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Die Eigentümerliste einer Wohnungseigentümergemeinschaft beinhaltet alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer mit Namen und Adressen bzw. Anschriften. Sind mehrere Personen Eigentümer einer Wohnung, müssen aus der Eigentümerliste auch die Daten dieser Personen hervorgehen. Die Eigentümerliste wird nicht nur vom Verwalter benötigt, sondern auch von einzelnen Eigentümern, die dann vom Verwalter die Herausgabe der Liste verlangen. In der Praxis führt das häufig zu Streit darüber, ob und in welchem Umfang der Verwalter dem Herausgabeverlangen nachkommen muss, insbesondere bei vorhandenen E-Mail-Adressen. Wie die Rechtslage hier ist, erfahren Sie in diesem Artikel.

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1. Verwalter muss Eigentümerliste führen

Der Verwalter hat eine Eigentümerliste bzw. eine Liste über die Namen und Adressen bzw. Anschriften aller Wohnungseigentümer zu führen und diese zu aktualisieren. Das ergibt sich sowohl aus den nach den Verwalterverträgen geschuldeten Aufgaben als auch aus den nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dem Verwalter obliegenden Pflichten, da der Verwalter diese sonst nicht erfüllen kann. Die Eigentümerliste muss folgende Angaben der im Grundbuch eigetragenen Wohnungseigentümer enthalten:

• Vor- und Nachname eines jeden Eigentümers, auch bei mehreren Eigentümern (Miteigentümern) einer Eigentumswohnung
• Adresse Anschrift eines jeden Eigentümers, auch bei mehreren Eigentümern (Miteigentümern) einer Eigentumswohnung
• Angaben zu gesetzlichen oder organschaftlichen Vertretern eines Eigentümers oder Miteigentümers

2. Dafür wird die Eigentümerliste benötigt

Der Verwalter benötigt die Eigentümerliste im Wesentlichen für folgende Aufgaben und Pflichten:

• Bankkonteneröffnung für die Eigentümergemeinschaft
• Einberufung der ordentlichen (jährlichen) Eigentümerversammlung und ggf. von außerordentlichen Versammlungen
• Erstellung und Mitteilung der Jahresabrechnung und der jeweiligen Einzelabrechnung für den Eigentümer
• Mitteilung des Vermögensberichts
• Hausgeldinkasso bei säumigen Eigentümern

Bei den Eigentümern ist die Liste für andere Zwecke erforderlich. Zunächst wurde die Eigentümerliste vor dem Inkrafttreten der WEG-Reformzum 01.12.2020 für die Anfechtung von Beschlüssen bzw. für Anfechtungsklagen benötigt. Denn der anfechtende Eigentümer musste bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung dem Gericht von allen Eigentümern die ladungsfähigen Anschriften beibringen. Diese Rechtlage gilt jetzt auch noch für solche Beschlussanfechtungsverfahren, die vor dem 1.12.2020 bei Gericht lediglich unter Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks anhängig wurden. Allerdings kann der anfechtende Eigentümer auf eine bei Gericht – nicht notwendig vom ihm – eingereichte Liste Bezug nehmen oder in der Klageschrift anregen, dass das Gericht dem Verwalter das Einreichen einer Eigentümerliste aufgibt.

Seit dem Inkrafttreten der WEG-Reform ist die Eigentümerliste dagegen für die Anfechtung von Beschlüssen bedeutungslos. Denn die Anfechtungsklage ist nun gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, § 44 Abs. 2 WEG. Die Liste spielt aber für Vereinbarungsklagen auch weiterhin eine Rolle, da diese gegen die übrigen Eigentümer einzureichen sind.

Ansonsten benötigen Eigentümer die Liste etwa für:

• Veranlassung der Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, wobei der betreffende Eigentümer die Mitwirkung weiterer Eigentümer benötigt, um die für die Einberufung erforderliche Anzahl von mehr als einem Viertel der Eigentümer nach § 24 Abs. 2 WEG zu erlangen
• Herbeiführung eines Beschlusses in Textform bzw. Initiierung eines Umlaufverfahrens, wobei alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer dem Beschluss zustimmen müssen (sogenannte Allstimmigkeit), § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG
• Versendung eines Rundschreibens an alle anderen Eigentümer

Zudem benötigt der durch Beschluss zur Versammlungseinberufung ermächtigte Eigentümer die Liste, wenn der Verwalter pflichtwidrig die Einberufung der Eigentümerversammlung verweigert und kein Beirat existiert oder dieser ebenso die Einberufung ablehnt. Der ermächtigte Eigentümer kann dann zwar die Versammlung einberufen, § 24 Abs. 3 WEG, braucht dazu aber die Kontaktdaten der anderen Eigentümer.

3. Kontaktdaten der Miteigentümer: Welche Infos der Verwalter herausgeben muss

Bei der Frage, ob und in welchem Umfang der Verwalter die Eigentümerliste auf Verlangen herausgeben muss, ist nicht nur auf seine Verpflichtungen aufgrund des Wohnungseigentumsrechts abzustellen, sondern es sind auch Aspekte des Datenschutzes zu berücksichtigen.

Zunächst hat der Verwalter dem verlangenden Wohnungseigentümer die Eigentümerliste vollständig und aktualisiert zur Verfügung zu stellen (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 08.06.1984, Az.: BReg. 2 Z 7/84). Der Anspruch beruht auf §§ 259, 260, 666, 675 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und ergibt sich zudem als selbständige Mitteilungspflicht aus dem Verwaltervertrag (Saarländisches OLG, Beschluss vom 29.08.2006, Az.: 5 W 72/06-26). Der Herausgabeanspruch nach den genannten BGB-Vorschriften folgt daraus, dass es sich bei dem Verwaltervertrag um einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit größtenteils dienstvertraglichem Charakter handelt.

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Der Inhalt der Eigentümerliste richtet sich nach dem Zweck, für den sie benötigt wird. Die hier in diesem Artikel genannten Zwecke der Eigentümer, die die Herausgabe der Liste verlangen, lassen sich mit dem Vor- und Nachnamen sowie der (ladungsfähigen) Anschrift jedes im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümers erreichen. E-Mail-Adressen sind für diese Zwecke nicht erforderlich. Vielmehr stehen einem Herausgabeverlangen der beim Verwalter vorhandenen E-Mail-Adressen Aspekte des Datenschutzes entgegen (Landgericht (LG) Düsseldorf, Urteil vom 04.10.2018, Az.: 25 S 22/18).