Zehn „wasserdichte Argumente“: Der Flyer der Bürgerinitiative Bürgerhaus Bischofsheim in der Analyse
Seit einiger Zeit wollen die Anhänger der Bürgerinitiative Bürgerhaus Bischofsheim (BiB) die Politik zu einem Umdenken bewegen. Die Aktivisten wollen, dass die Sanierung des Bürgerhauses noch einmal neu diskutiert wird. Um ihre Hauptargumente transparent darzulegen, hat die BIB nun eine Informationskampagne als „Zehn-Tages-Challenge“ auf Facebook veranstaltet.
Maintal – Im Zuge der Challenge behauptete die BiB, dass das aktuelle Bürgerhaus 4900 Quadratmeter Nutzfläche und damit mindestens 40 Prozent mehr als der geplanten Neubau habe. Bei den 4900 Quadratmetern des Bestandsgrundstücks handelt es sich jedoch um die Bruttofläche. Die genaue Nutzfläche des Bestandsgebäudes liegt offiziell nicht vor. Bei der beschlossenen Variante des Neubaus ist eine Bruttofläche von 2900 Quadratmetern und eine tatsächliche Nutzfläche von 1400 Quadratmetern geplant. Laut Stadt Maintal ist vor allem die verschachtelte Raumaufteilung und der sechseckige Grundriss für die schwer zu nutzende Fläche verantwortlich.
Die BIB ist zudem der Meinung, dass die Stadt das Bestandsgrundstück nicht verkaufen dürfte. „Durch die immer rasanter werdende Geldentwertung steigt die kommenden Jahrzehnte der Wert des Gebäudes und des Grundstücks enorm“, heißt es in dem Flugblatt. Dieser These widerspricht die Stadt vehement. „Der Wert eines Gebäudes steigt grundsätzlich nicht durch eine Geldentwertung“, erklärte die Stadt auf Nachfrage. Der Wert eines Gebäudes nehme mit der Lebensdauer ab, sowohl betriebswirtschaftlich als auch im Hinblick auf die Haltbarkeit der Materialien und der Technik. Generell sei auch ein solcher Anstieg des Grundstückswerts spekulativ.
Kosten und Grundstückswert werden von der Bürgerinitiative als Argumente angeführt
Auch bei den Kosten der Sanierung könnte Maintal laut BiB „fünf bis acht Millionen Euro, im Vergleich zum geplanten Neubau“ einsparen. Inklusive des Abrisses des Bestandsgebäudes belaufen sich die Kosten für die beschlossene Variante auf schätzungsweise 11,1 Millionen Euro. Die Sanierungskosten sollen sich, einer vorsichtigen Prognose zur Folge, auf 7,569 Millionen Euro belaufen. Zu beachten sei jedoch, dass der Grundstückswert von 2,7 Millionen Euro in die Kalkulation eines Neubaus eingerechnet werden müsse. Hierzu sagt der ehemalige Baudezernent der Stadt Maintal, Ralf Sachtleber: „Es [das Bürgerhaus, Anm.d.Red.] kann aber auch im Eigentum der Stadt bleiben und an die Maintal Immobilien GmbH veräußert werden.
Dann kann die Wertschöpfung nicht nur des Grundstückswertes, sondern auch der Bebauung dauerhaft der Stadt zugutekommen. Da der Wert des Grundstückes durch die Umnutzung mindestens 2,7 Millionen Euro betragen wird, muss er in der Variantenberechnung in jedem Fall von den Investitionen abgezogen werden.“ Der Neubau auf dem Kirchengrundstück ist also (inklusive Grundstücksinvestition) auf 9,9 Millionen Euro geschätzt worden. Die Differenz beträgt demnach 2,331 Millionen Euro. Die Stadt Maintal merkt auf Nachfrage an, dass „wenn man den Grundstückserlös nicht mitrechnet, dann darf man auch den Gebäudeabriss nicht mitrechnen.“ Hinzu käme, dass bisher im Kostenvergleich die zukünftigen Betriebskosten noch gar nicht mitberechnet worden seien. Diese würden für den geplanten Neubau aufgrund der geringeren Flächengröße und des modernsten Baustandards nur halb so hoch sein, wie bei dem sanierten Altbau.
Bürgerhaus Bischofsheim: BI sieht Dauer des Projekts als Argument für die Sanierung
Neben den Kosten wird auch die Dauer des Projektes von der BiB bis zur vollständigen Fertigstellung kritisiert. Die Gesamtdauer des Projektes Neubau ist deutlich länger. Hier wird ein Zeitraum von 51 Monaten (über vier Jahre) angegeben. Die reine Bauzeit beträgt jedoch nach aktuellen Planungen lediglich 24 Monate. Es stimmt also nicht, dass die Baumaßnahmen für den Neubau deutlich kürzer seien als die für die Sanierung veranschlagten sechs Monate. „Dafür kann aber das bestehende Bürgerhaus auch während der Bauzeit des neuen Bürgerhauses weiter genutzt werden“, erklärt die Stadt auf Nachfrage. Die 18-monatige Schließung und nicht voneinander zu trennenden Sanierungsmaßnahmen gehen aus der Machbarkeitsstudie zur energetischen Sanierung hervor.
Da bei der Sanierung „mindestens das Grundgerüst des derzeitigen Bürgerhauses“ stehen bleibe, sieht die BIB die Möglichkeit, „unnötige LKW-Fahrten“ zu vermeiden. Auf die Frage, ob die Sanierung eine geringere Belastung in Bezug auf Lärm und Baustellenverkehr bedeuteten würde, antwortete die Stadt: „Nein. Die Sanierung würde eine komplette Entkernung des Bestandsgebäudes mit beträchtlichem Aufwand bedeuten, der im Vergleich zum Neubau keine geringeren Belastungen für das unmittelbare Umfeld zur Folge hätte.“
Stadt Maintal widerspricht den Aussagen der Bürgerinitiative Bürgerhaus Bischofsheim
Doch auch einen möglichen Verlust der Nachbargrundstücke in Hinblick auf Wert und Wohnqualität, wird von der BiB befürchtet. Ein solches Risiko gebe es laut Stadt jedoch nicht. „Im Gegenteil wird eine attraktive Neubebauung des bisherigen Bürgerhaus-Grundstückes zu einer Aufwertung des Quartiers und somit zu einer Wertsteigerung der umliegenden Grundstücke führen“, heißt es in einer Stellungnahme der Stadt.
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„Bei Sanierung gibt es deutlich weniger Verzug bis zu den ersten Bautätigkeiten. Planungs- und Baurisiko sind deutlich geringer“, heißt es des Weiteren in der „Challenge“ der BIB. Dieser Aussage widerspricht die Stadt auf Nachfrage deutlich: „Bei einer Sanierung eines alten Gebäudes ergeben sich im Verlauf häufig zusätzliche unvorhergesehene Mängel, die zu einem finanziellen und zeitlichen Mehraufwand führen. Ein Neubau hingegen ermöglicht eine verlässlichere zeitliche und finanzielle Planbarkeit. Auch bei einer Sanierung ist ein Vorlauf für Planungs- und Genehmigungsverfahren erforderlich, sodass ein Umbau erst nach etwa zwölf Monaten beginnen kann.“
Gastronomie im Bürgerhaus Bischofsheim hat laut Bürgerinitiative viel Potenzial
Generell berge die Gastronomie im Bürgerhaus, laut BIB, viel Potenzial: „Ein breites Veranstaltungsangebot bis hin zu Firmentagungen ist denkbar. Ziel des Bürgerhauses muss es sein, eine Heimat für Vereine, Bürger, Firmen und Unternehmen zu werden.“ Nach eigenen Angaben werde genau diese Entwicklung von der Stadt angestrebt. „Ein Bürgerhaus ist ein Haus für alle Maintaler, ein Ort, an dem Vereine ihren Übungsbetrieb, ihre Versammlungen und Feste stattfinden lassen können, der aber ebenso für private Veranstaltungen genutzt werden kann“, erklärt die Stadt. „Mit dem Neubau möchten wir dies auch perspektivisch sicherstellen, damit die Bürger auch in Zukunft ein modernes, attraktives und zeitgemäß gestaltetes Bürgerhaus multifunktional nutzen können.“
Auch die mit der evangelischen Kirchengemeinde vereinbarte Erbpacht ist der BIB ein Dorn im Auge. Sie bezeichnet die Vereinbarung als „Knebelvertrag über 99 Jahre mit einer teuren Verbindlichkeit über 4,3 Millionen Euro“. Die Stadt hat sich jedoch ein einseitiges Kündigungsrecht nach drei Jahren gesichert. Bis zu diesem Zeitpunkt muss auch nicht der volle Betrag der Erbpacht gezahlt werden.
Letzte Investition in das Bürgerhaus Bischofsheim erfolgte im Jahr 2017
Zudem ist ein Inflationsausgleich vereinbart. Daher kann noch nicht gesagt werden, ob sich die gezahlte Summe nach Ablauf der 99 Jahre wirklich auf 4.3 Millionen Euro beläuft. Bei dem Vertrag handele es sich laut Stadt um einen ganz normalen Erbbaurechtsvertrag, wie er im Grundstücksverkehr üblich ist, und wie ihn auch die Stadt für städtische Grundstücke abschließt.
Als letztes Argument bringt die BiB an, dass sich „bereits getätigte Investitionen der letzten Jahre in Sanierung und Ausstattung für das derzeitige Bürgerhaus“ im Falle einer Sanierung richtig lohnen würden. Hierauf antwortet die Stadt, dass im Hinblick auf das als Sanierung geplante Vorhaben, in den letzten Jahren mit Ausnahme der Saaltoiletten nur zwingend notwendige Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Die Sanierung der Toiletten erfolgte im Jahr 2017 und kostete insgesamt 145 000 Euro.