Grundstück und Grundstücksrechte im Überblick mit Erklärung

Verschiedene Grundstücksarten im Überblick. (© F. Schmidt - Fotolia.com)

Als „Grundstück“ wird ein räumlich abgegrenzter Teil der Grundstücksoberfläche bezeichnet, welcher in einem Grundbuch unter ebendieser Bezeichnung geführt wird.

Grundstück - Allgemeines

Zu beachten ist, dass in Deutschland keine Legaldefinition für den Begriff an sich besteht, so dass dieser in der Umgangssprache häufig genutzt wird. Im juristischen Bereich hingegen wird dieser Begriff als bekannt vorausgesetzt und deswegen auch nicht näher im BGB definiert. Die oben angegebene inhaltliche Bestimmung des Begriffes „Grundstück“ ergibt sich vielmehr aus der Grundbuchordnung und dem BGB. Zudem hat der Grundstücksinhaber bestimmte Grundstücksrechte.

Ein Grundstück ist demzufolge nicht gleichzusetzen mit einem Flurstück: während ein Flurstück als die kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters anzusehen ist, besteht ein Grundstück aus einem solchen Flurstück beziehungsweise mehreren zusammengesetzten Flurstück. Dabei müssen die zusammengesetzten Flurstücke nicht zwangsläufig nebeneinander liegen.

Es besteht die Möglichkeit, mehrere Grundstücke zu einem Grundstück zu vereinigen. Hierzu bedarf es einer diesbezüglichen Erklärung des Eigentümers im Grundbuch. Auch ist es gestattet, ein Nebengrundstück als Bestandteil eines Hauptgrundstücks ins Grundbuch einzutragen. Dies kommt in der Praxis beispielsweise in jenen Fällen vor, in denen das Nebengrundstück nur mit einer Garage bebaut ist, während auf dem Hauptgrundstück das Eigenheim zu finden ist.

Ebenso besteht die Möglichkeit, ein bestehendes Grundstück in zwei kleinere Grundstücke aufzuteilen, welche jeweils eigenständig ins Grundbuch eingetragen werden. Hierfür bedarf es zunächst einer Vermessung des ursprünglichen Grundstücks, um danach die gewünschte Zerlegung vornehmen zu können.

Grundstücksarten

Es bestehen verschiedene Arten von Grundstücken. Zu differenzieren ist zwischen

• Gemischt genutztes Grundstück
• Geschäftsgrundstück
• Mietwohngrundstück
• Mit Einfamilienhaus bebautes Grundstück
• Mit Zweifamilienhaus bebautes Grundstück
• Sonstiges bebautes Grundstück

Wichtig ist diese Differenzierung vor allem bei der Bewertung bebauter Grundstücke beziehungsweise von Betriebsgrundstücken zur Berechnung der Grundsteuer.

Grundstück - Wesentliche Bestandteile

Zu einem Grundstück gehören die wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks sowie das Zubehör eines Grundstücks. Gemäß § 93 BGB sind wesentliche Bestandteile einer Sache jene Teile, die „nicht voneinander getrennt werden können, ohne dass der eine Teil oder aber andere Teile zerstört, in seinem Wesen geändert oder in seinem Wert gemindert wird“. Wesentliche Bestandteile haben keine eigenen Rechte; man spricht hierbei von der „Rechtsunfähigkeit wesentlicher Bestandteile“.

So zählen zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gemäß § 94 BGB

1. Sachen, die mit dem Grund und Boden fest verbunden sind, insbesondere Gebäude und
2. Erzeugnisse des Grundstücks, z. B. Pflanzen, solange sie mit dem Boden zusammenhängen.

Die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen können beispielsweise Zäune oder Fertiggaragen aus Beton sein.

Auch die zur Herstellung eines Gebäudes eingefügten Sachen wie beispielsweise eine Heizungsanlage zählen zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks.

Ausnahmen bestehen bei jenen Sachen, die nur vorübergehend mit dem Grundstück verbunden gewesen sind. Bringt ein Mieter beispielsweise im Sommer seine Zimmerpflanzen in den Garten und trägt sie im Herbst wieder ins Haus, so können diese nicht als wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks bezeichnet werden und bleiben somit Eigentum des Mieters.

Ebenfalls differenziert zu betrachten sind sogenannte „Scheinbestandteile“, die nur vorübergehend mit der Hauptsache verbunden sind. Jene Sachen behalten ihre rechtliche Selbständigkeit bei, wie beispielsweise eine Pergola, die vom Mieter zwar mit der Hauptsache verbunden worden wurde, aber dennoch nicht den Sachverhalt eines wesentlichen Bestandteiles erfüllt. Solche Sachen, auch „Scheinbestandteile“ genannt, dienen nur dem vorübergehenden Zweck und werden gemäß § 95 BGB wie folgt definiert:

„(1) Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören solche Sachen nicht, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind. Das Gleiche gilt von einem Gebäude oder anderen Werk, das in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden ist.

(2) Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck in ein Gebäude eingefügt sind, gehören nicht zu den Bestandteilen des Gebäudes.“

Zu jenen nur einem vorübergehenden Zweck dienenden Sachen zählen beispielsweise Baugerüste, die sich nur für eine bestimmte Zeit und einen bestimmten Zweck auf dem Grundstück befinden.

Bei einer Verbindung einer beweglichen Sache mit einem Grundstück in der Form, dass sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird, erstreckt sich gemäß § 946 BGB das Eigentum auch auf die verbundene Sache: „Wird eine bewegliche Sache mit einem Grundstück dergestalt verbunden, dass sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird, so erstreckt sich das Eigentum an dem Grundstück auf diese Sache.“

Erwirbt ein Eigentümer ein Grundstück, so erwirbt er damit kraft Gesetzes auch das Eigentum an der eingefügten Sache.

Zubehör eines Grundstücks

Gemäß § 97 BGB werden als Zubehör eines Grundstücks bewegliche Sachen angesehen, welche dauernd dem wirtschaftlichen Zweck eines Grundstücks dienen und in einem bestimmten räumlichen Verhältnis zu diesem stehen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn auf einem landwirtschaftlich genutzten Grundstück Geräte wie Trecker oder Mähdrescher, aber auch Nutzvieh stehen. Diese „Sachen“ müssen allerdings auch im Verkehr als „Zubehör“ angesehen werden. Zu beachten hierbei ist, dass gemäß § 97 Abs. 2 BGB „die vorübergehende Benutzung einer Sache für den wirtschaftlichen Zweck einer anderen nicht die Zubehöreigenschaft begründet. Die vorübergehende Trennung eines Zubehörstücks von der Hauptsache hebt die Zubehöreigenschaft nicht auf.“ Dies bedeutet, dass wenn beispielsweise der Trecker von dem Grundstück vorübergehend entfernt wird, dieser immer noch als Zubehör des betreffenden Grundstücks anzusehen ist.

Grundstücksrechte

Es bestehen verschiedene Grundstücksrechte, welche im BGB geregelt sind:

Gemäß §§ 903 ff. BGB „Eigentum am Grundstück“

Gemäß §§ 1018 ff. BGB „Dienstbarkeiten“

Gemäß §§ 1094 ff. BGB „Vorkaufsrecht“

Gemäß §§ 1105 ff. BGB „Reallast“

Gemäß §§ 1113 ff. BGB „Grundpfandrechte“

Daneben bestehen noch grundstücksgleiche Rechte, welche gemäß §§ 1 ff. ErbbauRG („Erbbaurecht“) sowie den §§ 1 ff. WEG („Wohnungseigentum“) geregelt werden.