Grundstück vermessen: Kosten und Ablauf

Eine Grundstücksvermessung ist vor allem beim Kauf eines Grundstücks und beim Hausbau relevant. Normalerweise liegen dem Katasteramt Flurkarten und amtliche Messdaten bereits vor. Eine erneute Grundstücksvermessung ist bei katastermäßig erfassten Grundstücken also nur in Ausnahmefällen erforderlich, wie zum Beispiel folgende:

• Die Grenzzeichen fehlen oder sind schlecht zu erkennen.
• Die Messdaten sind veraltet.
• Ein Nachbar bricht wegen der Grundstücksgrenze einen Streit vom Zaun.

Möchten Sie das Grundstück teilen, sind Sie gesetzlich verpflichtet es vermessen zu lassen. Schließlich entstehen durch den „Schnitt“ neue Grundstücksgrenzen. Den Antrag stellen Sie schriftlich. Die Einmessung darf in Bayern nur vom Vermessungsamt oder in allen anderen Bundesländern durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) durchgeführt werden. Dieser sorgt dafür, dass die genauen Flächen im Liegenschaftskataster vermerkt werden. Jede Parzelle wird als eigenständiges Flurstück in die Flurkarte eingetragen und erhält ein eigenes Grundbuchblatt. Apropos Grundbuch: Die Vermessung ist auch Voraussetzung für wichtige Eintragungen, zum Beispiel Hypotheken oder Grundschulden.

Übrigens: Umgekehrt gilt diese Regelung nicht. Das heißt: Möchten Sie zwei Grundstücke zusammenlegen, ist in der Regel keine Vermessung erforderlich.
 

Wer bauen will, stellt beim Bauamt einen Bauantrag. Welche Unterlagen Sie dafür benötigen, hängt von Ihrem Bundesland und Ihrer Gemeinde ab. Normalerweise gehören neben einer detaillierten Beschreibung des geplanten Bauprojekts zahlreiche Dokumente, wie zum Beispiel ein amtlicher Lageplan, als Anhang dazu. Im Lageplan sind alle wichtigen Angaben zum Grundstück, wie Abstandsflächen und Grenzverlauf, enthalten. Darum kümmert sich ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur: Er zieht Unterlagen des Liegenschaftskatasters heran und nimmt selbst Vermessungen am Grundstück vor. Zudem berücksichtigt er im Lageplan die Topographie des Grundstücks, Wasser-, Gas-, Strom- und Telefonleitungen, Ausrichtungen, Abstandsflächen, Grunddienstbarkeiten sowie die Bebauung in der Nachbarschaft. 

Spätestens 14 Tage nach Baubeginn erscheint der Vermessungsingenieur wieder auf der Baustelle. Er nimmt eine sogenannte Baukontrollmessung vor. Das bedeutet: Er überprüft die Absteckungen des Grundrisses. Dadurch kann der Experte bestätigen, dass die im Bauantrag angegebenen Maße beim Bau eingehalten werden.

Steht das Haus, kommt der Vermessungsingenieur ein letztes Mal. Denn nur wenn er das Gebäude nochmals vermessen hat, kann es in das Liegenschaftskataster der Stadt eingetragen werden. Die exakten Angaben der Einmessung und zur Lage des Gebäudes findet man anschließend in der amtlichen Flurkarte.

Nein, das ist nicht möglich. Falls ein neues Gebäude entsteht, ist die Vermessung Pflicht. Das gilt auch für bestehende Gebäude deren Grundriss verändert werden soll. Drei Vermessungen sind bei Bauprojekten verbindlich vorgeschrieben:

Wie bereits erwähnt, sind nur öffentlich bestellte Vermessungsingenieure eines anerkannten Vermessungsbüros oder Mitarbeiter des Katasteramts befugt die Vermessung von Grundstückgrenzen vorzunehmen. Den Antrag auf sachgemäße Grundstücksvermessung muss der Eigentümer beim Vermessungsbüro stellen. Das bedeutet: Wollen Sie ein Grundstück kaufen, brauchen Sie nichts zu tun. Um den Antrag kümmert sich der Verkäufer. Schließlich sind Sie erst mit dem Eintrag ins Grundbuch offizieller Eigentümer.

Es gibt vier Möglichkeiten ein Grundstück zu vermessen:

Wo hört mein Grundstück auf und wo fängt das des Nachbarn an? Eine eindeutige Antwort auf diese Frage liefert die Grenzvermessung. Dabei schaut sich der Ingenieur vor Ort die Grundstücksgrenzen an und gleicht die Daten mit den Angaben im Liegenschaftskataster ab. Fehlen Grenzsteine, setzt er diese neu.

Es kommt immer wieder vor, dass Grenzwerte im Liegenschaftskataster veraltet sind. Wurden diese nicht mit modernen Methoden ermittelt, gelten sie als nicht festgestellt. Das bedeutet: Der Grenzverlauf muss neu festgelegt und durch Grenzmarkierungen kenntlich gemacht werden. Das geht nur durch eine Überprüfung vor Ort. Neben dem Vermessungsingenieur sollten alle betroffenen Grundstückseigentümer bei diesem Termin anwesend sein. Nur wenn alle eine sogenannte Anerkennungserklärung unterzeichnen, können die neuen Daten ins Grundbuch und ins Kataster eingetragen werden.

Die Grenzanzeige, auch rechtsunverbindliche Markierung genannt, sieht der Grenzvermessung auf den ersten Blick zum Verwechseln ähnlich. Denn das Prinzip ist das gleiche: Ein Vermessungsexperte gleicht vor Ort die Grenzen des Grundstücks mit den Angaben vom Katasteramt ab. Einziger Unterschied: Bei der Grenzanzeige bleiben die Grenzsteine, wo sie sind. Die Grenzzeichen werden zwar gekennzeichnet, aber nicht versetzt. Außerdem kostet die Grenzanzeige deutlich weniger (siehe Tabelle unten).

Bei einer Grundstücksteilung (Parzellierung) ist eine Teilungsvermessung erforderlich. Beispiel: Sie besitzen ein großes Grundstück und möchten eine Hälfte davon verkaufen. Dann entstehen im Liegenschaftskataster zwei separate Flurstücke. Die neuen Grenzen werden durch das Setzen neuer Abmarkungen markiert. Nun sind Sie an der Reihe: Als Eigentümer müssen Sie die erfolgte Teilung in einer Grenzniederschrift bestätigen. Diese ist Voraussetzung für die Änderung im Grundbuch.

Das Vermessungsrecht ist Ländersache. Die Gebühren richten sich nach der jeweiligen Vermessungsgebührenverordnung (VermGebO). Wie teuer die Grundstücksvermessung am Ende wird, hängt also im Wesentlichen von Ihrem Bundesland ab. Es gibt aber noch weitere Faktoren, die den Preis heben oder senken:

• die Art der Vermessung (Grenzanzeige, Grenzfeststellung, Teilungsvermessung oder Grenzanzeige)
• die Größe der Baufläche (je größer die Fläche, desto höher die Gebühren)
• die Dokumente, die zusätzlich ausgestellt werden müssen
• der Aufwand des Vermessungsingenieurs
• die Höhe des Sockelbetrags
• der Bodenwert
• die zusätzliche Vermessung von Baulasten

Auch die Lage des Grundstücks spielt eine Rolle. So kann es vorkommen, dass die Grundstücksvermessung in einer ländlichen Gegend 600 Euro kostet. In der Großstadt sind es 3.000 Euro oder mehr. Die folgende Tabelle verschafft Ihnen einen ersten Überblick, womit Sie ungefähr rechnen müssen:
 

Beim Hausbau sollten Sie insgesamt zwischen 2.000 und 3.000 Euro einplanen. Die Vermessungskosten zählen zu den Baunebenkosten. Üblicherweise zahlt der neue Eigentümer diesen Betrag. Es ist aber auch möglich, dass sich Käufer und Verkäufer die Kosten teilen. Egal, wie Sie sich einigen – Sie sollten die Vereinbarung auf jeden Fall im Kaufvertrag schriftlich festhalten. Bei Grenzstreitigkeiten unter Nachbarn verpflichtet das BGB beide Parteien, einen gleich großen Anteil der Kosten zu übernehmen (§ 919 BGB).

Übrigens: Eine Teilungsvermessung ist besonders kostspielig – vor allem dann, wenn ein Grundstück unter mehreren Erben aufgeteilt werden soll. Hinzu kommen die Notarkosten und die Gebühren für die Dokumentation im Liegenschaftskataster.

Anschließend findet ein Grenztermin mit allen Eigentümern angrenzender Grundstücke statt. Diese werden über den genauen Grenzverlauf informiert – und zwar schriftlich in Form einer Grenzniederschrift. Dieses offizielle Dokument soll Konflikten unter den Nachbarn vorbeugen. Das ist allerdings nur in dem Fall möglich, wenn alle den Verlauf der Grenzen anerkennen. Gibt es keine Einwände, erfolgt die Abmarkung der Grenzpunkte, also die amtliche Kennzeichnung. Zu guter Letzt erhält das Katasteramt die Unterlagen. Es veranlasst die Eintragung ins Kataster und ins Grundbuch – sofern keiner der Eigentümer im Nachhinein Einspruch einlegt. Denn dazu hat jeder vier Wochen Zeit.