Ortsübliche Vergleichsmiete § Ermittlung & Mieterhöhung
- Lesezeit: 7 Minuten
- Stand: Januar 2023
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Immorecht Redaktion
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- Rechtsgrundlage der ortsübliche Vergleichsmiete ist § 558 Abs. 2 BGB.
- Der Wert zeigt den üblichen Mietpreis für Wohnraum in einer Region dar.
- Einfluss auf die Wertermittlung nehmen Baualter, Wohnfläche, Ausstattung und Lage.
- Die 4 Möglichkeiten die Vergleichsmiete zu ermitteln sind: Mietspiegel, Mietdatenbank, Mietgutachten und 3 Vergleichswohnungen.
- Der Mietspiegel ist die geläufigste Berechnungsmethode.
- Unterschieden wird in einfachem und qualifiziertem Mietspiegel.
- Die Mietpreisbremse reglementiert die Höhe des Mietpreises.
- Die Vergleichsmiete ist die Grundlage von Mieterhöhungen in Deutschland.
Rechtslage zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) stellt den vor Ort üblichen Mietpreis für vergleichbaren Wohnraum dar. Dieser Wert wird von den örtlichen Mietervereinen und der Wohnungswirtschaft ermittelt und beruht auf tatsächlich gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in der Region.
Als wichtige Grundlage für Mieterhöhungen gilt im Sinne des §558 Bürgerliches Gesetzbuch, dass die Miete unter klar definierten Voraussetzungen an den ortsüblichen Vergleichswert angepasst werden darf und Mieter dieser Erhöhung der fälligen Miete zustimmen müssen. Im Gegensatz dazu haben Mieter das Recht, die ortsübliche Vergleichsmiete zur Überprüfung der Höhe der Miete heranzuziehen und eine Miete, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, unter bestimmten Voraussetzungen zurückzuweisen.
- Infografik
Nicht Anwendung bei Staffel- und Indexmieten
Aufgrund der gesetzlichen Besonderheiten der sogenannten Staffelmiete wie auch Indexmiete, gilt zu beachten, dass die ortsübliche Vergleichsmiete in Bezug auf eine Mieterhöhung bei diesen Mietformen nicht zulässig ist. Wurde also ein Staffelmietvertrag oder Indexmietvertrag abgeschlossen, so darf eine Mieterhöhung nicht auf Grundlage des §558 Anpassung an die Ortsübliche Vergleichsmiete (BGB) erfolgen.Keine Vergleichsmiete für sozialen Wohnungsbau & Gewerbe
Um für Wohnraum eine authentische Vergleichsmiete ermitteln zu können, ist es notwendig, besonders günstige, aber auch besonders teure Mietverhältnisse nicht in die Ermittlung des durchschnittlichen Mietpreises einer Region einzubeziehen. Entsprechend wird der soziale Wohnungsbau ebenso nicht in die Ermittlung der Vergleichsmiete einbezogen, wie gewerbliche Mietverhältnisse. Um Gewerbetreibenden dennoch eine Bewertung des Mietpreises zu ermöglichen, haben Industrie- und Handelskammer oftmals eine der ortsüblichen Vergleichsmiete ähnliche Übersicht der durchschnittlichen Mietpreise für Gewerbemietverträge.Einsicht für Mieter und Vermieter
Der Gesetzgeber regelt in § 558c Abs. 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), dass die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete sowie – soweit vorhanden – der entsprechende Mietspiegel inklusive aller Änderungen veröffentlicht werden muss und somit für Mieter wie auch Vermieter einsehbar ist. Liegt für den entsprechenden Ort ein Mietspiegel vor, kann dieser daher bei der zuständigen Gemeinde- oder Stadtverwaltung eingesehen werden. Auch ein Einblick in Mietdatenbanken ist möglich – gegebenenfalls gegen eine Gebühr ist es Verbrauchern erlaubt, die Informationen der Datenbank einzusehen. Je nachdem, von wem die Mietdatenbank geführt wird, liegt sie bei der Stadt oder bei den Interessenverbänden der Mieter oder auch Vermieter zur Einsicht vor.
Ermittlung der Vergleichsmiete
Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Deutschland erfolgt in der Regel durch die Auswertung von Marktdaten, wie zum Beispiel Angebots- und Nachfragedaten von Wohnungen in einer bestimmten Region. Hierbei werden Faktoren wie Größe, Ausstattung, Lage und Alter der Wohnung berücksichtigt. Auch die Befragung von Experten, wie zum Beispiel Maklern und Vermietern, kann dazu beitragen, ein genaues Bild der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhalten.
Ein weiteres wichtiges Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind die sogenannten Mietpreisspiegel. Sie enthalten Informationen über durchschnittliche Mieten in verschiedenen Städten und Regionen Deutschlands und können von Vermietern und Mietern genutzt werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete einzuschätzen. Zusammengefasst lässt sich daher sagen, dass folgende vier Möglichkeiten in der Praxis genutzt werden, um die tatsächlich vergleichbaren Mietpreise einer Region festzulegen:
- Mietspiegel
- Mietdatenbank
- Gutachten öffentlich bestellter Sachverständigen
- drei Vergleichswohnungen
- Anwalt für Immobilienrecht kontaktieren
- Situation prüfen
Ermittlung der Vergleichsmittel mittels Mietspiegel
Die in Deutschland mit Abstand häufigste Form der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt basierend auf dem sogenannten Mietspiegel. Hier wird zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel unterschieden. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass ein Mietspiegel die durchschnittliche Miete für Wohnungen in einer bestimmten Region oder Stadt widerspiegelt. Soll ein exakter Vergleichswert ermittelt werden, so sollte in jedem Fall der qualifizierte Mietspiegel herangezogen werden, denn:
- Beim einfachen Mietspiegel gemäß § 558c Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) handelt es sich um eine Übersicht über die ortsüblichen Mieten, welche von Gemeinden, Interessenvertretern, Vermietern oder Mietern mitgeteilt werden.
- Bei einem qualifizierten Mietspiegel nach § 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) handelt es sich um einen mit wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erarbeiteten Überblick der in der Region üblichen Mietpreisen. Dem qualifizierten Mietspiegel kommt nach dem Gesetz die Vermutungswirkung laut § 292 Zivilprozessordnung (ZPO) zu, sodass er die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt.
Grundsätzlich gilt, dass Vermieter sich auf beide Formen des Mietspiegels berufen können, wenn Sie eine vertraglich vereinbarte Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen möchten. Durch die Gleichstellung des qualifizierten Mietspiegels mit der Vergleichsmiete empfehlen Experten jedoch diesen für Mieterhöhungen heranzuziehen.
Ermittlung mittels Mietdatenbank oder Gutachen
Eine weitere mögliche Methode zur Ermittlung der Vergleichsmiete ist die Einsicht in sogenannte Mietdatenbanken. Gemäß § 558a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann anhand der von Interessenvertretern von Vermietern und Mietern gemeinsam geführten Datenbank ein Vergleich Mietzins für eine bestimmte Region ermittelt werden. Vorteil dieser Ermittlungsmethode ist, dass die Datenbanken in der Regel ständig aktualisiert werden und somit immer den aktuellen Vergleichswert für Wohnungen verfügbar halten.
Zudem ist es möglich, die ortsübliche Vergleichsmiete auch über ein Gutachten eines Sachverständigen ermitteln zu lassen. Grundlage dieser Methode ist § 558a Abs. 2 BGB. Sachverständige, die mit der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beauftragt werden, müssen öffentlich bestellt und vereidigt sein und das Gutachten begründen. Zudem muss der Sachverständige wichtige Grundlagen seines Gutachtens, wie zum Beispiel ob es sich um Neu- oder Bestandsmieten handelt, in seiner Begründung anführen.
Vergleichsmiete mit Vergleichswohnungen ermitteln
Ist in einer Stadt oder einem Ort kein Mietspiegel vorhanden, kann die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) alternativ über Vergleichswohnungen ermittelt werden. Hierfür müssen für die Wohnung relevante Aspekte wie Größe, Lage, Baujahr oder Ausstattung mit den Vergleichswohnungen abgestimmt werden, um dann aus einem Mittelwert der Miete für die Vergleichswohnungen eine für die Region üblichen Mietpreis zu ermitteln. Entscheidend für die Berechnung sind somit:
- Wohnfläche: Für die Ermittlung sollten Wohnungen herangezogen werden, deren Wohnfläche (in Quadratmeter) der eigenen Wohnung entsprechen.
- Raumanzahl: Neben der Wohnfläche sollte auch die Anzahl der Räume vergleichbar sein. Nur so lässt sich ein realistischer Vergleich der Mieten anstellen.
- Lage und Baujahr: Eine vergleichbare Lage wie auch ein bestenfalls gleiches Baujahr stellen sicher, dass die ermittelte Vergleichsmiete dem tatsächlichen Immobilienwert entsprechend ermittelt wurde.
- Ausstattung: Nur eine vergleichbare Ausstattung ermöglicht einen echten Vergleich. Relevant sind hierbei Ausstattungsmerkmale wie Einbauküchen, Balkon oder Terrasse, Böden aber auch Aspekte der Energieeffizienz (Dämmung, Fenster)
Um anhand von Vergleichswohnungen einen angemessenen Mietpreis festzulegen, sollten Vermieter also zunächst einmal Vergleichswohnungen mit vergleichbaren (bestenfalls gleichen) Berechnungsgrundlagen ermitteln. Sind die drei Vergleichswohnungen gefunden, wird deren Nettomiete addiert und dann der Zwischenwert durch drei dividiert. So erhält man eine Vergleichsmiete anhand von Vergleichswohnungen.
Was tun, wenn die Miete über der Vergleichsmiete liegt?
Grundsätzlich gilt, dass für alle Mietverhältnisse, auf welche die ortsübliche Vergleichsmiete Anwendung findet, diese auch als Obergrenze für zulässige Mietpreise gilt. Bei Neuvermietungen regelt die Mietpreisbremse (in der Regel mit 10 Prozent über der Vergleichsmiete) die maximal mögliche Miethöhe, bei regulären Mieterhöhungen ist es die Vergleichsmiete. Liegt also eine vertragliche Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann dies auf eine nicht dem Gesetz entsprechende Mietpreisgestaltung hinweisen. In einem solchen Fall sollten Mieter sich umgehend an einen Anwalt für Mietrecht oder eine Interessensvertretung wenden, um den Verdacht des Mietwuchers überprüfen zu lassen.
Sollte sich tatsächlich herausstellen, dass eine Miete unrechtmäßig hoch ist, so stehen dem Mieter unterschiedliche Möglichkeiten zur Verfügung. Er kann zum Beispiel einfordern, dass die Miete den rechtlichen Grundlagen folgend korrigiert wird und zu viel bezahlte Beträge vom Vermieter zurückgezahlt werden müssen. Es kann aber auch sein, dass aufgrund der nicht zulässigen Mietberechnung, ein Kündigungs- womöglich sogar ein Sonderkündigungsgrund vorliegt. Auf keinen Fall sollte die ungerechtfertigte Forderung des Vermieters ignoriert werden, da sonst bestehende Ansprüche nach einiger Zeit verfallen könnten.
So unterstützt Sie ein Anwalt für Mietrecht
Ein Anwalt für Mietrecht kann Ihnen bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete helfen. Dies ist die Miete, die im Vergleich zu anderen vergleichbaren Wohnungen in der gleichen Gegend üblich ist. Ein Anwalt kann Ihnen dabei helfen, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, indem er vergleichbare Wohnungen in der Umgebung recherchiert und die Mieten vergleicht. Er kann auch Informationen über eventuelle Angebote oder Vergünstigungen, die von anderen Vermietern in der Gegend angeboten werden, beschaffen. Ein Anwalt kann Ihnen auch dabei helfen, eine faire Miete auszuhandeln, die sowohl für Sie als auch für den Vermieter akzeptabel ist. Darüber hinaus unterstützt Sie ein Anwalt für Mietrecht bei Rechtskonflikten rund um die ortsübliche Vergleichsmiete.
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FAQ: Ortsübliche Vergleichsmiete
- § 558 BGB | Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete | Bundesministerium der Justiz
- § 558a BGB | Form und Begründung der Mieterhöhung | Bundesministerium der Justiz
- § 558b BGB | Zustimmung zur Mieterhöhung | Bundesministerium der Justiz
- § 558c BGB | Mietspiegel; Verordnungsermächtigung | Bundesministerium der Justiz
- § 558d BGB | Qualifizierter Mietspiegel | Bundesministerium der Justiz
