verlagsgruppe, Haufe-Lexware und Vogel Business Media geschrieben – 14 Jahre davon als Chefredakteur von Fachzeitschriften.
Udo Reuß war bis Sommer 2022 Steuer-Experte bei Finanztip. Zuvor hat der Diplom-Kaufmann mit Schwerpunkt Steuerrecht für verschiedene Wirtschafts- und Fachverlage wie Handelsblatt, F.A.Z.-Verlagsgruppe, Haufe-Lexware und Vogel Business Media geschrieben – 14 Jahre davon als Chefredakteur von Fachzeitschriften.
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