Wer eine Immobilie verkaufen will und sich dabei an Makler:innen wendet, wird auf den Begriff Maklervertrag stoßen. Dabei wird zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Makleralleinauftrag unterschieden. Was es mit beiden auf sich hat, welche anderen Arten von Aufträgen es gibt, die verschiedenen Vor- und Nachteile und worauf Immobilienverkäufer:innen bei Verträgen mit Makler:innen achten müssen, wird in diesem Beitrag erläutert.
- Bei der Vermittlung einer Immobilie durch Makler:innen, gibt es drei gängige Auftragsformen: Der Allgemeinauftrag, der einfache und der qualifizierte Makleralleinauftrag.
- Beim qualifizierten Makleralleinauftrag ist eine Makler:in exklusiv für die Vermittlung der Immobilie zuständig. Hier dürfen auch Eigentümer:innen selbst nicht mehr tätig werden, um die Immobilie zu verkaufen. Für eine schnelle und stressfreie Vermittlung ist der qualifizierte Makleralleinauftrag durchaus am attraktivsten, da hier die Motivation der Makler:in am größten ist.
- Der Allgemeinauftrag besagt, dass die Eigentümer:in die Immobilie selbst verkaufen und mehrere Makler:innen gleichzeitig mit der Vermittlung beauftragen darf. Das kann zu einem hohen organisatorischen Aufwand und niedrige Initiative der Makler:innen führen.
- Der einfache Makleralleinauftrag verbietet die Beauftragung mehrerer Makler:innen gleichzeitig, hier dürfen Eigentümer:innen die Immobilie jedoch noch selbst verkaufen. Die Motivation der Makler:innen bleibt auch hier nur mäßig, da das Risiko besteht, dass die Eigentümer:in die Immobilie selbst verkauft.
- Jegliche Aufträge müssen in schriftlicher Form gebracht werden, um rechtswirksam zu sein. Um die Rechtswirksamkeit zu sichern, dürfen zudem keine unzulässigen Klauseln (zum Beispiel Provisionsanspruch trotz erfolgloser Vermittlung) in der Vereinbarungen stehen.
- Bei einem qualifizierten Makleralleinauftrag benötigt es einen Individualauftrag. Das bedeutet, dass hier unter anderem Laufzeit und Verlängerung, Kündigung, Aufwandsentschädigungen und die Pflicht der Makler:in zum Tätigwerden festgehalten werden müssen.
Definition Makleralleinauftrag bzw. Maklervertrag
Ein Makleralleinauftrag bedeutet, dass zwischen Auftraggeber:in und Makler:in ein exklusiver Maklervertrag besteht. Das heißt konkret, dass die Auftraggeber:in zusichert, keine andere Makler:in zu beauftragen, um ihre Immobilie zu verkaufen.
In § 652 ff. BGB sind sämtliche rechtliche Regelungen der Bestandteile eines Maklervertrags festgelegt. Unter anderem, dass der Maklerlohn nur bei erfolgreicher Vermittlung zu zahlen ist oder was passiert, wenn ein unverhältnismäßig hoher Maklerlohn vereinbart worden ist. Dieser kann vor der Auszahlung auf einen angemessenen Betrag heruntergesetzt werden, sofern Eigentümer:innen einen Antrag stellen.
Wann brauche ich einen Maklervertrag
Generell gilt, dass, wenn Eigentümer:innen ihre Immobilie durch Makler:innen vermitteln möchten, ein Vertrag notwendig ist. Mündliche Abmachungen sind seit dem 23.12.2020 nicht mehr zulässig. Laut § 656a BGB ist ein schriftlicher Vertrag für die Rechtswirksamkeit der Zusammenarbeit zwischen Makler:in und Eigentümer:in zwingend notwendig.
Allgemeinauftrag vs. einfacher Alleinauftrag vs. Qualifizierter Makleralleinauftrag
Viele Eigentümer:innen entscheiden sich bei dem Verkauf ihrer Immobilie dafür, mit Makler:innen zusammenzuarbeiten. Das hat von Vorteil, dass neben der objektiven Immobilienbewertung, auch jegliche Beratungen und Gespräche von der Makler:in übernommen werden. Zudem verfügen Makler:innen meist über wichtiges Fachwissen, das für eine schnelle und erfolgreiche Vermittlung ausschlaggebend sein kann.
Wenn Auftraggeber:innen Makler:innen für den Verkauf einer Immobilie beauftragt, wird ein Maklervertrag aufgesetzt. Bei einem Maklervertrag gibt es in der Regel drei verschiedene Formen: Den Allgemeinvertrag, den einfachen und qualifizierten Makleralleinauftrag.
| Vor- / Nachteile Maklervertrag | Qualifizierter Makleralleinauftrag | Einfacher Makleralleinauftrag | Allgemeinauftrag |
|---|---|---|---|
| Motivation der Makler:in | Hoch | Mäßig | Niedrig |
| Beauftragung mehrerer Makler:innen gleichzeitig | Nicht möglich | Nicht möglich | Möglich |
| Privat Verkauf durch Eigentümer:innen | Nicht möglich | Möglich | Möglich |
Qualifizierter Makleralleinauftrag
Der qualifizierte Makleralleinauftrag unterscheidet sich von dem einfachen Alleinauftrag, da hier das Recht des Verkäufers das Objekt selbst zu vermarkten entfällt. Es gilt also ein Alleinvertretungsanspruch des Maklers und der Ausschluss der Eigenvermarktung. Die Motivation eines Maklers, das Objekt schnell und erfolgreich zu vermitteln, ist bei einem qualifizierten Makleralleinauftrag somit am höchsten. Zudem verpflichtet sich der Makler in einem qualifizierten Makleralleinauftrag, das Objekt proaktiv zu vermarkten. Wenn er dies nicht tut, kann der Verkäufer den Vertrag frühzeitig kündigen oder Schadensersatz verlangen.
Vorteile eines qualifizierten Makleralleinauftrags
Viele Immobilienverkäufer:innen sehen einen qualifizierten Makleralleinauftrag oft auch als „Knebelvertrag“. Zwar ist es richtig, dass Eigentümer:in bei einem qualifizierten Makleralleinauftrag sprichwörtlich alles auf eine Karte setzen, jedoch hat der qualifizierte Makleralleinauftrag auch für die Auftraggeber:innen erhebliche Vorteile.
Übersichtlichkeit & Zeitersparnis
Immobilienverkäufer:innen müssen sich nicht mit mehreren Makler:innen auseinandersetzen, sondern haben durch den qualifizierten Makleralleinauftrag einen einzigen Ansprechpartner über den sämtliche Kommunikation mit Interessent:innen läuft.
Das spart, dank klarer Organisation, erheblich Zeit und Nerven.
Arbeiten Immobilienverkäufer:innen nur mit einer Maklerin zusammen, sind die zudem Konditionen immer klar. Es müssen keine verschiedenen Verträge oder Abmachungen navigiert werden.
Mehr Seriosität
Wenn ein Objekt von vielen verschiedenen Makler:innen angeboten wird, wie es beim Allgemeinauftrag der Fall wäre, besteht die Gefahr, dass Interessent:innen das Objekt als weniger begehrlich oder gar unseriös sehen.
Hohe Motivation für eine erfolgreiche Vermittlung
Der wohl wichtigste Vorteil eines qualifizierten Makleralleinauftrags ist es, dass die Motivation das Objekt erfolgreich zu vermitteln seitens der Makler:innen hier am größten ist. Es besteht kein Risiko, dass das Objekt trotz Bemühungen anderweitig verkauft wird. Die Makler:innen stecken in der Regel also weitaus mehr Zeit und Arbeit in die Vermarktung des Objektes, um die Immobilie schnell und erfolgreich zu vermitteln.
Nachteile
Bevor Auftraggeber:innen sich für einen qualifizierten Makleralleinauftrag entscheideen, ist es natürlich wichtig, sich über die Nachteile eines solchen Vertrages zu informieren.
Vertraglich gebunden
Während des Zeitraums des Vertrages kann der Verkäufer weder selbst noch mit anderen Makler:innen aktiv werden. Sollte er dies trotz Vertrages tun, läuft er Gefahr, Schadensersatz an den beauftragten Makler zahlen zu müssen.
Aufwandsentschädigungen
Wenn es zu keiner erfolgreichen Vermittlung kommt, wird der Immobilieneigentümer, sofern vertraglich festgehalten, die Aufwandsentschädigungen der Makler:in trotzdem tragen müssen.
Frühzeitige Kündigung nur aus triftigen Gründen
Eine frühzeitige Kündigung ist bei einem befristeten Vertrag schwierig. Nur wenn triftige Gründe vorliegen, können Auftraggeber:innen einen befristeten qualifizierten Makleralleinauftrag kündigen.
Einfacher Makleralleinauftrag
Bei einem einfachen Makleralleinauftrag vermarktet nur ein Makler die zu vermittelnde Immobilie. Die Auftraggeber:in darf rechtlich somit keine anderen Makler:innen mit der Vermarktung beauftragen, sonst läuft er Gefahr Schadensersatz zahlen zu müssen. Bei dem einfachen Makleralleinauftrag darf der Eigentümer jedoch noch selbst tätig werden und die Immobilie direkt verkaufen. Wenn die Eigentümer:in sein Objekt selbst verkauft, hat die Makler:in keinen Anspruch auf Provision.
Vorteile
- Nur eine Ansprechpartner:in
- Eigentümer:in kann die Immobilie selbst verkaufen
Nachteile
- Niedrige Motivation der Makler:innen
Allgemeinauftrag
Bei einem Allgemeinauftrag wird bei einer erfolgreichen Vermittlung durch die Makler:in eine Provision gezahlt. Den Allgemeinauftrag zeichnet aus, dass hier mehrere Makler:innen gleichzeitig die Immobilie vermarkten dürfen. Zudem kann auch die Eigentümer:in selbst nach Käufer:innen suchen.
Oftmals ist die Motivation, viel Zeit und Arbeit in die Vermarktung bei einem solchen Auftrag zu investieren, deutlich geringer. Das liegt daran, dass für die Makler:in ein höheres Risiko besteht, dass sich die Arbeit der Makler:innen nicht auszahlt, da die Immobilie vorher durch eine Konkurrent:in oder die Eigentümer:in selbst verkauft werden könnte.
Vorteile
- Beauftragung mehrerer Markler:innen gleichzeitig möglich
- Eigentümer:in kann die Immobilie selbst verkaufen
- Ggf. Besser Konditionen durch den Wettbewerb unter den Makler:innen
Nachteile
- Niedrige Motivation der Makler:innen durch den Wettbewerb
- Hoher Zeit- und Organisationsaufwand
- Gefahr, dass das Objekt weniger seriös wirkt, wenn dieses mehrfach eingestellt wird
Worauf Immobilenverkäufer:innen beim Maklervertrag achten müssen
Bevor Makler:innen mit der Vermittlung eines Objektes beauftragt werden, sollten sich Eigentümer:innen sorgfältig mit den Vor- und Nachteilen der verschiedenen Arten von Maklerverträgen auseinandersetzen. Zudem ist es entscheidend, alle wichtigen Details und Abmachungen vertraglich in schriftlicher Form festzuhalten. Das ist vor allem bei Makleralleinaufträgen von Relevanz, da hier Individualverträge notwendig sind, damit die Verträge rechtswirksam werden.
Inhalte des Maklervertrages + Beispiel
Bei einem einfachen Makleralleinauftrag können sich Eigentümer:innen an Formularverträge halten. Bei einem Formularvertrag kann man sich an Musterverträge halten. Musterverträge sind standardisiert und müssen nicht angepasst werden. Bei einem qualifizierten Makleralleinauftrag gilt es jedoch für rechtliche Wirksamkeit einen Individualvertrag aufzusetzen. Individualverträge sind, im Gegensatz zu den Formularverträgen, Vereinbarungen, die individuell ausgehandelt werden müssen. Ein solcher Vertrag muss zusätzlich die maximale Laufzeit, die Kündigungsfrist und die Höhe der Innenprovision, die Höhe von etwaigen Aufwandsentschädigungen und die Pflicht zum Tätigwerden festlegen.
Zudem ist es wichtig, dass der Zustand der Immobilie schriftlich festgehalten wird, ob Kolleg:innen der Makler:in bei der Vermarktung beteiligt werden dürfen und die AGBs genau zu prüfen.
Ein Beispiel für einen Maklervertrags können Sie auf der Webseite der Industrie- und Handelskammer (IHK) für München und Oberbayern finden.
Laufzeit und Verlängerung
Die Laufzeit eines Makleralleinauftrags wird im Vertrag festgelegt und darf ohne eine Kündigung automatisch verlängert werden. Voraussetzung hierbei ist, dass die Laufzeit die Hälfte der ursprünglichen Laufzeit nicht überschreitet. In der Regel laufen exklusive Alleinaufträge sechs Monate. Wenn innerhalb der sechs Monate keine Vermittlung zustande kam, kann sich der Vertrag automatisch auf weitere drei Monate verlängern. Bei einer weiteren Verlängerung würde der Auftrag nur noch einen zusätzlichen Monat gelten. Sollte es zu einer Vermittlung kommen, löst sich der Vertrag auf.
Kündigung
Unbefristete Verträge können durch die normale Kündigungsfrist relativ einfach beendet werden. Bei einem befristeten Makleralleinauftrag wird das schwieriger. Um diesen vor Ablauf der Vertragszeit zu kündigen, benötigt die Auftraggeber:in einen triftigen Grund.
Gründe können zum Beispiel sein, dass Makler:innen vertraglich festgelegten Pflichten nicht nachgekommen sind oder falsche Angaben gemacht haben.
Widerruf
Wenn ein Fernabsatzvertrag (siehe § 312c BGB) abgeschlossen wurde, kann der Vertrag 14 Tage nach Abschluss gekündigt werden. Ein Fernabsatzvertrag ist ein Vertrag, in dem die Kommunikation beider Parteien nicht in Person stattfand.
Ein Maklervertrag darf laut § 312 g BGB innerhalb von 14 Tage nach Abschluss ohne Angabe von Gründen widerrufen werden. Wenn die Makler:in ihre Pflicht zur Belehrung des Widerrufsrechts gegenüber der Eigentümer:in nicht nachkommt, kann der Vertrag für zwölf Monate und zwei Wochen widerrufen werden.
Maklerprovision
Wenn eine Immobilie verkauft wird, erhalten Makler:innen eine Maklerprovision bzw. Maklercourtage. Die Höhe der Summe ist abhängig von dem Verkaufswert des Objektes und sollte immer im Vertrag festgelegt werden.
Die Höhe der Maklerprovision ist abhängig von Bundesland und Höhe des Immobilienpreises. Die Courtage liegt zwischen 4,65 und 7,14%.
Spätestens sieben bis 14 Tage nach Vertragsunterschrift muss die Eigentümer:in 50% der Provision an die Makler:in bezahlen. Die restlichen 50% übernimmt die Käufer:in.
Mehr Informationen zur Maklerprovision finden Sie in unserem Ratgeber Maklerprovision
Aufwandsentschädigung, Reservierungsgebühr und Überpreisvereinbarung
Aufwandsentschädigungen, Reservierungsgebühren und Überpreisvereinbarungen spielen beim Abschluss eines Maklervertrags ebenfalls eine wichtige Rolle.
Die Höhe der Aufwandsentschädigungen, wie Inseratskosten, müssen im Maklervertrag festgelegt werden. Auch wenn es zu keiner erfolgreichen Vermittlung kommt, müssen diese Kosten von der Eigentümer:in (sofern vertraglich festgelegt) bezahlt werden.
Eine Reservierungsgebühr wird von der Makler:in gegenüber einer Interessent:in erhoben, wenn dieser die Immobilie zunächst einmal reservieren möchte. Diese Gebühr darf maximal 10% der Provision betragen und wird bei erfolgreicher Vermittlung mit der Maklerprovision verrechnet.
Eigentümer:innen sollten darauf achten, dass keine Überpreisvereinbarungen im Vertrag stehen. Überpreisvereinbarungen sind, wenn die Makler:in die Immobilie über den Verkaufspreis vermitteln darf und die Differenz bei Vermittlung selbst behalten darf. Das kann dazu führen, dass Makler:innen die Immobilie absichtlich niedrig einschätzen und/oder Eigentümer:innen beim nachträglichen Hochsetzen des Verkaufspreises aufgrund hoher Nachfrage leer ausgehen.
Unwirksame Vereinbarungen
Wenn in einem Maklervertrag Klauseln zu finden sind, die nicht rechtmäßig sind, ist die Vereinbarung unwirksam.
Solch eine Klausel kann zum Beispiel sein, dass eine Immobilieneigentümer:in die Provision auch bei erfolgloser Vermittlung an die Makler:in bezahlen muss. Zudem sind intransparente Pauschalen bei Aufwandsentschädigungen rechtlich nicht gestattet.
Zusammenfassung Maklervertrag
Ein Makleralleinauftrag ist in der Regel eine gute Entscheidung. Bei dem qualifizierten Makleralleinauftrag sparen Immobilieneigentümer:innen zusätzlich noch viel Zeit und Nerven und können sichergehen, dass die Motivation des Maklers hoch ist, die Immobilie zu vermitteln. Wichtig bei allen Makleraufträgen ist es, dass ein Vertrag in schriftlicher Form abgeschlossen wird. So lassen sich Missverständnisse von vornherein vermeiden. Bei dem qualifizierten Makleralleinauftrag ist es ratsam auf die Festlegung von Laufzeit, Kündigung, Verlängerung und etwaige Mitarbeit von Kolleg:innen des Maklers in den Vertrag zu achten.
FAQ
Wie kann ich einen Makleralleinauftrag kündigen?
Das kommt auf den Vertrag an: Bei einem befristeten Makleralleinauftrag, können Sie lediglich aus triftigem Grund kündigen. Ein triftiger Grund kann zum Beispiel sein, wenn eine Makler:in ihrer Pflicht zum Tätigwerden nicht nachkommt. Bei unbefristeten Verträgen gilt die vertraglich festgehaltene Kündigungsfrist. Ohne eine Kündigung werden unbefristete Makleraufträge automatisch verlängert.
Wann ist eine Maklerprovision fällig?
Die Zahlung der Maklerprovision wird bei erfolgreicher Vermittlung spätestens sieben bis 14 Tage nach Vertragsunterschrift fällig. Der genaue Zeitpunkt der Zahlung wird im Maklervertrag festgelegt.
Ist ein qualifizierter Makleralleinauftrag rechtswirksam?
Wenn er nicht fehlerhaft abgeschlossen wurde: Ja. Laut BGH muss beim Abschluss eines qualifizierten Makleralleinauftrags eine Individualvereinbarung geschlossen werden. Diese Vereinbarung muss den weitreichenden Anforderungen erfüllen. Zudem ist wichtig, dass keine Klauseln im Vertrag stehen, die die Vereinbarung unwirksam machen würden.
Kann ich als Eigentümer:in mein Objekt verkaufen trotz Maklervertrages?
Wenn Sie einen qualifizierten Makleralleinauftrag in schriftlicher Form festgelegt haben: Nein. Sonst laufen Sie Gefahr, Schadensersatz an den beauftragten Makler zu bezahlen. Sie müssen entweder den Vertrag aus triftigem Grund kündigen oder abwarten bis zum Ende der Vertragslaufzeit warten, um selbst wieder aktiv zu werden.
