Von wegen ausrangiert - Hesse Newman

ImmoBIlIEn / HEssE nEwman ClassIC ValuE<br />

exeCutiVe Summary<br />

In den kommenden zehn Jahren sollten sich<br />

Anleger des <strong>Hesse</strong> <strong>Newman</strong> Classic Value über<br />

regelmäßige Auszahlungen freuen können.<br />

Für die Zeit danach und den Verkauf ist<br />

entscheidend, wie das noch in der Entwicklung<br />

befindliche Frankfurter Europaviertel als<br />

Büroimmobilienstandort angenommen wird.<br />

<strong>Von</strong> <strong>wegen</strong> <strong>ausrangiert</strong><br />

Im Frankfurter Europaviertel haben Bagger und Baukräne das Sagen. <strong>Hesse</strong> <strong>Newman</strong> Capital hat<br />

sich in dem Entwicklungsgebiet die einzige große Alt-Immobilie gesichert. Mieter für die<br />

kommenden zehn Jahre ist die Deutsche Bahn. Eine Investition, die wie auf Schienen laufen sollte.<br />

Gut Ding braucht Weile – vor 14<br />

Jahren beschloss die Deutsche<br />

Bahn, ihre Güterverkehr- und<br />

Rangieranlage am Frankfurter Hauptbahnhof<br />

aufzugeben. Auf den rund 90<br />

Hektar - damals weitgehend mit Schienen<br />

bedeckter Fläche - soll westlich der<br />

Stadtmitte ein neues Stadtviertel entstehen,<br />

das Europaviertel. Nach der Hamburger<br />

Hafencity ist das Projekt zwischen<br />

Bockenheim, Messe und Gallusviertel die<br />

zweitgrößte innerstädtische Entwicklung<br />

in Deutschland.<br />

Zehn Jahre nach dem DB-Beschluss, im<br />

Jahr 2006, steht das erste Gebäude, ein<br />

Mövenpick-Hotel. Vor gut einem Jahr<br />

22 Fonds & Co. 01 | 11<br />

beziehen dann erste Mieter ihre Wohnungen,<br />

im Oktober 2010 feiert das erste<br />

Bürogebäude, der neue Sitz von BNP<br />

Paribas, seine Fertigstellung. Vor allem im<br />

Osten des Viertels geht es schon seit längerem<br />

voran, für den größeren Teil westlich<br />

der Emser Brücke liegt seit Frühjahr<br />

2010 ebenfalls der endgültige Bebauungsplan<br />

vor. Nun wird auch dort kräftig<br />

<strong>Hesse</strong> <strong>Newman</strong><br />

Classic Value<br />

Ausgabe 01/2011<br />

SeHr Gut<br />

gebuddelt. In den kommenden Jahren<br />

sollen im Europaviertel nach und nach<br />

insgesamt rund 3800 Wohnungen und<br />

30 000 Arbeitsplätze entstehen.<br />

Ein Gebäude in dem bisher weitgehend<br />

brachliegenden Westen des Entwicklungsgebiets<br />

steht schon längst: die Bahn-<br />

Pyramide. Der Gebäudekomplex besteht<br />

aus sechs Flügelbauten, die durch jeweils<br />

fünfgeschossige Pavillons miteinander<br />

verbunden sind. In der Mitte reckt sich<br />

ein 17-geschossiger Büroturm 65 Meter<br />

in die Höhe. Der Kölner Architekt Stephan<br />

Böhm hat das Objekt von 1991 bis<br />

1993 als Hauptverwaltung der Deutschen

---

Bahn gebaut. Doch schon vier Jahre später<br />

zog die DB-Zentrale an den weitaus<br />

prestigeträchtigeren Potsdamer Platz in<br />

Berlin. Damit wurde die Pyramide für<br />

den staatseigenen Verkehrskonzern aber<br />

keineswegs überflüssig. <strong>Von</strong> der Bahn-<br />

Pyramide aus wird das wichtigste Geschäftsfeld<br />

betreut: Personenverkehr. 1900<br />

Mitarbeiter der Bahn-Töchter DB Netz,<br />

DB Systel, DB Regio, DB Fernverkehr<br />

und DB Stadtverkehr, aber auch die Konzernentwicklung<br />

sowie die Informations-<br />

und Telekommunikation-Infrastruktur<br />

residieren in dem Gebäude.<br />

Insgesamt haben noch immer 14 000<br />

Bahn-Mitarbeiter ihre Büros in Frankfurt.<br />

Die Main-Metropole ist damit zweitwichtigster<br />

Standort der staatseigenen<br />

Bahn AG. Und bleibt es: Gerade erst beschloss<br />

der Bahnkonzern, das Management<br />

der Ressorts Transport und Logistik<br />

ebenfalls wieder von Frankfurt aus arbeiten<br />

zu lassen. Das Unternehmen ist also<br />

sehr stark an den Standort gebunden.<br />

und beim aktuellen städteranking von<br />

HWWI-Berenberg liegt der Standort<br />

Frankfurt auf Platz 1. Für die Studie wurden<br />

die 30 größten deutschen Städte<br />

hinsichtlich wichtiger Standortfaktoren<br />

wie wirtschaftliche Dynamik, Innovationskraft,<br />

demographische Entwicklung,<br />

Bildung, Internationalität und Erreichbarkeit<br />

untersucht. Dabei konnte die<br />

hessische Metropole nicht nur Düsseldorf,<br />

Köln, Hamburg oder Stuttgart weit hinter<br />

sich lassen, auch München wurde – wenn<br />

auch knapp – auf den 2. Platz verwiesen.<br />

Für die Autoren der Studie Grund genug<br />

Frankfurt das Prädikat „die deutsche internationale<br />

Dienstleistungsmetropole“<br />

zu verleihen. Keine schlechte Lage für<br />

Büroimmobilien.<br />

Das sah man bei <strong>Hesse</strong> <strong>Newman</strong> Capital<br />

ähnlich. Im August 2010 kaufte das<br />

Hamburger Emissionshaus die Bahn-Pyramide<br />

zu einem Preis von 73 Millionen<br />

Euro für den Geschlossenen Fonds <strong>Hesse</strong><br />

<strong>Newman</strong> Classic Value. Der Kaufpreis ist<br />

angemessen: Laut Gutachten der Immobilien-Experten<br />

von Bulwien Gesa hat<br />

die Immobilie einen Marktwert von 74<br />

Millionen Euro.<br />

Für <strong>Hesse</strong> <strong>Newman</strong> Capital ist der Capital<br />

Value erst der sechste Fonds überhaupt.<br />

Gestartet ist das Emissionshaus, das<br />

mit Marc Drießen, vormals HGA Capital,<br />

und Marcus Simon, zuvor Lloyd<br />

Fonds, zwei erfahrene Vorstände hat, im<br />

Jahr 2008 mit Schiffsfonds; bisher wurden<br />

insgesamt drei aufgelegt. Der erste Immobilienfonds<br />

ging Anfang 2010 in den Vertrieb,<br />

im September der zweite, der Classic<br />

Value ist die Nummer 3.<br />

Interessant ist die Bahn-Pyramide aber<br />

nicht nur <strong>wegen</strong> des aboluten Kaufpreises,<br />

sondern insbesondere <strong>wegen</strong> der Relation<br />

des Preises zur Miete. Diese liegt bei<br />

diesem Objekt deutlich niedriger als bei<br />

anderen Objekten in Innenstadtlagen der<br />

Main-Metropole. Hier liegt ein enormes<br />

Potenzial für Wertsteigerungen. Die<br />

Hamburger zahlten lediglich das 14,2-<br />

Fache der Jahresnettomiete an Aurelis.<br />

Die einstige Bahntochter gehört seit 2007<br />

der Hochtief Projektentwicklung und<br />

Redwood Grove International. Aurelis<br />

vermarktet 67 Hektar im westlichen Teil<br />

des Europaviertels.<br />

„Uns gefällt an der Immobilie vor allem<br />

die erstklassige Lage in Verbindung mit<br />

dem niedrigen Mietpreis“, sagt Marc<br />

Drießen, Vorstand von <strong>Hesse</strong> <strong>Newman</strong><br />

Capital. „Das Europaviertel ist der neue<br />

Business-Standort am Main mit viel Potential<br />

für Investoren.“<br />

FondsCheck*<br />

HeSSe NewmaN ClaSSiC Value<br />

Zielmarkt<br />

Fondsvolumen<br />

Anteil Eigenkapita l<br />

Mindestbeteiligung<br />

Platzierungsgarantie<br />

Agio<br />

Gesamtausschüttung (v. St./n. St.)<br />

Laufzeit<br />

unternehmensberechnungen<br />

Weichkosten zu Fondsvolumen<br />

exkl./inkl. Agio<br />

Weichkosten zu Eigenkapital<br />

exkl./inkl. Agio<br />

Rendite nach Steuern (Mid Case)<br />

High-Case-Rendite nach Steuern<br />

Low-Case-Rendite nach Steuern<br />

Renditeerwartung<br />

Volatilität<br />

Scope-Rating<br />

Fondstelegramm-Wertung<br />

TKL-Note Initiator<br />

TKL-Note Fonds<br />

TKL-Gesamtwertung<br />

Fonds&Co.-urteil<br />

Kontakt<br />

* Erklärungen s. S. 5<br />

Deutsche Büroimmobilien<br />

86 Mio. €<br />

51,1 %<br />

20 000 €<br />

nein<br />

5 %<br />

–/188,5 %<br />

2024<br />

5,65/8,0 %<br />

11,06/15,29 %<br />

6,9 %<br />

7,96 %<br />

2,64 %<br />

BBB<br />

BBB<br />

BBB+<br />

–<br />

–<br />

2,26<br />

****<br />

sehr gut<br />

www.hesse-newmann.de<br />

HEssE nEwman ClassIC ValuE / ImmoBIlIEn<br />

Doch auch für die Deutsche Bahn rechnet<br />

sich das Objekt. In keinem anderen<br />

Mietobjekt bekommt sie so viel Substanz<br />

fürs Geld. Überall sonst in Frankfurt zahlt<br />

sie höhere Mieten als die hier fälligen 9,05<br />

Euro pro Quadratmeter Bürofläche. Der<br />

Mietvertrag läuft bis Ende 2020, dann<br />

kann die Bahn um fünf Jahre verlängern.<br />

Das dürfte sie auch tun, denn „das ist die<br />

günstigste Miete, die in der Innenstadt für<br />

moderne Flächen gezahlt wird“, gibt sich<br />

<strong>Hesse</strong>-<strong>Newman</strong>-Vorstand Drießen zuversichtlich.<br />

„Im Europaviertel-Ost wird<br />

bereits für 30 Euro vermietet.“<br />

Zur Miete kommt eine Verwaltungspauschale<br />

von zwei Prozent jährlich hinzu<br />

sowie bis 2017 ein Investitionszuschlag<br />

von 26 088 Euro. Insgesamt liegt die Jahresmiete<br />

für die Bahn-Pyramide damit<br />

anfangs bei 5,26 Millionen Euro. Doch<br />

sobald der Verbraucherpreisindex um fünf<br />

Prozent gestiegen ist, wird die Miete vollständig<br />

an den höheren Wert angepasst.<br />

Im Prospekt rechnet <strong>Hesse</strong> <strong>Newman</strong> mit<br />

zwei Prozent Inflation, würde demnach<br />

also die Miete in jedem dritten Jahr um<br />

sechs Prozent anheben.<br />

Der Classic Value ist ein attraktiver Core-<br />

Immobilienfonds in Deutschland mit<br />

mehr als sechs Prozent Auszahlung. Der<br />

Fonds bietet anfangs 6,25 Prozent, die auf<br />

sieben Prozent steigen. Auch die äußeren<br />

Bedingungen stimmen: Deutschlands Immobilienmarkt<br />

zeigte sich selbst in der<br />

Krise als schwankungsarm, Frankfurt ist<br />

laut Städteranking der bundesweit attraktivste<br />

Standort überhaupt. Und das Objekt<br />

selbst hat Mietsteigerungspotenzial:<br />

Der Immobilienberater Jones Lang Lasalle<br />

nennt in Frankfurter Innenstadtlage Spitzenmieten<br />

von über 30 Euro pro Quadratmeter.<br />

Derzeit liegt die Miete für die<br />

Bahn-Pyramide bei weniger als einem<br />

Drittel dieser Spitzenmieten.<br />

Zudem entwickelt sich das zentral gelegene<br />

Europaviertel immer mehr zum<br />

gefragten Standort. Und der langfristig<br />

gebundene Mieter ist durchaus bonitätsstark:<br />

Die Ratingagentur Standard &<br />

Poor’s bewertet das Staatsunternehmen<br />

Deutsche Bahn mit AA. Guter Standort,<br />

gute Lage, solventer Mieter, langfristiger<br />

Mietvertrag, attraktive Ausschüttung.<br />

Wenn nicht alles täuscht, sollte der Fonds<br />

wie auf Schienen laufen. { Sabine Groth<br />

Fonds & Co. 01 | 11 23