Die Bewertung von Immobilien erhält durch den Faktor CO2-Emissionen eine komplexe und bislang abstrakte Variable: Immobilieninvestoren tappen wegen mangelnder Kennzahlen oft noch im Dunkeln. Ivanhoé Cambridge hat eine interne Methode entwickelt – und wird zum Vorreiter.
Derzeit gibt es drei Trends, die sich auf den Immobilienmarkt auswirken. Der erste ist der Kohlenstoffpreis: Aufgrund mangelnder Standardisierung und globaler Regulierung werden weltweit nur 30 Prozent der CO2-Emissionen durch CO2-Preise abgedeckt. Zweitens: Deutschland und andere europäische Länder stehen unter einem zunehmenden regulatorischen Druck seitens der Europäischen Union: Der Klimawandel muss bekämpft und die besten Umweltstandards im Gebäudesektor umgesetzt werden. Und drittens: Es ist eine Neubewertung von Gebäuden – in Form von Green-Premiums und Brown-Discounts – zu beobachten: Es wird nicht nur immer profitabler, energetische Standards zu erfüllen, sondern es wird auch immer teurer, es nicht zu tun.
Es ist auch wichtig, Regularien zu antizipieren und dem Markt dadurch immer einen Schritt voraus zu sein. Der Klimawandel ist für den Immobiliensektor nicht nur ein Risiko, sondern birgt auch eine Vielzahl von Investitionsmöglichkeiten.
Dekarbonisierung gegen Überalterung von Immobilien
Wer nicht handelt, setzt Gebäude und Grundstücke einem finanziellen Risiko aus und steigenden operativen Verlusten in den kommenden Jahren. Darüber hinaus könnten die Cashflows aus den Immobilien beeinträchtigt werden, was wiederum zu einer Wertminderung führen dürfte. Diese Faktoren zeigen den Bedarf, den Gebäudebestand zu dekarbonisieren, um das Risiko einer beschleunigten Überalterung zu vermeiden.
Zudem werden ESG-Kriterien, vor allem Umweltkriterien, für Mieter bei der Suche nach Räumlichkeiten immer wichtiger: Vorschriften und Verpflichtungen zur Reduzierung von Kohlenstoffemissionen in den genutzten Gebäuden müssen eingehalten werden. Und ESG-Bemühungen in gewerblich genutzten Immobilien könnten sich sogar direkt positiv auf die Mitarbeiter des Mieters und andere Stakeholder auswirken sowie eine sinkende Mieternachfrage und höhere Leerstandsquoten in den Portfolios verhindern.
Um den Werterhalt zu garantieren und Verluste zu vermeiden, sollte die Dekarbonisierung nicht nur defensiv betrachtet werden. Stattdessen könnten eine offensivere Herangehensweise gewählt und Investitionschancen genutzt werden – mit positiven Auswirkungen unter anderem auf Belegungsraten, Capex-Effizienz, Finanzierungsbedingungen, Liquidität und Exit-Value-Prämien. Es kann entscheidend sein, proaktiv zu handeln, um die Immobilien selbst und die Widerstandsfähigkeit von Portfolios zu schützen.
Immobilienwert ermitteln: CO2-Emissionen als Variable
Das Risiko, Wertverluste zu erleiden, tragen alle Immobilienportfolios, besonders wenn man bedenkt, dass die Auswirkungen des Klimawandels vom Markt häufig noch unterschätzt werden: Bewertungsmethoden von Immobilien berücksichtigen nicht immer die Umwelt- und die Energiebilanz oder den Einfluss des Klimawandels auf die Immobilien. In den meisten Märkten hat Kohlenstoff noch keinen Wert.
Deshalb werden die Immobilienbewertungen und Renditen von Immobilien noch manchmal überschätzt, während der Wert von kohlenstoffarmen Anlagen möglicherweise unterschätzt wird. Die Verbesserung und eine Weiterentwicklung von Methoden zur Immobilienbewertung ist unerlässlich.
Ivanhoé Cambridge hat eine interne Methode zur Bewertung von Immobilien und Investitionen entwickelt, um einen Kohlenstoffwert in die Finanzmodellierung und das Underwriting zu integrieren: Green Internal Rate of Return (kurz: Green IRR) ist eine kohlenstoffbereinigte Kennzahl. Für die Berechnung wird bei CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) genutzt, ein bekanntes Instrument zur Messung von Kohlenstoffrisiken und zur Anpassung an das 1,5°C-Ziel des Pariser Abkommens. Der Datenansatz, auf dem das Tool basiert, ist Open Source und damit für alle offen zugänglich.
Green IRR: Wie anfällig ist ein Asset für CO2-Risiken?
Die Abschätzung der Risiken und Chancen, die mit dem CO2-Ausstoß verbunden sind, erfolgt auf Grundlage jeder einzelnen Immobilie und wird – unabhängig von der Assetklasse – auf alle Objekte im Portfolio angewendet. Die Kennzahl internalisiert die Kohlenstoffkosten, die proportional zum Kohlenstoffemissionsprofil der Assets während der Haltedauer sind. Zudem wird je nach Kohlenstoffleistung beim Verkauf ein Green-Premium oder ein Brown-Discount auf den erwarteten Verkaufswert des Vermögenswerts berechnet.
Der kohlenstoffbereinigte IRR ist ein Indikator für die Alterung eines Vermögenswerts durch Kohlenstoff: Gefährdete Gebäude, als Übergangsrisiko bezeichnt, werden identifiziert, um die finanziellen Ressourcen für die Dekarbonisierung besser zuweisen zu können.
Anhand dessen wird ein Green-Premium oder ein Brown-Discount auf den Immobilienwert festgelegt. Wir eine Immobilienanlage als "braun" eingestuft, wird zunächst ein Aktionsplan ausgearbeitet: Erst entkarbonisieren, dann für den Kohlenstoffwechsel positionieren. Der erste Schritt ist ein "Net-Zero-Carbon-Audit", um den besten Weg zur "Brown-to-Green"-Umstellung der Anlage zu ermitteln – ebenso wie die damit verbundenen Investitionskosten und die Auswirkungen auf die Asset-Management-Strategie.
Asset Management: Wie die Green-IRR-Kennzahl wirkt
Aktuell umfasst der Ansatz die Geltungsbereiche für Kohlenstoffemissionen Scope 1 und Scope 2 sowie die mieterbezogenen Scope-3-Emissionen. Eine weitere Standardisierung der Methoden für den verbleibenden Teil von Scope 3 (zum Beispiel Materialien) steht noch aus.
Die Green-IRR-Kennzahl hilft bei Investitionsentscheidungen und zeigt den Asset-Management-Teams auf, welche Umweltverbesserungen vorgenommen werden können. Dabei gibt es vor allem drei Stellschrauben: Die Reduktion des Energieverbrauchs der Assets, die Umstellung auf erneuerbare Energiequellen und die Entwicklung von klimaneutralen Immobilien unter Verwendung nachhaltiger Baustoffe. Beim eigenen Revitalisierungsprojekt "Place Ville Marie", einer Mixed-Use-Immobilie in Montréal (Kanada) schätzt Ivanhoé Cambridge, dass die "Brown-to-Green"-Strategie die Kohlenstoffemissionen des Objekts um 40 Prozent reduzieren und die Green-IRR-Bewertung des Objekts um 130 Basispunkte verbessern wird.
Eine detailliertere Analyse der kohlenstoffbezogenen Kosten und Vorteile kann also helfen, den Wert grüner Investitionen in Immobilien besser zu berücksichtigen, wenn alle Stakeholder in der Wertschöpfungskette der Immobilienbranche die Risiken und Chancen des CO2-Ausstoßes in die Leistungsbewertung einbeziehen – und so den Wandel im Gebäudesektor beschleunigen.
Navigator-Factsheet "Scopes" (PDF) der Stiftung Allianz für Entwicklung und Klima
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