Oberaula_3._Änderung_ B-Plan_ Hausen-Begründung-2._Offenlage

G E M E I N D E O B E R A U L A 

Schwalm-Eder-Kreis 

Bebauungsplan Nr. 2A Gemarkung Hausen 

„Ferienhausgebiet Oberaula“ 

3. Änderung 

Begründung – Entwurf 2. Offenlage - Juni 2012 

Im Auftrag der Gemeinde Oberaula 

bearbeitet durch: Dipl. Ing. Rüdiger Braun 

B ü r o f ü r I n g e n i e u r b i o l o g i e u n d L a n d s c h a f t s p l a n u n g 

37213 Witzenhausen 37085 Göttingen 

Marktgasse 10 Heinz-Hilpert-Straße 12 

Tel.: 05542/71321-Fax: 72865 Tel.-Fax: 0551/4898294


3. Änderung Bebauungsplans Nr. 2A Hausen 

- Begründung Entwurf 2. Offenlage - 

I N H AL T 

Büro für 

Ingenieurbiologie und 

Landschaftsplanung 

1 ZIELSETZUNG UND RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH 2 

1.1 Anlass, Ziel der Bebauungsplanänderung 2 

1.2 Verfahren 3 

1.3 Lage und räumlicher Geltungsbereich 4 

2 BESTAND, PLANUNGSVORGABEN 5 

2.1 Regionalplan Nordhessen 2009 5 

2.2 Flächennutzungsplan 5 

2.3 Landschaftsplan 5 

2.4 Schutzgebietsausweisungen 6 

3 WEITERE ZU BERÜCKSICHTIGENDE BELANGE 6 

3.1 Vorhandene Ferienhausnutzung 6 

3.2 Vorhandener Gewerbebetrieb 7 

3.3 Nachbarschutz, Entschädigung 8 

3.4 Naturschutzrechtliche Belange 8 

4 PLANUNG, ÄNDERUNG DES GÜLTIGEN BEBAUUNGSPLANS 9 

4.1 Art der baulichen Nutzung 9 

4.2 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Überbaubare Grundstücksflächen 10 

4.3 Gestaltung 10 

4.4 Nebenanlagen, Stellplätze 11 

4.5 Grünflächen, Bepflanzungsflächen 11 

5 FLÄCHENBILANZ 12 

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1 Zielsetzung und räumlicher Geltungsbereich 

1.1 Anlass, Ziel der Bebauungsplanänderung 

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Der Bebauungsplan Nr. 2A „Ferienhausgebiet Oberaula“ in der Gemarkung Hausen stammt aus dem 

Jahre 1978. Er war Grundlage für die Errichtung eines Ferienparks mit insgesamt 97 Ferienhäusern 

sowie einer Versorgungsanlage (Einzelhandelsgeschäft für den Vor-Ort-Bedarf, Schankwirtschaft) mit 

angeschlossenem Tennisplatz. Entstanden sind auf der Planungsfläche entsprechend den Vorgaben 

1-geschossige Häuser mit ca. 80 m² Grundfläche und Satteldach, wobei die entlang der nördlichen 

und östlichen Grenze liegenden Gebäude gemäß den Festsetzungen etwas höher und mit teilweiser 

Nutzung des Dachgeschosses ausgeführt worden sind. Die gestalterischen Festsetzungen haben ne- 

ben den überwiegend einheitlichen Baukörpern auch zu äußerlich weitgehend einheitlich gestalteten 

Gebäuden mit hellen Außenwänden und dunklen Firstverkleidungen aus Holz geführt, die der Ferien- 

anlage einen eigenständigen wiedererkennbaren Charakter verleihen. 

In einer 1. Änderung des B-Plans wurde 1994 die bis dahin unzulässige Errichtung eines Gartenhau- 

ses pro Grundstück zugelassen, um den gestiegenen Nutzungsansprüchen der Anwohner gerecht zu 

werden. Durch die Zulassung holzverkleideter, auf 15 m³ begrenzter Gartenhäuser wurde der Ge- 

samtcharakter der Ferienhausanlage nicht berührt. In einer 2. Änderung des Bebauungsplans wurden 

im Jahr 2006 weitere Beschränkungen des B-Plans aufgehoben und die Textlichen Festsetzungen 

zeitgemäß den Bedürfnissen und Nutzungsansprüchen der Bewohner angepasst. So wurden zu starke 

Beschränkungen bei der Errichtung von Gartenhäusern aufgehoben und Stellplätze auch auf den pri- 

vaten Grundstücken zugelassen. 

Die Vermittlung der Ferienhäuser erfolgte anfangs großenteils durch die hierzu gegründete „Ferienpark 

Aulatal Oberaula Hausen GmbH und Co KG“, in der die privaten Hausbesitzer organisiert waren bzw. 

noch sind. Seit Errichtung des Ferienparks in den 1970er Jahren hat sich das Freizeitverhalten in 

Deutschland jedoch deutlich verändert, sowohl die Gäste- als auch die Übernachtungszahlen sind in 

dieser Zeit deutlich gesunken. Einschneidend war vor allem das Absinken der Übernachtungsdauer, 

durchschnittliche Werte von 9-10 Übernachtungen/Gast, wie sie noch Anfang der 90er Jahre üblich 

waren, gehören der Vergangenheit an. Stattdessen hält der Trend zum Kurzurlaub in den Mittelge- 

birgsregionen an. Eine gewinnbringende oder auch nur kostendeckende Vermietung der Ferienhäuser 

wird damit immer schwieriger. Ein Teil der Hausbesitzer ist entsprechend aus der Ferienhaus GmbH 

ausgetreten und versucht, die Häuser selbst zu vermieten. Die Ferienhaus GmbH vermittelt daher z.Z. 

nur noch für ca. ein Viertel der Hausbesitzer die Objekte, sie übernimmt für diese auch z.T. die Über- 

wachung der Häuser und Betreuung der Feriengäste und beschäftigt so 2 Arbeitskräfte. 

Aufgrund der schwierigen Vermietungssituation ist die Erzielung von ausreichenden Renditen zur lang- 

fristigen Instandhaltung bzw. Modernisierung der Gebäude immer weniger möglich. Viele Häuser wei- 

sen daher schon heute einen Investitionsstau, insbesondere hinsichtlich ihrer energetischen Ertüchti- 

gung, auf. So sind Fassaden, Decken und Dächer nicht gedämmt und es werden unrentable und 

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energetisch ungünstige Elektroheizungen weiterhin verwendet. Es ist nicht erkennbar, dass sich diese 

Situation mittelfristig verbessern wird, vielmehr ist mit einer weiteren Verschärfung der Vermietungssi- 

tuation zu rechnen, da eine Trendumkehr zu mehr Feriengästen in Oberaula nicht zu erkennen ist und 

da die Vermietung von Ferienhäusern mit dem Wohnstandard der 1970er Jahre bei ausbleibenden 

Investitionen die Situation zusätzlich verschärft. 

In dieser Situation wurde seitens eines Großteils der Hauseigentümer die Bitte an die Gemeinde her- 

angetragen, die Häuser ganzjährig bewohnen zu können. Auf diese Weise könnte einem zunehmen- 

den Leerstand entgegengewirkt und Investitionen in die Gebäude gefördert werden. Für viele Hausei- 

gentümer böte sich so auch die Möglichkeit, ihre Objekte als zukünftige Alterssitze zu nutzen und ihren 

1. Wohnstandort nach Oberaula zu verlegen bzw. hier zu belassen. Alle genannten Folgen sind auch 

im Interesse der Gemeinde und städtebaulich sinnvoll. Die Gemeindevertretung unterstützt daher 

mehrheitlich das Anliegen der Hausbesitzer auf dauerhaftes Wohnen. Voraussetzung hierfür ist die 

Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplans für dieses Gebiet, um eine gemeinsame Nutzung von 

Wohnen und Ferienhausvermietung im bisherigen Ferienpark zu ermöglichen. 

1.2 Verfahren 

Die Gemeindevertretung Oberaula hat daher am 14. Juni 2011 die Aufstellung der 3. Änderung des 

Bebauungsplans 2A „Ferienhausgebiet Oberaula“ in der Gemarkung Hausen beschlossen. Die Ände- 

rung wird als beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a Abs. 4 BauGB durchgeführt, es handelt sich 

somit um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung. Ziel ist es, in einem zum beplanten Innenbe- 

reich gehörenden Gebiet auch solche Nutzungen zuzulassen, die zukünftige Leerstände im Planungs- 

gebiet verhindern sollen, die sich aufgrund geänderter wirtschaftlicher – hier touristischer – Rahmen- 

bedingungen abzeichnen. 

Im Änderungsbereich des Bebauungsplanes werden weniger als 1 ha zulässige Grundfläche im Sinne 

des § 19 Abs. 2 BauNVO ausgewiesen. Die Ausweisung bewegt sich damit innerhalb des Rahmens 

des § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB, der als Vorraussetzung für die Durchführung des beschleunig- 

ten Verfahrens eine ausgewiesene Grundfläche von weniger als 2,0 ha festlegt. Hinsichtlich der Not- 

wendigkeit zum Ausgleich von Eingriffen, die durch die Änderung des Bebauungsplans hervorgerufen 

werden, gilt gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB im vorliegenden Fall, dass diese Eingriffe als im Sinne 

des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Ein 

Ausgleich ist daher nicht erforderlich. Weiterhin wird gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verbindung 

mit § 13 Abs. 3 BauGB von der Umweltprüfung abgesehen, ebenso von der Erstellung eines Umwelt- 

berichtes sowie der Zusammenfassenden Erklärung. Artenschutzrechtliche Belange gemäß § 44 

BNatSchG werden in Kap. 3.4 behandelt. 

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1.3 Lage und räumlicher Geltungsbereich 

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Der Ferienpark Hausen liegt am nordwestlichen Ortrand von Hausen. Er grenzt im Nordosten an ein 

aus den 60er Jahren stammendes Neubaugebiet an, die übrigen Grenzen bilden den Siedlungsrand 

zur landwirtschaftlich genutzten Flur. Entlang der nordöstlichen Grenze verläuft ein meist trocken gefal- 

lener Entwässerungsgraben. Das Planungsgebiet fällt leicht nach Südost ab, in ca. 250 m Entfernung 

befindet sich eine größere Teichanlage, die als Naherholungsgebiet genutzt wird. 

Lageplan (Auszug aus TK 25 Blatt 5122 Neukirchen, Maßstab 1 : 25.000) 

Der G e l t u n g s b e r e i c h umfasst folgende Flurstücke in der Gemarkung Hausen: 

Flur 5: 30/2–30/9, 30/11–30/38, 30/40–30/54, 30/56–30/62, 30/64, 30/66– 

30/68, 55-58, 59/9, 60, 61/6, 61/7, 62-84, 86-100, 101/1-101/2, 

102-129, 130/1, 130/4, 130/5 

Die G e s a m t g r ö ß e des Geltungsbereiches beträgt ca. 7,4 ha. 

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2 Bestand, Planungsvorgaben 

2.1 Regionalplan Nordhessen 2009 

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Die Planungsfläche ist im Regionalplan als „Ferienhausgebiet –Bestand“ innerhalb eines „Vorbehalts- 

gebietes für die Landwirtschaft“ dargestellt. Für die Änderung des Bebauungsplans ist daher eine Ab- 

weichung vom Regionalplan vorgesehen, für die seitens der Gemeinde ein Abweichungsantrag beim 

Regierungspräsidium gestellt wurde. 

Regionalplan Nordhessen 2009 

2.2 Flächennutzungsplan 

Im bisherigen Flächennutzungsplan ist die gesamte Plangebietsfläche als Sondergebiet Ferienhaus- 

gebiet dargestellt. Der Flächennutzungsplan wird daher gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 im Wege der Be- 

richtigung angepasst. 

2.3 Landschaftsplan 

Der Landschaftsplan Oberaula von 2002 weist die Planungsfläche als besiedelten Bereich mit Einzel- 

hausbebauung auf. In den Randbereichen befinden sich Hecken, die aber z.T. als standortfremd ein- 

gestuft werden. Besonders geschützte Biotope sind nicht vorhanden. Als Maßnahmen der Entwick- 

lungskarte werden für die südliche Grenze des Planungsgebietes die Schaffung eines gehölzreichen 

Übergangs vom Siedlungsrand zum Landschaftsraum sowie eine Begrenzung der Siedlungsentwick- 

lung gefordert. 

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2.4 Schutzgebietsausweisungen 

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Im Plangebiet liegen keine Schutzgebietsausweisungen gemäß Wasserhaushaltsgesetz oder Hessi- 

schem Naturschutzgesetz sowie keine nach BNatSchG besonders geschützten Biotope vor. 

Ebenso sind keine FFH-Gebiete oder Vogelschutzgebiete im Plangebiet oder in der näheren Umge- 

bung ausgewiesen. Zwar liegt das Gemeindegebiet innerhalb des vom Regierungspräsidium Kassel im 

August 2003 vorgeschlagenen Vogelschutzgebietes V-20 Natura 2000 Nr. 5022-401 Knüll, die Pla- 

nungsflächen liegen jedoch ortsnah und damit im Bereich der vom Regierungspräsidium vorgeschla- 

genen Innenabgrenzung. 

3 Weitere zu berücksichtigende Belange 

3.1 Vorhandene Ferienhausnutzung 

Durch die Änderung des Bebauungsplans bleibt die bisher erlaubte Nutzung der Häuser als Ferien- 

häuser weiterhin möglich. Allerdings ist nicht auszuschließen, dass durch die zunehmende, nunmehr 

legale Wohnnutzung mögliche Interessenten von Ferienhäusern das Angebot nicht oder nicht mehr 

wahrnehmen, da der Gesamtcharakter des Gebietes als Ferienhausgebiet sich ändert. Dies gilt zum 

einen in gestalterischer Hinsicht durch die Zulassung wohngebietstypischer Anlagen und Nebenanla- 

gen. Zum anderen sind bei entsprechender Zusammensetzung der Einwohner auch höhere Lärmbe- 

lastungen zumindest denkbar. Dadurch würden Ferienhausbesitzer, die weiterhin die gewerbliche Nut- 

zung bevorzugen, hinsichtlich ihrer beabsichtigten Einkommenserzielung benachteiligt, zumal der Er- 

werb der Ferienhäuser unter den Rahmenbedingungen des bisher gültigen Bebauungsplans erfolgte. 

Diese waren damit Bestandteil eines Ferienparks mit ausschließlicher Gestattung der Ferienhausnut- 

zung. 

Allerdings sind die Gästezahlen in den letzten 2-3 Jahrzehnten ständig gesunken. Nur noch ca. 25 % 

der Häuser werden durch die „Ferienpark Aulatal Oberaula Hausen GmbH und Co KG“ vermietet, ein- 

zelne Häuser werden privat vermietet. Durch den unter Pkt. 1.1 beschriebenen zunehmenden Rück- 

stand bei den Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen aufgrund fehlender Einnahmen aus 

der Vermietung ergibt sich mittelfristig die Gefahr, dass der schon vorhandene Leerstand steigt und so 

eine städtebaulich unerwünschte Problemlage entsteht. Schon jetzt werden nicht mehr als Ferienhäu- 

ser vermietbare Gebäude dauerhaft bewohnt, z.T. mit gerichtlicher Duldung und zeitlicher Befristung. 

Der Charakter des Gebietes wird sich daher durch geduldetes Dauerwohnen und zunehmende Leer- 

stände auch zukünftig ändern, er lässt sich nicht durch Ignorieren der sich ändernden Rahmenbedin- 

gungen konservieren. Die Gemeinde sieht sich daher in der Pflicht zur geordneten städtebaulichen 

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Entwicklung des Gebietes. Dabei wird durch entsprechende Beibehaltungen der bisherigen gestalteri- 

schen Festsetzungen der äußere Gebietscharakter weitgehend erhalten. 

Bei der Änderung des Bebauungsplans sind seitens der Hauseigentümer, bis auf eine Ausnahme, 

keine Einsprüche im Rahmen der Bürgerbeteiligungen gemäß § 3 Abs. 1 und 2 erhoben worden. Viel- 

mehr wurde das Vorhaben, angeregt durch einige Hausbesitzer, überwiegend begrüßt, so auch auf der 

Bürgerversammlung am 27. Januar in Hausen, zu der alle Hauseigentümer von der Gemeinde einge- 

laden wurden. Die Belange der Grundstücksbesitzer werden durch die Planung damit gewahrt. 

3.2 Vorhandener Gewerbebetrieb 

Durch die Änderung des Bebauungsplans bleibt auch die bisherige gewerbliche Nutzung des vorhan- 

denen Versorgungsbetriebes (Einzelhandelsgeschäft für den Vor-Ort-Bedarf, Schankwirtschaft) wei- 

terhin möglich. Die Einrichtung dieses Betriebes wurde, ebenso wie die Errichtung der Ferienhäuser, 

allerding unter den Rahmenbedingungen des bisher gültigen Bebauungsplans durchgeführt. Der Be- 

trieb diente und dient auch der Versorgung der Feriengäste, eine durch die Änderung des B-Plans 

verursachte zusätzliche Reduzierung des Gästeaufkommens würde die Besitzer hinsichtlich ihrer be- 

absichtigten Einkommenserzielung benachteiligen. Die Besitzerin des Versorgungsbetriebes sieht sich 

in dieser Situation und damit ihre grundgesetzlich geschützten Rechte am eingerichteten und ausgeüb- 

ten Gewerbegebiet berührt. Sie hat daher im Verlauf des Verfahrens Einspruch gegen die Änderungs- 

planung eingelegt. 

Allerdings ist offensichtlich, dass durch die Veränderungen im Gästeaufkommen auch eine Verände- 

rung in der Struktur der Einkommenserzielung des Gewerbebetriebes erfolgt sein muss und weiter 

erfolgen muss. Eine zu Beginn des Ferienparks vor 30 Jahren noch zu erwartende überwiegende Um- 

satzdeckung durch die Feriengäste ist schon länger nicht mehr gegeben. Die unter Pkt. 1.1 sowie Pkt. 

3.1 beschriebenen Veränderungen der Rahmenbedingungen hinsichtlich Gästeaufkommen und zu- 

nehmenden Leerständen werden die Betriebseinkünfte des Versorgungsbetriebes aus den Ferien- 

hausvermietungen absehbar weiter reduzieren. Die mit der Aufstellung des Bebauungsplans im Jahr 

1978 vorhandenen wirtschaftlichen Bedingungen sind daher mit den heutigen nicht mehr vergleichbar. 

Dies ergibt sich allerdings allein aus der schwindenden Nachfrage nach Ferienhäusern, die zukünftig 

zulässige Wohnnutzung ist Ausdruck dieser Änderung und nicht ihre Ursache. 

Die Gemeinde Oberaula hat in Abwägung mit den Belangen der Besitzerin des Versorgungsbetriebes 

einerseits und den zu erwartenden, unter Pkt. 1.1 und Pkt. 3.1 beschriebenen negativen städtebauli- 

chen Entwicklungen im Ferienpark in Übereinstimmung mit dem überwiegenden Teil der Hauseigen- 

tümer die Änderung des Bebauungsplanes in der vorliegenden Form beschlossen. 

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3.3 Nachbarschutz, Entschädigung 

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Sofern die durch diese Bauleitplanung geänderte Nutzung die ausgeübte, bisher rechtmäßige Nutzung 

beeinträchtigt, stellt sich die Frage der Entschädigung. Aktuell wird diese Frage aufgrund der Ableh- 

nung der Bebauungsplanänderung durch derzeitige Grundstückseigner. Hierzu ist festzuhalten, dass 

kein absoluter Anspruch auf Planfortbestand oder planungsrechtliche Absicherung vorhandener Nut- 

zungen besteht. „Die Gemeinde kann beim Überwiegen anderer Belange in einen vorgefundenen Be- 

stand durch rechtmäßige Abwägung eingreifen. Wird dabei die zulässige Nutzung eines Grundstücks 

aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung ein, ist dafür 

Entschädigung zu zahlen.“ (Fickert/Fieseler, 1998). Als „anderer Belang“ ist hier das städtebauliche 

Erfordernis heranzuführen, zunehmenden Leerständen in einem Baugebiet aufgrund nicht mehr zeit- 

gemäßer Festsetzungen zur baulichen Nutzung entgegenzuwirken. Allerdings gilt auch hier der Be- 

standschutz, in diesem Sinne „…muss nach dem Gebot der Rücksichtnahme grundsätzlich die neu 

hinzukommende Nutzung auf den materiell rechtmäßigen Bestand Rücksicht nehmen. Der Veranlasser 

der neu hinzukommenden Nutzung hat die notwendigen Schutzmaßnahmen daher selbst zu vertreten 

bzw. gegen sich gelten zu lassen.“ Die angestrebte Wohnnutzung dürfte mit der weiteren Vermietung 

der Ferienhäuser nicht kollidieren und keinen Schadensanspruch begründen, da der Aufenthalt in Fe- 

rienhäusern dem Wohnen gleichgestellt oder zumindest vergleichbar ist. 

3.4 Naturschutzrechtliche Belange 

Das Ferienhausgebiet weist einen seit ca. 35 Jahren angelegten und sich entwickelnden Gehölzbe- 

stand mit z.T. standortgerechten Laubgehölzen sowie z.T. eher standortfremden Gehölzen, vor allem 

Koniferen auf. Besonders die zum Siedlungsrand vorgenommenen Heckenpflanzungen sind oftmals 

mit standortfremden Gehölzen, vor allem Koniferen, vorgenommen worden. Die zwischen den Ferien- 

häusern gelegenen Grünflächen sind überwiegend als Rasenflächen mit höherer Pflegeintensität aus- 

gebildet. Im südöstlichen Teil befindet sich eine größere Grünfläche geringerer Nutzungsintensität, die 

im Landschaftsplan als halbruderale Gras- und Staudenflur eingestuft wird. Als weitere Freiflächen 

sind eine Spielplatz sowie eine Tennisanlage vorhanden. 

Besonders schutzwürdige Biotope sind somit im Planungsgebiet nicht vorhanden. Besonders und / 

oder streng geschützte Tier- und Pflanzenarten nach § 44 BNatSchG sind damit im Planungsgebiet 

ebenfalls nicht zu erwarten und können somit auch nicht beeinträchtigt werden, zumal auch keine we- 

sentlichen flächenbezogenen Änderungen durch diese Bauleitplanung gegenüber dem bisherigen Be- 

stand geplant sind. 

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4 Planung, Änderung des gültigen Bebauungsplans 

Der Bebauungsplan soll so geändert werden, dass die vorhandenen Gebäude auch zum ständigen 

Wohnen genutzt werden können. Da die Wohnhäuser absehbar zukünftig auch von älteren Einwoh- 

nern als Altersruhesitze genutzt werden, sollen auch ambulante Pflegedienste im Plangebiet zulässig 

sein. Daneben soll eine Vermietung als Ferienhäuser weiterhin möglich bleiben. Neben der so erfor- 

derlichen Änderung der baulichen Nutzung – Änderung von Sondergebiet in Wohngebiet – sollen wei- 

tere textliche Festsetzungen geändert werden, die eine zukünftige Wohnnutzung behindern. Hierzu 

gehören insbesondere bisherige Beschränkungen zur Errichtung von Gartenhäusern, Carports oder 

zur Nutzung der Grundstücksfreiflächen als Nutzgarten. Durch Beibehaltung der wichtigsten Gestal- 

tungsvorschriften, des Maßes der baulichen Nutzung sowie der vorgegebenen Baugrenzen- und Linien 

soll der Gesamtcharakter des Gebietes jedoch weitgehend erhalten bleiben. 

4.1 Art der baulichen Nutzung 

Um ein Nebeneinander von Wohnen – als zukünftige Hauptnutzung - und dem Weiterbetrieb von Feri- 

enhäusern zu ermöglichen, wird ein Besonderes Wohngebiet gemäß § 4a BauNVO ausgewiesen. 

Besondere Wohngebiete werden gemäß § 4a Abs. 1 charakterisiert als „…überwiegend bebaute Ge- 

biete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in Abs. 2 genannter Anlagen 

eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnut- 

zung erhalten und fortentwickelt werden soll.“ In Abs. 2 werden als a l l g e m e i n z u l ä s s i g e N u t - 

z u n g e n u.a. Wohngebäude, Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speise- 

wirtschaften und sonstige Gewerbebetriebe genannt. 

Entsprechend der obigen Definition ist der bisherige Ferienpark überwiegend bebaut, er weist durch 

die vorhandenen einheitlich gestalteten und genutzten Ferienhäuser eine besondere Eigenart auf und 

die bisher schon ausgeübte, wenngleich nicht in jedem Fall rechtmäßige Wohnnutzung soll erhalten 

und fortentwickelt werden. 

Gemäß der in § 4a Abs. 1 Satz 2 BauNVO beschriebenen Zweckbestimmung dienen auch Besondere 

Wohngebiete „… vorwiegend dem Wohnen; sie dienen (aber) auch der Unterbringung von Gewerbe- 

betrieben und sonstigen Anlagen im Sinne der Absätze 2 und 3, soweit diese Betriebe und Anlagen 

nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind.“ Unter den in Frage 

kommenden Wohnbaugebietstypen ist der Vorrang des Wohnens im Besonderen Wohngebiet am 

wenigsten stark ausgebildet, ein voraussehbarer und auch beabsichtigter Anteil an Ferienhäusern – 

festgesetzt als Betriebe des Beherbergungsgewerbes oder sonstiger Gewerbebetrieb – widerspricht 

damit nicht dem Gebietscharakter. Die „besondere Eigenart“ des Gebietes wird in der Begründung 

beschrieben. 

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Hinsichtlich der zugelassenen Nutzungen sollen die a l l g e m e i n z u g e l a s s e n e n N u t z u n g e n 

(§ 4a Abs. 2 BauNVO) und die a u s n a h m s w e i s e z u g e l a s s e n e n N u t z u n g e n gemäß Abs. 

3 soweit ermöglicht werden, dass die Zweckbestimmung des Besonderen Wohngebiets bzw. dessen 

Gebietscharakter nicht verfehlt wird. Die allgemein zulässigen Läden, Schank- und Speisewirtschaften 

können durch G l i e d e r u n g d e s W o h n g e b i e t e s zugelassen bleiben. So können nach § 1 

Abs. 4 BauNVO im Bebauungsplan Festsetzungen getroffen werden, „…, die das Baugebiet nach der 

Art der zulässigen Nutzung und nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürf- 

nissen und Eigenschaften gliedern.“ Das bisherige Sondergebiet 3 mit der Gastwirtschaft kann daher 

weiterhin als eigenständiges Teilgebiet - hier des Besonderen Wohngebietes WB3 - ausgewiesen 

werden, sodass die allgemein zulässige Hauptnutzung des § 4a Abs. 2 Nr. 2 – Läden, Schank- und 

Speisewirtschaften – festgesetzt und so dem allgemeinen Gebietscharakter eines Besonderen Wohn- 

gebietes Rechnung getragen wird. 

4.2 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Überbaubare Grund- 

stücksflächen 

Die bisherigen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung und zur Bauweise sowie die festge- 

setzten Baugrenzen und Baulinien haben, neben den eigentlichen Gestaltungsvorschriften, wesentlich 

zur charakteristischen Gestaltung und Strukturierung des Plangebietes beigetragen. Sie stehen einer 

zukünftigen Wohnnutzung der Gebäude nicht im Weg und bleiben daher weitgehend unverändert. 

4.3 Gestaltung 

Festsetzungen zur äußeren Gestaltung der baulichen Anlagen erfolgen auf der Rechtsgrundlage der 

§§ 9 und 81 Hessische Bauordnung. Sie werden gemeinsam mit dem Bebauungsplan als Gestal- 

tungssatzung beschlossen. Grundlage der Festsetzungen sind Gestaltungsziele, die für ein begrenztes 

Siedlungsgebiet definiert werden. 

Die gestalterischen Festsetzungen haben neben den überwiegend einheitlichen Baukörpern auch zu 

äußerlich weitgehend einheitlich gestalteten Gebäuden mit hellen Außenwänden und dunklen Firstver- 

kleidungen aus Holz geführt, die der Ferien- bzw. Wohnanlage einen eigenständigen wiedererkennba- 

ren Charakter verleihen. Sie haben damit das Ziel erreicht, einen in sich geschlossenen, eigenständi- 

gen Siedlungskörper mit hohem Identifikationspotential zu entwickeln, der sich ebenfalls gut in den 

Landschaftsraum eingliedert. Dieser Siedlungscharakter soll weiterhin erhalten bleiben, auch, damit 

die Ferienhäuser weiterhin in einem attraktiven Umfeld vermietet werden können. 

Die Gestalterischen Festsetzungen bzw. Örtlichen Bauvorschriften bleiben somit weitgehend unverän- 

dert. Sie betreffen die Gebäude (Dachform und Farbe, Wandflächen, Dachaufbauten), die Gartenhäu- 

ser (äußere Bekleidung, Dachform und –farbe) sowie Einfriedungen (Art und Höhe). Lediglich die Hö- 

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he der Einfriedungen wird auf max. 1,20 m reduziert, um den offenen Charakter der Wohnanlage nicht 

zu beeinträchtigen. 

4.4 Nebenanlagen, Stellplätze 

Bei Zulassung dauerhaften Wohnens in der Siedlungsanlage steigen auch die Ansprüche an Stau- und 

Abstellmöglichkeiten. Dies gilt umso mehr, da die Gebäude nicht unterkellert sind. In der 3. Änderung 

dieses Bebauungsplans werden daher neben den schon zulässigen Stellplätzen auch alternativ je ein 

Carport pro Grundstück zugelassen sowie die zulässige Größe der Gartenhäuser entsprechend § 55 

HBO von derzeit 15 m³ auf nunmehr 30 m³ erhöht. Zusätzlich zugelassen werden außerdem kleinere 

Anbauten zur Unterbringung von modernen Heizungsanlagen, die in den vorhandenen Häusern nicht 

untergebracht werden können. Durch die weiterhin geltenden Gestaltungsvorschriften für die Garten- 

häuser sowie die Höhenbegrenzung der Carports sollen negative Auswirkungen auf das äußere Er- 

scheinungsbild der Wohnanlage sowie den Siedlungscharakter verhindert werden. 

4.5 Grünflächen, Bepflanzungsflächen 

Eine nunmehr zulässige dauerhafte und damit zunehmend ganzjährige Wohnnutzung der Gebäude 

wird energetische Sanierungsmaßnahmen erforderlich machen. Die Gebäude werden zurzeit überwie- 

gend durch alte elektrische Nachtspeicheröfen beheizt. Um zukünftig auch eine zentrale Wärmeerzeu- 

gung- und versorgung mehrerer Gebäude zu ermöglichen, sind diese auch auf den ausgewiesenen 

Grünflächen ausnahmsweise zulässig, da andere Flächen im Gebiet nicht zur Verfügung stehen. 

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5 Flächenbilanz 

Wohngebietsfläche: 56.443 m 2 

Grünflächen: 8.369 m 2 

davon Sport- und Freizeiteinrichtungen 3.576 m 2 

davon Park 4.793 m 2 

Straßenfläche: 9.215 m 2 

davon Straßenverkehrsfläche 5.082 m 2 

davon Parkplatz 2.085 m² 

davon Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung 2.048 m 2 

Größe Geltungsbereich: 74.027 m 2 

Oberaula, den ............................. .............................................. 

Wagner, Bürgermeister 

Büro für 



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